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Verwendung der Instandh.-Rückl. ohne Beschluss

 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)
Verwendung der Instandh.-Rückl. ohne Beschluss

Und hier eine Frage aus dem echten WEer-Leben.

In unserer WEG wurde im Jahr 2012 eine nicht geplante Reparatur notwendig. Diese überstieg den für solche Fälle im WiPl ausgewiesenen Betrag von 3.000 Euro der zu 1/3tel. auch von anderen Reparaturen aufgezehrt worden war.
Der Verwalter hat in der Jahresabrechnung nun diese Reparatur mit 6.500 Euro komplett als Entnahme von den Rücklagen ausgewiesen.


IMO ist das in zwei Punkten kein korrektes Vorgehen des Verwalters - was er allerdings anders sieht.

1) Die Reparatur (er nennt es Instandhaltung) hätte als Reparatur ausgewiesen werden müssen, was statt der eingeplaten 3.000 Euro dann in Summe mit den anderen Reparaturen halt 7.500 Euro gewesen wären.

2) Der Verwalter hätte ohne Beschluss nicht auf die Instandhaltungsrücklage zugreifen dürfen.

Anm.: die WEG hatte durch die Sache zu keiner Zeit ein Liquidationsproblem. Aus meiner Sicht unkritisch gewesen wäre ein "Entleihen" aus der IhRL, welches dann aber durch korrekte Zuordnung bei der Jahresabrechnung zu korrigieren gewesen wäre. Übrigens hätte der Mehrbetrag von 4.500 Euro die einzelnen WEer mit Beträgen zwischen 95 und 150 Euro belastet. So gibt es aus dieser "Charade" eine Erstattung von 42 bis 75 Euro.

Wer ist auf dem Holzweg, der Verwalter oder ich - oder bin ich zu kleinlich?

VG
Roland


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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

-- Editiert Roland-S am 28.03.2013 00:44

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Beschluss Verwalter Rücklagen Reparatur


42 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Newton36352
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 43x hilfreich)

Hallo Roland,
ich habe einmal die Definitionen "Instandsetzung" und "Instandhaltung" herausgesucht (Quelle: Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung, Florian Streibl):

"Instandhaltung ist die laufende Pflege und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in seinem Wert...."

"Demgegenüber bedeutet Instandsetzung die Wiederherstellung eines einmal vorhandenen ordnungsgemäßen Zustands...."

Der Ratgeber "Meine Rechte als Wohnungseigentümer" von Oliver Elzer gibt eine weitere Unterscheidungshilfe:
..."Instandsetzung (Reparaturen)..." , "...Instandhaltung (Pflegemaßnahmen)..." .
Es sollte hier genau hingeschaut werden, was die Reparatur war - Instandhaltung oder -setzung.

Nach meiner Meinung hätte der Verwalter einen Beschluss für sein Vorgehen benötigt. Für eine Instandsetzung hätte er nur einen einfachen Mehrheitsbeschluss benötigt. Nach meinem Wissensstand darf der Verwalter ohne Beschluss nicht auf die Instandhaltungsrücklage zugreifen, auch keine Entleihungen aus diesem "Topf" vornehmen. Angenommen, er täte dies mehrmals im Jahr, könnte da am Ende ein nicht mehr nachzuvollziehendes Kuddelmuddel entstehen.
Da der Verwalter keinen Beschluss hat, könnte die WEG diesen Zustand rechtlich heilen, in dem dieser Beschluss nachträglich gefasst wird. Allerdings würde ich dem Verwalter sehr deutlich erklären, dass dieses Vorgehen kein zweites Mal geduldet wird.

Sicher kann man Ihre Einwände als "kleinlich" ansehen, aber gerade bei einer so komplizierten Sache wie der gemeinschaftlichen Verwaltung eines Wohneigentums muss man einfach zum Erbsenzähler werden. Das WEG ist schon kompliziert genug, da muss man sich nicht noch zusätzlich selber Fallstricke auslegen.

Viele Grüße,
Newton36352

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#2
 Von 
biskini
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 153x hilfreich)

quote:
In unserer WEG wurde im Jahr 2012 eine nicht geplante Reparatur notwendig.

Falls Gefahr in Verzug war, dann kann der Verwalter dies auch OHNE Beschluß durchführen. Eine nicht geplante Reparatur könnte sehr vieles sein. Mit dieser pauschalen Frage kannst du keine konkrete Antwort erwarten.

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#3
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2189 Beiträge, 1337x hilfreich)

Selbst bei nicht geplanten Dingen darf der V. nur das Notwendigste veranlassen um den Schaden zu begrenzen, für weiteres muss er sich einen Beschluss holen, SonderETV.

Bsp. Kellerwand undicht - Schadensbegrenzung Ja
Für die Ursachenbehebung, also eine notwendige Drainagierung der Wand brauchts nen Beschluss

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

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#4
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)

Habt Dank für eure erneuten Antworten. Ich beschäftige mich mit dem Thema nicht, weil ich die Durchführung der Reparatur (der VW nennt es Notinstandsetzung) kritisiere. Das war notwendig und musste gemacht werden und IMO entsprach es ordnungsgemäßer Verwaltung ohne einen gesonderten Beschuss.

