Übertragung eines idellen Teils vom Grundstück, welcher dann neu Bebaut wurde.

29. November 2022 Thema abonnieren
 Von 
Anke|Glasklar
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)
Übertragung eines idellen Teils vom Grundstück, welcher dann neu Bebaut wurde.

Hallo zusammen ich bin neu hier im Forum, da ich mir ein Haus kaufen möchten das ein Teil einer 2er WEG ist.
Da zuvor noch ein paar eindeutige und weniger eindeutige Dinge, mit dem Eigentümer zuregeln sind.
Dazu hätte ich gerne weitere Meinungen zur bewertung verschiedener Sachverhalte, korrigiert gerne meine Auffassung sollte ich damit falsch liegen.

Am Ursprüngliche Grundstück Gemarkung: X Parzelle Flur Nr. : Y wurde im Jahr 1999 ein ideller Anteil von 250/1000 mit Übertragungsvertrag veräußert. Ein Grundbucheintrag wurde vorgenommen und der 2 Eigentümer eingetragen.
Danach wurde der Aufteilungsplan erstellt, desweiteren lautet es in Teilungsvereinbarung.

"Der Grundstückseigentümer teilt das Eigentum an dem Grundstück nun mehr in der Weise auf, dass mit jedem ihm in dem angegebenen Beteiligungsverhältnis gehörenden Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer Wohnung samt Nebenräumen verbunden ist.Der Mit Unterschrift und Siegel der Baubehörde versehene
Teilungsplan sowie die Bescheinung zur Abgeschlossenheit liegen vor."

Weiter heißt es:
"Die Aufteilung wird wie folgt durchgeführt zunächst teilen die Beteiligten soweit erforderlich ihre Miteigentumsanteile zur Brgründung von Sondereigentum in der Weise auf wie nachstehend angegeben.
Sodann vereinigen sie soweit erforderlich ihre ursprünglichen oder aus der vorgenannten Teilung entstandenen Anteile zu einem Miteigentumsanteil in Sondereigentum unszqr ebenfalls wie nachstehend.
Soweit nachstehend Sondereigentum für mehrere Beteiligten begründet wird, erwerben diese das Sondereigentum als Mitberechtigte zu gleichen teilen."

Ziffer: II

Gegenstand und Inhalt des gemeinschaftlichen Eigentums und Sondereigentums

1. 750/1000 Miteigentumsanteil der Herrn Muster gehört wird verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 gekenzeichneten Räumen. Wohnung im Erd und Dachgeschoß und 5 Kellerräumen.

2. 250/1000 Miteigentumsanteil der Herr Muster Junior zusteht wird verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 2 gekenzeichneten Räumen. Wohnung im Erd und Dachgeschoß

Ziffer: III

Als Inhalt des Sondereigentums wird in Ergänzung des Wohneigentumergesetzes und in teilweiser Änderung davon folgendes bestimmt.

Gegenstand und Inhalt des Gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums

1. Alle Räume und Gebäudeteile die nicht nach Ziffer II genannt wurden und der folgenden bestimmungen zum Sondereigentum geklärt sind, sowie der gesamte Grund und Boden sind gemeinschaftliches Eigentum.
Ebenso alle tragenden Mauern und nicht tragenden Trennwände welche das Sondereigentum vomn gemeinsamen Eigentum abgrenzen.

2. In Ergänzung zu § 5 WEG wird festgestellt das Sondereigentum sind.
a.) die Wasserleitungen von den Haupsträngen an
b.) die Versorgungsleitungen für Strom von den Abzweigungen bis zum Zähler
c.) die Entwässerungsleitungen bis zur Anschlußstelle an die gemeinsame Falleitung
d.) die in den einzelnen Einheiten gelegenen Heizkörper sowie die zu und ableitungen zum gemeinsamen
Strang
e.) nicht tragende Mauern innerhalb des Sondereigentums
f.) die Rolläden

So stellt sich der Sachverhalt auf dem Papier dar, sollten Informationen fehlen die nötig sind, werde ich später eine Ergänzung vornehmen.


