WEG Exit - Aufteilung - 3 Teilungserklärungen in einer WEG

1. Mai 2017 Thema abonnieren
 Von 
go464878-89
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 12x hilfreich)
WEG Exit - Aufteilung - 3 Teilungserklärungen in einer WEG

Eine WEG besteht seit 1975. Sie besteht aus 3 Häusern, die nebeneinander
stehen. Die Fensterseiten zeigen jeweils auf das andere Haus, in etwa:
Haus 1 :: Haus 2 :: Haus 3. Haus 1 und 3 haben eine Fensterseite, die
ins Grüne zeigt.

Insgesamt: 48 Wohnungen, 13 selbstnutzende Eigentümer, 30 vermietende
Stimmen.

Es gibt 3 Teilungserklärungen, die komplett identisch sind. Die Verwalter
haben die Einzel WEG's bisher wie eine einzige verwaltet.

Es besteht erheblicher Sanierungsstau, ca. 1/3 des vergleichbaren intakten
Wohnungswertes. Ein WEG Kredit soll aufgenommen werden. Der Verwalter
plant jetzt, nach 42 Jahren, aus einer WEG -> 3 * WEG nach Teilungserklärung
anzuwenden.
Wir sind jetzt beim 3. Verwalter, Vorverwalter 1+2, der erste Tochtergesellschaft
einer Bank und Errichter, behalten die 3 WEG's als eine Einheit.

Begründung für die Änderung in der Handhabung:

- Beschlüsse nichtig
- Risiko von Anfechtungen

Jede WEG wäre dann komplett unabhängig von den anderen.


Ich sehe aktuell viele Nachteile.

- keine Einflüsse auf "Lotterhäuser"
- komplett neue Eigentümerstruktur in den Einzel-WEG's ,
u.a. starker Migranten Osteuropa ohne Erfahrung (ist doch noch gut)
- unterschiedliche Interessen, Selbstnutzter / Vermieter treten in ganz
neuer Form auf, da keine Gleichverteilung.
- die Arbeitsbasis, die bereits aufgrund von vielen Eigentümer ausge-
glichen war, wird zerstört.

Gibt es Fälle wo so etwas schon gemacht wurde ? Wie sind die
Erfahrungen?



-- Editier von go464878-89 am 01.05.2017 16:58

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9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
ISpeech
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 8x hilfreich)

Es handelt sich sicher nur um eine WEG, jedoch mit Untergemeinschaften.

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat:
Es handelt sich sicher nur um eine WEG, jedoch mit Untergemeinschaften.
Gewagte Aussage, wenn man den Inhalt der TE nicht kennt. Ich behaupte das Gegenteil! Eine WEG mit Untergemeinschaften hat EINE Teilungserklärung mit entsprechenden Regelungen zu den Untergemeinschaften.
Zur Wahrheitsfindung: bitte in der/den Teilungserklärungen nachlesen. Das Grundstück, auf das sich die jeweilige TE bezieht muss eindeutig bezeichnet sein. Handelt es sich um ein und dasselbe Grundstück, würden nur verschiedene Exemplare / Ausfertigungen der gleichen TE vorliegen. Wird auf unterschiedliche Grundstücke (Flurstücke) Bezug genommen und haben die TEs verschiedenen Urkunden-Nr. dann liegen tatsächlich drei verschiedene WEG vor.

In letzterem Fall haben alle Vorverwalter komplett falsch gehandelt und der neue Verwalter handelt absolut richtig. Es wird Zeit, dies endlich ohne größeren Schaden geradezubiegen.
Was als Nachteile angeführt wird spielt dann angesichts der Rechtslage überhaupt keine Rolle.

Signatur:

lg.
R.M.

4x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
go464878-89
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 12x hilfreich)

- es gibt 3 unterschiedliche Flurkarten, d.h. zu jeder WEG gehöhrt ein ausgewiesenes
Grundstück.

Es ist desweiteren von Ausgleichszahlungen Instandhaltung der unterschiedlichen
Häuser die Rede. D.h. dort, wo mehr gemacht wurde, müssen Beträge für andere
Häuser aufgebracht werden. Es ist ungleich verteilt. Es gibt ferner zahlreiche Eigen-
tümerübergänge der Vergangenheit.

