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Zählen mündliche Absprachen im Wohnungkauf?

15.4.2019 Thema abonnieren
 Von 
FrauStressfrei
Status:
Praktikant
(561 Beiträge, 131x hilfreich)
Zählen mündliche Absprachen im Wohnungkauf?

Kurz vorab: die hier genannten Zahlen sind fiktiv und haben nichts mit den tatsächlichen Summen zu tun, sondern dienen nur des besseren Verständnis .
Eine Wohnung wurde via Kleinanzeige für 160 tsd Euro angeboten.
Käufer X kaufte die Wohnung zu einen zunächst mündlich ausgehandelten Preis von 148 tsd Euro.
Wenig später kam der Käufer mit einen befremdlichen Anliegen via telefon: ob man sich darauf einigen könnten, das 28 tsd Euro in bar ausgezahlt werden könnten.
Die Belastung der Immobilie sei gerade mal noch 100 tsd Euro so das es mit der Bankfreigabe kein Problem ergäbe.
Der Käufer wollte es zunächst nicht, es war auch nicht schlüssig, warum man sowas seltsames tun soll.
Die Verkäufer boten dann an, noch mal 5 tsd vom Kaufpreis abzulassen, wenn der Käufer sich drauf einließ.
Der Käufer hat wenig Erfahrung, überlegt hin und her und sagt schließlich zu ( alles mündlich, Telefon)
Dann der Notartermin in 3/19 Übergabe in 6/19.
Als Kaufpreis wurde 115 tsd Euro festgelegt, wobei zunächst die Bank ihres noch ausstehende Geld erhalten sollte und der Rest an die Verkäufer.
Genauer würde es nicht formuliert, wortwörtlich „ der restliche Kaufpreis". Der Notar meinte, das sei so üblich, weil ja noch die genaue Summe aussteht, die die Bank erhält.
Sooo....
Nun ist der Käufer der Meinung, der Verkäufer hat einen Fehler zu Gunsten des Käufers gemacht.
Denn nirgendwo ist vermerkt, das noch 28 tsd Euro in bar zu leisten sind.
Darüber wurde lediglich im Telefonat geredet.
Allerdings hat der Verkäufer zeugen und fordert nun die 28 tsd Euro in bar ein.
Der Käufer ist allerdings der Meinung, gleich ob Zeuge oder nicht, das nur der vor dem Notar beurkundete Kaufpreis gilt und er die Wohnung rechtmäßig für 115 tsd Euro erworben hat.
Ok.....natürlich ist es unfair...und der Käufer hat auch irgendwie ein schlechtes Gewissen, aber bei 28 tsd ist das schlechte Gewissen nun auch nicht so groß.
Und laut Notar ist nur die Differenz zwischen dem was die Bank bekommt (103 tsd) und den Kaufpreis von 115 an die Verkäufer zu zahlen
Wie sieht es rechtlich aus? Zählt eine mündliche, unter Zeugen ausgehandelter Kaufpreis oder der notariell beurkundeter?
Verkäufer weigert sich, Wohnung zu übergeben ohne die barleistung

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23 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Tobias F
Status:
Lehrling
(1113 Beiträge, 787x hilfreich)

Grundsätzlich erinnert mich die ganze Geschichte an den berühmten Spruch Einsteins über das Universum und dessen Unendlichkeit.

Aber zurück zur Frage.
Bezüglich des geschlossen Notarvertrages sehe ich hier keine Probleme. Wenn der schriftlich festgehaltene Kaufpreis gezahlt wurde (somit der Käufer seinen Teil erfüllt hat) hat der Verkäufer wohl auch seinen Teil zu erfüllen, nämlich das Kaufobjekt zu übergeben.

Zitat "deutsche Anwaltshotline":
"Ein Kaufvertrag ist ein Vertrag, der in den §§ 433 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) genauer geregelt ist.
.................................. soweit der Gesetzgeber nicht eine bestimmte Form vorgeschrieben hat. Ist dies nicht der Fall, sind mündliche Kaufverträge genauso wirksam wie schriftliche oder solche, die online, z.B. über Ebay, abgeschlossen werden. Eine der wichtigen Ausnahmen ist in § 311 b BGB geregelt, wonach ein Kaufvertrag über ein Grundstück nur wirksam ist, wenn er notariell geschlossen wird. Ein nur mündlicher Vertrag wäre daher unwirksam. Bei einem mündlichen Kaufvertrag sollte darauf geachtet werden, dass der Vertragsabschluss im Streitfall bewiesen werden kann, z.B. durch Zeugen, die beim Abschluss zugegen waren."

Wie es hier sein wird, was ein Gericht bei der Kombination "falscher"-schriftlicher Vertrag und ergänzender mündlicher Vertrag entscheiden wird ........