Die 2 Partein WEG stand Ursprünglich in engem Verwandschaftsgrad (Eltern und Sohn).
Was erklärt weshalb bei manchen sachen von der Vereinbarung abgewichen wurde oder weshalb keine klaren Verhältnisse bei Dingen vorliegen.

Mittlerweile ist aber nur noch ein in die Jahre gekommener Herr ( Verkäufer und Eigentümer von Wohnung 1) und seine Schwiegertochter zu der er kein Verhältnis pflegt (laut seiner Aussage).

Der ältere Herr ist sehr aufgeschlossen und möchte jegliche unklarheiten vor Verkauf ausräumen, weshalb ich mich um eine detaillierte Auflistung gebeten hat.Welche Dinge er veranlassen soll, bisher wurden Dokumente ( Übertragungsvertrag, Teilungserklärung, orginal Baupläne des Gebäudes, Teilungsplan mit Abgeschlossenheitserklärung und aktueller Grundbuchauszug) zur Verfügung gestellt.

Meine Ansicht wo handlungsbedarf besteht bzw. es unklarheiten zwischen realität und Dokumenten gibt.

1. Wohnung 2 ist nicht wie unter Ziffer.III Punkt 2 aufgeführt am Hauptstrang angeschossen.
Es wurde an nächster stelle zum Gebäude an der Wasserleitung von Wohnung 1 eine Abzweig eingebaut mit seperater Absperrung für Wohnung 2.
Die Begründung des alten Herrn sein Sohn wollte auf Grund höherer Baukosten damals, kosten für den Anschluß einsparen. Ihn hat es nicht gestört und somit hat er nicht darauf bestanden den Anschluß wie in der Teilungsvereinbarung vorzunehmen.

Die Verfehlung dürfte klar bei WEG 2 liegen durch Abweichung von der Teilungserklärung.
Meines erachtens kann der alte Herr seiner Schwiegertochter nahe legen den Hausanschluß beim Örtlichen versorger zu beantragen. Mit Hinweis auf die Teilungserklärung und der Info das der Käufer keine vertragsabweichende Mitversorgung in betracht zieht.


2. Die Energieversorgung mit Gas hier gilt ähnliches wie beim Wasser nur fehlt eine klare Vereinbarung.
Die Erklärung des alten Herren lautet, kostenersparnis da für sein Gebäude bereits ein Gasanschluß vorhanden war aber nicht genußt wurde.Die Gebäude Mauer an Mauer gebaut wurden die Möglichkeit bestanden hat die Leitung vom Anschluß durch 3 Kellerräume und dann ins nebengebäude zu verlegen.

Auf Nachfrage bei dem Gasnetzbetreiber bezüglich der legitimität, hieß es kein Problem die Leitung wurde von ihnen installiert und abgenommen. Jedoch wurde darauf hingewiesen das der Anschlußnehmer WEG 1 ist und lediglich seine Leitung der zur kostenlosen Versorgung dritten zur Verfügung stellt. Heißt soviel wie auch wenn die Leitung selbst nicht benutzt wird liegt die Verantwortung bei WEG 1.Gesetzlich vorgeschriebene Wartungen sind einzuhalten, kosten zu tragen und es dar keine Gefahr von der Leitung ausgehen.

Meine Meinung auch wenn gesetzlich erlaubt, steht das Gefahren potenzial das geschaffen wurde in keinem Verhältnis damit minimale kosten einzusparen.
Hier bin ich mir nicht sicher, aber ich glaube ich kann nach Kauf als Anschlußnehmer kündigen, die Versorgung von dritten bleibt dann zwar aus. Ich denke die Gefahr wäre unzumutbar wie auch die auferlegung der Instanhaltungskosten. Die Beantragung des Hausanschluß Gas müsste von WEG 2 veranlaßt werden.

