Teilung der Immobilie

5. April 2017 Thema abonnieren
 Von 
svit
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Teilung der Immobilie

Hallo an alle,
ich habe folgende Frage:
Ich und meine Schwester besitzen zwei Mehrfamilienhäuser auf einem Grundstück (Jedem gehört ein Haus). Sie ist die Verwalterin und die Gemeinschaft besteht nur aus uns beiden. Jeder Wohnung besitzt sein eigens Grundbuch.
Ich möchte im meinem Haus 3 Wohnungen verkaufen und meine Schwester möchte nicht das die neue Eigentümer in die Gemeinschaft reinkommen.
Wie kann ich das lösen?
Ev. über Teilung?

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12 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von svit):
... Jeder Wohnung besitzt sein eigens Grundbuch.

Wenn es für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt gibt, ist die Teilung bereits erfolgt.

Zitat (von svit):
... Ich möchte im meinem Haus 3 Wohnungen verkaufen und meine Schwester möchte nicht das die neue Eigentümer in die Gemeinschaft reinkommen.
Wie kann ich das lösen?


Es gibt kein Problem, das einer Lösung bedurfte. Allenfalls eine erforderliche Verwalterzustimmung zum Verkauf könnte bei der Abwicklung zu Problemen führen, die notfalls auf gerichtlichem Weg gelöst werden müssten.
Ist in der Teilungserklärung die Verwalter Zustimmung nicht vorgesehen, ist auch keine Zustimmung erforderlich.
Eine erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund, der in der Person des Erwerbers liegen muss, verweigert werden.

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#2
 Von 
svit
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

ist das alles?
es tut mir leid, aber für so eine Antwort brauche ich kein Forum.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
3113
Status:
Praktikant
(558 Beiträge, 122x hilfreich)

Dann fragen Sie halt nen Anwalt.
Und tschüß!

Signatur:

3113

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
svit
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich glaube nicht dass jemanden ihre "tschüß" interessiert.
.............................................................................................
Die Antwort ist zu einfach (abgekürzt): "Verklage deine Schwester". Gehst noch.
Es gibt sicherlich andere Möglichkeit die Immobilien zu teilen.
Was ist mit dem Grundstück?

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Patzige Reaktion auf fachlich korrekte Antwort. *kopfschüttel*
Ihre Frage ist in der Tat so einfach zu beantworten.

Wenn jede Wohnung ein eigenes Grundbuch hat, ist bereits eine Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgt. Eine Teilung des Grundstücks ist dann ohne Zustimmung Ihrer Schwester als Miteigentümerin nicht mehr möglich.

Klare Frage - klare Antwort: Steht in Ihrer Teilungserklärung, dass eine Zustimmung zum Wohnungsverkauf erforderlich ist?

Antwort "Ja": dann braucht's die Zustimmung der Schwester. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden (siehe Antwort von RMHV). Erfolgt keine Zustimmung gibt es nur zwei Alternativen: akzeptieren und nicht verkaufen oder auf Zustimmung klagen (und wenn es die eigene Schwester ist). Eine andere Möglichkeit gibt es nicht.

Antwort "Nein": Ganz einfach! Verkaufen! Da braucht's keine Zustimmung der Schwester. Das Verhältnis zur Schwester wird dann aber auch nicht besser.

Doch, eine Idee habe ich noch als Alternative: Verkaufe doch die drei Wohnungen an Deine Schwester. Wenn ich es mir recht überlege: das ist DIE Lösung. Du hast verkauft und Deine Schwester hat keine neuen Eigentümer in der WEG.



Signatur:

lg.
R.M.

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#6
 Von 
svit
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

ok.
wenn ich Grundstück teile und die Gemeinschaft auflöse.
Was ist damit?

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119348 Beiträge, 39713x hilfreich)

Zitat (von svit):
ist das alles?

Wie wäre es mal mit etwas Geduld?



Zitat (von svit):
es tut mir leid, aber für so eine Antwort brauche ich kein Forum.

Hier gibt es bekanntermaßen keine Rechtsberatung. Wir diskutieren hier über geschilderte Sachverhalte, wie wir diese sehen.



Zitat (von svit):
Die Antwort ist zu einfach (abgekürzt): "Verklage deine Schwester".

Nö.
Eventuell noch mal lesen? Bis man verstanden hat was da tatsächlich steht?



Zitat (von svit):
Was ist mit dem Grundstück?

In ermangelung einer Glaskugel wissen wir nicht was bezüglich Grundstück und den Häusern im Grundbuch und in anderen Unterlagen (z.B. Teilungserklärung) steht. Da würde man da sicherlich etwas mehr Details benötigen.

Allgemein ist es so, das wenn man ein Grundstück aufteilen will, die Zustimmung aller Eigentümer notwendig ist.
Wird diese nicht erteilt, kann man den Miteigentümer darauf verklagen bzw. eine Teilungsversteigerung veranlassen.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
cruncc1
Status:
Schlichter
(7994 Beiträge, 4497x hilfreich)

[QAUOTE]Ich und meine Schwester besitzen zwei Mehrfamilienhäuser auf einem Grundstück (Jedem gehört ein Haus). Sie ist die Verwalterin und die Gemeinschaft besteht nur aus uns beiden. Jeder Wohnung besitzt sein eigens Grundbuch.[/QUOTE ]
Es gibt eine Eigentümergemeinschaft, bestehend aus Haus 1 Wohnung 1 - 6 und Haus 2 Wohnung 7 - 12?

Zitat:
wenn ich Grundstück teile und die Gemeinschaft auflöse.
Was ist damit?

Was willst Du denn teilen? Das Grundstück und die daraufstehenden Häuser bilden eine Einheit; da bereits Wohnungseigentum gebildet wurde, kann nichts mehr geteilt werden.