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#2
 Von 
FrauStressfrei
Status:
Praktikant
(561 Beiträge, 131x hilfreich)

Also theoretisch müsste ich das mündlich ausgehandelte Geld gar nicht zahlen?
Die Frage ist noch: wie mach ich das mit der Grunderwerbsteuer, wenn ich das Geld fairerweise doch zahle? Dann muss ich das noch beim Finanzamt melden?

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#3
 Von 
Tobias F
Status:
Lehrling
(1113 Beiträge, 787x hilfreich)

Zitat (von FrauStressfrei):
Also theoretisch müsste ich das mündlich ausgehandelte Geld gar nicht zahlen?

Im Fall der Fälle wird Dir das ein Richter erklären (persönlich hoffe so das Du nicht nur den offenen Betrag zahlen musst, sondern zusätzlich xy an Anwalts - und Gerichtskosten)


Zitat (von FrauStressfrei):
Die Frage ist noch: wie mach ich das mit der Grunderwerbsteuer, wenn ich das Geld fairerweise doch zahle? Dann muss ich das noch beim Finanzamt melden?

Genau, so macht man sich ehrlich und reduziert den Würgereiz vor dem Spiegel.

-- Editiert von Tobias F am 15.04.2019 12:05

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#4
 Von 
cruncc1
Status:
Junior-Partner
(5190 Beiträge, 3398x hilfreich)

Zitat:
Wenig später kam der Käufer mit einen befremdlichen Anliegen via telefon: ob man sich darauf einigen könnten, das 28 tsd Euro in bar ausgezahlt werden könnten.

Das ist ein "Schwarzgeldzahlung" und führt zur Nichtigkeit des Kaufvertrages!

Eine entsprechende Belehrung steht in jedem notariellen KV.

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#5
 Von 
FrauStressfrei
Status:
Praktikant
(561 Beiträge, 131x hilfreich)

Tobias, ich wollte keine persönliche Meinung, sondern eine rechtliche.
Und so einfach ist das nicht mit Bargeld im Wohnungskauf, schon gar nicht nach Notartermin noch

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#6
 Von 
FrauStressfrei
Status:
Praktikant
(561 Beiträge, 131x hilfreich)

Kannst du das noch genauer erklären?

Zitat (von cruncc1):
Zitat:
Wenig später kam der Käufer mit einen befremdlichen Anliegen via telefon: ob man sich darauf einigen könnten, das 28 tsd Euro in bar ausgezahlt werden könnten.

Das ist ein "Schwarzgeldzahlung" und führt zur Nichtigkeit des Kaufvertrages!

Eine entsprechende Belehrung steht in jedem notariellen KV.

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#7
 Von 
cruncc1
Status:
Junior-Partner
(5190 Beiträge, 3398x hilfreich)

Stichwort "Folgen nicht beurkundete Nebenabreden".

-- Editiert von cruncc1 am 15.04.2019 13:23

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#8
 Von 
Tobias F
Status:
Lehrling
(1113 Beiträge, 787x hilfreich)

Zitat (von FrauStressfrei):
Tobias, ich wollte keine persönliche Meinung, sondern eine rechtliche.

Dafür gibt es Rechtsanwälte (die allerdings nicht kostenlos arbeiten).
Und da jeder Klient einen Anwalt hat der SEINE Meinung für richtig hält - gibt es dann Gerichte die entscheiden wer (mehr) Recht hat, oder bekommt, oder besser argumentiert hat, oder schlechter ..........



Zitat (von FrauStressfrei):
Und so einfach ist das nicht mit Bargeld im Wohnungskauf, schon gar nicht nach Notartermin noch

Und trotzdem lässt man sich darauf ein und möchte jetzt am liebsten noch eine rechtliche ENTSCHULDIGUNG dafür das man sich nach Vertragsabschluss nicht an getroffene Absprachen hält?
Echt sauber (was aber natürlich keine Rechtsberatung darstellt - sondern nur der Ausdruck meiner persönlichen Meinung ist).

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#9
 Von 
guyfromhamburg
Status:
Praktikant
(611 Beiträge, 170x hilfreich)

Lassen Sie sich nicht von irgendwelchen "Moralkeulen" verunsichern. Bei Immobilienkäufen gilt alleine der Inhalt des notariell beglaubigten Kaufvertrags. Irgendwelche mündlichen Absprachen zählen nicht.

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#10
 Von 
cruncc1
Status:
Junior-Partner
(5190 Beiträge, 3398x hilfreich)

Zitat:
Bei Immobilienkäufen gilt alleine der Inhalt des notariell beglaubigten Kaufvertrags.

... und wenn dort beim Kaufpreis getrickst wurde und unter der Hand Geld gezahlt wurde, ist der Kaufvertrag nichtig. Des weiteren macht man sich wegen Steuerhinterziehung strafbar

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#11
 Von 
guyfromhamburg
Status:
Praktikant
(611 Beiträge, 170x hilfreich)

Zitat (von cruncc1):
... und wenn dort beim Kaufpreis getrickst wurde und unter der Hand Geld gezahlt wurde, ist der Kaufvertrag nichtig

Unsinn! Warum sollte der Kaufvertrag nichtig sein?

