In einer 5er-WEG gibt es ein großes Problem. 40 Jahre gab es einen inoffiziellen "Verwalter" aus den Reihen der Miteigentümer. Nach einem Eigentümerwechsel verlangt der neue Miteigentümer im August die Beseitigung von Dachschäden und Austausch eines Fensters. Der "Verwalter" bleibt untätig, nach Fristsetzung durch den Eigentümer legt er sein Amt nieder.
Nachdem der Versuch eine Vollversammlung einzuberufen scheitert, wendet sich der Miteigentümer an das Gericht. Es wird eine Versammlung abgehalten (14.11.). Er verlässt sie jedoch, da Nichteigentümer die Versammlung (ohne Vollmacht) massiv stören. Die Versammlung beschließt wohl einen neuen Verwalter zu bestellen. Dieser ist jedoch befangen, da mit dem alten Verwalter verschwägert.
Am 15.11. wird beim neuen Verwalter die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung beantragt, mit der Zielsetzung die Schäden am Dach und Fenster zu beseitigen. Eine Reaktion erfolgt nicht. Außerdem wird um Einsicht in die Beschlusssammlung gebeten. Keine Reaktion.
Es wird ein Anwalt eingeschaltet. Der Verwalter wird aufgefordert die Beschlusssammlung vorzulegen bzw. das Protokoll einsehen zu lassen. Keine Reaktion.
Ob er tatsächlich zum Verwalter gewählt worden ist, ist nicht ersichtlich. Weder sein Angebot, eine Zahlungsaufforderung oder sonstiges legt der Verwalter vor. Welcher Beschluss gefallen ist, ist von anderen Eigentümern nicht zu ermitteln.
Es liegt lediglich ein Schreiben vor, dass er "privat" das Amt des Verwalters ausübt.
Welches Vorgehen ist aus eurer Sicht zu empfehlen? Ich würde sagen:
1. Alle Beschlüsse der Versammlung anfechten. Da keine Vollversammlung. Von Fremden gestört. Angebote nicht vorgelegt wurden etc.
2. Zwangsverwaltung durch das Gericht beantragen, da die Schäden am Haus nicht beseitigt werden, der Winter kommt und der Verwalter untätig bleibt.
Ideen?
Verwalterbestellung anfechten ohne Protokoll und Beschlusssammlung
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Zitat :Er verlässt sie jedoch, da Nichteigentümer die Versammlung (ohne Vollmacht) massiv stören.
Es ist doch sicherlich bekannt das eine Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist?
Zitat :Die Versammlung beschließt wohl einen neuen Verwalter zu bestellen.
Natürlich kann man beschließen einen neuen Verwalter zu bestellen, die Frage ist aber ob man es auch getan hat.
Zitat :Am 15.11. wird beim neuen Verwalter die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung beantragt, mit der Zielsetzung die Schäden am Dach und Fenster zu beseitigen.
Wurde das auch gem. § 24 Abs. 2 von mehr als 1/4 der Wohnungseigentümer beantragt? Wenn nicht dann muss der Verwalter auch nichts machen.
Zitat :Außerdem wird um Einsicht in die Beschlusssammlung gebeten. Keine Reaktion.
Nun ja, wenn der Verwalter am 14.11 bestellt wurde kann es durchaus sein das er diese Unterlagen noch gar nicht vom vorherigen Verwalter erhalten hat. Nur mal so ein Gedanke ;-)
Und ob der bisherige "Miteigentümer-Verwalter" überhaupt eine Beschlusssammlung geführt hat, ..........
Zitat :Ob er tatsächlich zum Verwalter gewählt worden ist, ist nicht ersichtlich. Weder sein Angebot, eine Zahlungsaufforderung oder sonstiges legt der Verwalter vor.
Wie, ich dachte man ist früher von der Versammlung verschwunden.
Und nochmal, bei einem Wechsel ist es durchaus nicht ausgeschlossen das die neue HV selbst nach 14 Tagen noch nicht die Unterlagen vom bisherigen Verwalter erhalten hat.
Zitat :
1. Alle Beschlüsse der Versammlung anfechten. Da keine Vollversammlung. Von Fremden gestört. Angebote nicht vorgelegt wurden etc.
2. Zwangsverwaltung durch das Gericht beantragen, da die Schäden am Haus nicht beseitigt werden, der Winter kommt und der Verwalter untätig bleibt.
Kann man alles machen wenn man will und es für nötig erachtet.
Der bisherige Verwalter hat keine Beschlusssammlung geführt. Er wohnt auch in der Anlage, wie ich schrieb.
In der Beschlusssammlung muss demnach nur stehen, dass er selbst zum Verwalter bestellt wurde.
Warum meinst du, dass ein Verwalter Schäden am Dach nicht beseitigen muss? Es dringt Wasser in die Wohnung ein.
Ist es hilfreich mit 1/4 zur Einberufung aufzufordern? Ich sehe grad nicht, warum die Beseitigung nicht auch so stattfindet.
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Zitat :Warum meinst du, dass ein Verwalter Schäden am Dach nicht beseitigen muss?
,Der Verwalter macht das wozu er laut Vertrag oder laut rechtskräftigem WEG-Beschluss beauftragt ist.
Findet sich da irgendwo "Schäden am Dach beseitigen"?
Zitat :In der Beschlusssammlung muss demnach nur stehen, dass er selbst zum Verwalter bestellt wurde.
O.k. du suchst also sofort am nächsten Tag schon die Konfrontation? Das wird für alle noch lustig.
Zitat :Warum meinst du, dass ein Verwalter Schäden am Dach nicht beseitigen muss? Es dringt Wasser in die Wohnung ein.
Und was soll er machen? Ein bisschen Pappe drüber, oder darf er das Dach neu eindecken lassen, oder darf er ......... - alles natürlich auf eure Kosten.
Ist der Ursprung deutlich erkennbar, wurde bereits nach der Ursprung gesucht, gibt es bereits Angebote, hat die WEG sich schon mit dem Thema befasst?
Zitat :Ist es hilfreich mit 1/4 zur Einberufung aufzufordern?
