Hallo,
in einer WEG besitzen wir die meisten Anteile und gemäß der Teilungserklärung steht uns ein Vorkaufsrecht zu.
Zufällig erfuhren wir, dass eine Miteigentümerin ihre vermietete ETW über ein Maklerbüro zum Kauf angeboten hat.
Der aufgerufene Preis liegt weit über dem Stadtdurchschnitt, zudem ist in dieser Wohnung nicht nur gemäß der Offerte "ein wenig" zu renovieren, sondern so einiges zu sanieren. Auch wurde das Baujahr um einige Jahrzehnte(!) verjüngt.
1. Hätte die Miteigentümerin zunächst uns über den geplanten Verkauf kontaktieren müssen, bevor eine Maklerin eingeschaltet wurde?
2. Der aufgerufene Preis ist überhöht - wir kennen den tatsächlichen Zustand der Immobilie und wo weitreichende Sanierungen anstehen; ein potentieller Interessent gar nicht. Das Exposé klärt natürlich nicht auf.
3. Wie ließe sich in dieser Situation am besten vorgehen und der Kaufpreis senken? Ein frei erfundenes Baujahr kann sicherlich nicht folgenlos bleiben.
Vorkaufsrecht, überhöhter Kaufpreis, verschwiegene Fakten
Zitat :1. Hätte die Miteigentümerin zunächst uns über den geplanten Verkauf kontaktieren müssen, bevor eine Maklerin eingeschaltet wurde?
Nö.
Wäre nett gewesen, muss aber nicht.
Zitat :2. Der aufgerufene Preis ist überhöht - wir kennen den tatsächlichen Zustand der Immobilie und wo weitreichende Sanierungen anstehen; ein potentieller Interessent gar nicht. Das Exposé klärt natürlich nicht auf.
Dann macht man von seinem Vorkaufsrecht halt keinen Gebrauch ...
Zitat :3. Wie ließe sich in dieser Situation am besten vorgehen
Man akzeptiert, das man halt nur ein Vorkaufsrecht hat.
Zitat :der Kaufpreis senken?
In dem die Käuferin den Preis entsprechend senkt.
Zitat :Dann macht man von seinem Vorkaufsrecht halt keinen Gebrauch ...
Das frei erfundene Baujahr - Verjüngung um einige Jahrzehnte - soll etwa folgenlos sein?
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Zitat :Das frei erfundene Baujahr - Verjüngung um einige Jahrzehnte - soll etwa folgenlos sein?
Nun, wenn der Käufer so schlampig ist, dass er das nicht merkt oder es ihm einfach sch***egal ist, ist das sein Problem - das Vorkaufsrecht beeinflusst das nicht.
Zitat :Nun, wenn der Käufer so schlampig ist, dass er das nicht merkt oder es ihm einfach sch***egal ist, ist das sein Problem - das Vorkaufsrecht beeinflusst das nicht.
Dies ist jedoch ein Mangel, der gemäß einigen Urteilen für Rückabwicklungen sorgen konnte.
Fakt ist, dass u.a. aufgrund des erlogenen Baujahrs - um einige Jahrzehnte und nicht etwa wenige Jahre(!) - der aufgerufene Kaufpreis künstlich in die Höhe getrieben wird.
Zitat :Dies ist jedoch ein Mangel, der gemäß einigen Urteilen für Rückabwicklungen sorgen konnte.
Richtig - die Mängelrechte nützen aber nur dem Käufer.
Zitat :Richtig - die Mängelrechte nützen aber nur dem Käufer.
Also abwarten, falls sich ein Käufer findet das Vorkaufsrecht nutzen, und im Anschluss gegen die Verkäuferin aufgrund erlogener Angaben vorgehen?
Zitat :im Anschluss gegen die Verkäuferin aufgrund erlogener Angaben vorgehen?
Sofern Verkäuferin und deren Anwalt nicht ganz verblödet sind, dürfte man wohl Schiffbruch erleiden. Zum einen da die Verkäuferin einen ja nicht angelogen hat und man auch noch die Wahrheit über das Baujahr kannte.
Der Inhalt des Exposés und die darin enthaltene Preisvorstellung geht euch erstmal gar nichts an.
Sollte der Verkäufer einen Käufer finden, wird ein Notarvertrag aufgestellt. Der Notar informiert dann den Vorkaufsberechtigten dass er in genau diesen (!) Vertrag eintreten kann. Steht in dem Vertrag dann nichts mehr von Baujahr oder ähnlichen und ist die normale Formulierung ala "gekauft wie besichtigt" enthalten, gibt es für den Vorkaufsberechtigten auch keine Möglichkeit da irgendeinen Sanierungsstau zu bemängeln. Es gilt übrigens auch der Preis aus dem Vertrag, nicht der im Exposé.
P.S. Wenn das Baujahr um "Jahrzente" (also mindestens 20 Jahre) verjüngt wurde, handelt es sich sicherlich nicht um eine Immobilie aus den letzten 50 Jahren, da wäre so etwas jedem einigermaßen mit Immobilien vertrauten auf den ersten Blick ersichtlich. Ob bei einem Baujahr z.B. 1930 vs 1910 es wirklich wertmindernd ist, kann auch bezweifelt werden.
Zitat :Steht in dem Vertrag dann nichts mehr von Baujahr oder ähnlichen
Selbst wann das Baujahr dort drin stünde, da kann man nichts machen, denn genau wie bei den anderen Mägeln ist das ja alles bekannt. Und bekannte Mängel sind halt keine Mängel welche der gesetzlichen Mängelhaftung unterfallen.
Vielleicht liegen einfach falsche Vorstellungen zum Vorkaufsrecht vor.
Das Vorkaufsrecht gilt erst, wenn der Verkäufer einen unterschriftsreifen Vertrag mit einem anderen Kaufinteressenten vorliegen hat. Dann kann der Vorkaufsberechtigte den Vertrag des anderen Kaufinteressenten übernehmen - zu den Konditionen, die im Vertrag mit dem anderen Kaufinteressenten stehen.
Findet der Verkäufer einen Kaufinteressenten der einen überhöhten Preis zahlen will / sich über den Tisch ziehen lässt, dann muss der Vorkaufsberechtigte auch diesen überhöhten Preis zahlen / sich auch über den Tisch ziehen lassen - oder auf das Vorkaufsrecht verzichten.
Für nachträgliche Reklamationen ist dann auch wenig Spielraum, wenn der Vorkaufsberechtigte weiß, dass der Preis überhöht ist.
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