3. jetzt wird es für mich schon komplizierter zu bewerten ob hieraus ein Nachteil für mich entsteht aus das ca. 30 qm weniger an Grundstücksfläche vorhanden sind.

Das Gebäude von WEG 2 wurde um einen Wintergarten erweitert größe ca. 30 qm, auf dem Teilungsplan ist dieser nicht vorhanden und somit fehlt die zuordnung zu WEG 1 oder 2. Scheinbar wurde versäumt den Plan zu ergänzen oder abzuändern. Auch beim aufruf einer aktuellen Karte des GEO Portals ist der Wintergarten nicht als Gebäude fläche erkennbar.

Als Lösung wenn möglich würde ich hier die Änderung des Teilungsplans vorschlagen, auch wenn sich die Nutzungsfläche verkleinert wäre es okay. Sicher kommt mir der Käufer auch etwas entgegen.


4. Ein Problem habe ich jedoch mit einem Zaun der auf dem Grundstück verläuft und wenn ich die Teilungserklärung nicht missverstehe.Dann ist der gesame Grund und Boden gemeinschaftliches Eigentum und kann gleichermaßen genutzt werden.Durch den Zaun wird mehr als die abgegrenzt und die Nutzung ist nicht mehr möglich.

Der alte Herr sagte der Zaun sei relativ neu vor ca. 3 Monaten erst gemacht worden, zuvor gab es an ähnlicher Stelle zwar eine Art Holzzaun (Sichtschutzelemente) mit einem großen Tor das anders als heute nie abgeschlossen war.Der Zaun war auch nicht als Abgrenzung vorgesehen sondern dafür damit die Hunde seines Sohnes nicht weglaufen können.

Er wurde beim Bau des neuen Zaunes nicht gefragt ob er mit der Errichtung einverstanden ist.

Die Frage ist handelt es sich eventuell um Modernisierung anstatt um eine Baumaßnahme der zugestimmt werden muss?

5. Der Dachbodenausbau bei WEG 2 mit einbau eines Dachfensters und die entstandene neue Wohnfläche.
Ein ähnlicher Fall wie beim Wintergarten doch ist von außen nicht ersichlich was geändert und ausgebaut wurde. Dokumente hatte der alte Mann dazu nicht da es ja WEG 2 betrifft.
Auch hier stellt sich die Frage kann für mich ein erhablicher Nachteil enstehen, wenn die Fläche bzw. der Dachboden nicht als Sondereigentum im Grundbuch und Teilungsplan aufgeführt wird er gehört ja zu WEG 2 der zugang ist auch nur über diese Gebäude möglich.



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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47267 Beiträge, 16741x hilfreich)

Zitat (von Anke/Glasklar):
Meine Ansicht wo handlungsbedarf besteht bzw. es unklarheiten zwischen realität und Dokumenten gibt.


Das Problem könnte sein, dass eventuell bestehende Ansprüche inzwischen verjährt sind.

Zitat (von Anke/Glasklar):
Die Verfehlung dürfte klar bei WEG 2 liegen


Die Verfehlung liegt bei Beiden. Bei Verjährung zahlt derjenige die Änderung, der sie veranlassen möchte.

Zitat (von Anke/Glasklar):
aber ich glaube ich kann nach Kauf als Anschlußnehmer kündigen,


Ob Du das kannst, weiß ich nicht, aber Du darfst es nicht.

Zitat (von Anke/Glasklar):
Als Lösung wenn möglich würde ich hier die Änderung des Teilungsplans vorschlagen,


Richtig und das wäre auch für 1. und 2. die beste Lösung.

Zitat (von Anke/Glasklar):
Die Frage ist handelt es sich eventuell um Modernisierung anstatt um eine Baumaßnahme der zugestimmt werden muss?


Das Aufstellen des Zauns ist eine bauliche Veränderung, der zugestimmt werden muss.