Hilfreich sicherlich, auf jeden Fall aber rechtlich erforderlich.
Zitat :Ich sehe grad nicht, warum die Beseitigung nicht auch so stattfindet.
Siehe Antwort von Harry van Sell
Zitat :,Der Verwalter macht das wozu er laut Vertrag oder laut rechtskräftigem WEG-Beschluss beauftragt ist.
Findet sich da irgendwo "Schäden am Dach beseitigen"?
Zitat :O.k. du suchst also sofort am nächsten Tag schon die Konfrontation? Das wird für alle noch lustig.
Zitat :Wurde das auch gem. § 24 Abs. 2 von mehr als 1/4 der Wohnungseigentümer beantragt? Wenn nicht dann muss der Verwalter auch nichts machen.
Dazu findet ein normal denkender Mensch keine Worte.Zitat :Es liegt lediglich ein Schreiben vor, dass er "privat" das Amt des Verwalters ausübt.
Vielleicht hilft das weiter?
Die Fragen wären, wer verfügt über das WEG Vermögen u. den Unterlagen? Wer tätigt die Rechtsgeschäfte aktuell? Aufgrund des Schriftstückes das er privat das Amt des Verwalters ausübt müsste man ihn als Verwalter ansehen?
Ich würde den Verwalter anschreiben und sofort in Verzug setzten. Dann ist er ab diesen Zeitpunkt für weitere Schäden haftbar. Wie im BGH Urteil aufgeführt ist nicht die WEG zu verklagen.
Zitat :Warum meinst du, dass ein Verwalter Schäden am Dach nicht beseitigen muss? Es dringt Wasser in die Wohnung ein.
Der Verwalter ist verpflichtet das Gebäude regelmäßig auf Schäden zu untersuchen und Notreparaturen sofort einzuleiten. Auch ohne Beschluss der WEG. Macht er das nicht tritt eine Haftung aufgrund schuldhafter Verletzung seiner Verwalterpflichten ein. Danach ist eine ETV einzuberufen um die weitere Vorgehensweise u. Maßnahmen zur Wiederherstellung zu beschließen. Da Dach u. Fenster betroffen sind ist davon auszugehen, dass es Gemeinschaftseigentum als auch Folgeschäden an Sondereigentum betrifft.
Zitat :1. Alle Beschlüsse der Versammlung anfechten. Da keine Vollversammlung. Von Fremden gestört. Angebote nicht vorgelegt wurden etc.
BGH 08. Juni 2018 Aktenzeichen V ZR 125/17
Besagt das ab sofort jeder Wohnungseigentümer den Verwalter auf Beschlussdurchführung verklagen kann. Die Pflicht trifft nicht mehr die WEG als rechtfähiger Verband. Im Klartext: Für Fehler des Verwalters bei der Beschlussdurchführung haftet nicht die WEG, sondern der Verwalter. Daher muss er seit ein paar Jahren eine Verwalterhaftpflichtversicherung abschließen u. der WEG vorweisen.
Zitat :Es wird ein Anwalt eingeschaltet. Der Verwalter wird aufgefordert die Beschlusssammlung vorzulegen bzw. das Protokoll einsehen zu lassen. Keine Reaktion.
Urteil Landgericht Berlin vom 2. Okt. 2015 (55 S 206/14 WEG)
Thema hier: Die Beschlusssammlung wurde vom Verwalter nicht ordnungsgemäß geführt.
Eine fristlose Abberufung des Verwalters ist auch ohne eine Abmahnung berechtigt, da der Gesetzgeber deutlich gemacht hat, dass ein wichtiger Abberufungsgrund in der Regel schon bei einmaliger Verletzung der Pflicht aus § 24 Abs. 7 WEG gegeben ist.
Zitat :Dazu findet ein normal denkender Mensch keine Worte.
Ach Hannoveraner/Nachgehakt, obiges stimmt wenn man ließt was Du wieder ............
Zitat :Die Fragen wären, wer verfügt über das WEG Vermögen u. den Unterlagen? Wer tätigt die Rechtsgeschäfte aktuell? Aufgrund des Schriftstückes das er privat das Amt des Verwalters ausübt müsste man ihn als Verwalter ansehen?
Und das seit wieviel Stunden? Am 14.11 vielleicht bestellt soll er am 15.11 ein neues Dach bestellen, auf Wunsch eines einzelnen Eigentümers eine AO einberufen, ....... ?
Ja, da fehlen einem normal denkenden Menschen wirklich die Worte.
Zitat :Der Verwalter ist verpflichtet das Gebäude regelmäßig auf Schäden zu untersuchen und Notreparaturen sofort einzuleiten.
Wie geil ist das denn? Bestellt am 14.11 um vielleicht 20:45 soll der neue Verwalter (ein Miteigentümer der sich bereit erklärt hat sich um die Belange der WEG zu kümmern), der evtl. noch keine Vollmacht hat, noch nicht auf das Konto der WEG zugreifen kann, ..... - eine Reparatur unbekannten Umfangs in Auftrag geben OHNE genauere Untersuchung, Angebote, Beschluss der WEG?
Hast du heute wieder die falschen Pillen genommen?
Zitat :Besagt das ab sofort jeder Wohnungseigentümer den Verwalter auf Beschlussdurchführung verklagen kann.
Auf Durchführung welches Beschlusses?
Zitat :Daher muss er seit ein paar Jahren eine Verwalterhaftpflichtversicherung abschließen u. der WEG vorweisen.
Nicht gelesen oder nicht verstanden? Es handelt sich um einen Miteigentümer der sich wohl ehrenamtlich/privat bereit erklärt hat .....
Da braucht es weder eine Haftpflicht noch eine Zulassung o.ä.
Zitat :Eine fristlose Abberufung des Verwalters ist auch ohne eine Abmahnung berechtigt, da der Gesetzgeber deutlich gemacht hat, dass ein wichtiger Abberufungsgrund in der Regel schon bei einmaliger Verletzung der Pflicht aus § 24 Abs. 7 WEG gegeben ist.
Und dann? Welcher Eigentümer macht es als nächstes?
Warum gehst Du nicht lieber mit Oliver spazieren?