Ich hadre mit der Selbstverständlichkeit, mit der der Verwalter die Mittel hier für, nicht nur aus der Rücklage entliehen, sondern entnommen hat. Diese Entnahme hat er IMO durch Ausweisen den Betrags in der Abrechnung schlussendlich vollzogen. Mit der Folge, dass nicht verbrauchte 2.000 Euro für Reparaturen sogar für Erstattungen aus der Abrechnung sorgen - und 4.000 Euro bei den Rücklagen fehlen.

Der Verwalter stellt sich auf den Standpunkt, dass das so in Ordnung gewesen wäre und letztlich die Versammlung ja jetzt noch darüber beschließe.

Mit dieser Argumentation kann ich mich nicht anfreunden. Meine Erfahrung hat nämlich gezeigt, dass die WEer sehr schnell die Hände heben, wenn es "kein Geld" kostet. (weil es ja aus der Rücklage kommt).

Muss dagegen einmal außerplanmäßig der Geldbeutel auf gemacht werden, schreien sie Zeter und Mordio. Einige behaupten sogar, sie könnten nicht zahlen (hoffentlich stimmt das nicht auch noch).

Ich will dem auch Verwalter nicht an den Karren fahren. Er macht IMO einen guten Job - ich kenne da andere Traumtänzer. Aber leider macht er gerne Erstattungen, ohne die Notwendigkeit zu sehen, dass er besser jeden Euro halten sollte.

Zu dem Thema aber in Kürze mehr in einem anderen Beitrag (wenn's hoffentlich nicht zu sehr nervt).

Frohe Ostern
Roland




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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

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#5
 Von 
biskini
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 153x hilfreich)

Hallo Roland,

wenn ich dich richtig verstanden habe, wurde die Rechnung aus den Rücklagen bezahlt und nicht über die Hausgeldabrechnung eingefordert. Somit bekommen jetzt Eigentümer etwas zurück.

Sicherlich kann man über die Ausführung des Hausverwalters diskutieren, und letztlich auch die Abrechnung anders anstreben. Zum Beispiel im Nachgang auch das per Sonderumlage nochmals erheben.

Allerdings was macht das ganze jetzt zum Problem? KLar ist, dass die Eigentümer immer bereitwilliger sind, etwas aus den Rücklagen zu bezahlen, als den eigenen Geldbeutel aufzumachen.

Ich weiß jetzt nicht wie hoch der Betrag ist, was auch eher Nebensache ist, aber das Rücklagenkonto ist für soetwas ja auch gedacht.

quote:
Die Instandhaltungsrückstellung ist zweckbestimmt. Sie dient ausschließlich der wirtschaftlichen Absicherung künftig notwendiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Der HV hätte jetzt vielleicht im Rahmen der Versammlung ansprechen können, wie im Nachgang dieses umgelegt werden soll. Entschließt sich die Mehrheit für die Entnahme, dann ist dem so.

Wenn die Hausgeldabrechnungen eine Erstattung ausgibt, dann muss in erster Linie dieses Geld ausgezahlt werden. Es kann zwar dann auch mal angestrebt werden dieses Geld einzubehalten, in Form einer zustäzlichen Einzahlung, allerdings muss ja jedes Geld was von einem Eigentümer kommt, diesem zugerechnet werden. Sollte es also einbehalten werden, taucht dieses bei der nächsten Abrechnung als Sonderzahlung auf...

mir ist daher nicht ganz klar, worauf du hinaus willst....Stört es dich dass der HV eher anstrebt, etwas mal aus der Rücklage zu bezahlen, als dafür eine Sonderumlage anzustreben?


Grüße
bisk


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-- Editiert biskini am 29.03.2013 20:13

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#6
 Von 
Thorsten D.
Status:
Student
(2189 Beiträge, 1337x hilfreich)

So rum gesehen ist es net verboten oder ungesetzlich was der V. gemacht hat, Roland hat es ja selbst gut begründet warum der V. lieber die RL angeht als ne Nachzahlung zu erheben, "ne Abrechnung ist immer toll wenn es Geld zurück gibt" da schaut man auch woanders net mehr so genau hin............

Schlussendlich war es die Entscheidung der WEer dass so zu akzeptieren

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

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#7
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)

quote:
mir ist daher nicht ganz klar, worauf du hinaus willst....Stört es dich dass der HV eher anstrebt, etwas mal aus der Rücklage zu bezahlen, als dafür eine Sonderumlage anzustreben?

Du hast das gut auf den Punkt gebracht. In der Tat stört es mich, dass für so etwas die Instandhaltungsrücklage angegriffen wird. Aber das ist erstmal mein Problem.

Die entscheidende Frage ist in diesem Zusammenhang, ob der Verwalter ohne Beschluss auf die Rücklage zugreifen darf. Wenn er es erst mal gemacht hat, ist es eh reine Formsache, das im Rahmen der Billigung der Abrechnung "absegnen" zu lassen.

Was ich im WEG darüber gefunden habe (finden wollte?) steht der Handlungsweise des Verwalters eindeutig entgegen. Dort steht im Kommentar zu § 21 nach allen Gründen, die die Verwendung der Instandhaltungsrücklage grundsätzlich auch für diese Reparatur legitimieren zu lesen: "Über die Mittel kann der Verwalter nur kraft ausdrücklichen Beschl verfügen."

