Hallo zusammen,
ich habe mir 2022 eine Eigentumswohnung gekauft, EG mit Garten in einem 6-Parteien im Haus, in Bayern.
Ich bin bewusst von der Großstadt in den Speckgürtel gezogen um Ruhe zu haben.
Nach Bezug stellte sich heraus, dass eine erhebliche Lärmquelle in der Nachbarschaft vorhanden ist.
Die Verkäufer haben allerdings die Ruhe angepriesen und auf explizite Nachfrage sämtliche Lärmquellen abgestritten.
Nun sind wir seit 2 Jahren im Rechtsstreit wegen arglistischer Täuschung und Rücktritt vom Kaufvertrag.
Wir hatten nun die 3. Verhandlung, auch bereits viele Zeugenaussagen, und es steht eine hohe Vergleichssumme im Raum.
Ich muss mich nun entscheiden, ob ich die Summe annehme oder auf ein Urteil bestehe und es dann womöglich ans OLG geht.
Bei dem Nachbarschaftslärm ist bereits das Ordnungsamt involviert - lt. Gericht und meinem Anwalt wäre hier eine Unterlassungsklage erfolgreich.
Zu dem Lärm außerhalb der Wohnung kommt noch dazu, dass das Haus sehr hellhörig ist, was ebenfalls verneint wurde. 6 Parteien - 3 Etagen, je 2 Parteien.
Man hört Gespräche, die Benutzung der sanitären Anlagen, Trittschall, Lärm vom Treppenhaus und besonders arg ist der Körperschall.
Wenn die Nachbarn kochen oder im Haushalt arbeiten, klingt das als würden sie "Topfschlagen" spielen oder als wären Handwerker im Haus.
Ebenso bei Hausarbeiten - ein durchdringendes Poltern und Scheppern, was ich in der ganzen Wohnung höre.
Die Wohnung gilt als hochwertig. Auch der Preis war dementsprechend.
.... Fußbodenheizung, Wasser-Wasser-Wärmepumpe, 3-fach-verglaste bodentiefe Fenster, Fliesen und Holzböden, Grantit im Treppenhaus.
Die Miteigentümer sind alle rücksichtsvolle, nette Mitbewohner. Sie haben auch bei Gericht die Hellhörigkeit bestätigt.
In der Baubeschreibung von Dez. 2008 steht:
Das Gebäude wird auf die Anforderung ENEV reduziert, bzw. verbessert auf KFW 40.
In Bezug auf Schallschutz werden die Werte nach DIN 4109 Tabelle 3 eingehalten.
Auch werden besondere Schallschutzziegel erwähnt.
Natürlich habe ich hier den Aussagen der Vorbesitzer geglaubt, dass es recht ruhig im Haus ist.
Letztendlich ist es schlimmer als in einer Wohnung aus den 80er mitten in der Stadt.
Was bedeutet nun die DIN 4109 - darf man da alles hören?
Auch habe ich gelesen, dass der Schallschutz entsprechend der Ausstattung sein sollte - bei einer gehobenen Ausstattung könnte man auch erwarten, dass der Schallschutz ausreichend sei.
Könnt ihr mir dazu bitte Infos geben.
Schön langsam bin ich überfordert - muss aber die Entscheidung treffen.
Viele Grüße und Danke,
Schallschutz DIN 4109 - KFW 40
11. Januar 2025
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Frage vom 11. Januar 2025 | 09:02
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Schallschutz DIN 4109 - KFW 40
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
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#1
Antwort vom 11. Januar 2025 | 11:44
Von
Status: Unbeschreiblich (126957 Beiträge, 40735x hilfreich)
Zitat :Schön langsam bin ich überfordert - muss aber die Entscheidung treffen.
Dann sollte man sinnigerweise mal den Anwalt befragen, er kennt die Akten, er war bei den Verhandlungen dabei. Er sollte also die Wahrscheinlichkeit, ob das Gericht zugunsten des Klägers entscheidet oder nicht, am besten einschätzen können.
#2
Antwort vom 11. Januar 2025 | 17:02
Von
Status: Student (2094 Beiträge, 443x hilfreich)
Zitat :Das Gebäude wird auf die Anforderung ENEV reduziert, bzw. verbessert auf KFW 40.
Das hat nichts mit Schall-, sondern mit Wärmeschutz auf unterstem Niveau zu tun.
Zitat :In Bezug auf Schallschutz werden die Werte nach DIN 4109 Tabelle 3 eingehalten.
Schallschutz nach den Werten ist Stand der 60-er/70-er.
Zudem werden Geräusche sehr individuell wahr genommen. Was der eine nichteinmal wirklich registriert, kann einen anderen zur Weißglut bringen.
Wenn da wirklich eine höhere Vergleichssumme im Raum steht, würde ich vermutlich annehmen.
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 12. Januar 2025 | 07:46
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Guten Morgen,
vielen Dank euch beiden für die Antworten.
Allerdings bin ich nun noch mehr irritiert.
KFW 40 ist doch ein besonders energiesparender Baustandard, da sollte es doch mit der Dämmung passen.
Im Energieausweis steht A+.
Wie passt das mit dem veralteten Schallschutz zusammen?
Es wird hoch-wärmedämmendes Ziegelmauerwerk, d=36,50 cm, Spezialziegel Wärme- und Schallschutz S11, WS12 oder gleichwertig, bei Außen- und Wohnungstrennwänden.
Dazu wird die gehobene Ausstattung erwähnt.
Natürlich werde ich mich mit meinem Anwalt besprechen.
Ich muss mir aber erstmal überlegen, ob ich hier wohnen will, bei dem Lärm.... und welche Alternativen ich habe.
Viele Grüße,
#4
Antwort vom 12. Januar 2025 | 13:48
Von
Status: Unbeschreiblich (126957 Beiträge, 40735x hilfreich)
Zitat :KFW 40 ist doch ein besonders energiesparender Baustandard, da sollte es doch mit der Dämmung passen.
Und?
Verklagt hat man den Verkäufer doch wegen mangelnder Schalldämmung und nicht wegen der Wärmedämmung?
#5
Antwort vom 12. Januar 2025 | 14:56
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Ich verstehe nur die Aussage von Harry van Sell nicht zu dem KFW 40 Standard.
"Das hat nichts mit Schall-, sondern mit Wärmeschutz auf unterstem Niveau zu tun"
Ja richtig, es geht um Lärmbelästigung und Schallschutz.
"Urteil des BGH vom 04.06.2009
Az. VII ZR 54/07 (IBR 2009, 447)
Leitsatz 1:
„Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist in
erster Linie durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und
Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser
Vereinbarung orientieren. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine „Schalldämmung
nach DIN 4109" Bezug genommen ist, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, es
seien lediglich die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel
keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in
Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen" (im
Anschluss an BGH-Urteil vom 14.06.2007 – VII ZR 45/06 = IBR 2007, 473 ff."
Nach mehreren Urteilen muss der Schallschutz zum aktuellen Stand der Technik und dem Komfort der Wohnung entsprechen.
Die Wohnung wurde 2009 gebaut, mit moderner Heiztechnik und gehobener Ausstattung beworben. Da passt der Schallschutz aus den 80er Jahren nicht hinzu.
Zudem wurden Wände aus besonderen Schallschutzziegel erwähnt.
Ich werde evtl. eine Messung vornehmen lassen. Alle Miteigentümer haben bereits ausgesagt, dass die Wohnung sehr hellhörig ist.
Aber nun erstmal mit meinem Anwalt sprechen.
Danke nochmal
#6
Antwort vom 12. Januar 2025 | 15:24
Von
Status: Unbeschreiblich (126957 Beiträge, 40735x hilfreich)
Zitat :Ich verstehe nur die Aussage von Harry van Sell nicht zu dem KFW 40 Standard.
"Das hat nichts mit Schall-, sondern mit Wärmeschutz auf unterstem Niveau zu tun"
Diese Aussage ist von de Bakel, nicht von mir.
Die Effizienzgebäude-Stufen gehen von 40 bis 70, wobei 70 die beste ist, 40 die geringste, 40 damit also das unterste Niveau darstellt.
Zitat :Die Wohnung wurde 2009 gebaut, mit moderner Heiztechnik und gehobener Ausstattung beworben. Da passt der Schallschutz aus den 80er Jahren nicht hinzu.
Richtig, nur hilft das hier wohl nichts, genau wie die BGH Entscheidungen irrelevant sein dürften.
Man hat ja nichts errichten lassen, sondern bereits errichtetes von Privatleuten gekauft.
Und sollte das
Zitat :In Bezug auf Schallschutz werden die Werte nach DIN 4109 Tabelle 3 eingehalten
Teil der vertraglichen Vereinbarungen sein, dann wäre das eine zugesicherte Eigenschaft, aber ein "mehr" wäre nicht geschuldet. Es sei denn, es gäbe noch andere widersprüchliche Teile in den relevanten Vereinbarungen.
#7
Antwort vom 12. Januar 2025 | 16:15
Von
Status: Student (2094 Beiträge, 443x hilfreich)
Zitat :KFW 40 ist doch ein besonders energiesparender Baustandard, da sollte es doch mit der Dämmung passen.
