Umsetzung Beschluss bzgl. Beseitigung baulicher Veränderung

14. November 2017 Thema abonnieren
 Von 
skorpion*22
Status:
Frischling
(35 Beiträge, 10x hilfreich)
Umsetzung Beschluss bzgl. Beseitigung baulicher Veränderung

Der ehemalige Eigentümer der Dachgeschosswohnung über mir, hat vor über 20 Jahren eigenmächtig ein halbes Stockwerk des Treppenhauses (GemE) „geklaut" und in seine Wohnung integriert.
Es wurde damals protokolliert, dass es sich um eine nicht genehmigte bauliche Veränderung handelt und ein Beschluss gefasst, die Fläche gegen eine jährliche Miete, dem betreffenden Eigentümer zur Nutzung zu überlassen. Allerdings mit der Maßgabe, dass bei einem Eigentümerwechsel die Nutzungsvereinbarung erlischt und nicht mit übertragen werden kann und der Rückbau in den ursprünglichen Zustand zu erfolgen hat.
In den Folgejahren, kam dieses Thema noch 2 mal zur Sprache mit dem Verweis auf den bereits gefassten Beschluss, der nochmals bekräftigt wurde.
Vor einem knappen Jahr wurde die Wohnung nun verkauft. Der neue Eigentümer stand mit einer Kampfansage vor meiner Tür und machte mir unmissverständlich klar, dass er nicht im Traum daran denke, den Rückbau vorzunehmen.
Ich gehe davon aus, dass eine Verjährung des Beseitigungsanspruches hier nicht zum Tragen kommt, da ja ein entsprechender Beschluss existiert. Wohl aber, dass seit dem Eigentümerwechsel in puncto Verjährung, „die Zeit läuft". Sehe ich das richtig?
Liegt es in der Verantwortung des Verwalters den damals gefassten Beschluss umzusetzen? Gibt es Fristen zu wahren? Wie muss ich vorgehen?

Da die Beeinträchtigung nur mich betrifft, stehe ich auf verlorenem Posten.

Danke für Eure Hilfe.

Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?

Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?

Ein erfahrener Anwalt im WEG und Immobilienrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im WEG und Immobilienrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



6 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat:
Liegt es in der Verantwortung des Verwalters den damals gefassten Beschluss umzusetzen? Gibt es Fristen zu wahren? Wie muss ich vorgehen?
Ich kann der Schilderung nicht entnehmen, dass der Verwalter per Beschluss bevollmächtigt und beauftragt ist, den Rückbau ggfls. mit anwaltlichen/gerichtlichen Mitteln durchzusetzen.

Es kann in solchen Fällen aber auch jeder einzelne Eigentümer unmittelbar tätig werden und klagen.

Signatur:

lg.
R.M.

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
skorpion*22
Status:
Frischling
(35 Beiträge, 10x hilfreich)

….wollte meine Frage nicht mit Informationen „überladen", die vielleicht irrelevant sind – war wohl doch nicht die richtige Entscheidung:-(

Nein, es gibt keinen Beschluss, der den Verwalter bevollmächtigt und beauftragt, den Rückbau ggf. mit anwaltlichen/gerichtlichen Mitteln durchzusetzen. Heißt das nun, dass der Verwalter bei fehlender Bevollmächtigung, generell keine Beschlüsse umzusetzen bzw. deren Umsetzung zu veranlassen hat? Muss ich wirklich im Alleingang tätig werden?

Um meine Frage(n) beantworten zu können, muss ich jetzt doch ausführlicher werden.
Die bereits geschilderte Beschlussfassung stammt aus dem Jahr 1998 (die bauliche Veränderung an sich, wurde 1996 vorgenommen).

Unter den TOP „Sonstiges" wurde im Jahr 2004 folgendes protokolliert:
"Die Beschlussfassung vom 30.05.1998 wegen Nutzung eines Teiles des Treppenhauses kann bei einem evtl. Verkauf der Wohnung S…. nicht mit übertragen werden, d.h., die durch die Beschlussfassung vom 30.05.1998 vorgenommene Nutzungsvereinbarung mit dem EG S…. erlischt mit Verkauf des SE."

Das entsprechende Protokoll wurde mir zur Unterschrift vorgelegt. Da mir dieser Wortlaut nicht aussagekräftig genug schien, kontaktierte ich den Verwalter. Seine schriftliche Antwort - explizit an mich gerichtet - hat folgenden Inhalt:
„Der Sinn der Position ‚Sonstiges‘ geht aus unserem Original-Protokoll klar hervor. Bei einem Verkauf der Wohnung S…. werden aber wir als Verwaltung den neuen Käufer sofort darauf hinweisen, dass der Urzustand (vor November 1996) unverzüglich wiederherzustellen ist. Eine Änderung wird daher nicht vorgenommen."

Mir ist klar, dass er aufgrund dieser Aussage, den neuen Eigentümer NUR auf die Wiederherstellung des Urzustandes hinzuweisen hat. Was er nun (2017) offensichtlich getan hat.

Zur Eigentümerversammlung 2009 hat der Eigentümer S…. den Antrag gestellt, die jährliche Miete zu reduzieren. Im Protokoll steht:
„Es ist das Protokoll herauszusuchen, in welchem die seinerzeitige Beschlussfassung aufgeführt ist. Hierbei ist vor allem festzustellen, ob eine Regelung über einen evtl. Rückbau bei Verkauf des SE vorhanden ist, oder nicht. Eine endgültige Beschlussfassung über den Antrag erfolgt dann in Verbindung mit der außerordentlichen Eigentümerversammlung vor Ort."

Ist es zu viel verlangt, dass der Verwalter sich die genannte Beschlussfassung raussucht, damit sie bei obiger Versammlung bereits vorliegt?