Und genau dieser Beschluss hat zum Zeitpunkt der Verwendung nicht vorgelegen.

VG
Roland

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#8
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)

quote:
So rum gesehen ist es net verboten oder ungesetzlich was der V. gemacht hat,

Und genau hier für suche ich einen Beleg, denn meine Recherchen lieferten das Ergebnis nicht. Ich stieß immer darauf (vielleicht weil ich wollte?), dass die Verwendung der Rücklage, ohne vorherigen Beschluss ein no go ist.

VG
Roland



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#9
 Von 
biskini
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 153x hilfreich)

Moin,

ich kann dich verstehen Roland, und du hast da natürlich auch recht, dass der HV normalerweise im Vorfeld klären muss, ob er die Rücklage nutzen darf oder nicht. Er kann da nicht frei drüber entscheiden, ob er jetzt mal ne Rechnung aus den Rücklagen zahlt, oder ne Rechnung über die Hausgeldabrechnung zurückfordert.

Allerdings muss man hier vielleicht auch das drumherum mal betrachten, was es hier im Forum eher schwerer macht. Im richtigen Leben ist eine Abweichung zwischen Theorie und Praxis immer sehr wahrscheinlich.

Gründe warum der HV sich ohne vorherige Rücksprache an der Rücklage bedient hat, könnten sein, dass evtl. kein Geld in den laufenden Konten war. Vielleicht wusste der HV auch, dass demnächst eine große Rechnung kommt, die er sonst nicht zahlen kann (z.B. Ölbestellung, Gebäudeversicherung usw.), welche er ja nicht aus den Rücklagen bezahlen darf. Die Gründe sind vielseitig. Evtl. war es in der Vergangenheit schon so, dass generell soetwas aus den Rücklagen bezahlt wurde, und sich der Verwalter (leichtsinnigerweise) keine Gedanken drüber gemacht hat, dass vielleicht jetzt jemand was dagegen hat.

Du schreibst ja selber, dass er imo einen guten Job macht. Ich würde hier vielleicht das Gespräch mit dem HV suchen, und ihn fragen, warum er ohne Rückfrage sich der Rücklagen bedient hat. Vielleicht hat er ja eine plausible Erklärung, als evtl. gleich mit rechtlichen Paragraphen zu klopfen.

Grüße
bisk



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#10
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5342 Beiträge, 1830x hilfreich)

unterm Strich zählt das Ergebnis: Ob die Geldverwendung bzw. was der VW ausgeführt hatte für die WEG sinnvoll oder gar wichtig ist.
Alles andere ist letzlich nur Rechthaberei.

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#11
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)

Hi bisk,

quote:
Im richtigen Leben ist eine Abweichung zwischen Theorie und Praxis immer sehr wahrscheinlich.

Dem, und dem übrigen Tenor Deines Posts kann ich mich problemlos anschließen. In der Praxis der Vewalterei gibt es sicherlich zahlreiche Gründe für außerplanmäßige Reparaturen auf die Instandhaltungsrücklage erst mal zuzugreifen.
Dieses dann in der Abrechnung zu "zementieren" hat dann aber IMO eine andere Qualtiät. Es dann bei Nachfrage so dar zu stellen, dass es eine ganz nomale Ermessensfrage wäre, geht mir dann eindeutig zu weit.

Da möchte ich dann schon wissen, darf der Verwalter das? Oder darf er es eben nicht.

VG
Roland

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#12
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)

quote:
Alles andere ist letzlich nur Rechthaberei.

So sehe ich das nicht.

Zur Klarstellung. Die Reparatur war notwendig. Sie ohne Beschluss zu veranlassen entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Das erstmal aus der Rücklage zu bezahlen, so what.

Aber in der Jahresaberchnung noch nicht einmal die eingestellten Reparaturkosten voll auszuschöpfen (mit der Folge, dass es eine Erstattung gibt) und statt dessen die Reparatur komplett als Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage auszuweisen, geht deutlich zu weit und ist durch das WEG nicht gedeckt.


VG
Roland

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#13
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5342 Beiträge, 1830x hilfreich)

Die laufende Hausgelder sind meist knapp bemessen (anders wären die Eigentümer auch nicht einverstanden), dienen
laufenden Betriebskosten.

Bei ungeplanter Reparatur bleibt nichts anderes als die
Entnahme aus der Rücklage, die an sich auch für Reparaturen gedacht ist.

Ob in der Abrechnung bei der Rücklageentnahme bleibt oder
als Hausbestriebskosten einstellen, wo ist das Problem umzuschichten ?

Die konkrete Frage ist doch:
Will man repariert haben oder nicht ?

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#14
 Von 
biskini
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 153x hilfreich)

@Roland: "zementieren" darf der HV das eigentlich nicht. Wenn im Nachgang die Versammlung beschließt diese Kosten per Sonderumlage umzulegen, dann muss dieser sich auch danach richten.

