Hallo Ratgebende,
Meine Freundin ist fassungslos. Nachdem sie eine Wohnung nach Besichtigung gekauft hat kommen nun Mängel zum Vorschein die erst nach Leerräumung der Wohnung erkennbar waren. Als Sie vor zwei Tagen in der Wohnung war um einige Ausmessungen zu tätigen hat sie sofort den kalten Rauch einer Raucherwohnung in der Nase gehabt und gelbe Ränder waren an den Wänden sichtbar wo Bilder hingen. Während der Besichtigung war der Geruch nicht wahrnehmbar, weil wohl bewusst vorher gelüftet worden ist. Auf die Frage ob es noch etwas Erwähnenswertes gibt was man nicht sehen kann, wurde nicht darauf hingewiesen, dass in der Wohnung geraucht wurde.
Wäre das meiner Freundin klar gewesen, hätte sie den Kaufvertrag nicht unterschrieben.
Nun müsste die Wohnung umfangreich saniert werden um die krebserregenden Rückstände in den Wänden und Böden zu entfernen. Kosten die untragbar sind.
Es sollte doch in der Pflicht des Verkäufers stehen darüber aufzuklären dass geraucht wurde. Kommt nun eine Täuschung des Verkäufers durch Verschweigen in Betracht?
Wie ist hierbei die Rechtslage?
Ich hoffe auf konstruktive Ratschläge
versteckter Mangel nach Wohnungskauf (Raucherwohnung)
Zitat:Auf die Frage ob es noch etwas Erwähnenswertes gibt was man nicht sehen kann, wurde nicht darauf hingewiesen, dass in der Wohnung geraucht wurde.
Hat man denn dem Verkäufer gesagt, das man rauchen (was eine normale Nutzung einer Wohnung darstellt) als erwähnenswert erachtet?
Die Wohnung machte nicht den Eindruck einer Raucherwohnung, weil der Geruch zum Zeitpunkt der Besichtigung nicht bemerkbar war. Nach dem letzten Eintritt in der Wohnung schien der Verkäufer selbst überrascht über die Ablagerungen zu sein, die trotz einer Renovierung vor nicht all zu langer Zeit durchscheinen. In der Wohnung wurde also demzufolge "exzessiv geraucht" so dass die Wohnung in einen so schlechten Zustand ist, dass sich die Schäden nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen.
Das würde wohl keine normale Nutzung der Wohnung darstellen, oder?
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Zitat:Das würde wohl keine normale Nutzung der Wohnung darstellen, oder?
Meiner Ansicht nach schon.
Zumal man das "exzessiv" genau wie die arglistige Täuschung gerichtsfest nachweisen müsste.
Zitat:so dass die Wohnung in einen so schlechten Zustand ist, dass sich die Schäden nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen.
Da gibt es durchaus Möglichkeiten.
Als erstes mal die Tapeten entfernen und dann schauen, denn Tapeten entfernen und neue auftagen zählt durch aus zu den Schönheitsreparaturen.
Sofern es keine Tapeten gibt, kann man z.B. mit Nikotinsperren arbeiten.
Schließe mich Harryvansell an:
Die Freundin hat - trotzdem es ihr wohl sehr wichtig ist - nicht danach gefragt. Und da Rauchen in der Wohnung nichts so ungewöhnlich und erwähnenswert ist, kann man dem Käufer keinen Vorwurf machen.
Wollte sie denn die Wohnung unrenoviert übernehmen, also genauso einziehen.... mit den alten Tapeten?
Wir hatten schon vor zu renovieren, aber die Nikotinrückstände sind ja in Boden, Wänden, Türen und es gibt keine Tapeten.
Eine aufwendige Sanierung wäre notwendig.
Also wenn ich überzeugter Nichtraucher bin, dann rieche ich Rauchrückstände auch noch nach Tagen. Da nützt die beste Lüftung nichts, denn Möbel, Tapeten, Vorhänge dünsten fortwahrend den Nikotingeruch aus. Insofern ist es meiner Meinung nach nicht haltbar auf einem versteckten Mangel zu schließen.
