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Vergütung Hausverwaltung ohne gültigen Vertrag

10.1.2020 Thema abonnieren
 Von 
manneier
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 34x hilfreich)
Vergütung Hausverwaltung ohne gültigen Vertrag

Bei meinem Fall ist der Verwaltervertrag Ende Juli 2018 ausgelaufen. In einer ausserordentlichen Eigentümerversammlung im März 2019 wurde wieder fehlerhaft der ausgelaufene Vertrag verlängert, wogegen ich geklagt hatte.

Jetzt hat der Richter für mich in unverständlicher Weise in dem Verfahren einen Vergleich vorgeschlagen, da es ab 1.1.2020 (zum Glück) einen neuen Verwalter gäbe.

Wie sieht es da eigentlich mit der Vergütung der Hausverwaltung in der Zeit zwischen August 2018 und Dezember 2019 aus. Wirkliche Arbeit hat er in dieser Zeit nicht geleistet, eher sie vernachlässigt.

Vielen Dank


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22 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1513 Beiträge, 869x hilfreich)

Zitat (von manneier):
...Jetzt hat der Richter für mich in unverständlicher Weise in dem Verfahren einen Vergleich vorgeschlagen,
Kam der Vergleich zustande - wie lautet dieser?


Zitat (von manneier):
Wie sieht es da eigentlich mit der Vergütung der Hausverwaltung in der Zeit zwischen August 2018 und Dezember 2019 aus.
Steht darüber nichts in dem Vergleich?


Zitat (von manneier):
Wirkliche Arbeit hat er in dieser Zeit nicht geleistet, eher sie vernachlässigt.
Was vor Gericht vorgetragen wurde - und im Vergleich Würdigung erfuhr?

Fragen über Fragen....


VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#2
 Von 
manneier
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 34x hilfreich)

Der Richter hat einne Vergleich vorgeschlagen, habe noch nicht zu gestimmt.

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(73201 Beiträge, 32721x hilfreich)

Zitat (von manneier):
Bei meinem Fall ist der Verwaltervertrag Ende Juli 2018 ausgelaufen.

Ja, wissen wir ja schon alles.

Mach doch einfach in dem alten Beitrag weiter ...


:doppelt:


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#4
 Von 
manneier
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 34x hilfreich)

es dreht sich hier vorwiegend um die Vergütung einer HV ohne Vertrag
Danke

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#5
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1513 Beiträge, 869x hilfreich)

Zitat (von manneier):
es dreht sich hier vorwiegend um die Vergütung einer HV ohne Vertrag
Hat sich hierzu das Gericht in seinem Vergleichsvorschlag nicht geäußert?


VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#6
 Von 
manneier
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 34x hilfreich)

Nein
es "regt" nur an, nachzudenken, welchen Sinn das Verfahren noch macht, wenn es einen neuen Verwalter gibt
Danke

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35741 Beiträge, 12842x hilfreich)

Zitat:
es "regt" nur an, nachzudenken, welchen Sinn das Verfahren noch macht, wenn es einen neuen Verwalter gibt

Die Anregung halte ich für berechtigt.

Zitat:
Wie sieht es da eigentlich mit der Vergütung der Hausverwaltung in der Zeit zwischen August 2018 und Dezember 2019 aus.

Mangels anderweitiger Vereinbarung die Vergütung aus dem letzten Vertrag.

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#8
 Von 
manneier
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 34x hilfreich)

d.h. also, er hätte/hat Anspruch auf Vergütung, obwohl er keinen Vertrag hat??

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#9
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1513 Beiträge, 869x hilfreich)

Zitat (von manneier):
d.h. also, er hätte/hat Anspruch auf Vergütung, obwohl er keinen Vertrag hat??
IMO - JA. Er war immerhin von August 2018 bis Dezember 2019 als Verwalter der WEG (wenn auch zu Deiner Unzufriedenheit) tätig. Daraus lässt sich der Anspruch ableiten.
Wenn der (ex)Verwalter diese Vergütungen nicht freiwillig zurück zahlt, wovon kaum auszugehen ist, bleibt einmal mehr der Versuch ein Gericht davon zu überzeugen, den Verwalter zur Rückzahlung zu verurteilen. Da ich davon ausgehe, dass die Gemeinschaft nicht klagen wird, hast Du erneut das Vergnügen. Ob das Gericht die Klage zulassen würde, wage ich zu bezweifeln.

VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#10
 Von 
manneier
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 34x hilfreich)

gerade als Tipp erhalten (Netzfund):
...Tätigkeit als die eines Scheinverwalters zu betrachten, für die er auch keine Vergütung verlangen kann, sondern lediglich einen Anspruch auf Aufwendungsersatz gemäß § 684 S. 1 BGB hat. Dies entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass ein ohne Auftrag Handelnder nur Ersatz seiner Aufwendungen, aber keine Vergütung für seine Tätigkeit verlangen kann (LG Hamburg, Urteil vom 30.01.13, Az. 318 S 127/11).

Jetzt muss ich mal das Urteil suchen



-- Editiert von manneier am 14.01.2020 18:11

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#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35741 Beiträge, 12842x hilfreich)

Zitat:
LG Hamburg, Urteil vom 30.01.13, Az. 318 S 127/11

Interessantes Urteil.

Daher ziehe ich meine vorhergehende Antwort zurück.

Handelt es sich in Deinem Fall um eine Verwaltungsgesellschaft, einen berufsmäßigen Verwalter oder um eine Privatperson, die zum Verwalter bestellt wurde?

-- Editiert von hh am 14.01.2020 20:41

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#12
 Von 
manneier
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 34x hilfreich)

Jetzt weiß ich nicht, was eine Verwaltungsgesellschaft ist. Deshalb tippe ich eher auf berufsmäßiger Verwalter,
zudem ist er Bauträger und Immobilienmakler (und ver"makelt" sogar eigene Bauprojekte). Privatperson ist er definitiv nicht.

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#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35741 Beiträge, 12842x hilfreich)

Zitat:
Jetzt weiß ich nicht, was eine Verwaltungsgesellschaft ist.

Es gibt Verwalter in Form einer GmbH, bei denen die eigentliche Verwaltungstätigkeit durch Angestellte der GmbH ausgeführt wird. In so einem Fall wird die GmbH zum Verwalter bestellt.

Dann gibt es natürlich berufsmäßige Verwalter, die eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO haben. Dabei handelt es sich um Verwalter, die persönlich als solche bestellt werden. Diese Verwalter müssen die weiteren Voraussetzungen des § 34c GewO erfüllen, soweit sie auf Immobilienverwalter zutreffen.

Und dann gibt es noch Verwalter, die die Verwaltungstätigkeit nicht gewerbsmäßig ausüben. Das sind oft Miteigentümer, jedoch können das auch wie im Urteil des LG Hamburg andere Personen sein.

Der Umstand, dass der Verwalter auch Bauträger und Immobilienmakler ist, sagt nichts darüber aus, ob er die Tätigkeit als Verwalter gewerbsmäßig ausübt oder nicht. Vermuten würde ich übrigens auch im Hinblick auf seine massiven Fehler, dass er die Tätigkeit als Verwalter nicht berufsmäßig ausübt.

Die Frage habe ich gestellt, weil beim Rz 70 des Urteils folgende Aussage auftaucht:
Zwar kann dem Geschäftsführer dann eine Vergütung zustehen, wenn er das Geschäft im Rahmen seines Berufs oder Gewerbes geführt hat (vgl. BGH, NJW-RR 2005, 1426, 1428). Das ist vorliegend aber nicht der Fall, weil es sich bei dem Beklagten zwar von Berufs wegen um einen Architekten handelt, dieser Berufszweig aber nicht untrennbar mit der Wohnungseigentumsverwaltung verbunden ist und darüber hinaus der Beklagte im Geschäftsverkehr auch nicht als professioneller Verwalter auftritt; er hat (früher) nur die Klägerin verwaltet und zudem (s)eine eigene Anlage.

Wenn der Verwalter z.B. das Gehalt seiner Angestellten als Aufwendungsersatz im Sinne des § 684 BGB geltend machen kann, dann kann man sich eine Klage wahrscheinlich sparen.

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#14
 Von 
manneier
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 34x hilfreich)

er nennt sich XY Wohnbau & Verwaltungsbüro GmbH, hilft das weiter?
Danke mal jedenfalls

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#15
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35741 Beiträge, 12842x hilfreich)

Und wer war als Verwalter bestellt? Herr XY oder die XY Wohnbau- und Verwaltungs-GmbH

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#16
 Von 
manneier
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 34x hilfreich)

die XY Wohnbau & Verwaltungs GmbH
die soll angeblich über 500 Wohnungen verwalten und hat 4 Angestellte

Danke

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#17
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35741 Beiträge, 12842x hilfreich)

Zitat:
die XY Wohnbau & Verwaltungs GmbH

Dann ist klar, dass der Verwalter sein Geschäft im Rahmen eines Gewerbes führt. Das zitierte Urteil ist somit nur unter Vorbehalt anwendbar, denn es ist dann aufgrund der Passage, die ich in Antwort#13 zitiert habe denkbar, dass dem Verwalter doch eine Vergütung zusteht.