ALlerdings kommt da auch die Sache mit dem Treu und Glauben zum Zuge. Das war jetzt das was ich meinte. Wenn in der Vergangenheit bisher immer alles aus der Rücklage bezahlt wurde, dann hätte der HV gegen den Grundsatz verstoßen, wenn er plötzlich dieses über die Hausgeldabrechnung verrechnet hätte.

Wie gesagt, anschließend drüber sprechen, und nachfragen ob das OK ist, das Geld aus der Rücklage zu entnehmen wäre in dem Fall vielleicht ok gewesen, gegen geltendes Recht verstoßen hat der HV jedoch in diesem Fall nicht zwingend. Falls jetzt die Versammlung beschließt eine Sonderumlage zu machen, der Verwalter sich hier jedoch weigert, dann sieht der Fall wieder anders aus.

Grüße
bisk

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#15
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)

quote:
Will man repariert haben oder nicht ?

Das steht außer Frage. Man musste das sogar repariert haben. Persönlich habe ich auch gar kein Problem damit, dass der Verwalter den "vernünftigsten" praktikablen Weg wählt. Aber dennoch bleibt die Frage offen, ob er eine Reparatur aus eigener Entscheidung aus der Instandhaltungsrücklage bestreiten darf. Wenn dem so ist, dann hätte ich das gerne wo nachgelesen. Bis dahin bin ich der (irrigen?) Meinung, dass die Handlungsweise -so praktisch und sinnvoll sie auch gewesen sein mag- nicht durch das WEG gedeckt ist.

VG
Roland



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#16
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)

quote:
Falls jetzt die Versammlung beschließt eine Sonderumlage zu machen, der Verwalter sich hier jedoch weigert, ...

Das war nicht die Frage. Und dafür gäbe es für einen Verwalter der bei Trost ist, wohl auch keinen Grund.

Es ist die Selbstverständlichkeit, die hier in meinen Augen das Problem ist - und der Umstand, dass durch die Entscheidung des Verwalters mit der Abrechnung eine Erstattung generiert wurde. Auf der anderen Seite wird in Kürze das Geld hinten und vorne nicht reichen, da erhebliche Maßnahmen an stehen.

Aber egal wie, es bleibt für mich die Frage (die ich ungern von einem Richter beantworten lassen würde), durfte er, oder durfte er nicht?

VG
Roland

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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

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#17
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2068 Beiträge, 1265x hilfreich)

Meine Meinung dazu:
Die notwendige Reparatur passte eindeutig vom Betrag her nicht in den Haushaltsposten für Kleinreparaturen, überstieg diesen Posten bei weitem.

Also konnte der Verwalter diese Reparatur erstmal nur aus der Rücklage bezahlen. Eine andere Möglichkeit wäre vor der Zahlung die kostenträchtige Einberufung einer sehr kurzfristigenaußerordentlichen EV, um eine Sonderumlage beschließen zu lassen. Und die hätte dann auch von allen rechtzeitig vor Zahlung überwiesen werden müssen. Unwahrscheinlich.

Zuletzt gab es dann die ordentliche EV, die über die vorgelegte Abrechnung einen Beschluss fasste. Die Eigentümer selbst haben also darüber beschlossen, die Reparatur endgültig aus der Rücklage zu bestreiten. Es hätte zu diesem TOP auch jederzeit ein Eigentümer den Antrag stellen können, die Reparatur in die Hausgeldabrechnung als umzulegenden Posten aufzunehmen bzw. eine Sonderumlage zu beschließen.

Die Eigentümer selbst hatten es also in der Hand. Da war keine Selbstverständlichkeit des Verwalters, es hat einen Beschluss (nämlich über die Abrechnung) gegeben. Und es hat offenbar keinen gegenteiligen Antrag von irgendeinem Miteigentümer gegeben.

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"Heike aus Bochum"

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#18
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)

@Heike aus Bochum

quote:
...Unwahrscheinlich.

Full ACK - bis hier hin.

quote:
Zuletzt gab es dann die ordentliche EV...

Nein, die gab es noch nicht. Es wurde lediglich die Jahresabrechnung übersandt, über die dann auf der EV beschlossen werden soll.
Den Verwalter hatte ich auf den Punkt angesprochen und gebeten das zu Ändern. Davon hält er nichts.

Natürlich ist es so, dass man auf der Versammlung den Antrag stellen könnte, das als Sonderumlage zu finanzieren. Stellt sich nur die Frage, ob es dann nicht mindestens in der Einladung als TOP angeführt sein müsste.

Und selbst dann, hat der Verwalter einen gewissen Spielraum das zu machen. Er kann beispielsweise zum Ausdruck bringen, dass eine größere Reparatur aus der Instandhaltungsrücklage vorfinanziert wurde und die EV nun beschließen muss, ob das so legitimiert wird, oder ob man es als Sonderumlage macht um die Instandhaltungsrüklage, die dringend für die noch anstehenden Maßnahmen benötigt wird, nicht zu schmälern.

Er kann aber auch, notgedrungen, durchblicken lassen, dass ein WEer aus Kleinlichkeit wünscht eine Sonderumlage zu machen.