Zitat (von Anke/Glasklar):
Auch hier stellt sich die Frage kann für mich ein erhablicher Nachteil enstehen, wenn die Fläche bzw. der Dachboden nicht als Sondereigentum im Grundbuch und Teilungsplan aufgeführt wird er gehört ja zu WEG 2 der zugang ist auch nur über diese Gebäude möglich.


Einen erheblichen Nachteil kann ich nicht erkennen. Sollte die Teilungserklärung geändert werden, so sollte auch dieser Punkt berücksichtigt werden.

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#2
 Von 
Anke|Glasklar
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Das Problem könnte sein, dass eventuell bestehende Ansprüche inzwischen verjährt sind.


Was meinen Sie genau könnte verjährt sein, dass die Gegenheit nicht der auf den Dokumenten entspricht?
Für einen unbeteiligten 3. war die Gegenheit klar erkennbar und deckte sich mit Teilungserklärung und dem Bauplan nach dem das Gebäude (Wohnung 2) errichtet werden sollte und wurde.

Das die Gegenheiten nicht mehr den Dokumenten entsprechen liegt an den 7 Jahre , 10 Jahre und 17 Jahre später vorgenommenen Veränderungen des Gebäudes bzw. (Wohnung 2) und der Versäumnis die Dokumente dementsprechend anzugleichen.


Erst wurde das Gebäude um eine 30 qm große Außenterasse erweitert, die 3 Jahre später als Fundament diente für die Errichtung eines Wintergartens. Das Terassentürelement wurde entfernt wie auch ein Teil der Außenwand vom Gebäude. Der Wintergarten dient als neue Außenwand und ist dauerhaft offen (zur Beheitzung) mit dem Gebäude verbunden worden und dient als Wohnfläche.

Der Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken und der Einbau eines Dachfensters fand erst vor 6 Jahren statt.

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#3
 Von 
Anke|Glasklar
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat:
Die Verfehlung liegt bei Beiden. Bei Verjährung zahlt derjenige die Änderung, der sie veranlassen möchte.


Finden Sie die Teilung nach WEG 8 lag von Anfang an nicht korrekt vor?
Baugenehmigungen waren für die Umbauten nicht erforderlich, es dürfte auch kein Bauplan oder derart eingereicht worden sein.Im aktuellen Katastar der Parzelle wird der Teil auf dem sich der Wintergarten befindet als unbebautes Grundstück aufgeführt.

Weshalb liegt die Verfehlung bei Selbverwaltender WEG bei beiden, anstatt bei dem der die Maßnahmen vorgenommen und Versäumt hat sie zu dokumentieren?

Wie kann ich dem Verkäufer plausibel machen das er die änderung der Dokumente hätte damals veranlaßen und dafür zahlen müssen?


-- Editiert von User am 5. Dezember 2022 10:01

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#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47267 Beiträge, 16741x hilfreich)

Zitat (von Anke/Glasklar):
Für einen unbeteiligten 3. war die Gegenheit klar erkennbar


Genau das ist das Problem und dann darf der Zustand nicht jahrelang geduldet werden. Ein Rückbauanspruch verjährt innerhalb von 3 Jahren. Die baulichen Maßnahmen sind dann zwar weiterhin rechtswidrig, d.h. der andere Eigentümer kann nicht darauf bestehen, dass alles so bleibt. Die Kosten des Um- oder Rückbaus muss aber die Gemeinschaft tragen und dazu muss auch ein entsprechender Beschluss mit einfacher Mehrheit gefasst werden.

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#5
 Von 
Anke|Glasklar
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Genau das ist das Problem und dann darf der Zustand nicht jahrelang geduldet werden. Ein Rückbauanspruch verjährt innerhalb von 3 Jahren. Die baulichen Maßnahmen sind dann zwar weiterhin rechtswidrig, d.h. der andere Eigentümer kann nicht darauf bestehen, dass alles so bleibt. Die Kosten des Um- oder Rückbaus muss aber die Gemeinschaft tragen und dazu muss auch ein entsprechender Beschluss mit einfacher Mehrheit gefasst werden.