Ist es denkbar, daß die WEG's die Aufgaben zur Instandhaltung der Infrastruktur-
Gemeinschaftseigentum an eine externe Rechtsform deligieren, die in dem Auftrag
der Einzel WEG's für eine einheitliche gleichberechtigte Instandhaltung Sorge trägt?

2x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
ISpeech
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von R.M.):
Gewagte Aussage, wenn man den Inhalt der TE nicht kennt.


Stimmt schon, aber aus dem letzten Post, kann ich immer noch nicht klar erkennen ob nicht doch nur Untergemeinschaften bestehen.


Zitat (von go464878-89):
3 unterschiedliche Flurkarten, d.h. zu jeder WEG gehöhrt ein ausgewiesenes
Grundstück.


Was steht denn im Grundbuch im Bestandsverzeichnis? Ein Flurstück oder 3 Flurstücke? Und auf welche Teilungserklärung (Urkundennummer des Notars) wird verwiesen? Auf alle 3?

Zitat (von go464878-89):
Ist es denkbar, daß die WEG's die Aufgaben zur Instandhaltung der Infrastruktur-
Gemeinschaftseigentum an eine externe Rechtsform deligieren, die in dem Auftrag
der Einzel WEG's für eine einheitliche gleichberechtigte Instandhaltung Sorge trägt?


Nein

2x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat (von ISpeech):
Stimmt schon, aber aus dem letzten Post, kann ich immer noch nicht klar erkennen ob nicht doch nur Untergemeinschaften bestehen.
Da stimme ich wiederum zu. Das ist nach wie vor auch für mich nicht erkennbar ...

Zitat (von go464878-89):
es gibt 3 unterschiedliche Flurkarten, d.h. zu jeder WEG gehöhrt ein ausgewiesenes
Grundstück.
Das allein hilft leider nicht weiter. Eine WEG kann durchaus auch auf mehreren Grundstücken/Flurstücken bestehen, gerade bei Mehrhausanlagen.

Entscheidend ist vielmehr, was in der Teilungserklärung steht! Findet sich zumeist gleich auf einer der ersten Seiten, i.d.R. unter den Vorbemerkungen. Sind dort in jeder Teilungserklärung
- jeweils alle drei Flurstücke aufgeführt und alle 48 Wohnungen aller drei Häuser mit insgesamt 1000 (oder 10.000 oder 100.000) Miteigentumsanteilen, dann wird es sich wohl um EINE WEG handeln, eventuell mit Untergemeinschaften
- jeweils nur ein Flurstück (in jeder ein anderes) und die 16 (?) Wohnungen jeweils eines Hauses aufgeführt, dann wird es sich um DREI separate WEGs handeln.

Zitat:
Es ist desweiteren von Ausgleichszahlungen Instandhaltung der unterschiedlichen
Häuser die Rede. D.h. dort, wo mehr gemacht wurde, müssen Beträge für andere
Häuser aufgebracht werden.
im Fall mehrerer WEGs ist es möglich, dass für bestimmte gemeinsam genutzte Anlagen (z.B. Zugangswege, Versorgerzuleitungen, Abwasserleitungen etc.) Vereinbarungen getroffen wurden, die die Instandhaltungspflichten und Kostentragung bzw. Kostenbeteiligung der WEGs untereinander regeln. Hier sind unterschiedliche Konstellationen/Kombinationen aus Grunddienstbarkeiten, Baulasten und Nachbarschaftsverträgen möglich.

Zitat:
Es gibt ferner zahlreiche Eigentümerübergänge der Vergangenheit.
Spielt m.E. keine Rolle, da dies an den WEGs als eigene teilrechtsfähige Gemeinschaft nichts ändert.

Zitat:
Ist es denkbar, daß die WEG's die Aufgaben zur Instandhaltung der Infrastruktur-
Gemeinschaftseigentum an eine externe Rechtsform deligieren, die in dem Auftrag
der Einzel WEG's für eine einheitliche gleichberechtigte Instandhaltung Sorge trägt?

Jein. Ist sehr schwierig. Es kann vereinbart werden. Wenn dies nicht schon bei der Teilung erfolgt ist und nachträglich vereinbart werden soll, ist dies eine sehr hohe Hürde, da sämtliche Eigentümer und m.E. auch grundpfandrechtsgläubiger notariell zustimmen müssen.

Signatur:

lg.
R.M.