Richtig wäre gewesen (IMO natürlich), wenn er bei der Jahresabrechnung die verbliebenen 2000 Euro aus den Kleinreparaturen heran zieht, und den "Rest" der größeren Reparatur auch dort verbucht. Das hätte zu einer verkraftbaren Nachzahlung für WEer geführt und das ganze Thema (auch euch) erspart.

Jetzt wird, außer ich wende Nachdruck an, das ganze durchgewunkten und mit der Annahme der Jahresabrechnung abgesegnet - das war's.

Und für mich bleibt die Frage offen, ist das so in Ordnung, darf der Verwalter das so machen, oder müsste er wenigsten von sich aus auf die Sache aufmerksam machen und einen Beschluss herbei führen?

VG
Roland


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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

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#19
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2068 Beiträge, 1265x hilfreich)

quote:
Den Verwalter hatte ich auf den Punkt angesprochen und gebeten das zu Ändern. Davon hält er nichts.

Verständlich. Er erstellt die Abrechnung so, wie das Jahr gelaufen ist. Und: Es ist ein Vorschlag, der beschlossen werden kann oder auch nicht.

quote:

Natürlich ist es so, dass man auf der Versammlung den Antrag stellen könnte, das als Sonderumlage zu finanzieren. Stellt sich nur die Frage, ob es dann nicht mindestens in der Einladung als TOP angeführt sein müsste.

Der TOP Abrechnung wird ja auf der Einladung vorhanden sein. Darunter passt dann der Antrag.

quote:
oder müsste er wenigsten von sich aus auf die Sache aufmerksam machen und einen Beschluss herbei führen?

Er führt "von sich aus" einen Beschluss über die Abrechnung herbei. Jedes Jahr aufs Neue. Und die Guthaben bzw. Nachforderungen werden ja erst fällig, wenn die Abrechnung entsprechend beschlossen wurde.

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"Heike aus Bochum"

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#20
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2068 Beiträge, 1265x hilfreich)

quote:
Richtig wäre gewesen (IMO natürlich), wenn er bei der Jahresabrechnung die verbliebenen 2000 Euro aus den Kleinreparaturen heran zieht, und den "Rest" der größeren Reparatur auch dort verbucht. Das hätte zu einer verkraftbaren Nachzahlung für WEer geführt und das ganze Thema (auch euch) erspart.

Den Posten für Kleinreparaturen für eine Großreparatur zu nutzen und so stark zu überziehen, wäre im Übrigen ein Verstoß gegen den beschlossenen Wirtschaftsplan gewesen.

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"Heike aus Bochum"

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#21
 Von 
TiA2010
Status:
Praktikant
(983 Beiträge, 498x hilfreich)

Ihr habt scheinbar zwei Posten "Einstellung für Reperaturen" und "Einstellen in die Rücklage?".
Kenne ich so gar nicht. Wir haben einen Posten "Instandssetzungsrücklage" - davon gehen jährlich die Reparaturen ab und der Rest geht in die Rücklage für größere Posten. Wenn eine größere Maßnahme ansteht und das Geld nicht reichte, dann wurde entsprechend eine Sonderumlage beschlossen (und natürlich gab es immer welche, die nicht zahlen konnten/wollten, da hilft dann sehr schnell ein Mahnschreiben).
Für mich ist klar, dass unterjährige Instandhaltungen von diesem Betrag gezahlt werden, insofern käme bei uns diese Diskussion gar nicht auf den Tisch.

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#22
 Von 
biskini
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 153x hilfreich)

@Tia2010:

da gehen die Ansichten auseinander. Ich z.B. habe im Rahmen des WP einen Posten von Pauschal 500 Euro Reparaturen. Bis zu dieser Höhe werden sämtliche Rechnungen über die Hausgeldabrechnung beglichen und sind auch so im WP eingestellt. Darüber hinaus werden die Rechnungen prinzipell aus den Rücklagen bezahlt, egal wie hoch die Rechnungen dann sind. Ich habe das mal den Eigentümern vorgeschlagen, dass man dieses so praktizieren könnte, und das war dann für die Eigentümer ok. Wie gesagt, im Vorfeld stehen die 500 Euro im WP drin, und werden auch gleich mit in die kommenden Vorauszahlungen eingerechnet.

Bei Roland ist es eher so der Fall, dass er das Geld lieber in den Rücklagen belassen würde, und lieber einmal mehr per Sonderumlage eine Rechnung begleichen würde, als aus den Rücklagen (wenn ich das jetzt mal grob zusammenfasse)

Grüße
bisk

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#23
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)

Erstmal vielen Dank an alle, die sich zu diesem Thema einbringen. Es scheint in der Praxis vielfältiger zu sein - oder gehandhabt zu weden, als ich dachte.
Es ist auch klar, dass man viel machen kann, so lange niemand Grund zur Beanstandung sieht.

Ob eine WEG gut beraten ist, die Instandhaltungsrücklage aus den Resten der im WiPl für Reparaturaufwendungen eingestellen Mittel zu bestreiten, sei einmal dahin gestellt.

Ein für alle Beteiligten sauberer und parktikabler Weg wäre, dass die WEG einen Beschluss fasst, dass zwingend notwendige Reparaturen bis zu einer Höhe von XXX € aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden dürfen und die Versammlung auf der nächsten EV darüber beschließt, ob das so bleibt, ober ob die Instandhaltungsrücklage durch eine Sonderumlage wieder aufgefüllt wird.