Vielleicht hat sich deine Freundin einfach in der ersten Begeisterung zum Kauf hinreißen lassen und hat die Nikotinrückstande übersehen?
Zitat:die Nikotinrückstände sind ja in Boden, Wänden, Türen und es gibt keine Tapeten.
Das größte Problem dürften die decken sein, da die größere Menge Rauch nach oben steigt ...
Böden und Fenster/Türen könnte man je nach Material kostengünstig durch Profis reinigen lassen.
Keine Tapeten ist ein Problen, da muss die oberste Schicht Putz runter. Decken genau so.
Es gibt 3 Fragen zu klären:
Versteckter Mangel oder nicht?
Arglistige Täuschung oder nicht?
Höhe des Mitverschulden des Käufers
Zitat :Also wenn ich überzeugter Nichtraucher bin, dann rieche ich Rauchrückstände auch noch nach Tagen. Da nützt die beste Lüftung nichts, denn Möbel, Tapeten, Vorhänge dünsten fortwahrend den Nikotingeruch aus. Insofern ist es meiner Meinung nach nicht haltbar auf einem versteckten Mangel zu schließen.
Vielleicht hat sich deine Freundin einfach in der ersten Begeisterung zum Kauf hinreißen lassen und hat die Nikotinrückstande übersehen?
Also ich sehe das genauso.
Ein echter Nichtraucher riecht sowas fast immer.
Mir würde jetzt auch keine Pflicht zur Aufklärung einfallen.
Und ob dies als Mangel anzusehen ist?
In dem Urteil mit dem Vielraucher Friedhelm Adolfs heisst es:
Das Rauchen eines Mieters gehöre zwar zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Nachbarn dürften aber nicht gestört werden
gruß charly
Zitat:Es sollte doch in der Pflicht des Verkäufers stehen darüber aufzuklären dass geraucht wurde
Ich denke, wenn ich eine Wohnung kaufe, dann muss ich(wir) vorher klären, was gegen den Kauf steht und evtl. Löcher in Bauch des Verskäufers fragen.
Ich bin selbst Raucher, und bin mir sicher, dass ich feststellen kann, dass in einer Wohnung geraucht wurde.
Zitat:Während der Besichtigung war der Geruch nicht wahrnehmbar, weil wohl bewusst vorher gelüftet worden ist
Den Geruch bringt man durch Lüften nicht heraus. Wenn hier "exzessiv" geraucht wurden, dann würde ein Nichtraucher
dieses sofort riechen.
Zitat:Als Sie vor zwei Tagen in der Wohnung war um einige Ausmessungen zu tätigen hat sie sofort den kalten Rauch einer Raucherwohnung in der Nase gehabt und gelbe Ränder waren an den Wänden sichtbar wo Bilder hingen.
Vielleicht hätte man sich im Vorfeld diese Wohnung genauer ansehen sollen, nach dem Motto "Nicht alles was glänzt ist Gold".
Zitat:Nun müsste die Wohnung umfangreich saniert werden um die krebserregenden Rückstände in den Wänden und Böden zu entfernen. Kosten die untragbar sind.
Um weiterhin diskutieren zu können, wäre es interessant zu wissen, um welches Objekt es sich handelt. Anzahl der Zimmer, Wohnfäche, Kaufpreis, und wie umfangreich müsste die Wohnung saniert werden, und wie hoch die Kosten geschätzt werden.
Auch die unter #1 gestellte Frage wurde noch nicht beantwortet.
Zwei Monate später ist die ganze Problematik mit der Wohnung noch nicht geklärt.
Sie hat die Wohnung damals zwei mal mit ihrem Finanzberater besichtigt und versäumt nachzufragen ob in der Wohnung geraucht wurde. das wurde ihr wohl zum Verhängnis. Während den Besichtigungen wurde irgendwie getrickst um den Rauch nicht wahrnehmen zu können. Ich habe die starke Vermutung, dass der Makler Tricks angewandt hat.
