Verwaltung ohne Verwaltervertrag, aber mit Bestellung

Question

Nachdem ein Verwalter über 15 Jahre für eine WEG gearbeitet hat, und die Bestellung immer wieder verlängert wurde, gibt es jetzt das Problem, das es scheinbar keinen Verwaltervertrag gibt. Sowohl der damalige Beirat als auch der Verwalter bzw. der zuständige Sachbearbeiter sind für klärende Fragen nicht mehr erreichbar (verstorben bzw. verzogen).

Es gab zwar zwischenzeitliche Anhebungen der Verwaltervergütung, dafür wurde aber immer nur ein Beschluss in Verbindung mit der Verlängerung der Bestellung gefasst.

Jetzt gibt es erstmalig eine Situation, in der die Verwaltung mehr tun muss: es gibt einen Rechtsstreit mit dem Nachbarn.

Auf welcher Basis kann dann die Verwaltung den zusätzlichen Aufwand abrechnen?
Oder kann sie garnichts abrechnen, weil sie keinen Vertrag vorlegen kann, der sie zu einer zusätzlichen Abrechnung berechtigt?

-- Editiert von joebeuel am 30.08.2018 08:14

Roland-S · Answer

Nachdem ein Verwalter über 15 Jahre für eine WEG gearbeitet hat, und die Bestellung immer wieder verlängert wurde, gibt es jetzt das Problem, das es scheinbar keinen Verwaltervertrag gibt.Darin sehe ich erstmal kein - oder das geringste Problem.      Sowohl der damalige Beirat als auch der Verwalter bzw. der zuständige Sachbearbeiter sind für klärende Fragen nicht mehr erreichbar &lpar;verstorben bzw. verzogen&rpar;.Hier ist Klärungsbedarf. Wie soll ein Verwalter, zu dem kein  Kontakt mehr besteht - oder der gar verstorben ist?- welche Aufgaben auch immer erledigen?      Es gab zwar zwischenzeitliche Anhebungen der Verwaltervergütung, dafür wurde aber immer nur ein Beschluss in Verbindung mit der Verlängerung der Bestellung gefasst.Wie es aussieht, hat der Verwalter zur Zufriedenheit der WEG gearbeitet und das hoffentlich auch im Rahmen der gesetzlichen Erfordernisse. Die Vergütung hiefür war beschlossen und der Umfang richtet sich weitgehend nach dem WEG.      Jetzt gibt es erstmalig eine Situation, in der die Verwaltung mehr tun muss: es gibt einen Rechtsstreit mit dem Nachbarn.Was hat er hier, nach wessen Meinung, genau zu tun?      Auf welcher Basis kann dann die Verwaltung den zusätzlichen Aufwand abrechnen?IMO wäre zuerst zu klären, was der Verwalter über das Maß ordnungsmäßer Verwaltung nach WEG tun soll. Ist er hierfür qualifiziert und bereit das zu tun, kann die Frage geklärt werden ob und welche Vergütung er dafür haben will.      Oder kann sie garnichts abrechnen, weil sie keinen Vertrag vorlegen kann, der sie zu einer zusätzlichen Abrechnung berechtigt?Wenn die zu erbringende Mehrleistung über die ordnungsgemäße Verwaltung nach WEG oder über den in der Vergangenheit geleisteten &lpar;und deshalb IMO auch von der Gemeinschaft zu erwartenden&rpar; Umfang hinausgeht, könnte der WEG auch die vertragliche Grundlage fehlen, diese Mehrleistungen einzufordern.      Ein klärendes Gespräch mit dem Verwalter tut Not. Aber...Sowohl der damalige Beirat als auch der Verwalter bzw. der zuständige Sachbearbeiter sind für klärende Fragen nicht mehr erreichbar &lpar;verstorben bzw. verzogen&rpar;.    VG  Roland

joebeuel · Answer

Danke für die Antwort.    Hier ist Klärungsbedarf. Wie soll ein Verwalter, zu dem kein Kontakt mehr besteht - oder der gar verstorben ist?  Der damalige Sachbearbeiter des Verwalters ist nicht mehr in der Firma, und der damalige Beirat kann nicht mehr befragt werden, ob jemals ein Vertrag unterschrieben wurde, und dem Verwalter ist das alles sehr peinlich...    Was hat er hier, nach wessen Meinung, genau zu tun?  Der Nachbar hat eine Klage gegen die WEG eingereicht, und es fallen dann ja Tätigkeiten für den Verwalter an, die über das Übliche hinaus gehen: Rechtsanwalt beauftragen, Unterlagen für den Anwalt bereitstellen, Beirat und Eigentümer informiert halten usw.  Oder gehört das alles zur 'ordnungsmäßen Verwaltung nach WEG' und ist somit bereits abgegolten?

