WEG ohne Verwalter

1. Februar 2019 Thema abonnieren
 Von 
fb508111-37
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)
WEG ohne Verwalter

Folgendes Problem bei einer WEG ist der verwaltervertrag ausgelaufen zum 31.12.1018.
Die WEG hatte im Geschäftsjahr 2018 keine Versammlung. Hat aber vorher schon angemerkt den Verwaltervertrag nicht zu verlängern. Seit dem 01.01. 2019 ist die WEG demnach verwaltungslos.
Ein Antrag ans Gericht bezüglich Zwangsverwaltung wurde abgelehnt. Einen verwaltungsbeirat gibt es nicht.
Meine Fragen
Hat der alte verwalter in diesem Fall irgendwelche Nachsorgepflichten bezüglich Zahlungen oder allgemein?
Wie könnte man nun einen neuen Verwalter bestellen? Nur in einer Vollversammlung? Wenn ja wer kann diese einberufen? Oder was wenn nicht alle teilnehmen? Ab wann kann man einen verwalter über das Gericht bestellen lassen?
Ich hoffe auf hilfreiche Antwort
Gruß

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10 Antworten
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#1
 Von 
guest-12321.10.2020 15:11:31
Status:
Lehrling
(1531 Beiträge, 917x hilfreich)

Zitat (von fb508111-37):
Hat der alte verwalter in diesem Fall irgendwelche Nachsorgepflichten bezüglich Zahlungen oder allgemein?

Der alte Verwalter hat euch gegenüber am dem 01.01.2019 keinerlei Verpflichtungen mehr. Weder allgemeine noch spezielle.


Zitat (von fb508111-37):
Wie könnte man nun einen neuen Verwalter bestellen? Nur in einer Vollversammlung? Wenn ja wer kann diese einberufen? Oder was wenn nicht alle teilnehmen?

Es gibt die Möglichkeit der Vollversammlung, eine offizielle Einladung hierzu darf jedoch erst erfolgen wenn ein Eigentümer durch ein Gericht dazu bevollmächtigt wurde.
Es ist aber daran gehindert seine Miteigentümer am Tag x zum Kaffee einzuladen, ebenso wie diese Gruppe (wenn ALLE anwesend sind) nicht daran gehindert ist einen Verwalter zu bestellen.
Um hier alle Risiken zu vermeiden empfehle ich einen entsprechenden Beschluss schriftlich zu formulieren und diesen dann von ALLEN Miteigentümer unterzeichnen zu lassen (WEG § 23 Abs. 3 ). Wichtig ist das wirklich ALLE Eigentümer diesem Antrag schriftlich zustimmen.


Zitat (von fb508111-37):
Ab wann kann man einen verwalter über das Gericht bestellen lassen?

Geht alles. Aber ob man damit dann glücklicher wird als mit einem selbstgesuchten ..??

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119464 Beiträge, 39731x hilfreich)

Zitat (von Tobias F):
Der alte Verwalter hat euch gegenüber am dem 01.01.2019 keinerlei Verpflichtungen mehr. Weder allgemeine noch spezielle.

Naja, sofern nicht geschehen, müsste er noch Eigentum der WEG (Unterlagen, Schlüssel, ...) herausgeben bzw. dem Nachfolger zur Verfügung stellen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47464 Beiträge, 16804x hilfreich)

Zitat (von Tobias F):
Es ist aber daran gehindert ...


Das sollte wohl heißen:
Es ist aber nicht daran gehindert

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
guest-12321.10.2020 15:11:31
Status:
Lehrling
(1531 Beiträge, 917x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von Tobias F):
Der alte Verwalter hat euch gegenüber am dem 01.01.2019 keinerlei Verpflichtungen mehr. Weder allgemeine noch spezielle.

Naja, sofern nicht geschehen, müsste er noch Eigentum der WEG (Unterlagen, Schlüssel, ...) herausgeben bzw. dem Nachfolger zur Verfügung stellen.

Oh wie schön wenn man ein Zitat aus dem Zusammenhang heraus reist.


Zitat (von Harry van Sell):
dem Nachfolger zur Verfügung stellen.

Bei aufmerksamem Lesen wüsste man:
- es gibt noch keinen neuen Verwalter
- meine aus dem Zusammenhang gerissene Antwort bezog sich auf "irgendwelche Nachsorgepflichten bezüglich Zahlungen oder allgemein?"