3x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
go464878-89
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 12x hilfreich)

In jeder Teilungserklärung wird nur ein Flurstück/Gründstück mit jeweils der Ausweisung der
Eigentumsanteile genannt -> ich gehe davon aus, es handelt sich um 3 WEG's.

Nachfrages:

Es wurde in den letzten 10 Jahren für jeweils 70.000 Euro / Jahr repariert (Defekte, Rohr-
brüche) und teilsaniert (Beton, Dach, Balkone). Die Beträge wurden aus einem Pott bezahlt,
die Häuser sind unterschiedlich "bedacht" worden. In welchem Umfang greifen dann "Aus-
gleichszahlungen" der WEG's untereinander?

2x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
ISpeech
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 8x hilfreich)

@R.M.
Ok, hast gewonnen ;) , sind wahrscheinlich doch 3 WEG'en

@go464878-89
Es sollte ganz schnell die Trennung her (insb. Hausgeldkonto und Rücklagenkonto). Versicherungen müssen evtl. neu abgeschlossen werden usw..


Zitat (von go464878-89):
Es wurde in den letzten 10 Jahren für jeweils 70.000 Euro / Jahr repariert (Defekte, Rohr-
brüche) und teilsaniert (Beton, Dach, Balkone). Die Beträge wurden aus einem Pott bezahlt,
die Häuser sind unterschiedlich "bedacht" worden. In welchem Umfang greifen dann "Aus-
gleichszahlungen" der WEG's untereinander?


Entweder gibt es einen Vertrag, der hier greifen könnte oder man einigt sich.

3x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat:
Es wurde in den letzten 10 Jahren für jeweils 70.000 Euro / Jahr repariert (Defekte, Rohr-
brüche) und teilsaniert (Beton, Dach, Balkone). Die Beträge wurden aus einem Pott bezahlt,
die Häuser sind unterschiedlich "bedacht" worden. In welchem Umfang greifen dann "Aus-
gleichszahlungen" der WEG's untereinander?


OH WEH!
Bei solchen Beträgen bitte mit aller Macht das Vorhaben der neuen Verwaltung auf Trennung der WEGs unterstützen, Altlasten penibel aufarbeiten und - wenn erforderlich und wenn in Deinem persönlichen Fall Ausgleichszahlungen an Deine WEG nötig wären - entweder als WEG (per Beschluss) oder als Eigentümer einen Anwalt hinzuziehen, der die Verträge gut prüft und Forderungen geltend macht.

Sollte sich bei der Auseinandersetzung ergeben, dass Forderungen an Eure WEG zu stellen wären, dann Zähne zusammenbeißen und berechtigte Forderungen zahlen.

In beide Richtungen muss geprüft werden, was eventuell verjährt oder verwirkt ist. Es ist abzuklären, welche Beschlüsse (Sanierungsbesschlüsse und Genehmigungen von Abrechnungen) eventuell nicht mehr angefochten werden können und Bestandskraft haben, oder ob eventuell (mangels Beschlusskompetenzen) Beschlüsse nichtig sind. Auch hierfür empfehle ich bei den im Raume stehenden beträgen die Hinzuziehung eines Fachanwaltes vor Ort.

Zitat:
Der Verwalter plant jetzt, nach 42 Jahren, aus einer WEG -> 3 * WEG nach Teilungserklärung anzuwenden.
Wir sind jetzt beim 3. Verwalter, Vorverwalter 1+2, der erste Tochtergesellschaft einer Bank und Errichter, behalten die 3 WEG's als eine Einheit.

Ich lese daraus, dass der neue Verwalter es richtig machen will. Auch wenn es vielleicht Euch finanziell weh tun könnte: bitte betrachtet diesen neuen Verwalter als Euren Partner und unterstützt das Auseinanderdividieren der drei WEGs tatkräftig. Der neue Verwalter ist nicht Euer Gegner. Eher muss geprüft werden, was eventuell an Schadensersatzansprüchen gegenüber den alten Verwaltern geltend gemacht werden kann. Auch hierzu ist ein Fachanwalt dringend empfohlen.

Signatur:

lg.
R.M.

3x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
go464878-89
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 12x hilfreich)


Es gibt neue Sachstände, ich führe zu einem späteren Zeitpunkt fort.

0x Hilfreiche Antwort

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