Hallo zusammen,
ich habe vor zwei Jahren ein Haus gekauft. Beim Vertragsabschluss wies mich der Verkäufer unter Zeugen darauf hin, dass keine versteckten Mängel vorhanden sind.
Bereits wenige Wochen nach dem Einzug musste ich feststellen, dass das Badezimmer teilweise starke Abflussgerüche aufweist. Da die Immobilie einige Monate vor dem Verkauf leer stand, habe ich mehrfach die üblichen Mittel verwendet, um die Rohre zu reinigen (Rohrreiniger aus dem Baumarkt). Dieses Vorhaben blieb leider ergebnislos.
Da der Geruch bei bestimmten Windrichtungen (das Haus, Baujahr 1977, befindet sich auf dem Land und verfügt über eine Dreikammer-Klärgrube) unerträglich ist, ist davon auszugehen, dass der Verkäufer davon wusste. Da das Badezimmer vor ca. vier Jahren teilrenoviert wurde (Austausch einer Duschkabine und Badewanne in eine einzige Dusche, also Reduktion von zwei Abflüssen zu einem), würde ich davon ausgehen, dass hier ein Bauschaden vorliegt, der mir verschwiegen wurde (evtl. schief verlegte Rohre, in denen sich das Abwasser sammeln kann).
Der Vertrag wurde vor zwei Jahren abgeschlossen. Stehen mir Rechte zu, z.B. Schadensersatz, Nachbesserung? Macht es Sinn nach zwei Jahren einen Bausachverständigen zu beauftragen? Kann abgeschätzt werden, ob eine Klage gegen der Verkäufer zum Ziel führen würde?
Ich bedanke mich im Voraus für die Unterstützung.
Verschwiegene Schäden einer gekaufen Immobilie - Schadensersatz möglich?
5. Januar 2021
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Frage vom 5. Januar 2021 | 12:26
Von
Status: Frischling (1 Beiträge, 0x hilfreich)
Verschwiegene Schäden einer gekaufen Immobilie - Schadensersatz möglich?
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#1
Antwort vom 5. Januar 2021 | 15:29
Von
Status: Schüler (307 Beiträge, 84x hilfreich)
ZitatStehen mir Rechte zu, z.B. Schadensersatz, Nachbesserung? :
Das dürfte darauf ankommen, was im Kaufvertrag geregelt ist.
Ein "dreister" Verkäufer könnte einfach behaupten
a) dass der Mangel nicht versteckt war, da Du ihn bei der Besichtigung bemerkt hast oder hättest bemerken können
b) dass der Geruch für ihn "normal" ist und aus seiner Sicht gar kein Mangel bestand, den er hätte offenlegen müssen
Gegen solche Argumente, auch wenn offenbar fadenscheinig und unsinnig, ist schwer anzukommen. Du solltest also gut abwägen, ob sich die Kosten für ein Verfahren lohnen.
#2
Antwort vom 5. Januar 2021 | 15:30
Von
Status: Schüler (174 Beiträge, 37x hilfreich)
Also erst einmal ist die Frage, ob es sich hierbei um einen Mangel handelt. Hierfür müsste die genaue Ursache gefunden werden. Allein die Tatsache, dass du davon ausgehst, dass da irgendwas falsch gebaut wurde reicht wohl nicht aus.
Dann hast du das Problem, dass du nachweisen musst, dass der Voreigentümer von diesen Schäden wusste. Dies nachzuweisen wird vermutlich schwer bis unmöglich sein. Es kann ja auch gut sein, dass der Geruch vor zwei Jahren noch nicht so massiv war. Und ein leichter Abflussgeruch ist noch lange kein Mangel.
ZitatBeim Vertragsabschluss wies mich der Verkäufer unter Zeugen darauf hin, dass keine versteckten Mängel vorhanden sind. :
Diese Aussage ist interessant. Woher sollte der Verkäufer wissen, dass es keine versteckten Mängel gibt? Ein versteckter Mangel kann ihm auch nicht bekannt gewesen sein. Sonst wäre er nicht versteckt.
Diese Aussage bringt dir aber trotzdem nichts, es sei denn du kannst nachweisen, dass er doch von dem Mangel wusste.
Wenn du den Bausachverständigen nur dafür holen willst um die Kosten auf den Voreigentümer abzuwälzen würde ich mir das gut überlegen. Die Erfolgsaussicht ist dafür sehr gering. Wenn du ihn jedoch benötigst um das Problem zu identifizieren und es auch auf eigene Kosten beheben willst, dann ist es sicherlich lohnenswert (wenn dir ein Handwerker nicht auch die gleiche Diagnose günstiger stellen kann).
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#3
Antwort vom 5. Januar 2021 | 19:09
Von
Status: Unbeschreiblich (119449 Beiträge, 39727x hilfreich)
ZitatBeim Vertragsabschluss wies mich der Verkäufer unter Zeugen darauf hin, dass keine versteckten Mängel vorhanden sind. :
Und das findet sich mit welchem Wortlaut im notariellen Kaufvertrag?
#4
Antwort vom 5. Januar 2021 | 20:08
Von
Status: Unbeschreiblich (31935 Beiträge, 5624x hilfreich)
Warum fragst du nun erst--- nach 2 Jahren?ZitatDer Vertrag wurde vor zwei Jahren abgeschlossen. :
Verschwiegener Schaden oder versteckter Mangel... ziemlicher Unterschied.
Der Verkäufer hat den Geruch nicht wahrgenommen oder als übliche Landluft oder durch Gewöhnung weder als Schaden noch als Mangel gesehen. Er hat nichts verschwiegen.
Ein ca 45 Jahre altes Haus in sehr ländlicher Lage und mit 3K-Grube... bei Wind aus X stinkts--- deutet nicht auf schiefe Rohre im Bad hin.
Wurde die Grube inzwischen mal geleert ?
Das könntest du selbst prüfen. Wie kommst du darauf, dass der Verkäufer das hätte wissen müssen?Zitatwürde ich davon ausgehen, dass hier ein Bauschaden vorliegt, der mir verschwiegen wurde (evtl. schief verlegte Rohre, in denen sich das Abwasser sammeln kann). :
Nicht wirklich.ZitatMacht es Sinn nach zwei Jahren einen Bausachverständigen zu beauftragen? :
Wenig Aussicht auf Erfolg.ZitatKann abgeschätzt werden, ob eine Klage gegen der Verkäufer zum Ziel führen würde? :
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