Im Energieausweis steht A+.
Wie passt das mit dem veralteten Schallschutz zusammen?
Der Wärmeschutz steht mit dem Schallschutz nur bedingt in Verbindung.
Selbst ein sehr guter Wärmeschutz kann einen miserablen Schallschutz bedeuten und umgekehrt.
P.S.: Die Baubeschreibung umschreibt den unteren Standard. Was daran gehoben sein soll, erschließt sich mir nicht. Zudem hat der Verkäufer euch seine Wahrnehmung des Schallschutzes kund getan. Dass die mit eurer nicht übereinstimmt, ist Pech.
#8
Antwort vom 12. Januar 2025 | 18:33
Von
Status: Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Die Effizienzgebäude-Stufen gehen von 40 bis 70, wobei 70 die beste ist, 40 die geringste, 40 damit also das unterste Niveau darstellt.
"Was ist besser, KfW 70 oder 40?
Auf kurze Sicht gesehen mag etwa das Effizienzhaus KfW 70 die attraktivere Option darstellen. Schließlich sind die Investitionskosten geringer. Langfristig gesehen sind das Effizienzhaus KfW 55 oder sogar der Typ KfW 40 jedoch empfehlenswerter.
KfW 85, 70, 55 oder 40? Je kleiner die Zahl, desto größer die Energieeffizienz"
Ich werde jetzt zunehmend verunsichert und mich erstmal mit meinem Anwalt beraten.
Danke
#9
Antwort vom 12. Januar 2025 | 18:42
Von
Status: Unbeschreiblich (126957 Beiträge, 40735x hilfreich)
Die Baubeschreibung ist von 2008, da helfen Definitionen von 2025 nicht so sonderlich viel ...
Zitat :mich erstmal mit meinem Anwalt beraten.
Ja, das dürft das sinnigste sein.
Nimmt man den Vergleich an, ist man daran gebunden, egal welche Lärmhölle sich künftig entwickelt.
Und man muss den nächsten Käufern alle Probleme mit dem Lärmmitteilen, da man ja nun detailliert darüber Bescheid weis.
#10
Antwort vom 12. Januar 2025 | 20:10
Von
Status: Unbeschreiblich (35561 Beiträge, 6049x hilfreich)
Das betrifft nur den Wärmeschutz.Zitat :"Was ist besser, KfW 70 oder 40?
Aber wieso ist noch keine Schallschutzmessung vorgenommen wurden, wenn man schon 2 Jahre Rechtsstreitigkeiten wegen *arglistiger Täuschung* des Vorbesitzers führt?
DAS ist jetzt wohl das Naheliegendste...und hat weniger mit der DIN 4109 zu tun.
Nein, natürlich nicht.Zitat :Was bedeutet nun die DIN 4109 - darf man da alles hören?
Der Ersteller des Wohngebäudes konnte sich aber auch nur auf die DIN 4109 aus ´89 beziehen.
Trotzdem konnte während des Baus gepfuscht werden. Das geht sogar mit besonderen Schallschutzziegeln.
#11
Antwort vom 13. Januar 2025 | 10:38
Von
Status: Bachelor (3935 Beiträge, 2404x hilfreich)
Zitat :Das hat nichts mit Schall-, sondern mit Wärmeschutz auf unterstem Niveau zu tun.
Zitat :Die Effizienzgebäude-Stufen gehen von 40 bis 70, wobei 70 die beste ist, 40 die geringste, 40 damit also das unterste Niveau darstellt.
Abgesehen davon, dass dies mit Schallschutz nichts zu tun hat: obige Aussagen sind falsch!
Die Einstufung in KfW-Effizienzhäuser bestimmt die Höhe der KfW-Förderung.
Die Stufe KfW 100 entspricht den Mindestanforderungen des GEG, d.h. es werden 100% der Energie eines nach Mindeststandard gebauten Referenzhauses benötigt. Niedrigere Zahlen sind niedrigere Prozentsätze in Bezug auf das Referenzhaus, d.h. ein KfW 40 Effizienzhaus benötigt höchstens 40 % der Energie im Vergleich zum Referenzgebäude nach Mindestanforderungen GEG. KfW 40 ist also deutlich besser als KfW 70.
Des weiteren ist immer noch zu beachten, welche Regelungen zum Zeitpunkt der Baugenehmigung bestanden. KfW-40-Haus (nach ENEV 2004) ist nicht 100% gleichbedeutend mit KfW-Effizienzhaus-40 (nach EnEV 2009)
Und jetzt?
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