-- Editiert von Tobias F am 01.12.2019 12:39
-- Editiert von Tobias F am 01.12.2019 12:42
Tobias, ich denke du bist ein sehr hilfsbereiter Mensch. Vielleicht hast du die Situation nicht gänzlich verstanden.
In dieser Gemeinschaft gibt es mehrere mit einander verwandte Eigentümer. Sie möchten das Dach nicht reparieren, obwohl dazu Geld in der Kasse ist. Die Aussage ist: "Wir werden Ihnen keine Willkommensgeschenke machen". Es ist unstrittig, dass Dach und Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören und auch zur Instandhaltung/Instandsetzung nichts vereinbart worden ist.
Die Sache läuft seit August 2019! Also seit vier Monaten!
Der ehemalige Verwalter ist Miteigentümer, der derzeit bestellte ist kein Miteigentümer. Er ist lediglich mit einer weiteren Eigentümerin liiert und sie ist mit dem Altverwalter verschwägert.
Auch er möchte nichts unternehmen! Seit 15 Jahren gab es KEINE Versammlungen, es gibt keinen Wirtschaftsplan und das Geld liegt auf dem Privatkonto des ehemaligen Verwalters.
Ich erwarte nicht, dass das Dach am nächsten Tag gemacht wird, aber ich erwarte, dass ein Handwerker bestellt wird und mir kein Wasser in die Wohnung fließt. Ist das zu viel verlangt? Braucht man dafür erst einen Beschluss? Ich meine nein.
Es ist auch schwer nachzuvollziehen, warum weder Protokoll, noch Beschlusssammlung zugänglich gemacht werden.
Die Frage ist nun, wie bringe ich den neuen Verwalter dazu die Schäden zu beseitigen bzw. wie setze ich einen neutralen Verwalter in der WEG ein?
Es gibt drei Kostenvoranschläge für neutrale Verwalter. Meine Idee war, einen Zwangsverwalter durch das Gericht einzuberufen.
Hast du eine Idee?
-- Editiert von Peter Stetter am 01.12.2019 13:17
Zitat :Wie geil ist das denn?
Zitat :Warum gehst Du nicht lieber mit Oliver spazieren?
Fast der gleiche Gedanke ist mir gekommen als ich vor kurzem hier im Forum diesen Beitrag im Arbeitsrecht gelesen habe:
„Arbeit und ihre Folgen?"
Wurde leider sofort geschlossen. Lesen kann man ihn trotzdem noch.
Ich kenne Oliver zwar nicht, aber er wird mir immer sympathischer. Ich denke wir schweifen vom Thema ab. Ihr „Fachwissen" ist gefragt also legen sie los. Ich halte mich raus.
Meine Interpretation der Ausgangslage: In einer sich seit Jahrzehnten selbstverwaltenden WEG kommt ein neuer Miteigentümer. Der stößt auf Zustände, die nach seiner Auffassung den formellen Anforderungen an eine Verwaltung nicht entsprechen. Er stellt ferner - leider erst nach dem Eintritt in die WEG - fest, dass das Dach und ein Fenster dringend reparaturbedürftig sind. So weit, so schlecht.Zitat :In einer 5er-WEG gibt es ein großes Problem. 40 Jahre gab es einen inoffiziellen "Verwalter" aus den Reihen der Miteigentümer.
Hätte (hätte Fahrradkette) der neue Miteigentümer die wichtigsten Grundregeln vor Eintritt in eine WEG beachtet, wären ihm das Fehlen der Unterlagen (Protokolle, Beschlusssammlung usw.) aufgefallen. Auch eine gründliche Begutachtungen dessen, was man kauft, hätte Überraschungen vermeiden können.
Dieses Verlangen war nicht gerechtfertigt (ausgenommen bei dringlichster Sachlage) und hätte vom Verwalter gar nicht veranlasst werden dürfen – selbst wenn er gewollt hätte.Zitat :Nach einem Eigentümerwechsel verlangt der neue Miteigentümer im August die Beseitigung von Dachschäden und Austausch eines Fensters.
Damit hatte die WEG keinen bestellten Verwalter mehr und verwaltet(e) sich noch mehr selbst als vorher.Zitat :Der "Verwalter" bleibt untätig, nach Fristsetzung durch den Eigentümer legt er sein Amt nieder.
Mit welchem Ergebnis, seitens des Gerichts?Zitat :Nachdem der Versuch eine Vollversammlung einzuberufen scheitert, wendet sich der Miteigentümer an das Gericht.
Sind die Eigentümer einem Gerichtsentscheid zuvor gekommen, oder wie muss man sich das vorstellen? Wurden hier die Formalien nach WEG beachtet?Zitat :Es wird eine Versammlung abgehalten (14.11.).
Das klingt nach einer gut, von vielen interessierten (auch nicht im Grundbuch eingetragenen) Personen besuchten Veranstaltung. Für Dich ergibt sich daraus ein Anfechtungsgrund mit guten Erfolgsaussichten.Zitat :Er verlässt sie jedoch, da Nichteigentümer die Versammlung (ohne Vollmacht) massiv stören.
Was sinnvoll ist und geboten war, da der bisherige Verwalter hingeschmissen hat.Zitat :Die Versammlung beschließt wohl einen neuen Verwalter zu bestellen.
Dieser ist jedoch befangen, da mit dem alten Verwalter verschwägert. Die Befangenheit ergibt sich aus welchen Umständen?
Am 14.11. wurde ein neuer Verwalter gewählt, dessen Bestellung für Dich nicht unstrittig ist? Am 15.11. wird (von wem alles?) die Einberufung einer a.o. ETV gefordert. Für diese ETV liegt ein Beschlussantrag über die Reparatur des Dachs und die Erneuerung des Fensters vor. Richtig soweit?Zitat :Am 15.11. wird beim neuen Verwalter die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung beantragt, mit der Zielsetzung die Schäden am Dach und Fenster zu beseitigen.
Ich fürchte, selbst wenn der Verwalter will, ganz so schnell geht das alles nicht. Die Vorlage einer Beschlusssammlung zu fordern, von der man weiß, dass es sie nicht gibt, ist auch so eine Sache.Zitat :Eine Reaktion erfolgt nicht. Außerdem wird um Einsicht in die Beschlusssammlung gebeten. Keine Reaktion.