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#18
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1513 Beiträge, 869x hilfreich)

Zitat (von hh):
Das zitierte Urteil ist somit nur unter Vorbehalt anwendbar,
Sollte das der einzige Punkt bleiben? Ist nicht schon ein elementarer Unterschied gegeben in dem Umstand, dass hier die WEG beschlossen hat den Verwalter zu verklagen? Im Fall des TE scheint mir das nicht erreichbar.

Davon abgesehen entnehme ich dem umfangreichen Text des Urteils (auch dem der Berufungsentscheidung), zahlreiche Punkte, die auf Relevanz und Übereinstimmung zu prüfen wären.

Im von manneier geführten Rechtsstreit stellt sich die Frage, warum der Vergütungsanspruch nicht auch Bestandteil des Rechtsstreits war. So geht man jetzt vielleicht in eine neue Runde. Die erste droht eh auszugehen wie das Hornberger Schießen.


VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#19
 Von 
manneier
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 34x hilfreich)

In dem Verfahren geht es um ein schlampiges Protokoll aus einer aoETV vom März 2019,
- Beschluss zur Bestellung wurde nicht verkündigt, sondern nur "abgehandelt"
- der Verwaltervertrag wurde verlängert, obwohl dieser 07/2018 ausgelaufen war

der Gedanke mit der Vergütung kam erst später auf.

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#20
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35741 Beiträge, 12842x hilfreich)

Zitat:
In dem Verfahren geht es um ein schlampiges Protokoll aus einer aoETV vom März 2019,

Nur um das Protokoll? Das ist aber ziemlich dünnes Eis.

Zitat:
- Beschluss zur Bestellung wurde nicht verkündigt, sondern nur "abgehandelt"

Wie das im Protokoll formuliert wurde ist nicht relevant. Entscheidend ist, ob der Beschluss auf der Versammlung verkündet wurde.

Zitat:
- der Verwaltervertrag wurde verlängert, obwohl dieser 07/2018 ausgelaufen war

Nachdem es ja inzwischen einen neuen Verwalter gibt, ist mir auch nicht klar, was Du jetzt noch erreichen willst. Es dürfte für die gesamte WEG, d.h. auch für Dich nachteilig sein, wenn der Beschluss unwirksam ist.

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#21
 Von 
manneier
Status:
Schüler
(218 Beiträge, 34x hilfreich)

hatte doch geschrieben
- der Beschluss wurde nur "abgehandelt", folglich auch nicht verkündet
- der abgelaufene Vertrag wurde verlängert, was nicht geht. Tote werden auch nicht per Abstimmung wieder lebendig

Der alte Verwalter ist/war einfach unfähig, hat sich z.B. nicht an TE gehalten etc
Wenn ich sicher wäre, dass er keinen Anspruch auf Vergütung hätte, wäre ich evt zu einem Vergleich bereit.

Ausserdem würde auch anteilig auf den Gerichtskosten beteiligt



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#22
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1513 Beiträge, 869x hilfreich)

Zitat (von manneier):
In dem Verfahren geht es um ein schlampiges Protokoll aus einer aoETV vom März 2019,
- Beschluss zur Bestellung wurde nicht verkündigt, sondern nur "abgehandelt"
Ob das ausreicht? Sinngemäß wurde IMO die Verwalterbestellung "durchgewunken" - stand sie als TOP auf der Tagesordnung?

Zitat (von manneier):
- der Verwaltervertrag wurde verlängert, obwohl dieser 07/2018 ausgelaufen war
War der Verwaltervertrag tatsächlich bis zum 30.6.2018 befristet? Und, jetzt wo Du es schreibst, in dem genannten Gerichtsverfahren habe ich nirgends etwas vom Verwaltervertrag gelesen. Der ist doch sonst so eine "heilige Kuh" die rechtzeitig getötet werden muss, wenn der Verwalter nicht mehr bestellt wird....

Auf jeden Fall gingen die Miteigentümer mehrheitlich davon aus, den Verwalter erneut bestellt (bestätigt?) zu haben. Da fallen dann schnell auch die Worte "zu den bisherigen Konditionen", was zumindest sinngemäß einer Vertragsverlängerung gleich kommt. Und die ganze Thematik war nicht Gegenstand der Verhandlung und des Vergleichsvorschlags?

VG
Roland

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