Spitzboden-Ausbau auf Basis der Teilungserklärung oder Beschluss erforderlich

Question

Guten Abend, wir möchten unseren Spitzboden als Wohnfläche nutzen und planen daher den Einbau eines Fluchtfensters als zweiten Fluchtweg. Damit verbunden ist auch die Ergänzung einer außenliegenden Treppe vom Fluchtfenster bis zur Dachkante damit die Feuerwehr anleitern kann. Die anderen baulichen Voraussetzungen sind gegeben. In der Teilungserklärung steht der Hinweis: "Die jeweiligen Sondereigentümer in den Dachgeschossen haben das Recht zum Ausbau der zugehörigen Spitzböden und deren Nutzung zu Wohnzwecken, vorbehaltlich öffentlich-rechtlicher Genehmigungen."

Begründet diese Vereinbarung auch unser Recht auf den Einbau des Fluchtfensters mit Treppe zur Dachkante? Und genügt dann, dass wir dies beim Verwalter formlos anzeigen? Oder müssen wir dazu noch die Einwilligung der Miteigentümer einholen (Stichwort bauliche Veränderung)?

Vielen Dank,
Alexander Gruber

R.M. · Answer

In der Teilungserklärung steht der Hinweis: "Die jeweiligen Sondereigentümer in den Dachgeschossen haben das Recht zum Ausbau der zugehörigen Spitzböden und deren Nutzung zu Wohnzwecken, vorbehaltlich öffentlich-rechtlicher Genehmigungen."Dies berechtigt nur zum Ausbau, nicht aber zur baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums &lpar;Dach, Fenster, Fluchttreppe&rpar;.    Wenn Du ohne Änderung am Dach die baurechtliche Genehmigung für den Ausbau bekommst, brauchst Du keine WEG-rechtliche Genehmigung.  Gibt es die baurechtliche Genehmigung nur unter der Auflage der baulichen Änderung am Dach &lpar;2. Fluchtweg&rpar;, benötigst Du hierfür auch die WEG-rechtliche Genehmigung für die Änderung.  Hinweis: Baurechtl. Genehmigung ersetzt nicht die WEG-rechtl. Genehmigung, und kann  diese auch nicht erzwingen.

Lifeguard · Answer

Ist der Spitzboden bereits Sondereigentum und Abgeschlossen mit der darunterliegenden Nutzungseinheit verbunden?

Gruber123 · Answer

Ja, beides ist der Fall

R.M. · Answer

Ist der Spitzboden bereits Sondereigentum und Abgeschlossen mit der darunterliegenden Nutzungseinheit verbunden?Auch wenn es nicht der Fall wäre, ist dies hier irrelevant, da dies durch die Vereinbarung in der Teilungserklärung bereits geregelt ist. Zugehörig könnte auch Sondernutzungsrecht sein und die Erlaubnis zum Ausbau schließt beim Spitzboden typischerweise auch die Verbindung zur Wohnung ein.    Nicht eingeschlossen im Begriff "Ausbau"ist jedoch der Einbau eines größeren Dachfensters oder gar der Anbau einer außenliegenden Fluchttreppe.

Lifeguard · Answer

Ne, ist nicht Irrelevant. Angenommen der Spitzboden ist ein Sondernutzungsrecht, und die Wohnung darunter ein Sondereigentum. Und ich habe ein Umwandlungsrecht. So empfiehlt es sich dennoch, zunächst einmal die Abgeschlossenheit anzupassen, und mit der neuen Abgeschlossenheit nun den Plan ins Grundbuch zu nehmen.
Werden hierbei Unterschriften der WEG fällig und es wird sich geweigert, kann man sich nun die Unterschriften auch durch Urteil ersetzen lassen.
Alles andere kann im Chaos enden.

R.M. · Answer

Angenommen der Spitzboden ist ein Sondernutzungsrecht, und die Wohnung darunter ein Sondereigentum. Und ich habe ein Umwandlungsrecht. So empfiehlt es sich dennoch, zunächst einmal die Abgeschlossenheit anzupassen, und mit der neuen Abgeschlossenheit nun den Plan ins Grundbuch zu nehmen.Warum? Sicher - grundsätzlich ist Sondereigentum besser als ein Sondernutzungsrecht. Aber warum sollte jemand diesen Aufwand und das Risiko auf sich nehmen, wenn das Sondernutzungsrecht bereits klar geregelt ist. Ein Vorteil für einen baurechtlich notwendigen zweiten Fluchtweg ergibt sich aus dem Sondereigentum und der erweiterten Abgeschlossenheit auch nicht.    Im übrigen möchte ich Prof. Dr. Dr. Merle zitieren:Der Abgeschlossenheit steht es grds. nicht entgegen, wenn den übrigen WEern durch gebrauchsregelung das Recht zum Betreten der Räume gewährt wird. Das gilt auch für den Fall, dass ein im Gemeinschaftseigentum stehender Speicherraum &lpar;Spitzboden&rpar; nur über im Sondereigentum stehende Flächen zu erreichen ist, sofern dieser Raum nach Beschaffenheit und Lage nicht dem ständigen Mitgebrauch aller WEer dienen kann &lpar;...&rpar;. Mithin wird die Abgeschlossenheit dieses Sondereigentums dadurch nicht in Frage gestellt.Wenn dies in diesem Fall für die Abgeschlossenheit schon unschädlich ist, dann muss dies ja im Fall eines vereinbarten alleinigen und ausschließlichen Sondernutzungsrecht wie in der Ausgangsfrage wohl erst recht gelten.     Für eine Abänderung der Abgeschlossenheit sehe ich daher überhaupt keine Erfordernis.

Spitzboden-Ausbau auf Basis der Teilungserklärung oder Beschluss erforderlich

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