Von der Verwalterbestellung bis zu Deinem Beitrag sind 10 Arbeitstage vergangen. In der Zeit wurde auch der Anwalt tätig? Und Du haderst damit, dass noch keine Reaktion erfolgte. Ich fürchte, Du bist zu ungeduldig.Zitat :Es wird ein Anwalt eingeschaltet. Der Verwalter wird aufgefordert die Beschlusssammlung vorzulegen bzw. das Protokoll einsehen zu lassen. Keine Reaktion.
Du wirst Dich entscheiden müssen, ob Du die Verwalterbestellung akzeptierst und „nur" auf umgehende Erfüllung Deiner Anliegen drängst, oder ob Du diese Bestellung anfechten willst. Wie sinnvoll ein Vorgehen in beide Richtungen gleichzeitig ist, kann Dir IMO am besten Dein Anwalt erklären.Zitat :Ob er tatsächlich zum Verwalter gewählt worden ist, ist nicht ersichtlich. Weder sein Angebot, eine Zahlungsaufforderung oder sonstiges legt der Verwalter vor. Welcher Beschluss gefallen ist, ist von anderen Eigentümern nicht zu ermitteln.
Immerhin sieht er sich als rechtmäßig bestellter Verwalter. Er bringt zu Ausdruck, dass er kein gewerblich handelnder Hausverwalter ist.Zitat :Es liegt lediglich ein Schreiben vor, dass er "privat" das Amt des Verwalters ausübt.
Hast Du darüber nicht mit Deinem Anwalt gesprochen?Zitat :Welches Vorgehen ist aus eurer Sicht zu empfehlen? Ich würde sagen:
Wenn bei der Versammlung die Beschlussfähigkeit gewährleistet war, geht der Wusch nach einer „Vollversammlung" (die ich im Zusammenhang mit WEG-Recht nicht kenne) als Anfechtungsgrund fehl. Den findest Du in der Anwesenheit der zahlreichen „fremden" Personen leichter.Zitat :1. Alle Beschlüsse der Versammlung anfechten. Da keine Vollversammlung. Von Fremden gestört. Angebote nicht vorgelegt wurden etc.
Frag mal Deinen Anwalt – auch nach den Erfolgsaussichten. Bis das alles (nach Deinen Wünschen?) gelaufen ist, ist der Winter rum und Du bist abgesoffen.Zitat :2. Zwangsverwaltung durch das Gericht beantragen, da die Schäden am Haus nicht beseitigt werden, der Winter kommt und der Verwalter untätig bleibt.
WENN die Sache tatsächlich so brand eilig ist, könnte es gerechtfertigt sein, selbst die Reparatur oder zumindest Maßnahmen zur Schadenseindämmung zu veranlassen.Zitat :Ideen?
Im Übrigen wirst Du Dich damit abfinden müssen, dass in einer WEG die Mehrheit entscheidet was ersetzt, repariert und wie das Geld ausgegeben wird. Auch der Verwalter, ob gewerblich oder privat, muss nicht springen, wenn eine Miteigentümer das befiehlt.
VG
Roland
Zitat :Im Übrigen wirst Du Dich damit abfinden müssen, dass in einer WEG die Mehrheit entscheidet was ersetzt, repariert und wie das Geld ausgegeben wird. Auch der Verwalter, ob gewerblich oder privat, muss nicht springen, wenn eine Miteigentümer das befiehlt.
Der alles entscheidende Satz am Schluss.
Wenn die Mehrheit dagegen ist, passiert ohne Gerichtsverfahren gar nichts.
Deine Einschätzung der Anfechtungschancen teile ich nicht unbedingt.
Die Versammlung ist zwar nicht öffentlich, gleichwohl kann die Eigentümerversammlung andere Personen zulassen. Bei der Gemengenlage die hier beschrieben ist, halte ich das für durchaus denkbar.
Und selbst wenn der Beschluss vom 14.11 erfolgreich angegriffen wird, steht der TS doch bei weiteren Beschlussvorlagen auf verlorenem Posten, dass er sich mit einem solchen Vorgehen keine Freunde in der WE-Gemeinschft schafft, dürfte nachvollziehbar sein.
Zitat :Tobias, ich denke du bist ein sehr hilfsbereiter Mensch. Vielleicht hast du die Situation nicht gänzlich verstanden.
Peter, ich glaube das Tobias Deine Situation (Du allein gegen alle anderen) durchaus verstanden hat; bei einem anderen User bin ich da eher nicht der Meinung.
Deine Gedanken in Richtung Zwangsverwaltung gehen fehl; zumal auch ein Zwangsverwalter sich an die Beschlüsse halten müsste. Dein Anwalt müsste sich in der Richtung bewegen, dass er einen Gerichtsbeschluss gegen den Mehrheitswillen erstreitet. Schwer aber nicht gänzlich unmöglich.
Roland hat es ja nur angedeutet, aber es scheint tatsächlich so, dass Du Dich in eine Wundertüte eingekauft hast, will sagen, Du wirst Dich noch wundern.
Berry
Man kann sich natürlich daran aufhängen, das die Schäden festgestellt werden müssten, vor Kauf. Mag alles sein. Darum geht es jetzt aber nicht. Mängel können beseitigt werden, dazu gibt es die Rücklagenkasse.
Nach dem WEG kann nur der Verwalter oder der Beirat eine ET-Versammlung einberufen. Da es diese Institutionen nicht gab, konnte dies nur das Gericht. Nachdem die Sache beim Gericht anhängig wurde, haben die restlichen Eigentümer eine Versammlung einberufen, was ich auch OK fand, da es uns einen Schritt weiter bringt. Diese Versammlung wurde jedoch permanent gestört.
Natürlich habe ich vor das Ergebnis anzufechten, dazu gibt es genug Gründe. Tatsache ist jedoch, dass offenbar ein Beschluss gefasst wurde. Somit gibt es bis zur Anfechtung einen Verwalter und diesen möchte ich zur Mitarbeit bewegen.