Nachdem der Verkäufer selbst eingestehen musste, dass die Räume im leeren Zustand schon sehr beeinträchtigt erscheinen und der Zigarettengeruch stark wahrnehmbar ist. Er bot an seinen Maler des Vertrauens zu beauftragen um die stark betroffenen Räume zu streichen. Zum Zeitpunkt seines Angebotes befanden wir uns im Urlaub und wollten aus der Ferne nicht voreilig dazu entschliessen bis wir nicht genau erörtert haben welche Methode die Beste ist um die Nikotinbelastung zu beseitigen.
Ein Sachverständiger den wir die Wohnung inspizieren ließen war der Meinung dass ein Grundsanierung erforderlich wäre. Das wäre ein erheblicher Aufwand und würde den Einzug verzögern und auch ein sehr teures Unterfangen werden.
Nach Rücksprache mit etlichen Handwerkern und Farbenherstellern haben wir uns entschlossen die Räume mit wasserlöslicher Nikotinsperrfarbe zu renovieren.
Der Verkäufer der uns zunächst mit seinem Angebot entgegenkam und sogar einen Kostenvoranschlag seines Malers eingeholt hat, meldet sich nicht mehr. Nachdem der Makler ihm gesagt hat, dass er gar nichts zu zahlen bräuchte scheint er wohl seine bereits schriftlich geäußerte Einwilligung zurückzuziehen. Bei einem Telefonat mit dem Makler hat er sogar behauptet meine Freundin wolle sich bereichern. Auf weiteren anfragen an den Verkäufer reagierte aufeinmal eine Anwaltskanzlei mit der bitte, wir sollten den Verkäufer in Ruhe lassen und das Geld für die Wohnung zahlen.
3-Zimmerwohung, 68qm
Kaufpreis 360.000 €
Weil wir nicht länger warten wollten und auch bald mal einziehen mögen haben wir einen Maler beauftragt der gewissenhaft seine Arbeit verrichtet hat. Da die Verschmutzung schon stark war hat er mehrere Anstriche benötigt.
Nun haben wir nach Trocknung der Farbe einige Möbel in die Wohnung geschleppt. Beim Aufbau letzten Sonntag bemerken wir aber dass der Nikotingeruch wieder durch die Wände durchgedrungen ist. Es sieht alles sehr schön gestrichen aus, doch es riecht wieder nach Nikotin. Die anfängliche Erleichterung ist wieder dahin.
Neue Lösung wäre mit einer speziellen vielversprechenden Tapete (Valutect) den Geruch abzusperren.
Nachdem wir offensichtlich einer unerwartet großen Belastung durch den Zigarettenkonsum des Verkäufers ausgesetzt sind, empfinden wir es als äußerst unfair diesen versteckten Mängel nun ausgeliefert zu sein.
Wir würden nun so Vorgehen dass wir die Summe aus dem Kostenvoranschlag des Malers vom Kaufpreis abziehen. Wir haben schriftlich die Einwilligung des Verkäufers, dass er einen Anteil der Renovierungskosten übernehmen würde. Wäre das legitim oder könnte man das irgendwie durchsetzen?
Andererseits vermute ich, dass der Makler der eigentliche Übeltäter ist. Er hat zuvor einige Äußerungen gemacht die nicht der Wahrheit entsprachen wie z.B. der Verbleib der Küchentür "Die ist im Keller" und eine Regelung um den versprochenen Stellplatz. Diese und weiteres Verhalten des Makler könnte man doch als Täuschungsverhalten in Summe kummulieren.
So weit der Stand der nervenaufreibenden Dinge.
Hat jemand einen guten Rat?
