Hallo zusammen,
folgendes Problem: Ich habe 1998 eine ETW in einer großen Wohnungsanlage (>300) gekauft und auch seither fleißig alle Verwaltungskostenanteile, Sonderzahlungen, Umlagen etc. per Abbuchung durch die Verwaltung bezahlt. Jetzt hat sich herausgestellt, dass die zu Grunde liegende Teilungserklärung (aus ca. 1980) für meine Wohnung eine zu geringe Wohnfläche und damit einen zu kleinen MEA ausweist. Dafür will man mich nun haftbar machen und velangt den gesamten rechnerischen Differenzbetrag von mir zurück. Der geforderte Betrag ist durch die Anzahl der Jahre astronomisch und (falls durchsetzbar) existenzbedrohend. Ich habe hier und im Netz jedoch Hinweise gefunden, dass die Forderung nicht rechtmäßig ist, da alleine die Teilungserklärung maßgeblich für die Besitzverhältnisse und die resultierenden Kostenanteile sei. Es gibt wohl auch in diese Richtung zeigende BGH-Urteile, ohne dass ich den gleichen Fall allerdings gefunden hätte.
Ich war immer der Meinung, dass alles in Ordnung ist, wie alle bisher eingesetzten Verwaltungen wohl auch, aber das raubt mir jetzt wirklich den Schlaf. Auf einen teuren Rechtsstreit kann ich mich nicht einlassen.
Für eine Einschätzung hier wäre ich dankbar.
Viele Grüße
Wohnungsgröße in Teilungserklärung falsch - riesige Nachzahlungsforderung
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Der MEA aus der Teilungserklärung gilt, völlig egal, wie groß die Wohnfläche ist.
Zur Änderung der MEA muss die Teilungserklärung geändert werden, dazu bedarf es einen einstimmigen Beschluss, und dies gilt dann auch nicht rückwirkend.
Alle bereits beschlossenen Abrechnungen sind ohnehin nicht mehr anfechtbar.
Zitat :Dafür will man mich nun haftbar machen und velangt den gesamten rechnerischen Differenzbetrag von mir zurück.
Wer sagt das?
MEA müssen auch nicht der Wohnfläche entsprechen. Diese können völlig willkürlich verteilt werden.
Wer kommt denn jetzt auf die Idee das nachfordern zu wollen?
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@hiphappy
Danke für die schnelle Antwort.
Die Forderung wird von der Verwaltung vertreten und steht zum Beschluss durch die ET-Versammlung in einigen Wochen. Wobei kein Zweifel besteht, dass die Zustimmung erfolgen wird, denn ich werde wie ein Betrüger hingestellt, der sich unrechtmäßig an der Gemeinschaft bereichert hat!
Ein einstimmiger Beschluss zur Änderung der TE ist in meinem Fall nicht notwendig, da eine entsprechende Öffnunsklausel schon vor Jahren beschlossen wurde. Ich habe ja auch kein Problem damit, wenn der "Fehler" (aus 1980!!!) korrigiert wird, aber die Nachzahlung könnte ich nicht leisten. Meine Rente erlaubt mir da nicht allzu viel...
Sollte da nicht, zumindest für die ersten 14 Jahre, auch die Verjährung greifen?Zitat :Der geforderte Betrag ist durch die Anzahl der Jahre astronomisch und (falls durchsetzbar) existenzbedrohend.
...und lass Dir kein schlechtes Gewissen einreden. Für diesen "Fehler" bist Du nicht verantwortlich. Prüfe lieber sehr genau wie das entstehen konnte und was Dir jetzt zugerechnet werden soll.
VG
Roland
Zitat :Ich habe ja auch kein Problem damit, wenn der "Fehler" (aus 1980!!!) korrigiert wird
Den Standpunkt solltest du klar hervorheben. Du bist mit einer Änderung einverstanden (die aber ohnehin nur Wirkung in die Zukunft entfalten kann), gegen jede Nachforderung setzt du dich rechtlich zu Wehr, so dass der Gemeinschaft Kosten entstehen (da die Nachforderung nicht durchsetzbar sein wird.
Zitat :gegen jede Nachforderung setzt du dich rechtlich zu Wehr, so dass der Gemeinschaft Kosten entstehen (da die Nachforderung nicht durchsetzbar sein wird.
@hiphappy
Dein Wort in der blinden Justitias Ohr...
Aber ein bisschen beruhigt bin ich jetzt schon. Danke. So was kann echt Existenzangst machen...
Zitat :Dafür will man mich nun haftbar machen und velangt den gesamten rechnerischen Differenzbetrag von mir zurück.
Es ist zwar ein etwas anders gelagerter Fall, aber das BGH hat am 02.12.2011 (V ZR 113/11 ), wenn ein Eigentümerbeschluss
über eine Jahres- und Einzelabrechnungen bestandskräftig geworden ist, kommt es auf eine eventuelle Fehlerhaftigkeit des Beschlusses - also der Abrechnung - nicht an, da auch eine fehlerhafte, aber bestandskräftig beschlossene Abrechnung verbindlich ist.
Wie gesagt, die Ausgangslage ist etwas anders als in deinem Fall, dass Ergebnis müsste jedoch das gleiche sein.
Zusammenfassend:
- MEAs müssen nicht der Wohnfläche entsprechen, die dürfen auch willkürlich festgelegt sein. Nur die Teilungserklärung ist maßgeblich
- MEAs können nicht per Beschluss geändert werden, auch nicht mit einer Öffnungsklausel. Es geht nur mit notarieller Vereinbarung, u.U. sogar nur mit Zustimmung aller Grundpfandrechtsgläubiger.