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
guest-12316.02.2019 18:29:37
Status:
Frischling
(46 Beiträge, 28x hilfreich)

Zitat (von fb508111-37):
Folgendes Problem bei einer WEG ist der verwaltervertrag ausgelaufen zum 31.12.1018.
Die WEG hatte im Geschäftsjahr 2018 keine Versammlung. Hat aber vorher schon angemerkt den Verwaltervertrag nicht zu verlängern. Seit dem 01.01. 2019 ist die WEG demnach verwaltungslos.


Grundsätzlich braucht eine WEG keinen Verwalter. Doch wenn nur ein Eigentümer einen Verwalter wünscht, darf die übrige WEG dies nicht verweigern. Weder Teilungserklärung noch Beschluss kann das Recht auf einen Verwalter ausschließen. Der einzelne Eigentümer kann das gerichtlich durchsetzen. Das würde ich der WEG klar machen. Die Kosten eines Gerichtsstreits sind nicht unerheblich.

Zitat (von fb508111-37):
Ein Antrag ans Gericht bezüglich Zwangsverwaltung wurde abgelehnt. Einen verwaltungsbeirat gibt es nicht.


Bevor man einen Antrag stellen kann, müssen Bedingungen erfüllt sein. Der Versuch, durch Einberufung einer Eigentümerversammlung eine Einigung zu finden. Erst wenn das nachweislich scheitert kommt der nächste Schritt.

Zitat (von fb508111-37):
Wie könnte man nun einen neuen Verwalter bestellen? Nur in einer Vollversammlung? Wenn ja wer kann diese einberufen? Oder was wenn nicht alle teilnehmen? Ab wann kann man einen verwalter über das Gericht bestellen lassen?


Gibt es kein Beirat oder Verwalter muss ein Antrag auf Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung gestellt werden um eine Beschlussfassung zu erwirken. Erst wenn es zu keiner Einigung kommt ist eine gerichtliche Klärung möglich. Eine gerichtliche Bestellung ist das letzte Mittel. Wird in der Versammlung beschlossen: kein Verwalter wird eingestellt, kann der Eigentümer den Beschluss anfechten und das mit Erfolg. Das Beste ist eine Einigung.

Neue Verwalter suchen, mind. 3 Angebote. Verwaltervertrag am besten von einem RA überprüfen lassen besonders auf unwirksame Vertrags- Klauseln. Diesen Vertrag kann man für jeden neuen Verwalter als Grundlage nehmen und man weiß in Zukunft, worauf man zu achten hat.

Zitat (von Tobias F):
Zitat (von fb508111-37):
Hat der alte verwalter in diesem Fall irgendwelche Nachsorgepflichten bezüglich Zahlungen oder allgemein?

Der alte Verwalter hat euch gegenüber am dem 01.01.2019 keinerlei Verpflichtungen mehr. Weder allgemeine noch spezielle.


Allgemein und speziell ist das die Rechnungslegung. :grins:

Ich gebe hier ein paar Punkte an die Hand über die Sie sich Gedanken machen könnten:
1. 2018 keine Eigentümerversammlung? Dann ist der Verwalter sicherlich nicht für die Jahresabrechnung 2017 entlastet. Somit wäre er dafür noch Schadensersatzpflichtig.
2. Der Verwalter ist zum Jahreswechsel ausgeschieden 31.12.2018. Hier ist er nicht verpflichtet die Jahresabrechnung 2018 zu erstellen. Es sei denn, im Verwaltervertrag oder der TE ist geregelt, dass die Abrechnung Ende des Jahres fällig ist.
3. Auch muss sich die WEG nun um die laufenden Zahlungen kümmern und um die Übergabe der Verwaltungsakten und Gelder. Achtung: Der Verwalter hat keine Bringschuld.
4. Er ist aber zur Rechnungslegung gem. § 888 ZPO verpflichtet. Dafür bedarf es keiner Eigentümerversammlung. Also Rechnungslegung unbedingt vom Verwalter einfordern. Alle Einnahmen u. Ausgaben incl. alle dazu gehörigen Belege, alle Kontostände, Aufstellungen noch bestehenden Verbindlichkeiten u. Forderungen. Originalunterlagen. Alles verständlich und nachvollziehbar Dargestellt, auch für einen Laien. Also ist das mehr als genau zu prüfen. Sollten Zweifel an vorgelegten Rechnungslegung bestehen, kann man die Abgabe einer entsprechenden eidesstattlichen Versicherung vom Verwalter verlangen.