Du übertreibst völlig. Rauchen stellt einen normalen Gebrauch einer Wohnung dar. Der Verkäufer hat ein Angebot gemacht. Das war schon extrem großzügig! Deine Freundin wollte nicht. Selber Schuld. Wenn ich der VK wäre, dann würde ich mich ebenfalls nicht mehr miit euch befassen. Es ist eure Wohnung, es wurde nichts verheimlicht. Deine Freundin kann jetzt mit der Wohnung machen was sie möchte, aber belästigt nicht weiter den alten Eigentümer. Der hat nichts mehr mit der Wohnung deiner Freundin zu tun.
Die Wohnung ist mit dieser Geruchsbelastung nicht bewohnbar.
Bei Besichtigungen wurde der Geruch temporär entfernt.
Wie soll dieses Verhalten des Verkäufers mitsamt dem Makler nun gedeutet werden?
Zitat :Bei Besichtigungen wurde der Geruch temporär entfernt.
Wie sollte so was gehen?
Zitat :Auf weiteren anfragen an den Verkäufer reagierte aufeinmal eine Anwaltskanzlei mit der bitte, wir sollten den Verkäufer in Ruhe lassen und das Geld für die Wohnung zahlen.
Wie bitte, die Wohnung wurde noch nicht bezahlt?
Dann viel Spaß wenn dann bald eine Vollstreckung erfolgt. Man sollte mal den Notarvertrag lesen, vor allem welcher Verkäufer übergibt vor Kaufpreiszahlung eine Wohnung.
Zitat :Die Wohnung ist mit dieser Geruchsbelastung nicht bewohnbar.
Sorry das kann man wirklich nicht glauben, Nikotin lässt sich immer entfernen, es ist auch vieles wohl bei militanten Nichtrauchern eine Einbildung, "oh da wurde mal geraucht".
Ich finde es schade dass sich hier nicht die Mühe gemacht wird nachzuvollziehen wie die Situation aussieht oder meinen Aussagen kein Glauben geschenkt wird. Sogar Umzugshelfer haben den Geruch bemerkt obwohl zuvor gestrichen wurde.
Die Frist der Zahlung ist noch nicht eingetreten. Zur Frist wird meine Freundin unter Vorbehalt den Betrag zahlen.
Bei einer langjährigen Beeinträchtigung von Zigarettenqualm dringen die Rückstände auch ins Mauerwerk. d.h. dass die Rückstände diffundieren, sie treten wieder hervor. Daher war der Rat des Sachverständigen eine Grundsanierung durchzuführen.
Zitat :Die Frist der Zahlung ist noch nicht eingetreten. Zur Frist wird meine Freundin unter Vorbehalt den Betrag zahlen.
Du kennst die Bestandteile des Notarvertrages?
Normal ist auch mit der Auflassung die 14 Tagesfrist, es sei denn es wurde was Abweichendes vereinbart.
Zahlung unter Vorbehalt ist bei Immobilien nicht machbar, es sei denn man legt es auf Vollstreckung an.
Zitat :Ich finde es schade dass sich hier nicht die Mühe gemacht wird nachzuvollziehen wie die Situation aussieht oder meinen Aussagen kein Glauben geschenkt wird. Sogar Umzugshelfer haben den Geruch bemerkt obwohl zuvor gestrichen wurde.
Doch, natürlich glauben wir dir. Das ist aber egal. Deine Freundin hat eine Wohnung gekauft in der es nach Zigarettenqualm riecht, nicht mehr und nicht weniger. Herzlichen Glückwunsch zu der neuen Wohnung. Mehr gibt es dazu nicht zu sagen. Der Verkäufer ist raus aus der Sache.
Zitat :Die Wohnung ist mit dieser Geruchsbelastung nicht bewohnbar.
Das Problem ist aber, das das persönliche Empfinden/die persönliche Einordnung vor Gericht kein große Rolle spielt. Da wird in der Regel unter Berücksichtigung des Einzelfalles nach objektiven Maßstäben geurteilt.
Im übrigen ist das Argument wertlos, da die Wohnung ja bereits bewohnt wird.
Zitat :Wie soll dieses Verhalten des Verkäufers mitsamt dem Makler nun gedeutet werden?