Allenfalls wäre es möglich, den Kostenverteilerschlüssel zu ändern, z.B. auf qm. Eine solche Änderung geht nur für die Zukunft.
- beschlossene Abrechnungen, deren Anfechtungsfrist abgelaufen ist, haben Bestandskraft. Es könne keine rückwirkenden Korrekturen mehr erstellt werden oder Forderungen. Abgesehen davon waren ja die Abrechnungen noch nicht einmal falsch, wenn korrekt nach Teilungserklärung abgerechnet wurde. Es läge nicht mal ein sachlicher Fehler vor und die Anfechtung wäre ins Leere gelaufen.
- und selbst wenn alles zuvor geschrieben nicht gelten würde, gäbe es da noch die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren.
@Tobias F @R.M.
Vielen Dank für die ausführlichen Erläuterungen. Es geht mir jetzt echt besser. Denn bei einem Telefongespräch mit unserer Hausverwaltung hatte man mir natürlich gesagt, das genaue Gegenteil eurer Ausführungen sei aktuell die Rechtslage, sprich, ich müsse auf jeden Fall alles nachzahlen, da ja all die Jahre mein fehlender Anteil der Eigentümergemeinschaft belastet worden sei...
Zitat :@Tobias F @R.M.
Vielen Dank für die ausführlichen Erläuterungen. Es geht mir jetzt echt besser. Denn bei einem Telefongespräch mit unserer Hausverwaltung hatte man mir natürlich gesagt, das genaue Gegenteil eurer Ausführungen sei aktuell die Rechtslage, sprich, ich müsse auf jeden Fall alles nachzahlen, da ja all die Jahre mein fehlender Anteil der Eigentümergemeinschaft belastet worden sei...
Einfach auf das BGH-Urteil hinweisen und fragen woher sie ihre Sicht ableiten.
Zudem auch beachten was R.M. noch geschrieben hat.
Solche Aussagen kennt man von Inkassounternehmen, wenn der Fehler gemacht wird dort anzurufen.Zitat :[...]Denn bei einem Telefongespräch mit unserer Hausverwaltung hatte man mir natürlich gesagt, das genaue Gegenteil eurer Ausführungen sei aktuell die Rechtslage, sprich, ich müsse auf jeden Fall alles nachzahlen, da ja all die Jahre mein fehlender Anteil der Eigentümergemeinschaft belastet worden sei...
Du solltest jetzt genau kontrollieren, was man künftig von Dir will und wie das berechnet wird. Bei einer Gemeinschaft von (>300 Wohneinheiten - oder was?) sollte sich der Schaden für jeden einzelnen Miteigentümer in Grenzen halten. Oder ist die Abweichung so gravierend?
Ferner wäre interessant, bei welchem Anlass man auf die Abweichung gestoßen ist und warum die Verwaltung der Meinung ist die große (rechtlich nicht haltbare) Korrekturkeule einsetzen zu müssen.
VG
Roland
Ergänzen möchte ich noch, dass das Ganze so weit geht, dass auch die nächsten zu beschließende Wohngeldabrechnung noch mit den aktuell noch in der Teilungserklärung stehenden MEA erfolgen muss.
Die Hausverwaltung darf also nicht nur keine nachträglichen Änderungen an bestandskräftigen Abrechnungen vornehmen. Sie muss auch bei zukünftigen Abrechnungen noch so lange die laut Teilungserklärung vereinbarten MEA weiter verwenden, bis eine notarielle Vereinbarung aller Eigentümer zu einer Änderung der MEA geführt hat. Bei einer Eigentümergemeinschaft von mehr als 300 Miteigentümern halte ich die Änderung der Teilungserklärung für in der Praxis kaum durchführbar.
Aber selbst wenn nur der Kostenverteilerschlüssel geändert werden soll, dann geht das nur für die Zukunft. Sollte die nächste Abrechnung abweichend von diesen Vorgaben erfolgen, so kann sie angefochten werden.
Die Forderung wird von der Verwaltung vertreten und steht zum Beschluss durch die ET-Versammlung in einigen Wochen
Bist du dir da ganz sicher ?
bei über 300 Einheiten gehe ich schon von einer professionellen Verwaltung aus, die sollten den Unterschied zwischen Wohnfläche und Miteigentumsanteil schon kennen.
Hallo rfrog,
ich würde gerne wissen, wie die Sache ausgegangen ist, da ich eventuell demnächst vor einem ähnlichen Problem stehe.
VG
Lieseline
-- Editiert von Lieseline am 25.02.2020 13:29
Meinst du wirklich das "rfrog" hier noch mitliest?
Zitat :Meinst du wirklich das "rfrog" hier noch mitliest?
Könnte ja sein, oder dass er/sie zumindest eine Benachrichtigung bekommt bei einem neuen Beitrag. Wäre zumindest hilfreich für mich zu wissen, wie sich die ganze Sache entwickelt hat.
Bitte keine Uralt-Beiträge hochholen!
Deinen Rüffel für das Hervorholen eines alten Betrags hast Du schon erhalten...Zitat :....da ich eventuell demnächst vor einem ähnlichen Problem stehe.
Eröffne einen neuen Beitrag und schildere den Sachverhalt. Gerade in Bezug auf "Ähnlichkeiten" ist es doppelt schlecht, sich auf andere Fälle zu stützen.
VG
Roland
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