Der Eigentümer hatte weder etwas gegen den Bau der Terasse noch gegen den späteren Wintergarten.
Wahrscheinlich hat damals der Sohn zu Eltern gesagt das er gerne einen Wintergarten anbauen will und meinten ja okay mach nur.

Das damalige verhältniss ist natürlich nicht förderlich, ich bezweifle das es je eine Eigentümerversammlung oder etwa Beschlüsse gab, das wird eher mündlich gelaufen sein.

Ein Rückbau steht nicht zur debatte, für mich ist es wichtig das die Dokumente stimmen.

Aus reiner Neugier sollter mein Nachbar seinen Dachbodenausbauen wie kann ich ohne zugang zum Gebäude feststellen, dass dieser stattfand?
Außer das ein Dachfenster eingebaut wurde ist von außen kein Unterschied zu sehen, wird mir das auch nicht unbedient mitgeteilt.
Dann habe ich diesen Jahrelang geduldet ohne es zu wissen?

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#6
 Von 
Anke|Glasklar
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Ob Du das kannst, weiß ich nicht, aber Du darfst es nicht


Der Verkäufer ist laut Gasnetzbetreibers auch Anschlußnehmer bzw. Eigentümer und der Hausanschluß war bereits vor der Teilung vorhanden.

Laut Betreiber kann er bei belieben seinen Anschluß stillegen lassen!

Warum darf ich den Anschluß nicht stillegen lassen?
Darf der Eigentümer das denn wenigstens vor Verkauf tun.

Laut Eigentümer werden jährlich vorgeschriebene Sichtprüfungen vom Schorni gemacht und bezahlt von ihm die letzte Dichtheitsprüfung wurde durch ihn veranlaßt und bezahlt.
Da er als Eigentümer gesetzlich verpflichtet wird und die Gefahr in seiner Verantwortung liegt hat er das Notgedrungen getan. Seit sein Sohn verstorben ist kümmert sich niemand um diese Dinge.

Dies Pflichten und Kosten möchte ich nicht mit Kauf übernehmen, wäre aber dazu gezwungen das zu tun.
Ohne Wartungsnachweise keine regulierung der Gebäude Versicherungs und schlimmer über grobe Fahrlässigkeit bei Schäden dritter möchte ich garnicht nachdenken.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47267 Beiträge, 16741x hilfreich)

Zitat (von Anke/Glasklar):
Laut Betreiber kann er bei belieben seinen Anschluß stillegen lassen!


Aber nicht nach WEG-Recht (§ 14 Abs. 2 WEG).

Zitat (von Anke/Glasklar):
Dies Pflichten und Kosten möchte ich nicht mit Kauf übernehmen, wäre aber dazu gezwungen das zu tun.


Dann solltest Du auf den Kauf der Immobilie verzichten.

Zitat (von Anke/Glasklar):
Laut Eigentümer werden jährlich vorgeschriebene Sichtprüfungen vom Schorni gemacht und bezahlt von ihm die letzte Dichtheitsprüfung wurde durch ihn veranlaßt und bezahlt.
Da er als Eigentümer gesetzlich verpflichtet wird und die Gefahr in seiner Verantwortung liegt hat er das Notgedrungen getan.


Die Kosten der Prüfung müssen nach meiner Auffassung gemeinschaftlich getragen werden.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Anke|Glasklar
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)


Zitat (von hh):
Einen erheblichen Nachteil kann ich nicht erkennen. Sollte die Teilungserklärung geändert werden, so sollte auch dieser Punkt berücksichtigt werden.


Zur Änderung bedarf es wahrscheinlich auch der notariellen Beurkundung nehme ich an wie Ursprünglich?