In der WEG, die mir Bauchgrimmen verursacht ist die Sache so geregelt. Per Beschluss wird jährlich ein namhafter Betrag in die Instandhaltungsrücklage eingebracht. Für laufende Reparaturen weist der Wirtschaftsplan einen gesonderten Betrag aus.
Vielleicht sollte man noch anfügen, dass es sich um eine recht alte WEG und ein entsprechend altes Objekt handelt. Bau und Gründungsjahr war 1960. Die Zusammensetzung der Sondereingetümer hat sich in den letzten Jahren qualitativ und auch von der Liquidität verschlechtert, was ein ganz normaler Prozess ist.
Es gibt einen gewissen Erhaltungsstau, aber das Objekt ist, wie auch die WEG (noch) nicht marrode.
2012 wurde eine große Instandhaltung beschlossen,die lediglich wegen einer Beschlussanfechtung (Formfehler, den ein WEer zum Abschuss der von ihm ungeliebten Maßnahme geschickt verwendet hat) noch nicht umgesetzt wurde. Für diese Maßnahme ist die komplette Instandhaltungsrücklage verplant. (wozu ich in einem anderen Thread noch einige Fragen haben werde). Zu allem Überfluss stehen jetzt noch weitere Maßnahmen mit erhebelich Kosten an und zahlreiche WEer geben vor, finanziell eine Umlage nicht verkraften zu können.

Vor diesem Hintergrund halte ich es (milde ausgedrückt) für keine gute Idee des Verwalters nicht jeden Euro den er erstmal hat auch in der WEG-Kasse zu halten.

Last, not least, weisst der Verwalter in der JA als Zuführung zur Instandhaltungsrücklage den kompletten beschlossenen Jahresbetrag aus - aber letztlich hat sie sich halt nur um den Betrag abzüglich dieser Reparatur erhöht.

Und klar, auf der EV kann man das thematisieren und das Verhalten des Verwalters kritisieren und und und.
Aber was bringt das letztlich. Späte Einsicht des Verwalters vor versammelter WEG? Jeder der eine gewisse Erfahrung mit Versammlungen größerer WEGs (in denen sich die meisten als Mieter mit Eigentumsanspruch fühlen) hat, kann sich ausmalen, dass in der Sache nichts Gescheites dabei heraus kommen wird.

Uns deshalb suche ich den Weg, den Verwalter im Vorfeld zu motivieren sein Handeln zu überdenken und zu korrigieren. Er meint, sein Vorgehen ist durch das WEG gedeckt.

Ich suche nach Hinweisen, ob das tatsächlich so ist.

Gefunden habe ich dazu bisher die vorherrschende Meinung, dass eine Instandhaltungsrücklage nicht angegriffen werden darf um Finazlöcher zu schließen.

Im WEG steht dazu auch: "...Über die Mittel kann der Verwalter nur kraft ausdrücklichen Beschl* verfügen."
Das bedeutet explizit nicht, dass ein Beschluss nachgeholt wird, wenn einer darauf kommt, dass etwas nicht glatt gelaufen ist.

VG
Roland

*das steht tatsächlich und buchstäblich so auf Seite 235 zu §21 im Kommentar von Marcel M. Sauren (WEG) 5. Auflage. Warum man nicht geschrieben hat, "kraft ausdrücklingen Beschlusses" erschließt sich mir als juristischem Laien nicht.





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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

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#24
 Von 
Newton36352
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 43x hilfreich)

@Roland-S

Ich habe ein interessantes Urteil bzgl. der Meinung des HV, sein Verhalten sei durch das WEG abgedeckt, gefunden:
lt. Bärmann/Pick WEG Kommentar 19. Auflage, S. 412/413:
"...Entnahmen zu anderen Zwecken sind erst zulässig, wenn ein der Anlage (Grundstück/Gebäude) angemessener Bestand überschritten ist (OLG Saarbrücken, NZM 2000, 198). Zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen darf zuletzt auf die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen werden, wenn hierdurch die eigene Reserve nicht angegriffen wird (LG Saarbrücken, NZM 99, 870). ..."
Nach diesen Urteilen sehe ich das Verhalten des HV nicht durch das WEG abgedeckt.
Vielleicht erklärt der HV auf Nachfrage, wodurch er sein Verhalten gem. WEG gedeckt sieht. Das wäre interessant zu erfahren.
Ich wäre grundsätzlich auch alles andere als glücklich, wenn bei der vorliegenden Lage (WEG-Anlage mit kostenintensivem Instandhaltungs- und -setzungsbedarf bei gleichzeitig geringer finanzieller Ausstattung der WE) die Rücklagen ohne entsprechenden vorherigen Beschluss angegriffen werden. Der HV wäre meiner Meinung nach mit einem Umlaufbeschluss v o r Entnahme besser bedient gewesen.
VG,
Newton36352

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#25
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2068 Beiträge, 1265x hilfreich)

quote:
Gefunden habe ich dazu bisher die vorherrschende Meinung, dass eine Instandhaltungsrücklage nicht angegriffen werden darf um Finazlöcher zu schließen.

quote:
"...Entnahmen zu anderen Zwecken sind erst zulässig, wenn ein der Anlage (Grundstück/Gebäude) angemessener Bestand überschritten ist (OLG Saarbrücken, NZM 2000, 198). Zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen darf zuletzt auf die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen werden, wenn hierdurch die eigene Reserve nicht angegriffen wird (LG Saarbrücken, NZM 99, 870). ..."