Wie wäre also hier der Weg? Protokoll und Beschlusseinsicht wird verweigert. Eine außerordentliche Versammlung wird nicht einberufen. Was kann ich tun? Warten, dass er irgendwann bis 31.12.2020 eine Versammlung einberuft? Was soll der Einwand von nur 10 Werktagen? Es sind übrigens 14 Tage und die Beschlusssammlung muss den Beschluss nach einer Woche enthalten.
Ich verstehe auch den Einwand nicht, dass er ja keine Zeit hatte die Beschlusssammlung herzuholen bzw. zu erstellen. Er erstellt ab Bestellung eine Liste mit genau einem Punkt: Die Eigentümer bestellen A. zum Verwalter. Damit ist die Sache doch erledigt.
Alles fußt auf Beschlüssen, deswegen muss es jedem Eigentümer möglich sein die Beschlusssammlung einzusehen. Sie muss angelegt und gepflegt werden. Warum wird das nun in Abrede gestellt? Bis zur Anfechtung ist auch nicht mehr viel Zeit vorhanden, danach ist der Beschluss gültig. Das ist ja sein Trick.
Eine Beseitigung auf eigene Kosten ist nicht möglich. Natürlich habe ich alles abgesichert, soweit es geht, aber es dringt permanent Wasser bei Starkregen ein und ein Fenster ist komplett stumpf. Auch hier muss man sich mal in meine Lage verstetzen. Natürlich ist nicht immer Regen, natürlich ist nicht immer Wasser da. Aber bei Starkregen stelle ich einen Eimer unter die Dachschräge.
Bis die Wohnung vermietet werden kann, habe ich noch einige Monate. Aber dann werde ich sie so nicht vermieten können.
Zitat :WENN die Sache tatsächlich so brand eilig ist, könnte es gerechtfertigt sein, selbst die Reparatur oder zumindest Maßnahmen zur Schadenseindämmung zu veranlassen.
Im Übrigen wirst Du Dich damit abfinden müssen, dass in einer WEG die Mehrheit entscheidet was ersetzt, repariert und wie das Geld ausgegeben wird. Auch der Verwalter, ob gewerblich oder privat, muss nicht springen, wenn eine Miteigentümer das befiehlt.
Bei solchen Aussagen kann ich mich leider nicht zurückhalten, sorry.Das sehen die Gerichte anders als du. Mehrheiten sind keine Götter ebenso wenig wie ein Verwalter.
BGH Urteil vom 17. Oktober 2014 -V ZR 9/14
Grundsätzlich haftet der Eigentümer für Schäden am Sondereigentum, wenn es die WEG schuldhaft unterlässt, notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zu beschließen. Oder nicht auf den Verwalter so einwirkt, dass dieser Beschlüsse herbeiführt oder umsetzt.
Jeder Wohnungseigentümer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.
LG Hamburg, IMR 2013, 467. Egal wie teuer es wird, dringende Maßnahmen dürfen nicht verschoben werden.
Auch egal ob es der Verwalter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt oder als Privatmann tätig ist, den Pflichten einer ordnungsgemäßen Verwaltung müssen beide unter Einhaltung des Wohnungseigentumsrechtes nachkommen. ETV abhalten, Protokolle u. Beschlusssammlung führen usw. Keiner ist von einer Haftung ausgeschlossen.
Ich wüsste wie ich vorgehen würde.
Verwalter sofort einen Termin zur Begutachtung des Schadens setzen und ihn falls notwendig auffordern Notreparatur-Maßnahmen zu veranlassen. Gleichzeitig eine Beschlussfassung der WEG mit Androhung von Schadensersatzforderungen ab dem jetzigen Datum einfordern. Alles schriftlich mit Terminsetzung sowohl dem Verwalter als der übrigen WEG zukommen lassen. Ab jetzt alle Schäden dokumentieren.
Zitat:Mängel können beseitigt werden, dazu gibt es die Rücklagenkasse.
Im Prinzip richtig, jedoch ist dafür ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Ohne diesen Beschluss sind dem Verwalter die Hände gebunden.
Zitat:Was kann ich tun?
Als einzelner Eigentümer gegen 4 andere Eigentümer? Nicht viel! Um die Reparatur in so einer Situation zu erzwingen müsstest Du den Vollbeweis dafür führen, dass sie dringend erforderlich ist.
Tatsächlich würde ich Dir empfehlen, die Wohnung zu verkaufen.
Zitat:Alles fußt auf Beschlüssen, deswegen muss es jedem Eigentümer möglich sein die Beschlusssammlung einzusehen. Sie muss angelegt und gepflegt werden. Warum wird das nun in Abrede gestellt?
Das wird doch gar nicht in Abrede gestellt. Aber offenbar ignorierst Du den Umstand, dass es wohl keine Beschlusssammlung gibt.
Zitat:Bis die Wohnung vermietet werden kann, habe ich noch einige Monate. Aber dann werde ich sie so nicht vermieten können.
So verfahren, wie die Situation jetzt ist können jedoch Jahre vergehen, bis die Reparatur tatsächlich durchgeführt wurde.
Zitat :Im Prinzip richtig, jedoch ist dafür ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Ohne diesen Beschluss sind dem Verwalter die Hände gebunden.
Der Verwalter kann sich nicht mit solch einem Argument aus der Pflicht entbinden. Es ist die Pflicht eines Verwalters eine Notreparatur durchführen zu lassen um weiteren Schaden zu verhindern. Dafür ist kein Beschluss nötig.
Zitat :Das wird doch gar nicht in Abrede gestellt. Aber offenbar ignorierst Du den Umstand, dass es wohl keine Beschlusssammlung gibt.
Du liest anscheinend nicht meine Ausführungen. Wenn es eine Beschlusssammlung nicht gab (die gab es tatsächlich nicht), dann muss sie von dem nun gewählten Verwalter angelegt werden. Angelegt bedeutet: Eine Tabelle anfertigen, dort Datum, Stimmverhältnis aufnehmen und Beschluss notieren.
Damit ist die Beschlusssammlung fertig, sie enthält genau einen Beschluss. Der Verwalter hat seine Pflicht erfüllt. Wo ist nun das Problem?
