Verwalter handelt eigenmächtig

Question

Hallo Forumsteilnehmer,
es geht um eine Eigentumswohnung in einem 6-Parteienhaus. Die Sanierung der Balkonüberdachung (Acryl) wurde im letzten Jahr beschlossen. Kostengünstigstes Angebot: 6600,--€ Trotz mehrfacher Aufforderungen sich die alte Überdachung zur Erstellung des Angebotes vom Balkon aus anzusehen, blieben Dachdecker und Verwalter dabei, dass die Besichtigung vom Dach und von der Strasse aus ausreiche.
Im März wurde saniert, Gerüst stand 3 Monate. Nun im November die Rechnung: 18100,--€. Begründung des Verwalters: man hätte vor Angebotserstellung nicht erkennen können, dass Holzbalken marode sind und daher ausgetauscht werden mussten 4000,--€, auch das die Dachrinne erneuert werden musste konnte man erst dann feststellen 1600,--€ und die Balkenköpfe waren morsch und mussten mit Blechen verkleidet werden (zum Schutz) 4000,--. Als das musste während der Sanierung "kurzfristig" entschieden werden und die Eigentümer konnten weder über die erhöhten Kosten informiert, noch deren Beschluss eingeholt werden.
Das kann doch nich in Ordnung sein -
bin gespannt auf die Erfahrungen, Tipps und Ansichten des Forums!! - Kann man dem Verwalter die Kosten zu Lasten legen??

-- Editiert Babbelchen am 20.11.2013 12:51

Suiwababbial · Answer

M.E. Ist der Verwalter nicht befugt über Kostenobergrenze hinaus Kosten entstehen zu lassen. Bei Überschreiten der Kostenobergrenze hat er die Ermächtigung der Eigentümer herbei zu führen, andernfalls ist er schadensersatzpflichtig. Meiner Auffassung nach hat der Verwalter hier grob pflichtwidrig gehandelt.

Ich empfehle unbedingt einen versierten WEG-Fachjuristien hinzuzuziehen.

Alle notwendigen Entscheidungen über das „Ob" und das „Wie" von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hat die Eigentümergemeinschaft zu treffen (und nicht der Verwalter, OLG Frankfurt 20 W 115/06 ) Vgl. Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, § 21, Rn. 63, WEG 9. Auflage. Der Verwalter hat also gerade keine eigene Entscheidungsbefugnis über Art und Umfang dieser Maßnahmen. Vgl. OLG Düsseldorf, 3 Wx 61/97 .
Die Verpflichtung des Verwalters hierzu beschränkt sich grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen und die Wohnungseigentümer zu informieren (KG WE 1993, 157 = WUM 1993, 306 f.; BayOblG ZMR 1992, 352, 353; BayOblG WE 1991, 22 = WUM 1990, 178 f. ZMR 1990, 65 f.; BayOblG WE1988, 31; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl. 1997, § 27 Rdn. 48; Weitnauer, WEG, 8. Aufl. 1995, § 27 Rdn. 6 und 35).

Hier noch ein paar Rechtsprechungsnachweise. Vielleicht wirst Du hierin zu fortführenden Argumenten fündig.

[URL=http://www.weg-recht.bplaced.net/Urteile/36%20S%2019282_09.pdf]LG München, Az. 36 S 19282/09 [/URL]
[URL=http://www.weg-recht.bplaced.net/Urteile/15%20Wx%20120_10.pdf]OLG Hamm, Beschluss v. 19.07.2011, Az. 15 Wx 120/10 [/URL]

-- Editiert Suiwababbial am 20.11.2013 15:06

Babbelchen · Answer

Vielen Dank für die vielen Hinweise. Es bestätigt das Ergebnis meiner bisherigen Recherche. Nun werden wir auf jeden Fall Rechtsbeistand hinzuziehen. Ich hoffe, die anderen Eigentümer ziehen mit, aber wie ich recherchiert habe, können wir auch solo dagegen vorgehen.

Nochmals vielen Dank.

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Babbelchen · Answer

Noch eine Frage:

Weiß jemand, ob wir uns Zeit lassen können, oder sofort Widerspruch einlegen müssen (Jahresabrechnung liegt ja noch nicht vor) oder müssen wir den Verwalter vorwarnen, oder ihn offiziell schonmal auf sein grob pflichtwidriges Vorgehen aufmerksam machen??

Schon jetzt Danke für die Rückmeldung

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Roland-S · Answer

Mal ein paar unjuristische Sätze zu diesem Thema.

Ja, der Verwalter hat sich nicht korrekt und umsichtig verhalten. Aber jetzt liegt das Kind im Brunnen, die Arbeiten sind ausgeführt (es ist hoffentlich ordenlich gearbeitet worden) und wahrscheinlich aus den Rücklagen bezahlt worden.

Neben der verständlichen Verärgerung über das Vorgehen des Verwalters stellt sich die Frage, wie es wohl gelaufen wäre, wenn der Aufwand vorher fest gestellt worden wäre. Hätte man dann die Sanierung nicht durchführen müssen, wäre sie nicht beschlossen worden?

Haben Handwerker und Verwalter die im Zuge der Arbeiten geschaffenen Fakten zum Nachteil der WEG werden lassen?

