Hallo
Habe vor ca. 3,5 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft.
Die Wohnung liegt im Souterrain und hat die angrenzende Terrasse als Sondereigentum eingetragen .
Meine beiden Nachbarn ebenfalls. Durch einen nicht durchgeführten Beschluss über die Erweiterung dieser Terrasse ( von 2 Parteien der insgesamt 10 Parteien eingeklagt) wird nun dieses Sondereigentum bestritten.
Gilt die Eintragung der Terrasse als Sondereigentum nicht ?? Oder MUSS man das SE und ein Sondernutzungsrecht ändern?? Die Teilungserklärung ist aus dem Jahre 1992. ich weiß nicht , wie damals die Rechtslage war.
Liebe Grüße
Wolle
Terrasse als Sondereigentum
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Baulich: Über Souterrain hat man ja verschiedene Vorstellungen. Ist die Terrasse bedingt durch eine Hanglage quasi ebenerdig oder leicht höher als das umgebende Gelände oder wegen der Souterrain-Whg. die Terrasse etwas tiefer als umgebendes Gelände gelegen und eventuell sogar mit einer Stützmauer eingefasst?Zitat:Die Wohnung liegt im Souterrain und hat die angrenzende Terrasse als Sondereigentum eingetragen .
Rechtlich: Terrassen sind eigentlich nicht Sondereigentumsfähig, da diese einen umfassten Raum bilden, für die man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bekäme. Im Falle einer von Stützmauern eingefassten Terrasse könnte man sich eventuell über die Auslegung streiten.
Letztlich: wie lautet die genaue wortwörtliche Formulierung in der Teilungserklärung?
Wie ist das zu verstehen? Ohne Beschluss wäre dies nie bestritten worden? Bei Durchführung des Beschlusses wäre es nicht bestritten worden?Zitat:Durch einen nicht durchgeführten Beschluss über die Erweiterung dieser Terrasse ( von 2 Parteien der insgesamt 10 Parteien eingeklagt) wird nun dieses Sondereigentum bestritten.
Und was wollen die Miteigentümer damit erreichen, den status quo zu bestreiten?
Streng rechtlich gesehen: nein. Wie bereits geschrieben sind Terrassen nicht sondereigentumsfähig, allenfalls der Terrassenbelag könnte Sondereigentum sein.Zitat:Gilt die Eintragung der Terrasse als Sondereigentum nicht ??
Müssen muss man nicht. Will man jedoch Rechtsklarheit muss man entweder alle Miteigentümer davon überzeugen, einer Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen oder dies gerichtlich klären lassen. Wenn die Formulierung in der Teilungserklärung insgesamt recht klar ist und lediglich die Begrifflichkeit Sondereigentum vs. Sondernutzungsrecht falsch gewählt wurde, sollte ein verständiges Gericht in der Auslegung des Willens des Erstellers der Teilungserklärung i.d.R. zu dem Schluss kommen, dass es sich um ein Sondernutzungsrecht handelt. Aber vor Gott und auf hoher See ... ist es auch vor Gericht. Die Justiz ist nun einmal unabhängig und nicht immer vorhersehbar.Zitat:Oder MUSS man das SE und ein Sondernutzungsrecht ändern??
Die Rechtslage war auch schon damals so, nur die Urteile vielleicht noch nicht so stringent.Zitat:Die Teilungserklärung ist aus dem Jahre 1992. ich weiß nicht , wie damals die Rechtslage war.
Teilungserklärung:
2. Miteigentumsanteil 110/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung im Untergeschoss rechts nebst dazu gehöriger Terrasse, ebenfalls mit Nr. 2 bezeichnet .
Die Grundfläche beträgt 75,25 m2
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Ohne den Beschluss wäre die Teilungserklärung nie angefochten worden.
Die Terrassen liegen alle ebenerdig auf dem Grundstück, meine wird zur Hälfte vom Balkon des Nachbarn überragt.
Bei der Anhörung vor Gericht habe ich auf die beschlossene Erweiterung verzichtet , der gegnerische Anwalt hat sie darauf hingewiesen, das die Teilungserklärung nicht stimmt (wahrscheinlich auch, um den Streitwert hoch zu setzen )
Ohne diesen Beschluss wäre diese Teilungserklärung nie angefochten worden.
Der Änderung der Teilungserklärung haben die beiden gegnerischen Parteien abgelehnt ( wahrscheinlich aus Angst , das sie an der Änderung finanziell beteiligt würden).
Eine verworrene Situation.
Habe schon eine nette WhatsApp Nachricht bekommen , das ich doch biete meine Gartenmöbel vom „Gemeinschaftseigentum" entferne . Damit ist die Zielrichtung eigentlich klar .
Gibt es zu dem Passus in der TE auch einen Aufteilungsplan, aus dem man Lage und Größe der Terrasse entnehmen kann?
Wenn ja, wäre dies in meinen Augen hinreichend genau umrissen, um welche Fläche es geht und was der Wille des Erstellers der TE war - nämlich ein alleiniges und ausschließliches Nutzungsrecht an der Terrasse.
Da bereits ein Gerichtsverfahren anhängig ist, würde ich versuchen das Gericht diesen Passus in geeigneter Form klarstellen zu lassen. Lass Dich von Deinem Anwalt gut beraten, ob es besser ist, einen Vergleich anzustreben und auf die Terrassenerweiterung zu verzichten (die ist rechtlich in dieser Situation ohnehin nicht durchsetzbar, schon der Beschluss war nichtig) oder es auf eine Entscheidung (Urteil) des Gerichts ankommen zu lassen (dürfte wahrscheinlich teurer sein, möglicherweise fällt aber in der Urteilsbegründung die Klarstellung, dass es sich bei der als Sondereigentum bezeichneten Terrasse eigentlich um ein alleiniges und ausschließliches Sondernutzungsrecht handeln sollte bzw. als solches auszulegen ist, deutlicher aus.
Ich hoffe für Dich, Du hast einen guten Anwalt, der sich mit den Feinheiten des WEG-Rechtes gut auskennt und weiß, wie der verhandelnde Richter tickt.
Sollte wider Erwarten keine solche Klarstellung erfolgen und der Miteigentümer Oberwasser bekommen hinsichtlich seiner Forderung die Gartenstühle zu entfernen, dann bleibt Dir der weitere Reechtsweg leider nicht erspart.
Der Vergleich ist ja eigentlich schon im Gange: auf die Erweiterung wird verzichtet . Das war von vornherein klar. Nur die Änderung der Teilungserklärung ist jetzt das Problem. Die Herrschaften stimmen nicht zu . Die Terrassen sind ganz klar definiert. Die gegnerische Partei legt es darauf an , das es als Gemeinschaftseigentum deklariert wird . Das ist für Sie sonnenklar. Außer ich würde alleinige mit meinen beiden Leidensgenossen die Änderung der Teilungserklärung übernehmen. In dieser Teilungserklärung sind einige Sachen Überarbeitungswürdig. Also wäre eine Neufassung vielleicht interessant. Nur möchten die Herrschaften keinen Cent bezahlen und klagen lieber weiter , wie auf der Samstäglichen Eigentümerversammlung offenkundig wurde .
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