Zitat:Um die Reparatur in so einer Situation zu erzwingen müsstest Du den Vollbeweis dafür führen, dass sie dringend erforderlich ist.
Es regnet in die Wohnung rein. Welcher Beweis muss da noch geführt werden?
-- Editiert von Peter Stetter am 01.12.2019 18:34
Zitat :Verwalter sofort einen Termin zur Begutachtung des Schadens setzen und ihn falls notwendig auffordern Notreparatur-Maßnahmen zu veranlassen. Gleichzeitig eine Beschlussfassung der WEG mit Androhung von Schadensersatzforderungen ab dem jetzigen Datum einfordern. Alles schriftlich mit Terminsetzung sowohl dem Verwalter als der übrigen WEG zukommen lassen. Ab jetzt alle Schäden dokumentieren.
Es gab eine Zeitspanne (ca. 3 Wochen), da war der jetzige Verwalter bereits vom alten Verwalter "eingesetzt", da hat er sich den Schaden schon angeguckt und gesehen, dass Wasser in die Wohnung eindringt. Um Einberufung einer Außerordentlichen Eigentümerversammlung wurde er schon ersucht. Keine Reaktion.
Ich gehe deswegen davon aus, dass er als Verwalter für unsere WEG ausscheidet, da er keine Reparaturen durchführen will.
Zitat :Angelegt bedeutet: Eine Tabelle anfertigen, dort Datum, Stimmverhältnis aufnehmen und Beschluss notieren.
Genau und diese Beschlüsse muss der neue Verwalter erst mal anfordern, suchen. Dafür wird einem das Gercith durchaus eine angemessene Frist zugestehen.
Zitat :die gab es tatsächlich nicht
Es besteht derzeit also faktisch "Unmöglichkeit" diese Forderung zu erfüllen. Man würde also unterliegen.
Wenn das dem WEG-Mitglied wie hier auch noch bekannt ist, er dennoch klagt, dann wird man die Kosten der Klage in der Sache wegen der Rechtsmissbräuchlichkeit tragen müssen.
Zitat :Wo ist nun das Problem?
Man könnte mal darüber nachdenken, ob ein Gericht nicht auf die Idee käme, das eine Sammlung eine Anzahl größer 1 enthalten müsse ...
Dümmste Antwort, die ich je gelesen habe.
Natürlich kann in der Beschlusssammlung auch nur ein einziger Beschluss eingetragen sein. Auf die alten Beschlüsse kommt es tatsächlich nicht an, wie ich schrieb wurden seit 15 Jahren keine Versammlungen durchgeführt. Die Beschlusssammlung muss erst ab 2007 geführt werden.
Missbrauch ist es, über die Beschlüsse hinwegzutäuschen und eine Anfechtung zu verhindern. Bitte erst nachdenken.
Damit hast Du recht. Anscheinend gehen die Ansichten, wie Not diese Reparatur tut auseinander. Bleibt aus meiner Sicht dem TE die Wahl seinem Anliegen auf dem Rechtsweg Nachdruck zu verschafffen, oder halt selbst die absolut notwendigen Maßnahmen zu beauftragen und damit in Vorleistung zu gehen. Wenn das gerechtfertigt ist, kann er sich anschließend bei der WEG schadlos halten, auch in Bezug auf etwaige Schäden an seinem Sondereigentum, wenn diese nachweislich durch die von der WEG und dem Verwalter schuldhaft verursachte (Nicht)handlungsweise entstanden sind.Zitat :Es ist die Pflicht eines Verwalters eine Notreparatur durchführen zu lassen um weiteren Schaden zu verhindern. Dafür ist kein Beschluss nötig.
VG
Roland
Das ist richtig. Jedoch ging ich nach der Schilderung des TE nicht davon aus, dass ein Geschäftsordnungsbeschluss zur Teilnahme der anderen Personen gefasst wurde. Schon gar nicht, dass dem einstimmig statt gegeben wurde. Beides zumindest nicht, so lange der TE anwesend war.Zitat :Deine Einschätzung der Anfechtungschancen teile ich nicht unbedingt.
Die Versammlung ist zwar nicht öffentlich, gleichwohl kann die Eigentümerversammlung andere Personen zulassen. Bei der Gemengenlage die hier beschrieben ist, halte ich das für durchaus denkbar.
Interessant wäre die Frage, ob die Versammlung nach Ausscheiden des TE einen solchen Beschluss , mit heilender Wirkung, hätte herbeiführen und fassen können. IMO war es ein taktischer Fehler, die Versammlung zu verlassen bzw. nicht auf Herbeiführung eines Beschlusses zu bestehen. Einer der wenigen Beschlüsse, bei denen der TE mit seiner Gegenstimme etwas hätte bewirken können.
VG
Roland
Zitat:Damit ist die Beschlusssammlung fertig, sie enthält genau einen Beschluss. Der Verwalter hat seine Pflicht erfüllt. Wo ist nun das Problem?
Wo das Problem ist, merkst Du doch gerade.
Zitat:Es regnet in die Wohnung rein. Welcher Beweis muss da noch geführt werden?
Muss ich jetzt wirklich den Begriff "Beweis" erklären? Im Moment ist das kein Beweis, sondern eine Behauptung.
Zitat:Ich gehe deswegen davon aus, dass er als Verwalter für unsere WEG ausscheidet, da er keine Reparaturen durchführen will.
Teilen die übrigen Eigentümer diese Auffassung? Für die Wahl des Verwalters reicht ein Mehrheitsbeschluss.
Dem Verwalter würde ich unter den gegebenen Bedingungen aber davon abraten, die Wahl anzunehmen.
Zitat:Missbrauch ist es, über die Beschlüsse hinwegzutäuschen und eine Anfechtung zu verhindern. Bitte erst nachdenken.
Wer hindert Dich an einer Anfechtung?
Der Eigentümer möge zusammen mit seinem Anwalt eine Strategie erarbeiten, wie er sein Recht effizient durchsetzen kann.