Was meinst Du mit Auflösung der Gemeinschaft?

Nochmal die Frage:
Ist zum Verkauf die Zustimmung des Verwalters erforderlich (das steht im Grundbuch) Und/oder gibt es gegenseitige Vorkaufsrechte?

-- Editiert von cruncc1 am 05.04.2017 15:20

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119348 Beiträge, 39713x hilfreich)

Zitat (von cruncc1):
Das Grundstück und die daraufstehenden Häuser bilden eine Einheit; da bereits Wohnungseigentum gebildet wurde, kann nichts mehr geteilt werden.

Wieso? Das kann man doch aufteilen?
Jeder ein Haus und jeder 50% vom Grundstück. Kostet halt nur ein paar EUR.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(919 Beiträge, 224x hilfreich)

...Weil nicht Dir und Deiner Schwester persönlich das Grunstück gehört.

Das Grunstück gehört entsprechend der Eigentumsanteile zu den jeweiligen Wohnungen. Es gibt also kein Grunstück aufzuteilen. Es ist bereits auf die Wohnungen aufgeteilt. Dir gehört auch kein Haus. Du besitzt offensichtlich alle nur alle Wohnungen in einem Haus.

Wenn du "aussteigen" willst, verkaufe Deine Wohnungen an Deine Schwester oder an Fremde.

Eine Aufteilung in zwei Eigentümer -Gemeinschften ist nur möglich wenn alle Eigentümer, also auch Deine Schwester zustimmen.

-- Editiert von aspergius am 05.04.2017 22:46

Signatur:

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von cruncc1):
Das Grundstück und die daraufstehenden Häuser bilden eine Einheit; da bereits Wohnungseigentum gebildet wurde, kann nichts mehr geteilt werden.

Wieso? Das kann man doch aufteilen?
Jeder ein Haus und jeder 50% vom Grundstück. Kostet halt nur ein paar EUR.


Eine Realteilung wird nicht so einfach möglich sein...
Nach 11 I Satz 1 WEG kann kein Wohnungseigentümer die Auflösung der Gemeinschaft verlangen. Nach Satz 2 kann nur für den Fall der vollständigen oder teilweisen Zerstörung des Gebäudes etwas anderes vereinbart werden.

Da die Zerstörung der Gebäude keine Option sein wird, kommt man nur über 4 I Nr. 3 WEG zu einer Auflösung der Gemeinschaft. Dazu müssten zunächst sämtliche Wohnungseigentümerechte in einer Person vereinigt werden.
Folgender Ablauf wäre möglich:
Einer der beiden Wohnungseigentümer kauft dem anderen Wohnungseigentümer dessen Wohnungen ab, beantragt die Schließung der Wohnungsgrundbuecher, führt die Realteilung durch und verkauft eines der dann zwei Grundstücke an den anderen - zu diesem Zeitpunkt - ehemaligen Wohnungseigentümer. Jedes der beiden Grundstücke hat dann einen Eigentümer, der frei ist in seiner Entscheidung, ob erneut Wohnungseigentum begründet werden soll.

Unter Kostenaspekten wird man dieses Verfahren als Irrsinn bezeichnen müssen. Es fallen an Grunderwerbsteuer für beide Erwerbsvorgänge, Vermessungs- und Eintragungskosten für die neu gebildeten Grundstücke sowie die Kosten für die erneute Begründung von Wohnungseigentum.


0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat:
ok.
wenn ich Grundstück teile und die Gemeinschaft auflöse.
Was ist damit?

Wer lesen kann ist klar im Vorteil!
Ich schrieb bereits 10' zuvor:
Zitat:
Wenn jede Wohnung ein eigenes Grundbuch hat, ist bereits eine Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgt. Eine Teilung des Grundstücks ist dann ohne Zustimmung Ihrer Schwester als Miteigentümerin nicht mehr möglich.

Du (allein) kannst weder die Gemeinschaft auflösen noch das Grundstück teilen. Bei allem brauchst Du die Zustimmung Deiner Schwester.

Zitat (von Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz)):
§ 11 Unauflöslichkeit der Gemeinschaft
(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.


Zitat (von RMHV):
Da die Zerstörung der Gebäude keine Option sein wird, kommt man nur über 4 I Nr. 3 WEG zu einer Auflösung der Gemeinschaft. Dazu müssten zunächst sämtliche Wohnungseigentümerechte in einer Person vereinigt werden.
Folgender Ablauf wäre möglich:
Einer der beiden Wohnungseigentümer kauft dem anderen Wohnungseigentümer dessen Wohnungen ab, beantragt die Schließung der Wohnungsgrundbuecher, führt die Realteilung durch und verkauft eines der dann zwei Grundstücke an den anderen - zu diesem Zeitpunkt - ehemaligen Wohnungseigentümer. Jedes der beiden Grundstücke hat dann einen Eigentümer, der frei ist in seiner Entscheidung, ob erneut Wohnungseigentum begründet werden soll.

Oh je, so ist das leider auch nicht richtig. § 11 Abs. 1 schließt nur das Verlangen eines einzelnen Eigentümers aus (einseitige Aufhebung), dies steht einer einvernehmlichen Aufhebung nicht entgegen. Erforderlich ist demzufolge nur eine entsprechende notarielle Vereinbarung aller Eigentümer. Ich verwiese insofern auf den Kommentar im Bärmann. Aber ohne Zustimmung der Schwester geht nichts!

Und nochmal meine Frage: warum die drei zu verkaufenden Wohnungen nicht einfach an die Schwester verkaufen? Dann haben beide Seiten was sie wollen.

Signatur:

lg.
R.M.

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