Verteilerschlüssel Instandhaltungsrücklage WEG, Wohnungseigentum, Immobilien

Verteilerschlüssel Instandhaltungsrücklage

Frage vom 13. Mai 2022 | 16:47

Von

Status:

Frischling (2 Beiträge, 0x hilfreich)

Verteilerschlüssel Instandhaltungsrücklage

Kann die Gemeinschaft alle Verteilerschlüssel per Beschluss ändern? Auch den Verteilerschlüssel zur Instandhaltungsrücklage?

-- Editiert von pal407201-86 am 13.05.2022 17:01

2 Antworten

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Antwort vom 13. Mai 2022 | 18:34

Von

Status:

Praktikant (985 Beiträge, 282x hilfreich)

BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=52907&pos=0&anz=1

"...
d) § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu,
einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern.
..."

Zu beachten ist dass dieses BGH-Urteil lange vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes am 01.12.2021 gesprochen wurde.

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Antwort vom 17. Mai 2022 | 10:57

Von

Status:

Bachelor (3977 Beiträge, 2428x hilfreich)

Zitat (von AR377):
Zu beachten ist dass dieses BGH-Urteil lange vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes am 01.12.2021 gesprochen wurde.

Eben, und da es den § 16 Abs. 4 WEG nicht mehr gibt ist dieses Urteil obsolet.

Zum Urteil und WEG alte Fassung:
Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage waren weder Betriebskosten noch Kosten der Verwaltung im Sinne § 16 Abs. 3 WEG (alt), noch Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung oder Kosten baulicher Veränderungen im Sinne § 16 Abs. 4 WEG (alt). Das Urteil war damals folgerichtig, dass der Verteilerschlüssel nicht per Beschluss geändert werden konnte. Es fehlt an der Beschlusskompetenz, Beschlüsse waren nichtig.

Zum WEG neue Fassung:
zunächst: es gibt keine Instandhaltungsrücklage mehr. Das heißt jetzt Erhaltungsrücklage. Aber ich brauch da auch, mich da umzugewöhnen.

Die neue Regelung lautet schlicht nur noch:

Zitat (von § 16 WEG):
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Abgesehen von bestimmten Fällen bei baulichen Änderungen können also alle Kosten mit einfachem Mehrheitsbeschluss geändert werden. Bleibt abzuwarten, was die Rechtsprechung daraus macht, vielleicht sind ja nach Ansicht eines Gerichtes die Zuführungen zu Erhaltungsrücklage keine "Kosten" - die Kosten entstehen ja erst bei Ausgaben zu Lasten der Rücklage.
Ich gehe auch fest davon aus, dass sich solche Beschlüsse auch ohne konkrete Erwähnung im Gesetzestext sich an den Maßstäben messen lassen müssen:
- der neue Verteilerschlüssel muss sachgerecht sein und
- er darf keinen Eigentümer unbillig benachteiligen
also schlicht: der Verteilerschlüssel muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Eine einfache Änderung des Verteilerschlüssels einer bestehenden Rücklage sollte nicht zulässig sein, weil dann der neue Verteilerschlüssel nicht mehr dem bereits eingezahlten Anteil entspricht, sich also zumindest bei einem Teil der Miteigentümer der individuelle Wert des eigenen Anteils an der Rücklage mindert.
Man kann aber weitere, neue Rücklagen bilden mit einem anderen Verteilerschlüssel, das ist m.E. zulässig.

Signatur:

lg.
R.M.

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