Derzeit ist es aus meiner Sicht so, dass sich der Eigentümer auf Nebenkriegsschauplätzen ablenken lässt und zudem durch eigene taktische Fehler seine Position auch noch verschlechtert. Er sollte aufpassen, dass er sein eigentliches Ziel nicht aus den Augen verliert und bei seinem Kampf nicht auch noch so viele Kollateralschäden hinterlässt, dass sein Verbleib in der Eigentümergemeinschaft nicht mehr verkraftbar ist.
Was heißt taktischer Fehler? Ich habe die Anwesenden aufgefordert die Nichteigentümer zu verweisen. Ich habe dagegen gestimmt, dass der oben genannte Verwalter den Versammlungsvorsitz übernimmt. Als dies ignoriert wurde, habe ich die Versammlung verlassen. Warum soll ich an einer Versammlung teilnehmen, die nicht ordentlich geführt wird und selbst gegen die Teilungserklärung verstößt? Außerdem, wie können Beschlüsse gefasst werden, wenn diese nicht auf der Einladung vermerkt waren? Die wären ebenfalls anfechtbar.
Da zu der Versammlung ohne Kostenvoranschläge geladen wurde, ist auch die Verwalterbestellung anfechtbar.
Aber wir haben meine Ausgangsfrage aus den Augen verloren. Was mache ich ohne die Beschlusssammlung? Fechte ich alle Beschlüsse einfach an?
Zitat :Was heißt taktischer Fehler?
Wäre man z.B auf de rVersammlung geblieben hätte man jetzt Wissen um das was dort ablief und man müsste nicht im Nebel stochern und zusätzliche juristische Aktionen vornehmen.
Zitat:Fechte ich alle Beschlüsse einfach an?
Ja, das kannst Du machen. Sind denn überhaupt Beschlüsse gefasst worden?
Zitat :Aber wir haben meine Ausgangsfrage aus den Augen verloren. Was mache ich ohne die Beschlusssammlung? Fechte ich alle Beschlüsse einfach an?
Bevor du die Ratschläge die Beschlüsse anzufechten annimmst schau mal auf diesen Link.
https://www.drstark.de/2011/11/die-verwalterlose-wohnungseigentuemergemeinschaft/
Abschnitt 5
Danach ist ein Zwangsverwalter nach der WEG Novelle nicht mehr vorgesehen. Das ist meines Wissens ersatzlos gestrichen worden.
Abschnitt 6 widerspricht der Möglichkeit einer Anfechtung der Beschlüsse aus folgenden Grund.
Heilung bei Vollversammlung
Bei einer fehlerhaften Einberufung der Eigentümerversammlung ist weder von einer Nichtigkeit noch von einer Anfechtbarkeit auszugehen, wenn alle Eigentümer bei der Versammlung anwesend waren und der Einberufungsmangel von diesen geheilt wird.
Zitat :Was heißt taktischer Fehler? Ich habe die Anwesenden aufgefordert die Nichteigentümer zu verweisen.
Soweit ich weiß muss dafür eine Zulassung von Nichteigentümern ein Ordnungsbeschluss vorliegen. Bzw. sie müssen bevollmächtig sein.
Ratsam wäre mit deinem RA abklären, ob unter den Umständen die Beschlüsse anzufechten sind, oder die Vollversammlung wegen Anwesenheit von Nichteigentümern angefochten oder für nichtig erklärt werden kann.
Das hat Dir Harry van Sell treffend erklärtZitat :Was heißt taktischer Fehler?
Lass mich raten, diesem Deinem übrigens berechtigten Verlangen ist man nicht nachgekommen. Und IMO hat man damit eine Steilvorlage für eine erfolgreiche Anfechtung aller Beschlüsse geliefert.Zitat :Ich habe die Anwesenden aufgefordert die Nichteigentümer zu verweisen.
IMHO konnte sich in diesem Punkt die Versammlung mehrheitlich gegen Deinen Wunsch entscheiden.Zitat :Ich habe dagegen gestimmt, dass der oben genannte Verwalter den Versammlungsvorsitz übernimmt.
Siehe Beitrag #23Zitat :Als dies ignoriert wurde, habe ich die Versammlung verlassen. Warum soll ich an einer Versammlung teilnehmen, die nicht ordentlich geführt wird und selbst gegen die Teilungserklärung verstößt?
Welche Beschlüsse meinst Du, wurden noch welche gefasst? Und ja, grundsätzlich ist jeder Beschluss anfechtbar. Und nein, nicht jeder Beschluss, der nicht als TOP bezeichnet war ist autmatisch erfolgreich anfechtbar.Zitat :Außerdem, wie können Beschlüsse gefasst werden, wenn diese nicht auf der Einladung vermerkt waren?
Ich bleibe dabei, die Beschlusssammlung brauchst Du nicht. Die ausgeuferte Teilnehmerzahl und die Weigerung das auf Deinen "Antrag" hin zu ändern ist Anfechtungsgrund genug.Zitat :Aber wir haben meine Ausgangsfrage aus den Augen verloren. Was mache ich ohne die Beschlusssammlung? Fechte ich alle Beschlüsse einfach an?
Wichtiger und wertvoller finde ich in diesem Fall das Protokoll der Versammlung. Aber.... hättes Du bis zum Ende der Versammlung beigewohnt, könntest Du besser beurteilen ob die Niederschrift sachlich korrekt ist. So bietet das Protokoll Stoff für einen gewissen Überraschungseffekt.
VG
Roland
Zitat :Heilung bei Vollversammlung
Ja, wir denken in die selbe Richtung, finde ich prima! Es gab keine Vollversammlung, da eine Miteigentümerin nicht vertreten war und ich habe die Versammlung ja auch verlassen. Erschwerend kommt hinzu, das eben Fremde störten. Einberufungsmängel wurden jedoch nicht geheilt. Ganz genau.
Zitat :Ich bleibe dabei, die Beschlusssammlung brauchst Du nicht. Die ausgeuferte Teilnehmerzahl und die Weigerung das auf Deinen "Antrag" hin zu ändern ist Anfechtungsgrund genug.
