Verwalterzustimmung per Beschluss abgeschafft - und wie geht es weiter?

27. September 2023 Thema abonnieren
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1978 Beiträge, 1536x hilfreich)
Verwalterzustimmung per Beschluss abgeschafft - und wie geht es weiter?

Wenn in der Teilungserklärung bei einem Verkauf die Zustimmung des Verwalters festgelegt ist, was muss man tun, damit die Zustimmung nicht mehr erforderlich ist?
Der Beschluss ist jetzt gefasst, aber muss dann nicht auch die Teilungserklärung im Grundbuch geändert werden? Denn sonst kann ja bei einem Verkauf der Notar nicht erkennen, das die Zustimmung nicht erforderlich ist!

Ist für die Änderung der TE im Grundbuch wieder ein eigener Beschluss erforderlich?
Was passiert, wenn das Grundbuch nicht geändert wird: muss man dann bei jedem Verkauf erneut den Beschluss zur Abschaffung im Original dem Notar vorlegen?

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4 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cruncc1
Status:
Schlichter
(7975 Beiträge, 4489x hilfreich)

Zitat (von joebeuel):
Wenn in der Teilungserklärung bei einem Verkauf die Zustimmung des Verwalters festgelegt ist, was muss man tun, damit die Zustimmung nicht mehr erforderlich ist?

Man beauftragt einen Notar mit der Löschung des Vermerks im Grundbuch.
Zitat:
Ist für die Änderung der TE im Grundbuch wieder ein eigener Beschluss erforderlich?

Es ist entsprechender Antrag erforderlich.
Zitat:
Was passiert, wenn das Grundbuch nicht geändert wird: muss man dann bei jedem Verkauf erneut den Beschluss zur Abschaffung im Original dem Notar vorlegen?

Nein, der Beschluss reicht nicht aus. Es ist, wie bisher, eine Verwalterzustimmung erforderlich.

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#2
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6385 Beiträge, 2310x hilfreich)

Zitat:
Wenn in der Teilungserklärung bei einem Verkauf die Zustimmung des Verwalters festgelegt ist, was muss man tun, damit die Zustimmung nicht mehr erforderlich ist?
Der Beschluss ist jetzt gefasst, aber muss dann

Die Eigentümerversammlung muß beschließen, den Inhalt der Teilungserklärung zu ändern und die Änderung dem Grundbuichamt mitzuteilen.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#3
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3874 Beiträge, 2379x hilfreich)

Zitat (von joebeuel):
Der Beschluss ist jetzt gefasst, aber muss dann nicht auch die Teilungserklärung im Grundbuch geändert werden? Denn sonst kann ja bei einem Verkauf der Notar nicht erkennen, das die Zustimmung nicht erforderlich ist!
Eine Änderung der TE selbst ist nicht erforderlich. Der Notar schaut da auch nicht in der TE nach, ob eine Verwalterzustimmung vereinbart ist, sondern im Grundbuch.

Der mir bekannte Weg:
1. in jedem Fall sind die Unterschriften unter dem Protokoll, welches den betreffenden Beschluss enthält, beglaubigen zu lassen (§ 7 Abs. 2 WEG). Der Verwalter muss ggfls. seine Verwaltereigenschaft nachweisen, d.h. es braucht auch die beglaubigten Unterschriften unter dem Protokoll mit der letzten Verwalterbestellung. (§ 26 Abs. 4 WEG)

2. a) wurde hier häufig angewandt, stößt aber neuerdings auf Probleme: vorgenannte Protokolle mit den beglaubigten Unterschriften wurden bei GBA hinterlegt. Bei jedem Verkauf konnte auf auf den hinterlegten Beschluss verwiesen werden und im Rahmen der Veräußerung wurde zugleich die Grundbucheintragung zur Verwalterzustimmung für die betreffende Wohnung gelöscht. Das war langjährige Praxis und hatte funktioniert, neuerdings jedoch nicht einmal mehr beim gleichen Grundbuchbeamten. Hierbei wird sich wohl auf § 10 Abs. 3 berufen, wonach vereinbarungsändernde Beschlüsse nur dann gegen den Sondernachfolger wirken , wenn diese im GB eingetragen sind.
(persönliche, aber nicht rechtssichere Meinung: m.E. gilt nach dem Wortlaut dieser gesetzlichen Regelung die Eintragungspflicht nur für Vereinbarungen (in der Teilungserklärung) welche die gesetzlichen Vorschriften abweichend oder ergänzend regeln. Jedoch ist sowohl die Veräußerungsbeschränkung selbst (§ 12 Abs. 1) wie auch die Beschlussfassung über deren Aufhebung (a.a.O, Abs. 4) bereits gesetzlich geregelt. Es heißt sogar: "Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden." Da steht nichts von muss!)

2. b) mit dem beglaubigten Protokoll wird gleich die Löschung der Veräußerungsbeschränkung beantragt, und zwar gleich für alle Wohnungsgrundbücher. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vertreteten durch den Verwalter). Zumindest beim hiesigen GBA macht es für die Gebühren keinen Unterschied, ob die Löschung für eine oder für alle Wohnungen beantragt wird.

3. Idealerweise sollte die Beauftragung der Löschung in den Wohnungsgrundbüchern gleich mit beschlossen werden. Ist dies nicht erfolgt, ist nach meiner Auffassung nach aktueller Rechtslage nicht zwingend ein weiterer Beschluss erforderlich, da der Aufhebungsbeschluss nach § 12 Abs. 4 die Löschung im GB bereits impliziert (sonst macht der Beschluss irgendwie keinen Sinn). M.E. entspricht dies i.S. § 27 Abs. 1 WEG der ordnungsgemäßen Verwaltung (Sinn des Aufhebungsbeschlusses) und führt nicht zu erheblichen Verpflichtungen (keine Mehrkosten für mehrere Wohnungsgrundbücher)
Von vorgenanntem ausgenommen: die Wohnungseigentümer hättendie Befugnisse des Verwalters diesbezüglich eingeschränkt.


-- Editiert von User am 28. September 2023 10:22

Signatur:

lg.
R.M.

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#4
 Von 
cruncc1
Status:
Schlichter
(7975 Beiträge, 4489x hilfreich)

Zitat (von R.M.):
2. a) wurde hier häufig angewandt, stößt aber neuerdings auf Probleme: vorgenannte Protokolle mit den beglaubigten Unterschriften wurden bei GBA hinterlegt. Bei jedem Verkauf konnte auf auf den hinterlegten Beschluss verwiesen werden und im Rahmen der Veräußerung wurde zugleich die Grundbucheintragung zur Verwalterzustimmung für die betreffende Wohnung gelöscht. Das war langjährige Praxis und hatte funktioniert, neuerdings jedoch nicht einmal mehr beim gleichen Grundbuchbeamten.

Das kann ich mir nicht vorstellen :???:
Zitat (von R.M.):
Zumindest beim hiesigen GBA macht es für die Gebühren keinen Unterschied, ob die Löschung für eine oder für alle Wohnungen beantragt wird.

Die Löschung kann nicht für eine einzelne Wohnung, sondern nur für die gesamte WEG beantragt werden.

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