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#12
 Von 
Heike J
Status:
Lehrling
(1949 Beiträge, 1236x hilfreich)

https://www.immobilienscout24.de/bauen/baulexikon/nebenabrede.html

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#13
 Von 
guyfromhamburg
Status:
Praktikant
(611 Beiträge, 170x hilfreich)

Man sollte auch verstehen, was man zitiert ...

"Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig."

Der vorliegende Kaufvertrag entspricht der vorgeschriebenen Form und ist damit gültig.

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#14
 Von 
Heike J
Status:
Lehrling
(1949 Beiträge, 1236x hilfreich)

Die Nebenabsprachen müssen der gleichen Form entsprechen. Sonst ist der gesamte Vertrag nichtig.

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#15
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(66053 Beiträge, 31370x hilfreich)

Zitat (von guyfromhamburg):
Der vorliegende Kaufvertrag entspricht der vorgeschriebenen Form und ist damit gültig.

Nein, tut er nicht, denn die mündlichen Abreden wurden nicht notariell beglaubigt.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#16
 Von 
guyfromhamburg
Status:
Praktikant
(611 Beiträge, 170x hilfreich)

Das ist doch Unsinn! Sonst könnte ich jeden notariell beglaubigten Kaufvertrag doch nichtig machen, in dem ich nach der Unterzeichnung erkläre, dass es eine Nebenabrede gab. Wäre also dann nur gerichtlich zu klären.

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#17
 Von 
Flo Ryan
Status:
Senior-Partner
(6620 Beiträge, 4611x hilfreich)

Zitat (von guyfromhamburg):
Das ist doch Unsinn!
Sehe ich auch so. Nichtig ist in diesem Fall nur die Nebenabrede aufgrund des Formmangels. Der wirksam geschlossene notarielle Vertrag bleibt davon aber unberührt.

Signatur:Wo lagert die Post eigentlich die ganzen Briefe, die angeblich nie zugestellt worden sind?
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#18
 Von 
Garfield73
Status:
Praktikant
(647 Beiträge, 221x hilfreich)

Zitat (von guyfromhamburg):
Das ist doch Unsinn!

Nein, das ist gängiges Recht!

Und wenn Du es den Vorschreibern (und mir) nicht glauben willst, dann bemühe bitte eine Suchmaschine Deiner Wahl mit den Begriffen "Kaufvertrag, notarielle Beurkundung, Nebenabrede" ...

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#19
 Von 
Heike J
Status:
Lehrling
(1949 Beiträge, 1236x hilfreich)

Zitat (von guyfromhamburg):
Das ist doch Unsinn! Sonst könnte ich jeden notariell beglaubigten Kaufvertrag doch nichtig machen, in dem ich nach der Unterzeichnung erkläre, dass es eine Nebenabrede gab. Wäre also dann nur gerichtlich zu klären.

Könnte man, ja. Aber wenn man seine Behauptung nicht beweisen kann, bleibt der Vertrag gültig und man hat die Gerichtskosten zu tragen.

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#20
 Von 
guyfromhamburg
Status:
Praktikant
(611 Beiträge, 170x hilfreich)

Zitat (von Heike J):
Zitat (von guyfromhamburg):
Das ist doch Unsinn! Sonst könnte ich jeden notariell beglaubigten Kaufvertrag doch nichtig machen, in dem ich nach der Unterzeichnung erkläre, dass es eine Nebenabrede gab. Wäre also dann nur gerichtlich zu klären.

Könnte man, ja. Aber wenn man seine Behauptung nicht beweisen kann, bleibt der Vertrag gültig und man hat die Gerichtskosten zu tragen.

Meine Rede. Verkäufer hat irgendwelche Zeugen, die irgendwas am Telefon (siehe Eröffnungsbeitrag) miteghört haben wollen?

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#21
 Von 
Heike J
Status:
Lehrling
(1949 Beiträge, 1236x hilfreich)

Wenn die Zeugen bereit sind Meineide zu schwören und für den Verkäufer das Risiko Knast in Kauf zu nehmen. Sicher nicht billig, aber ok.

Ändert aber nichts an den Gesetzen.

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#22
 Von 
guyfromhamburg
Status:
Praktikant
(611 Beiträge, 170x hilfreich)

(OT): Hast Du eigentlich den Eröffnungsbeitrag gelesen?

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#23
 Von 
Heike J
Status:
Lehrling
(1949 Beiträge, 1236x hilfreich)

Käufer und Verkäufer vereinbarten, einen Teil des Grundstückswertes bar zu begleichen. Der notariell beglaubigte Betrag war entsprechend zu niedrig.
Klassischer Fall von Schwarzkauf, strafrechtliche Konsequenzen, Nichtigkeit des gesamten Geschäfts.

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