Man will etwas vom Käufer (Rückabwichlung?, Kostenübernahme?), damit fällt einem die volle Beweislast zu.
Die Gegenseite ist anwaltlich vertrareten und hat ihren Standpunkt (keine Rüchnahme und bezahlen) klar gemacht.
Da sollte man sich auf eine Vollstreckung und eine gerichtliche Auseinadersetzung einstellen.
Zitat :Ich finde es schade dass sich hier nicht die Mühe gemacht wird nachzuvollziehen wie die Situation aussieht oder meinen Aussagen kein Glauben geschenkt wird. Sogar Umzugshelfer haben den Geruch bemerkt obwohl zuvor gestrichen wurde.
Ich glaube, Sie finden es eher schade, dass Sie hier nicht das lesen, was Sie zu lesen wünschen. Ging mir am Anfang auch so, manchmal ist die Wahrheit eben eine Kröte, die es zu schlucken gilt.
Zitat :Die Frist der Zahlung ist noch nicht eingetreten. Zur Frist wird meine Freundin unter Vorbehalt den Betrag zahlen.
Mit welcher Begründung?
Zitat :Bei einer langjährigen Beeinträchtigung von Zigarettenqualm dringen die Rückstände auch ins Mauerwerk. d.h. dass die Rückstände diffundieren, sie treten wieder hervor. Daher war der Rat des Sachverständigen eine Grundsanierung durchzuführen.
Ein Nichtraucher riecht den Qualm von langjähriger Beeinträchtigung von Zigarettenqualm, das geht nicht durch Lüften weg, da kann man ein ganzen Jahr lüften, man riecht es eben.
Bezgl. der Decke/Wände, es gibt Farben mit Nikotinsperre, Böden kann man austauschen.
Dem schließe ich mich an.Zitat :Herzlichen Glückwunsch zu der neuen Wohnung.
Verständlich - man möchte hier die Pflichten der Käuferin aus dem Kaufvertrag erfüllt wissen.Zitat :Die Gegenseite ist anwaltlich vertrareten und hat ihren Standpunkt (keine Rüchnahme und bezahlen) klar gemacht.
Ich glaube den Zusatz "unter Vorbehalt" im Überweisungsträger anzugeben wird keinen Sinn machen. Bezahlt ist bezahlt!Zitat :Zur Frist wird meine Freundin unter Vorbehalt den Betrag zahlen.
Mangelhafte Malerarbeiten?!? Hier würde ich Kontakt zum Maler suchen...Zitat :Beim Aufbau letzten Sonntag bemerken wir aber dass der Nikotingeruch wieder durch die Wände durchgedrungen ist.
Wenn die Käuferin mit dem gekauften Zustand der Wohnung so ein Problem hat, wäre dies wahrlich das Beste. Wenn eine Sanierung notwendig ist, dann kann auch der Maler nicht mehr viel ausrichten.Zitat :Daher war der Rat des Sachverständigen eine Grundsanierung durchzuführen.
Rauchen stellt imho eine normale Benutzung der Wohnung dar. Die von euch genannten "Beeinträchtigungen" sind imho kein Mangel sondern normale Gebrauchsspuren der Sache.Zitat :Bei einer langjährigen Beeinträchtigung von Zigarettenqualm dringen die Rückstände auch ins Mauerwerk. d.h. dass die Rückstände diffundieren, sie treten wieder hervor.
Also ich glaube hier war man an vielen Stellen blind. Extremes Rauchen kann man nicht wirklich überdecken, außer es werden 10 Wunderbäumchen aufgehängt, was aber auch auffallen sollte.
Maklern darf man sowieso keine einzige Silbe glauben.
Und wer eine Wohnung für ~5300 Euro/qm!!! kauft, sollte vllt vorher einen Sachverständigen buchen und nicht erst nach Unterschrift. Und wer soviel Geld hat, kann auch bei paar neue Böden legen. Auf die 2000 Euro kommt es dann auch nicht mehr an. Das nur so als meine persönliche Meinung.
Und jetzt?
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