Roland-S · Answer

Der damalige Sachbearbeiter des Verwalters ist nicht mehr in der Firma, und der damalige Beirat kann nicht mehr befragt werden, ob jemals ein Vertrag unterschrieben wurde, und dem Verwalter ist das alles sehr peinlich...Na ja, wenigstens gibt es den Verwalter. Das hatte ich irgendwie anders verstanden.      Der Nachbar hat eine Klage gegen die WEG eingereicht, und es fallen dann ja Tätigkeiten für den Verwalter an, die über das Übliche hinaus gehen: Rechtsanwalt beauftragen, Unterlagen für den Anwalt bereitstellen, Beirat und Eigentümer informiert halten usw.  Oder gehört das alles zur 'ordnungsmäßen Verwaltung nach WEG' und ist somit bereits abgegolten?ALLES gehört sicherlich nicht zur Grundvergütung. Aber nach 15 Jahren bricht sich der Verwalter keinen ab, wenn er eine außerordentliche Versammlung einberuft um die Situation zu besprechen und einen oder mehrere Beschlüsse für das weitere Vorgehen zu erwirken. Er darf auch  nicht einfach einen Anwalt beauftragen und dann die Kosten verteilen. Das muss er schon per Beschluss legitimieren lassen.     IMO wäre er gut beraten bei dieser Gelegenheit kund zu tun, ob und wie er seine Tätigkeit in diesem Rechtsstreit und für künftige Sonderleistungen vergütet haben will.  Als TOP mit Beschlussfassung in der Einladung benannt, kann er das und vielleicht sogar einen Verwaltervertrag mit Preisliste beschlließen - oder ablehnen lassen.    Vorrangig sollte es aber darum gehen, den Rechtsstreit für die WEG zu einem guten Ausgang zu führen.        VG  Roland

R.M. · Answer

Der Nachbar hat eine Klage gegen die WEG eingereicht, und es fallen dann ja Tätigkeiten für den Verwalter an, die über das Übliche hinaus gehen: Rechtsanwalt beauftragen, Unterlagen für den Anwalt bereitstellen, Beirat und Eigentümer informiert halten usw.  Oder gehört das alles zur 'ordnungsmäßen Verwaltung nach WEG' und ist somit bereits abgegolten?ALLES gehört sicherlich nicht zur Grundvergütung. Aber nach 15 Jahren bricht sich der Verwalter keinen ab, wenn er eine außerordentliche Versammlung einberuft um die Situation zu besprechen und einen oder mehrere Beschlüsse für das weitere Vorgehen zu erwirken. Er darf auch  nicht einfach einen Anwalt beauftragen und dann die Kosten verteilen. Das muss er schon per Beschluss legitimieren lassen.     IMO wäre er gut beraten bei dieser Gelegenheit kund zu tun, ob und wie er seine Tätigkeit in diesem Rechtsstreit und für künftige Sonderleistungen vergütet haben will.  Als TOP mit Beschlussfassung in der Einladung benannt, kann er das und vielleicht sogar einen Verwaltervertrag mit Preisliste beschlließen - oder ablehnen lassen.    Vorrangig sollte es aber darum gehen, den Rechtsstreit für die WEG zu einem guten Ausgang zu führen.Rechtsanwalt beauftragen und die Eigentümer informieren gehört zu seinen gesetzlichen Aufgaben und Befugnissen. siehe &#167; 27 WEG.   Natürlich darf der Verwalter einen Anwalt auch ohne Beschluss beauftragen. Voraussetzung ist jedoch, dass dies zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich ist, gerade wenn der Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümer oder gegen die Gemeinschaft geführt ist und bereits rechtsanhängig ist.  Alles darüber hinaus hat Zeit, dies in Ruhe beschließen zu lassen. Aus den gesetzlichen Verpflichtungen allein heraus hat der Verwalter keinen zusätzlichen Vergütungsanspruch. Insbesondere die Eigentümer über den Rechtsstreit zu unterrichten gehört zu seinen Pflichten. Alle weiteren Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Rechtsstreit sind allenfalls Berechtigungen. Er kann eine Vergütung verlangen und darüber beschließen lassen, die WEG muss aber nicht beschließen. Im Gegenzug kann die WEG zwar die Ausübung dieser Arbeiten vom Verwalter verlangen, dieser muss aber, wenn keine Vergütung gezahlt wird, diese Arbeiten nicht ausführen. Die Kurzformel lautet: Geld oder Nichtstun!

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