Schön zu hören. Was mich einfach stört: Ich fechte an und dann stellt sich raus, es wurden gar keine Beschlüsse gefasst und der Verwalter hat sich selbst dazu bevollmächtigt. Ob das aber so durchgeht, will ich bezweifeln. Schließlich hat er das Protokoll bei seinem "Notar" zur Beglaubigung der Unterschrift liegen und will als privater Verwalter tätig geworden sein. Das sollte ausreichen.
Der Nachweis über die ausgeuferte Teilnehmerzahl ist die Anwesenheitsliste, die ich abfotografiert hatte.
Ich habe die Versammlung verlassen, damit deutlich wird, dass ich so keine Beschlüsse mittragen werde. Wäre ich da geblieben, hätte man ggf. anführen können: Prima, alle sind geblieben, Beanstandungen gab es nicht. In jede Situation kann man etwas hinein interpretieren. Aber wo ist das Problem? Alle Beschlüsse werden angefochten, ist doch egal was im Protokoll steht. Wir sind dann wieder in der Ausgangssituation.
Wie siehst du die Chancen auf eine Notverwaltung?
-- Editiert von Peter Stetter am 02.12.2019 00:11
Nach den vor Dir nachgereichten Informationen, hast Du Vieles auch richtig gemacht.
Ganz aus dem Bauch und sehr IMHO, nicht so gut. Ich wage zu bezweifeln, dass hierfür die Not groß genug ist. Und - ob ein Notverwalter so und auch noch so schnell handeln würde (dürfte), wie Du Dir das vorstellst, ist auch nicht gewiss. Bei der Gemengelage wird die WEG, immer einen Verwalter bestellen können, der Dir nicht gefällt. Es dürfte auch schwierig sein, für eine 5er Problem-WEG haufenweise willige Verwalter zu finden.Zitat :Wie siehst du die Chancen auf eine Notverwaltung?
VG
Roland
Hui was für ein Diskussion. Für mich ergeben sich hier zwei Handlungsstränge.
Punkt 1. Der Fragesteller möchte auf Gemeinschaftskosten ein undichtes Dach und ein Fenster repariert/erneuert haben:
Nun denn, der alte Verwalter hat nicht reagiert. Der neue Verwalter ist gerade eben erst zum Verwalter bestellt worden (ob die Bestellung ordnungsgemäß war steht auf einem anderen Blatt). Es tut sich weiter nichts.
Fakt ist: für eine ordnungsgemäße fachgerechte Reparatur braucht es einen Mehrheitsbeschluss. Den gibt es nicht, also kann man da im Moment auch nichts durchsetzen. Ob man irgendwann mal eine Mehrheit dafür bekommt steht in den Sternen. Wenn man keine Mehrheit erhält, die Reparatur aber nachweislich und objektiv notwendig ist, kann man sich eine Zustimmung der übrigen Miteigentümer erklagen. Aber das dauert ...
Wenn man davon ausgeht, dass der Verwalter auch ohne Beschluss verpflichtet ist, Notmaßnahmen zu ergreifen, diese aber nicht vornimmt, dann kann man auch den Verwalter für seine Untätigkeit verklagen. Aber das dauert ...
Natürlich kann man auch verlangen, dass eine außerordentliche Eigentümerversammlung durchgeführt wurde. Dringlichkeit scheint ja gegeben zu sein. Aber auf Verlangen eines einzelnen ist ein Verwalter nicht verpflichtet, eine außerordentliche ETV durchzuführen (könnte sonst ganz schön teuer werden für die WEG). Zum Schutz der WEG vor überzogenen Einberufungsverlangen einerseits wie zugleich zum Schutz der Minderheit, berechtigte Verlangen vorbringen zu können, hat der Gesetzgeber eine Verwalterpflicht verbunden mit einem Quorum ins Gesetz geschrieben. Zur Einberufung einer Versammlung ist ein Verwalter nämlich verpflichtet, aber nur dann, wenn die Einberufung von mehr als ein Viertel de Eigentümer verlangt wird, bei 5 ET also mindestens 2! Und das durchzusetzen ... dauert.
Wenn man davon ausgeht, dass ein Verwalter auch ohne Beschluss Notmaßnahmen zur Abwendung von Folgeschäden beauftragen darf, dann folgert daraus, dass auch der betroffene Eigentümer entsprechende Notmaßnahmen ergreifen darf. Aber ... nein das dauert nicht! Aber der betroffene Eigentümer muss erst einmal selber mit den Kosten in Vorleistung gehen. Wenn er beweisen kann, dass die Notmaßnahme wirklich objektiv notwendig war, dann kann er von der WEG den Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Wenn diese nicht zahlen will, kann er klagen. Das dauert ... Aber wenigstens säuft seine Wohnung nicht ab.
Punkt 2. Es ist nicht eindeutig klar, ob der neue Verwalter wirksam zum Verwalter bestellt worden war. Gehen wir mal davon aus, dass irgendwie nachdem der Fragesteller die Versammlung verlassen hat, ein entsprechender Beschluss gefasst wurde. Die Bestellung kann allein wegen der "fremden" Anwesenden angefochten werden. Aber was wäre das Ergebnis: die WEG wäre wieder verwalterlos. Bis dann mal von der WEG ein Handwerker mit der Reparatur beauftragt werden kann - das dauert ...
Natürlich, und da hab ich den Fragesteller glaube richtig verstanden, braucht der neue Verwalter nur den einen Beschluss in die Beschlussammlung schreiben, nämlich seine Bestellung (und evtl. Verwaltervertrag). Das hätter er schon längst machen müssen. Natürlich kann man ihm dafür ans Bein *****n, wenn er es noch nicht getan hat. Entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dafür kann man ihn wieder abwählen, kündigen oder was weiß ich - aber das dauert ...
Und am Dachschaden ändert sich solange auch nichts! Das dauert ....
Lange Rede kurzer Sinn: wenn es Dir wichtig ist, dass der Dachschaden schnell (!) erledigt ist, dann dokumentiere den Dachschaden ausführlich (wenn Du Schwierigkeiten erwartest, hol einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen hinzu) und beauftrage zumindest die Notreparatur selbst. Vermeidet weitere Schäden und verschafft Dir Zeit für eine eventuelle Schadensersatzklage.
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