bauliche Veränderung im SE, Beseitigungsanspruch

28. Oktober 2017 Thema abonnieren
 Von 
skorpion*22
Status:
Frischling
(35 Beiträge, 10x hilfreich)
bauliche Veränderung im SE, Beseitigungsanspruch

Jetzt wird’s umfangreich und hoffentlich nicht allzu verwirrend:

Wir sind eine WEG mit 6 Wohnungen und einem angebauten Gewerbetrakt mit Flachdach. Auf diesem befindet sich je eine Dachterrasse (lt. Teilungserklärung definitiv Sondereigentum) für die beiden Wohnungen im 1. OG - wovon eine mir gehört.

Für eine bauliche Veränderung (Anbau) auf meiner Dachterrasse, wurde mir von sämtlichen Eigentümern, auf Grundlage einer Skizze, die Genehmigung erteilt. Was allerdings 2,5 Jahre in Anspruch nahm.

Ursprünglich (lt. Skizze) sollte dafür die Außenwand auf einer Länge von 5,75 m entfernt und der Anbau in einer Tiefe von 2,00 m – gemessen ab zu entfernender Außenwand – errichtet werden. Aus wirtschaftlichen und statischen Gründen, wurde die Maßnahme jedoch mit abweichendem Grundriss realisiert (Juli 2012). Konkret: Länge der entfernten Außenwand = 3,65 m, Tiefe ab entfernter Außenwand = 3,25 m.

Leider hatte ich versäumt, die WEer über die geänderten Maße zu informieren und um erneute Zustimmung zu bitten.

Nachdem die Tiefe nun 3,25 m anstatt 2,00 m beträgt, droht mir der Eigentümer der Nachbarwohnung/-dachterrasse seit 2014 ständig mit Rückbauklage, wenn ich bei WEG-Angelegenheiten nicht „funktioniere" wie gewünscht.

Zur EV 2017 hatte ich den Antrag auf nachträgliche, mehrheitliche Genehmigung meines Anbaus – wie 2012 realisiert – gestellt und mich dabei auf „Altfälle" berufen, bei denen bauliche Veränderungen nachträglich, mehrheitlich genehmigt wurden. Mir ist bewusst, dass es „keine Gleichheit im Unrecht" gibt, trotzdem hatte ich gehofft, gleichbehandelt zu werden. Der Verwalter bestand jedoch auf Allstimmigkeit und mein Antrag wurde abgelehnt (4x ja, 1x nein, 1x Enthaltung).

(Nebenbei bemerkt: bei meinem weiteren Antrag „Austausch meines Garagentors", ebenfalls eine bauliche Veränderung, war von Allstimmigkeit keine Rede und er wurde mehrheitlich genehmigt.)

Könnten nachfolgende Sachverhalte mein „Vergehen" eventuell relativieren?
1. Lt. Aufteilungsplan ist als Grenze zwischen den beiden Dachterrassen eine Wand, in derselben Tiefe wie mein Anbau (= 3,25 m), aus Glasbausteinen vorgesehen, was nie umgesetzt wurde.
2. Stattdessen befand sich an dieser Stelle bis Juli 2012 ein Holzverschlag, mit den Maßen 3,70 m x 1,50 m, der uns Dachterrassen-Eigentümern als Sichtschutz inkl. Stauraum diente. Wobei das Maß 3,70 m für die Tiefe ab Außenwand steht und die Sichtbehinderung somit – im Vergleich zu meinem Anbau – sogar um 0,45 m überschritten hatte. Außerdem war dieser Sichtschutz/Stauraum, Bestandteil meines Kaufvertrags.
3. Ist die, gegenüber meiner Skizze, abweichende Tiefe ab Außenwand (3,25 m anstatt 2,00 m) wirklich so gravierend? Davon ist doch nur mein Sondereigentum betroffen. Für den Teil meiner baulichen Veränderung, der das Gemeinschaftseigentum betrifft (Außenwand-Durchbruch), hatte man mir ja damals die Genehmigung erteilt – sogar für eine Länge von 5,75 m; realisiert wurden jedoch nur 3,65 m.
4. Die Nachbarwohnung wird seit 2003 nicht mehr vom Eigentümer bewohnt, sondern ist an dessen Bruder mit Frau vermietet. Von deren Seite gab es nie irgendwelche Beschwerden. Im Gegenteil, die Ehefrau versicherte mir, dass sie sich in keiner Weise beeinträchtigt fühlen.
5. Das äußere Erscheinungsbild ist meiner Meinung nach auch nicht gestört, da der Anbau von der Straße aus nicht zu sehen ist.