Einigung und Verantwortungsübernahme durch die WEG ist die kostengünstigste und nachbarschaftsfreundlichste Lösung.




-- Editiert von Isotop am 01.02.2019 18:56

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119464 Beiträge, 39731x hilfreich)

Zitat (von Tobias F):
Bei aufmerksamem Lesen wüsste man:
es gibt noch keinen neuen Verwalter

Bei aufmerksamem Lesen und Verstehen wüsste man, was da steht ...



Zitat (von Tobias F):
meine aus dem Zusammenhang gerissene Antwort bezog sich auf "irgendwelche Nachsorgepflichten bezüglich Zahlungen oder allgemein?"

Und bleibt in der Pauschalität dennoch falsch...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
guest-12321.10.2020 15:11:31
Status:
Lehrling
(1531 Beiträge, 917x hilfreich)

Zitat (von Isotop):
Allgemein und speziell ist das die Rechnungslegung. :grins:

Was soll das sein? Er hat die Buchhaltung bis zum 31.12 des Jahres zu machen. Ab dem 01.01 des Folgejahres hat er keinerlei Verpflichtungen mehr in Bezug auf "Rechnungslegung" oder ähnliches.


Zitat (von Isotop):
1. 2018 keine Eigentümerversammlung? Dann ist der Verwalter sicherlich nicht für die Jahresabrechnung 2017 entlastet. Somit wäre er dafür noch Schadensersatzpflichtig.

Eine mutige Aussage OHNE zu wissen wieso keine ETV stattfand und ob die Abrechnung 2017 evtl. im schriftlichen Verfahren beschlossen wurde.
Es gibt zudem WEG in deren GO steht etwas in der Art "wonach vom Verwalter erstellte Jahresabrechnungen als genehmigt gelten, wenn die Wohnungseigentümer nicht binnen bestimmter Frist Einwendungen gegen die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung erheben". Dies ist zwar nicht unumstritten, aber ..... - wo kein Kläger .....



Zitat (von Isotop):
2. Der Verwalter ist zum Jahreswechsel ausgeschieden 31.12.2018. Hier ist er nicht verpflichtet die Jahresabrechnung 2018 zu erstellen. Es sei denn, im Verwaltervertrag oder der TE ist geregelt, dass die Abrechnung Ende des Jahres fällig ist.

Kein Verwalter der Welt kann eine Jahresabrechnung zum 31.12 erstellt haben, da zumindest die Kosten gem. Heizkostenverordnung dann noch nicht bekannt sind.
Also welcher Verwalter würde so etwas in seinem Vertrag zusichern, oder in welcher TE soll so etwas gefordert werden?


Zitat (von Isotop):
4. Er ist aber zur Rechnungslegung gem. § 888 ZPO verpflichtet. Dafür bedarf es keiner Eigentümerversammlung. Also Rechnungslegung unbedingt vom Verwalter einfordern. Alle Einnahmen u. Ausgaben incl. alle dazu gehörigen Belege, alle Kontostände, Aufstellungen noch bestehenden Verbindlichkeiten u. Forderungen. Originalunterlagen. Alles verständlich und nachvollziehbar Dargestellt, auch für einen Laien. Also ist das mehr als genau zu prüfen. Sollten Zweifel an vorgelegten Rechnungslegung bestehen, kann man die Abgabe einer entsprechenden eidesstattlichen Versicherung vom Verwalter verlangen.

Er ist ab dem 01.01 (dem Ende der Bestellung) der WEG gegenüber zu nichts derartigem verpflichtet.
Die Buchführung hat er bis inkl. 31.12 durchzuführen, er KANN für jedes Konto ein Kontenblatt erstellen, er KANN auch ein Buchungsjournal für das abgelaufene Jahr ausdrucken - aber das war es auch schon.
Es ist an der WEG, bzw. dem neuen Verwalter, die Unterlagen beim vorherigen Verwalter abzuholen und sich einen Überblick zu verschaffen.
Der "alt"-Verwalter ist nicht verpflichtet seine Akten so zu führen das x oder y sich darin problemlos zurecht finden. Lediglich die Hausgeldabrechnung hat so erstellt zu sein das sie für einen Laien nachvollziehbar ist.