In der Teilungserklärung steht ja Wohnung im Dach und Erdgeschoss das könnte den Wintergarten mit umschreiben als auch den Bodenausbau. Mit Hinweis auf den Aufteilungsplan hier sehe ich großen Bedarf, sind keine Grundrisse für Wintergarten und Dachgeschoss. Noch ist erkennbar ob die Räume im Sonder oder Gemeinschaftseigentum stehen.

Ich habe angenommen das sei ein erheblicher Nachteil weshalb ich auch davon ausgegangen bin, dass die Eigentümerin großes Interesse an der Änderung hat und auch gerne die Kosten trägt.




Zitat (von hh):
Richtig und das wäre auch für 1. und 2. die beste Lösung.



Diese Punkte möchte ich nicht ändern, weder die Wasser- noch Gasversorgung soll durch den Hausanschluß des zu erwerbenden Gebäudes stattfinden. Gas wurde bereits erörtert. Wasserzähler zur Abrechnung stammt laut Fotos scheinbar noch aus dem Jahr 1999 wahrscheinlich im Baumarkt gekauft selbst eingebaut. Auch ist zu sehen an dem Aufkleber im Deckel das dieser nur bis 2006 beglaubigt wurde. Wo nach er als solcher nach EICH und Messstellenbetriebsgesetz bereits seit 16 Jahren nicht mehr als solcher genutzt werden darf.

Mir Klingelt jetzt schon der Versicherungsmakler in den Ohren mit Dingen wie, erhötes Gefahrenpotenzial bedarf Allgefahrenschutz, Gasanschluß der nicht der Versorgung des Objektes dient im Objekt, Leitungsverlauf durch 3 Kellerräume dreifache Gefahrenprämie, Wasserleitungen im Gebäude die nicht der versorgung des Gebäudes dienen extra Prämie, Leitung außerhalb des Gebäudes die nicht der Versorgung dient extra Prämie.

Wahrscheinlich eine Versicherungsprämie die sich gewaschen, zusätzlich noch erhebliche Wartungskosten für ganzen Leitungen und das Modernisieren .

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#9
 Von 
Anke|Glasklar
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Die Kosten der Prüfung müssen nach meiner Auffassung gemeinschaftlich getragen werden.


Selbst die Kostenteilung wäre immer noch ein Nachteil, ich müsste auch wenn nur die hälfte der Kosten tragen.Für etwas das garnicht erforderlich ist denn der Gasanschluß wird nur zur Versorgung 3 genutzt.

Das Gebäude das ich kaufen möchte Bedarf keines Anschlußes zur Gasversorgung es hat eine Zentralheizung betrieben mit Heizöl.

Meines Erachtens geht das über WEG 14 Absatz 1 Punkt 2 hinaus.

Gerade was Gefahr betrifft mit 15 Meter Gasleitung durch 3 Räume verlegt, die draußen unter der Erde verlegt werden kann.Dann ist halt der eigene Hausanschluß Notwendig, was kein Problem sein dürfte kostet halt ca. 2500 € der Anschluß. Weshalb sorry für meine Ausdrucksweise solch eine ******* gemacht wurde, selbst eine Gefahr geschafft wo anders keine Wäre.

Sollte es keine Möglichkeit geben dann werde ich selbst eine schaffen, wenn ich ein Haus kaufe für eine gewisse Summe dann zahle ich eben selbst den Preis für den Anschluß.
Wahrscheinlich billiger als Versicherung und Wartung über Jahre.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47267 Beiträge, 16741x hilfreich)

All die genannten Dinge sollten vor dem Kauf geklärt werden, d.h. der Verkäufer möge eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung veranlassen.

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3872 Beiträge, 2379x hilfreich)

So viel wie Du daran herumzumäkeln hast und so wenig Ahnung Du von WEG hast gibt es nur eine glasklare Empfehlung:

nicht kaufen!

Such Dir lieber was anderes, am besten ein alleinstehendes Haus.

Signatur:

lg.
R.M.

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