In meinen tagelangen Internetrecherchen, konnte ich zwar einige Fälle nicht genehmigter baulicher Veränderungen und deren Rückbauanspruch finden, diese betreffen jedoch zumeist das Gemeinschaftseigentum und wurden ohne jegliche Genehmigung durchgeführt. Ich hatte wenigstens eine – ich nenn es mal – "Teilgenehmigung".

Was es mit der Verjährung nach 3 Jahren auf sich hat, ist mir bekannt, aber wie verhält sich das mit der Verjährung nach 10 Jahren? Gilt das generell oder nur unter bestimmten Voraussetzungen? Oder gibt es evtl. die Möglichkeit eines Bestandsschutzes?

Eure Einschätzung ist mir sehr wichtig und wenn jemandem eine vergleichbare Rechtsprechung bekannt ist, nehme ich die gern entgegnen.

Danke schon mal.

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4 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

Hallo Skorpion,

die Fragestellung ist - zumal ohne Fotos uns Skizzen - so komplex, dass eine halbwegs seriöse Einschätzung hier im Forum kaum gegeben werden kann. Ich empfehle hier einen Fachanwalt vor Ort.

Signatur:

lg.
R.M.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
skorpion*22
Status:
Frischling
(35 Beiträge, 10x hilfreich)

….ich hab‘s befürchtet:-(
Dennoch möchte ich einen erneuten Versuch wagen, mein Anliegen zu verdeutlichen. Mit Fotos eines selbstgebastelten Modells. Allerdings habe ich keine Ahnung, wie ich diese hier einbinden kann. Kann mir bitte jemand verraten, wie das geht.
Danke.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119582 Beiträge, 39745x hilfreich)
Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

5x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
skorpion*22
Status:
Frischling
(35 Beiträge, 10x hilfreich)

Zunächst vielen Dank an Harry van Sell.
Hier nun die Links zu meinen Fotos. Wobei ich mir vorstellen kann, dass es möglich ist, alle Fotos unter einem einzigen Link hochzuladen – dies ist mir jedoch nicht gelungen.
Nun hoffe ich, dass sich trotzdem jemand die Mühe macht, die Fotos anzuschauen und mir meine Fragen beantworten und/oder Ratschläge geben kann.

https://picload.org/view/drdwcoaa/foto1.jpg.html
https://picload.org/view/drdwcoal/foto2.jpg.html
https://picload.org/view/drdwcoai/foto3.jpg.html
https://picload.org/view/drdwcoaw/foto4.jpg.html
https://picload.org/view/drdwcoor/foto5.jpg.html

Foto 1: ohne jegliche bauliche Veränderung

Foto 2: Holzverschlag (blau), 1,50 m x 3,70 m. 1989/90 - Juni 2012
Zunächst nur auf Nachbar-Terrasse; mit „halbiertem" Maß 0,75 m x 3,70 m.
Ein Jahr später (1990) kaufte ich meine Wohnung. Im Kaufvertrag wurde festgehalten, den Holzverschlag auf meine Seite „auszudehnen" (Endmaß: 1,50 m x 3,70 m).
Fiel letztendlich meiner Baumaßnahme zum Opfer; Eigentümer der Nachbarwohnung verzichtete darauf, den „halben" Holzverschlag auf seiner Seite, von mir wieder errichten zu lassen.

Foto 3: Variante (rosa), die ich den Eigentümern als Skizze vorlegte; auf deren Grundlage ich die Zustimmung erhielt

Foto 4: Anbau (grün), wie von Baurechtsbehörde genehmigt und dann realisiert (Juli 2012)
Was die Schlussfolgerung zulässt, dass das äußere Erscheinungsbild nicht beeinträchtigt ist.

Foto 5: direkter Vergleich ehemaliger Holzverschlag (3,70 m) - mein Anbau (3,25 m)

Die Fotos selbst, sind auch nochmal entsprechend beschriftet.

Vielen Dank.

3x Hilfreiche Antwort

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