0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
guest-12316.02.2019 18:29:37
Status:
Frischling
(46 Beiträge, 28x hilfreich)

Zitat (von Tobias F):
Was soll das sein? Er hat die Buchhaltung bis zum 31.12 des Jahres zu machen. Ab dem 01.01 des Folgejahres hat er keinerlei Verpflichtungen mehr in Bezug auf "Rechnungslegung" oder ähnliches


Irrtum :grins:
Für den alten Verwalter bestehen auch nach Beendigung des Verwaltungsverhältnisses Nachwirkungs- und Abwicklungspflichten. Für der Jahresabrechnung ist der Zug abgefahren, das sagte ich bereits.
Dieser Zug aber nicht: Rechnungslegung = Rechenschaftspflicht auf Verlangen über die gesamte Geschäftsführung der Verwaltung.

Ich habe einmal den § rausgesucht, ehe jemand auf die Idee kommt "beweisen"
Also WEGler mein Rat wäre: Versammlung einberufen und durch Mehrheitsbeschluss gem. §§28 Abs. 4 WEG , 666 , 667 BGB die Rechnungslegung unbedingt verlangen.
Wer sich dagegen wehrt dem ist meiner Meinung nach nicht mehr zu helfen. Gemeinschaftseigentum ist nun mal Eigentum jedes Einzelnen. Wenn man dies einmal verstanden hat wirft man nicht mehr leichtgläubig sein Geld zum Fenster raus.

Zitat (von Tobias F):
Eine mutige Aussage OHNE zu wissen wieso keine ETV stattfand und ob die Abrechnung 2017 evtl. im schriftlichen Verfahren beschlossen wurde.
Es gibt zudem WEG in deren GO steht etwas in der Art "wonach vom Verwalter erstellte Jahresabrechnungen als genehmigt gelten, wenn die Wohnungseigentümer nicht binnen bestimmter Frist Einwendungen gegen die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung erheben". Dies ist zwar nicht unumstritten, aber ..... - wo kein Kläger .....

Der gleich deine mutigen Aussagen folgen.

-- Editiert von Isotop am 01.02.2019 21:32

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
guest-12321.10.2020 15:11:31
Status:
Lehrling
(1531 Beiträge, 917x hilfreich)

Zitat (von Isotop):
Ich habe einmal den § rausgesucht, ehe jemand auf die Idee kommt "beweisen"
Also WEGler mein Rat wäre: Versammlung einberufen und durch Mehrheitsbeschluss gem. §§28 Abs. 4 WEG , 666 , 667 BGB die Rechnungslegung unbedingt verlangen.

Davon abgesehen das die WEG momentan niemanden hat der berechtigt wäre eine ETV einzuberufen hilft es den §28 Abs. 4 genauer zu lesen.
Dort steht nichts von "die WEG kann jederzeit vom EHEMALIGEN Verwalter ....."
Zieht also nicht, ebenso wenig wie BGB 666 oder 667.


Zitat (von Isotop):
Wer sich dagegen wehrt dem ist meiner Meinung nach nicht mehr zu helfen. Gemeinschaftseigentum ist nun mal Eigentum jedes Einzelnen.

Was hat das mit dem Thema zu tun?

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Zitat (von Tobias F):
Davon abgesehen das die WEG momentan niemanden hat der berechtigt wäre eine ETV einzuberufen hilft es den §28 Abs. 4 genauer zu lesen.
Dort steht nichts von "die WEG kann jederzeit vom EHEMALIGEN Verwalter ....."
Zieht also nicht, ebenso wenig wie BGB 666 oder 667.
In diesem Fall möchte ich Isotop recht geben.
Vgl. hierzu OLG München, 20.07.2007 - 32 Wx 93/07 ; OLG Hamm, 20.12.2007 - 15 W 41/07
oder
Zitat (von Merle in Bärmann - WEG Kommentar (hier 11. Auflage, §28 Rn. 142 auf Seite 1161)):
Der ausscheidende Verwalter ist nach §§ 675 , 666 BGB auch ohne Beschluss gem. § 28 Abs. 4 bei Beendigung seiner Tätigkeit zur Rechnungslegung verpflichtet. (Hervorheb. d.V.)

Signatur:

lg.
R.M.

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