Das alles sollte man bedenken, bevor man die kostenträchtige Anwalts- und Gerichtskeule schwingt. Das kann am Ende für alle Beteiligten noch unbefriedigender aus gehen. Denn es ist kaum wahrscheinlich, dass der Veralter (trotz seines sehr fragwürdigen Vorgehens) nenneswert zu Kasse gebeten wird. (IMO natürlich)

VG
Roland

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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

-- Editiert Roland-S am 21.11.2013 11:37

Babbelchen · Answer

Hallo Roland,

nein, es wurde nicht aus den Rücklagen gezahlt, die waren zu gering, da vor 2 Jahren bereits große Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Auch da, alles mündl. beauftragt ohne die Kosten zwischendurch mal abgeschätzt zu haben. Das gab schon große Diskussionen bei der ETV. Damals waren wir noch neu in der Runde.

Nun muß die ETG also 12000,--€ aus eigener Tasche draufzahlen - und das tut weh. Und nein, sie wäre nicht beschlossen worden, da wir Sanierungen für fast 20.000,--€ verschoben hätten. Es stehen noch wichtigere Arbeiten an. Später hätten wir dann vermutl. beschlossen, dass auch die morschen Balken kpl. ausgetauscht würden, statt nur für teuer Geld Bleche davor zu setzen!! - Wir wären jedenfalls gerne dazu gefragt worden und hätten privat evtl. gespart und nicht auch da größere Ausgaben getätigt, wenn wir gewußt hätten,was auf uns zukommt.
Trotzdem danke für die Meinung

VG

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Gaudiwurm · Answer

Leider muss ich Roland-S zustimmen: den Ärger über so ein Verhalten -so verständlich der auch ist- muss man schlucken.

Wenn die Arbeiten nötig waren, fachgerecht und zu üblichen Preisen ausgeführt wurden, wird die Mehrheit der Eigentümer nachträglich das Vorgehen akzeptieren und den Verwalter entlasten - insbesondere dann, wenn die Eigentümer mehrheitlich nur als Kapitalanleger ein Interesse am Substanzerhalt zur Einnahmensicherung haben.

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Roland-S · Answer

quote:Trotzdem danke für die Meinung    Die jetzt nachgereichten Infos lassen es schon schwer fallen die Handlungsweise des Verwalters zu schlucken. Ihr solltet dringend überprüfen, was den Verwalter veranlasst so mit dieser WEG umzugehen - und warum die WEGer das mit sich machen lassen.    Es mag in Ausnahmefällen WEGs geben, die der Verwalter so zu ihrem Glück zwingen muss. Es ist aber auch möglich, dass er nach "Gutsherrenart" macht was er für angebracht und durchführbar hält. Nicht selten sind solche Verwalter gut mit Baufirmen und Handwerkern vernetzt. Dass muss im Ergebnis für die WEG nicht nachteilig sein, aber nicht selten wird das auch zum eigenen Vorteil ausgenutzt.    Wenn man nicht gute Kenntnisse im WEG hat und dazu noch im Bau- und Handwerksbereich fit ist, muss man sich diese Kompetenzen extern besorgen. Das ist leider mit Kosten verbunden und birgt neue Risiken.    Du musst nun selbst beurteilen, wie es um die WEG bestellt ist und ob Du hier die Initiative ergreifen möchtest das Handeln des Verwalters in den Rahmen des WEG zurück zu führen. Ansatzpunkte dafür gibt es IMO reichlich. Die Frage ist nur, ob am Ende nicht nur Verlierer übrig bleiben.    VG  Roland                       ----------------- "Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

Suiwababbial · Answer

Die Hinweise von Roland-S und Gaudiwurm sind beachtlich und sind sicherlich ebenfalls mit abzuwägen.

Ergänzend möchte ich trotzdem folgende "Überlegungen" mit anführen:

[URL=http://dejure.org/gesetze/BGB/665.html]§ 665 BGB - Abweichung von Weisungen[/URL]
[URL=http://dejure.org/gesetze/BGB/675.html]§ 675 BGB - Entgeltliche Geschäftsbesorgung[/URL]

Auszug aus [URL=http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal/t/jxm/bs/10/page/sammlung.psml;jsessionid=AD2520AFAA9BEAB6D50E7BE7A2B4E349.jpj4?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE402922003&doc.part=L&doc.price=0.0#focuspoint]KG Berlin 24 W 279/02 [/URL]
Der WEG -Verwalter hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG grundsätzlich die Eigentümerbeschlüsse auszuführen. Auf den WEG -Verwalter finden nach § 675 BGB die Vorschriften über die Geschäftsbesorgung entsprechend Anwendung. Nach § 665 BGB kann der Beauftragte unter Umständen von den Weisungen abweichen, hat jedoch regelmäßig dem Auftraggeber (hier also: der Gemeinschaft) vor der Abweichung Anzeige zu machen und dessen Entschließung abzuwarten (wenn nicht mit dem Aufschübe Gefahr im Verzug verbunden ist). Bei unberechtigter Abweichung entsteht ein Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung (Palandt/Sprau, BGB 62. Aufl., § 665 Rn. 8 unter Hinweis auf BGH BB 1956, 771)

-- Editiert Suiwababbial am 21.11.2013 13:41

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