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Räumung nach Zwangsversteigerung

18.6.2019 Thema abonnieren
 Von 
Shihaya
Status:
Lehrling
(1000 Beiträge, 441x hilfreich)
Räumung nach Zwangsversteigerung

Hallo an alle!

Ich war vor kurzem interessehalber auf einer Zwangsversteigerung. Anscheinend habe ich mir da eine etwas kompliziertere ausgesucht und es sind bei mir einige Fragen aufgetaucht, die ich während der Versteigerung nicht stellen wollte, da die Schuldnerseite alles mögliche tat um den Verlauf zu stören, alle anderen sehr genervt waren und nur froh als alles vorbei war.

Das Objekt ist schon seit mehreren Jahren in der Versteigerung. Es wurde nicht versteigert, allerdings ist mit dem jetzigen Termin die 50/100-Grenze gefallen.
Das vorhandene Gutachten beruht nur auf Schätzungen, da ein Betreten verweigert wurde und der Gutachter nur von jenseits des Grundstücks arbeiten konnte.
Es besteht ein Wohnrecht für zwei alte, fast 90jährige Leute (nicht die Eigentümer), das aber nicht mitersteigert werden musste.
Sowohl der Eigentümer als auch die Wohnberechtigten hatten Vollstreckungserinnerung eingelegt um die Versteigerung bis zum Tod der alten Leute zu verschieben. Der Termin zur Entscheidung darüber war zum Zeitpunkt der Versteigerung aber noch nicht.

Zu meinen Fragen:

1) Das Objekt steht unter Zwangsverwaltung. Was bedeutet das genau?

2) Der Zuschlag hätte erst nach der Entscheidung zur Erinnerung erteilt werden können. Hätte der Eigentümer in der Zeit zwischen Versteigerung und Zuschlag einen Mietvertrag mit den Wohnberechtigten schließen können und wäre dieser dann gültig, also mitersteigert worden? Oder hätten Mietverträge angemeldet und somit zum Zeitpunkt der Versteigerung bekannt gewesen sein müssen?

Alles weitere für den Fall einer Ersteigerung:

3) Wie schätzt ihr den Zeit- und Kostenaufwand für eine Zwangsräumung ein unter der Voraussetzung, dass die Gegenpartei alles mögliche tun würde, diese zu verhindern.

4) Das Objekt besteht aus mehreren Gebäuden. Wäre eine Teilzwangsräumung möglich? (z.B. alles, außer dem Wohnhaus der Wohnberechtigten)

5) Wie sind die Rechte Ersteigerers und der noch Wohnenden? (z.B. Betreten, Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten)

6) Gibt es Fristen zur Räumung? Dabei geht es auch darum, ob sie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt angeschoben werden muss, da der Ersteigerer sonst Rechte durch Duldung verliert.

Ich war, wie schon gesagt, eigentlich nur aus Interesse am Ablauf einer Versteigerung da, aber durch den Fall der 50/100-Grenze wird das Objekt interessant.

Gruß

Shihaya

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9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
vundaal76
Status:
Student
(2546 Beiträge, 1439x hilfreich)

Ich würde die Finger von so etwas lassen.

Zitat:
3) Wie schätzt ihr den Zeit- und Kostenaufwand für eine Zwangsräumung ein unter der Voraussetzung, dass die Gegenpartei alles mögliche tun würde, diese zu verhindern.

Die jetzigen Eigentümer könnten noch Mietverträge mit neuen Vermieter schließen.
Diese Mietverträge wären nach der Zwangsversteigerung weiterhin gültig.
Es ist da fast unmöglich, diese neuen Mieter zwangsräumen zu lassen.

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#2
 Von 
Shihaya
Status:
Lehrling
(1000 Beiträge, 441x hilfreich)

Zitat:
Diese Mietverträge wären nach der Zwangsversteigerung weiterhin gültig.
Das ist mir klar. Dann wären bei der nächsten Versteigerung die Voraussetzungen wieder andere.

Bei Frage 2 ging es mir darum, ob zwischen Ersteigerung und Zuschlag noch ein Mietvertrag geschlossen werden könnte, oder ob nach der Ersteigerung noch ein Mietvertrag aus dem Hut gezaubert werden kann, der vorher allen Beteiligten unbekannt war. So etwas kann man auch rückdatieren.

Gruß

Shihaya

Signatur:Ich bin nur verantwortlich für das, was ich sage, und nicht für das, was ihr versteht.
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#3
 Von 
Sir Berry
Status:
Schlichter
(7291 Beiträge, 2564x hilfreich)

Zitat (von vundaal76):
Die jetzigen Eigentümer könnten noch Mietverträge mit neuen Vermieter schließen.
Diese Mietverträge wären nach der Zwangsversteigerung weiterhin gültig.
Es ist da fast unmöglich, diese neuen Mieter zwangsräumen zu lassen.

Diese Einschätzung halte ich für falsch, da das Objekt unter Zwangsverwaltung steht

Zitat (von Shihaya):
1) Das Objekt steht unter Zwangsverwaltung. Was bedeutet das genau?