Hiemit sind doch Verwendungenn außerhalb von Instandhaltungen gemeint. Im vorliegenden Fall wurde jedoch die Instandhaltungsrücklage für eine Instandhaltung eingesetzt und nicht, um Liquiditätsengpässe der WEG in anderen Bereichen (z.B. Betriebskosten) zu decken.

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"Heike aus Bochum"

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#26
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(35004 Beiträge, 12548x hilfreich)

quote:
Wir haben einen Posten "Instandssetzungsrücklage" - davon gehen jährlich die Reparaturen ab und der Rest geht in die Rücklage für größere Posten.

Was nun noch offensichtlicher ein Verstoß gegen das WEG ist, als der Fall, der der Fragestellung zugrunde liegt.

quote:
Ich z.B. habe im Rahmen des WP einen Posten von Pauschal 500 Euro Reparaturen. Bis zu dieser Höhe werden sämtliche Rechnungen über die Hausgeldabrechnung beglichen und sind auch so im WP eingestellt. Darüber hinaus werden die Rechnungen prinzipell aus den Rücklagen bezahlt, egal wie hoch die Rechnungen dann sind.

Auch das ist ganz offensichtlich unzulässig.

In den Fällen von TiA2010 und biskini muss man sich schon die Frage stellen, ab dem Verwalter überhaupt die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung und Abrechnung bekannt sind.

Im konkreten Fall gehe ich jedoch davon aus, dass der Hausverwalter schon weiß dass so eine Entnahme dem vorherigen Beschluss der Eigentümer bedarf, er aber zur Vereinfachung auf so einen Beschluss per Sonderversammlung oder Umlaufverfahren verzichtet hat. Die meisten Eigentümer würden erfahrungsgemäß übrigens mit Unverständnis auf ein rechtlich korrektes Vorgehen des Hausverwalters reagieren und erwarten von einem guten verwalter geradezu, dass er so handelt, wie er hier auch gehandelt hat.

Letztlich ist es aber Sache der Eigentümer, so eine Abrechnung per Beschluss zu akzeptieren und die eigentlich unzulässige Entnahme aus den Rücklagen nachträglich zu genehmigen.

Wenn die Eigentümer dies möchten, kann im Beschluss natürlich deutlich gemacht werden, dass das Vorgehen der Hausverwaltung nur ausnahmsweise nachträglich genehmigt wird und dies daher keinen Präzendenzfall für künfitge unerlaubte Entnahmen darstellt.

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#27
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)

Versuch einer Zusammenfassung, als Essenz (Erkenntnis?) aus all euren konstruktiven und wertvollen Beiträgen.

Der Verwalter darf (eigentlich) nur durch einen vorher herbeigeführten Beschluss auf die Instandhaltungsrücklage zugreifen!

In dem Fall unserer WEG tat er es sozusagen als "lässliche Sünde". Denn, es wurden Ausgaben damit bestritten die zweifelsfrei dem Sinn der Rücklage entsprechen, gerechtferigt und notwendig gewesen sind.

Etwas weniger großzügig könnte man sehen, dass er es wahrscheinlich nicht für erwähnenswert hält und wahrscheinlich auch keinen nachträglichen Beschluss dafür auf der EV herbeiführen wird. Es lässt es durch Zustimmung zur Jahresabrechnung quasi "absegnen".

Bleibt (für mich) ein G'schmäckle, besonders unter Betrachtung der Finanzlage im Hinblick auf das Alter des Objekts, die Zusammensetzung der WEG - und die anstehenden finanziellen Herausforderungen. Zu diesem Thema werde ich mir erlauben einen neuen Thread zu eröffen und hoffe auf ähnlich konstuktive Beteiligung - und darauf, nicht zu sehr zu nerven.

An dieser Stelle noch einmal meinen herzlichen Dank.

VG
Roland

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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

-- Editiert Roland-S am 02.04.2013 17:55

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#28
 Von 
biskini
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 153x hilfreich)

@hh: oh ja, dem Verwalter sind die Grundsätze ordnungsgem. Verwaltung und Abrechnung bekannt.

Anders schätze ich meine Fähigkeiten nicht ein, da ich der Hausverwalter bin. Müsste ich jedes Mal einen Beschluss entsprechend einholen, würde ich damit ungemein die Kosten in die Höhe treiben.

Du hast sicherlich recht, was die Rücklagen angeht, was aber machen bei ungeplanten Reparaturen, die jedoch nicht "Gefahr in Verzug" sind?

Da hat man als Verwalter nicht viel Möglichkeiten. Umlaufbeschluss fällt aus, weil soetwas IMMER ein Problem bringt, weil jeder Eigentümer antworten muss. Daran scheitert schon der Umlaufbeschluss. Zu warten bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung ist meist zu lang. Einberufung einer a.o. Versammlung bedeutet zusätzliche Kosten für den Eigentümer....