Im Protokoll zur außerordentlichen Eigentümerversammlung 2009, ist neben der reduzierten Jahresmiete, folgendes zu lesen:
„Ferner wird beschlossen, bei einem evtl. Verkauf des SE 06 den Rückbau der Veränderungen im Treppenhaus auf Kosten des Eigentümers vorzunehmen, so dass dann der ursprüngliche Zustand wieder vorhanden ist."

Ich hoffe, dass meine Ausführungen den Sachverhalt erkennen lassen und nicht noch mehr Verwirrung stiften. Und bitte meine Frage bezüglich Verjährung bzw. Umsetzungsfrist des Beschlusses nicht vergessen.

Eine Frage hab ich noch, die hat zwar nichts mit der Beschlussumsetzung zu tun, aber mit der geschilderten baulichen Veränderung. Der damalige Eigentümer hat in diesem Zusammenhang – neben dem Versetzen der Trennwand zw. SE und GemE - einen Zwischenboden (ca. 2 qm) eingezogen. Hätte er dafür die Genehmigung der Baubehörde benötigt, da die Statik betroffen ist?

Vielen Dank.

2x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat:
Heißt das nun, dass der Verwalter bei fehlender Bevollmächtigung, generell keine Beschlüsse umzusetzen bzw. deren Umsetzung zu veranlassen hat?

Der Beschluss zum Rückbau zielt ja auf den Eigentümer der Wohnung ab. Der ist derjenige, der die Umsetzung zu veranlassen hat. Tut er dies trotz Verpflichtung nicht, entsteht eine neue Sachlage.
Der Verwalter kann dann "nur" den betreffenden Eigentümer anschreiben und auffordern. Den Rückbau veranlassen darf er nicht. Einen Anwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung (Aktivprozess) beauftragen darf der Verwalter ohne Beschluss auch nicht.

Zitat:
Muss ich wirklich im Alleingang tätig werden?
Müssen musst Du nicht. Du darfst. Du kannst auch Deine Miteigentümer überzeugen und einen Beschluss anstrengen. Du darfst auch ganz verzichten.

Zitat:
Im Protokoll zur außerordentlichen Eigentümerversammlung 2009, ist neben der reduzierten Jahresmiete, folgendes zu lesen:
„Ferner wird beschlossen, bei einem evtl. Verkauf des SE 06 den Rückbau der Veränderungen im Treppenhaus auf Kosten des Eigentümers vorzunehmen, so dass dann der ursprüngliche Zustand wieder vorhanden ist."

Hm, da stellt sich mir die Frage, wer hier den Rückbau vornehmen soll. Der alte Eigentümer, der neue Eigentümer oder die Gemeinschaft? Das steht da so nicht drin.

Hilft alles nichts: Fachanwalt einschalten!


Signatur:

lg.
R.M.

2x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von skorpion*22):
Liegt es in der Verantwortung des Verwalters den damals gefassten Beschluss umzusetzen? Gibt es Fristen zu wahren? Wie muss ich vorgehen?

Das Thema dürfte nicht nur wegen unklarem Beschluss tricky werden, sondern auch weil man anscheinend selbst ein Problem innerhalb der WEG hat:
https://www.123recht.net/bauliche-Veraenderung-im-SE,-Beseitigungsanspruch-__f527989.html
Ansonsten könnte man den Beschluss auf der nächsten ETV das Problem als Top aufnehmen lassen.
Ein Gemeinschaftseigentum ist immer mit Reibungspotential versehen, es gibt so wie bekannt 2 Parteien welche jeweils sich nicht so ganz an die gemeinschaftlichen Regeln halten, jetzt stellt sich eher die Frage ist der neue Eigentümer auch der Eigentümer welchem der eigene Umbau nicht so gefällt?

2x Hilfreiche Antwort

skorpion*22 hat einen Anwalt dazugeholt. Die Antwort finden Sie unten in diesem Thread.

Einschätzung von
Rechtsanwalt Felix Hoffmeyer
Hannover
dazugeholt von skorpion*22
#6

Sehr geehrter Fragesteller,

auch wenn es nicht klar formuliert ist, wer den Rückbau vorzunehmen hat, ist insofern klar, dass es der Eigentümer zu tun hat. Das bedeutet, dass die Verpflichtung den neuen Eigentümer trifft, der sich ggf. bei dem alten Eigentümer schadlos halten kann. Das ist aber nicht unsere "Baustelle".
Insofern könnten Sie entweder durch Beschluss den Verwalter auffordern, den vorherigen Beschluss durchzusetzen oder könnten auch selber klagen, im Namen der WEG, da es Gemeinschaftseigentum betrifft. Die Klage richtet sich dann gegen den Neueigentümer.
Die Verjährung beträgt drei Jahre ab Kenntnis der Übertragung des Eigentums, sprich noch bis Ende 2019.

Hinsichtlich der Kündigung des Verwaltervertrages müsste dieses mit einer Mehrheit erreicht werden, die zustande kommen müsste. Sie könnten dann höchstens die anderen Eigentümer auf Zustimmung verklagen, wenn die Situation für Sie schlichtweg untragbar wird. Wenn allerdings Beschlüsse nicht ordnungsgemäß beschlossen und die Stimmrechte gezählt werden, können Sie diese gerichtlich anfechten, sodass der Verwalter auch die Kosten zu tragen hätte. Auch die weiteren Gründe sind noch nicht so schwerwiegend, dass es für Sie untragbar werden könnte. Insofern müssten Sie die Mehrheit erreichen.

Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung (bitte direkt per Email).

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

2x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 266.880 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
107.899 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen