wasserschäden in ETW - nichtanzeige durch mieter

hallo,

in den jahren 2005-7 hat es 3 wasserschäden in einer vermieteten eigentumswohnung gegeben:
- 2 davon - vermutlich - durch die darüberliegende dachterrasse einer anderen vermieten einheit. wasserfelcken an der decke - und an einem davon hat sich bereits ein ca kindskopfgrosser pilz gebidet (so bovist-artig, auch in der farbe)
- 1er davon vermutlich durch offenstehen gelassenes fenster, parkett fleckig, zT ein bißchen gewölbt
mieterin behauptet, sie habe alle diese schäden telefonisch der sekretärin des ex-eigentümers angezeigt. man habe sie an die neue WEG-verwaltung verwiesen. dort hat mieterin 1. aber nie angerufen, und 2. war die neue WEG-verwaltung erst seit 2007 im amte...
umgekehrt sagt man beim alt-eigentümer: nie im leben, kein anruf nichts. ergo auch keine schadensbeseitigung möglich, ergo flecken und pilzwuchs etc pp. ex-eigentümer hat nie begangen in der ganzen zeit.
info: die mieterin schreibt normalerweise 4-seiten-briefe wegen eines sprungs in der herdplatte... ("mir droht lebensgefahr...").
eine rohrverstopfung im gäste-wc hat sie nun dem neuen eigentümer (nach 14 tagen des abwartens) angezeigt - schriftlich. wurde gleich behoben

nun war anfang mai grosse begehung (inkl neuer sonderverwalterin, architektin,mann vom mieterverein...) + generalunternehmer bau mit fotodokumentation ( ), siehe alter thread. dieser termin war sogar erst um 15 uhr-18 uhr, weil die verrentete meiterin es so wollte (alle anderen waren logo genervt, weil sie zu ihren familien wollten)

die wasserflecken inkl pilz sollen anfang juni beseitigt werden (pilz wird untersucht dann), dazu noch ein paar andere sachen vermessen werden (wg neuer wasserschenkel etc).
auf einen brief mit 2 terminvorschlägen, die mit den beteiligten gewerken (insb maler+tischler) abgestimmt sind, kam trotz fristsetzung keine reaktion der mieterin.
die termine waren für 8 bzw 9 uhr angesetzt, die mieterin ist wie gesagt rentnerin

FRAGEN:
1.
a.
m.e. muss schnellestens abgemahnt werden wegen der nichtanzeige (eingang bei mieterin mitte mai, also 2 wochen nach begehung), also verletzung obhutspflicht etc 536c. gibt es fristen für die abmahnung durch den vermieter (unverzüglich... aus der Rechtsprechung zB)?
b.
sollte man gleich das thema SE / folgenschäden aufwerfen? so als zeigen der folterwerkzeuge?

2.
a
m.e. muss dazu abgemahnt werden wg verletzung mieter-mitwirkungspflicht, wenn terminabstimmungsbriefe ignoriert werden. pilz soll ja nicht größer werden...
oder?
b.
sollte man auch hier gleich folterwerkzeuge zeigen und mit dem wort zutritts-/duldungsklage herumwedeln?


sind langsam genervt von den zickereien, soll sie bittschön froh sein, dass endlich schäden behoben werden - alteigentümer war zugegebnermassen total luschig.

danke wie immer für kompetente antworten!