Wenn man im Vorfeld einen solchen Beschluss fasst, dass Kleinreparaturen bis zum Betrag x so oder anders abgewickelt werden sollen, ist dies durchaus zulässig.

Geplante Instandhaltungen usw. beinhalten auch den Beschluss über die Rücklagenentnahme (das ist ja in diesem Moment auch nicht gemeint)

Außerplanmäßige Reparaturen, bis zum Betrag x können dem Hausverwalter übertragen werden, solange das finazielle Risiko für den Eigentümer überschaubar ist und auch bleibt....das dem so ist, dafür sorgt die Einstellung in den WP. Alles was nicht im WP enthalten ist, muss ohnehin per Eigentümerversammlung beschlossen werden (Gefahr in Verzug aussen vorgelassen).

Solche Beschlüsse und Vorgehen sorgen im übrigen auch dafür, dass falls die Heizung ausfällt, auch ohne großes Tara die Heizung schnellstmöglich repariert werden kann, ohne dass der Eigentümer längerfristig kein warmes Wasser hat.

als Beispiel (wie bereits mit den 500 Euro)
im WP sind diese 500 Euro als Instandhaltung eingeplant. dies kann alles mögliche sein, die es mir erlaubt, bis zu 500 Euro Reparaturen vornehmen zu lassen, ohne die Eigentümer vorher um einen nötigen Beschluss zu fragen. AUch wollen die Eigentümer, dass bis zu 500 Euro über die Hausgeldabrechnung abgerechnet werden (Quasi als nachträgliche Sonderumlage). Anschließend gibt es noch eine weitere Einschränkungen darüber hinaus (die Grenze hier ist bis 1000 euro (wenn die 500 Euro über Hausgeld aufgebraucht wurden) wo mir die Eigentümergemeinschaft genehmigt hat, Reparaturen ausführen zu lassen, und dieses aus den Rücklagen zu nehmen. Heißt im Klartext, mir wird im Rahmen des Wirtschaftsplans genehmigt ungeplante Reparaturen, die keine GEfahr in Verzug beinhalten vorzunehmen, ohne zusätzliche Eigentümerversammlungen einzuberufen Reparaturen durchführen zu lassen bis zu einer Höhe v. 1000 Euro, wobei 500 Euro jedoch über die Hausgeldabrechnung wieder rückverlangt wird, und evtl. weitere 500 Euro aus den Rücklagen entnommen werden darf.
Hier wird der Beschluss quasi im Vorfeld getätigt, was auch völlig rechtens ist. (Dies setzt logischerweise eine Vertrauensbasis gegenüber dem Hausverwalter voraus, dass hier kein Schmu getrieben wird. Auch setzt dies voraus, dass der Hausverwalter dennoch den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit anstrebt)

Das aber nur kurz am Rande.....



Grüße
bisk





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#29
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)

quote:
Da hat man als Verwalter nicht viel Möglichkeiten. Umlaufbeschluss fällt aus,...

Mal abgesehen davon, dass die andere Vorgehensweise praktikabler ist, müssten bei einem Umflaubeschluss für eine solche Maßnahme tatsächlich alle WEer antworten?
IMO würde es genügen, wenn so viele WEer antworten, dass in Summe mehr als 500 1000tel geantwortet haben. Oder maximal, dass mehr als 500 1000tel zugestimmt haben. Von der Sache würde das ausreichen, da ein solcher Beschluss mit einfacher Mehrheit gefasst werden kann.
Oder ist das bei einem Umlaufbeschuss grundsätzlich anders?

VG
Roland


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"Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt."

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#30
 Von 
Roland-S
Status:
Lehrling
(1305 Beiträge, 809x hilfreich)

@bisk

Wie ich es verstehe, habt Ihr in der WEG eine unklare Bezeichnung der Positionen. Ich vermisse bisher bei Deinen Ausführungen die "Zuführung zur Instandhaltungsrücklage" das ist IMO ein Betrag, der auf jeden Fall per Beschluss jährlich in die sog. Rücklage kommt. Dies ist auch der Topf, um den es mir in meiner Frage ging.
Es ist ferner üblich, einen Posten Instandhaltung bzw. Reparaturen in den WiPl. einzustellen. Der wird für die laufenden kleineren Reparaturen ge(ver)braucht. Ist er alle, entsteht die von mir angefragte Situation.
Ist am Jahresende was davon übrig, wirkt dieser "Rest" normalerweise in der Jahresabrechnung kostensenkend. Man kann ihn natürlich auch zusätzlich in die Instandhaltungsrücklage geben, wenn die EV dies wünscht - oder billigt.
Die Instandhaltungsrücklage nur aus diesen Resten zu bilden entspricht IMO nicht ordnungsgemäßer Verwaltung - außer, die Rücklagen wären ausreichend hoch (in Sinn von üppig) bereits vorhanden.
Ein Thema, welches oft von Verwaltern, aber auch zahlreichen WErn nicht mit dem nötigen Ernst gesehen wird - mit, wenn es dumm läuft fatalen Folgen. (wieder IMO natürlich).

VG
Roland

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