Dem Nocheigentümer ist die Verfügungsgewalt bereits durch das Gericht entzogen.

Zitat (von Shihaya):
3) Wie schätzt ihr den Zeit- und Kostenaufwand für eine Zwangsräumung ein unter der Voraussetzung, dass die Gegenpartei alles mögliche tun würde, diese zu verhindern.
Dass lässt sich nicht einschätzen, da es regional sehr große Unterschiede gibt.

Zitat (von Shihaya):
4) Das Objekt besteht aus mehreren Gebäuden. Wäre eine Teilzwangsräumung möglich? (z.B. alles, außer dem Wohnhaus der Wohnberechtigten)
Grundsätzlich ja, da nur der genutzte Wohnraum einem erhöhten Schutz unterliegt.

Zitat (von Shihaya):
5) Wie sind die Rechte Ersteigerers und der noch Wohnenden? (z.B. Betreten, Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten)
Der Ersteigerer wird Eigentümer. Seine Rechte werden begrenzt durch die Rechte der dort Wohnenden, sofern diese Rechte haben.

Zitat (von Shihaya):
6) Gibt es Fristen zur Räumung? Dabei geht es auch darum, ob sie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt angeschoben werden muss, da der Ersteigerer sonst Rechte durch Duldung verliert.
Du sprichts bereits von Räumung. Der erste Schrit muss doch die Aufkündigung des Vertragsverhältnisses sein. Dafür gibt es nach meiner Kenntnis eine recht kurze Frist. Ich habe aber leider keine Möglichkeit dies jetzt nachzuschlagen. Bin nur noch ab und an im Kontor.

(Editiert - unterlassen Sie derlei Aufforderungen!)

Berry

-- Editiert von Moderator am 18.06.2019 13:58

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#4
 Von 
Shihaya
Status:
Lehrling
(1000 Beiträge, 441x hilfreich)

Zitat:
Dem Nocheigentümer ist die Verfügungsgewalt bereits durch das Gericht entzogen.
Kann ich das so verstehen, dass der jetzige Eigentümer keine neuen Mietverträge mit irgendjemanden mehr abschließen kann?
Dann wäre Frage 2 damit auch direkt beantwortet.

Zitat:
Dass lässt sich nicht einschätzen, da es regional sehr große Unterschiede gibt.
Wo kann ich darüber Auskünfte bekommen? Gerichtsvollzieher? Mir geht es dabei nur um eine grobe Hausnummer.

Zitat:
Seine Rechte werden begrenzt durch die Rechte der dort Wohnenden, sofern diese Rechte haben.
Welche Rechte hat ein ehemaliger Wohnrechtinhaber nach einer Zwangsversteigerung und vor einer Zwangsräumung? Denn ein Mieter ist er ja nicht.

Gruß

Shihaya

Signatur:Ich bin nur verantwortlich für das, was ich sage, und nicht für das, was ihr versteht.
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#5
 Von 
vundaal76
Status:
Student
(2546 Beiträge, 1439x hilfreich)

Recht hin oder her!
Wenn der Gerichtsvollzieher zur Zwangsräumung aufschlägt und dort ein Mieter einen Mietvertrag vorzeigt (+ dieser Mieter nicht im Räumungstitel steht), dann stoppt der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung.

Den neuen Mieter einfach in den Räumungstitel eintragen zu lassen, ist nicht so einfach.
Der Mieter könnte in einem Räumungsprozess vorbringen von der Zwangsverwaltung nichts gewusst zu haben etc. etc.
Und ja - der Mietvertrag könnte rückdatiert worden sein. Das kann der neue Eigentümer nur sehr schwierig nachweisen.

Fazit: Wenn die jetzigen Eigentümer es darauf anlegen, wird der neue Eigentümer für viele Jahre das Haus nicht in Besitz nehmen dürfen.

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#6
 Von 
Sir Berry
Status:
Schlichter
(7291 Beiträge, 2564x hilfreich)

Ich verstehe Deinen Beitrag nicht wirklich.

Um die Eigentümer geht es doch garnicht. Insoweit sehe ich auch keine Probleme einen Räumungstitel zu erwirken (wenn die Voraussetzungen dafür gegeben sind).

Probleme können die älteren Herrschaften bereiten, die sich auf ihr lebenslanges Wohnrecht beziehen. Und die brauchen keinen Mietvertrag.

Zitat (von Shihaya):
Kann ich das so verstehen, dass der jetzige Eigentümer keine neuen Mietverträge mit irgendjemanden mehr abschließen kann?
Können kann er schon, aber er ist dazu nicht mehr berechtigt. Und ein Zwangsverwalter wird das angesichts des laufenden Versteigerungsverfahrens nicht machen.

Zitat (von Shihaya):
Wo kann ich darüber Auskünfte bekommen? Gerichtsvollzieher? Mir geht es dabei nur um eine grobe Hausnummer.

Selbst die ist bei diesem Sachverhalt nicht möglich.

Zitat (von Shihaya):
Welche Rechte hat ein ehemaliger Wohnrechtinhaber nach einer Zwangsversteigerung und vor einer Zwangsräumung?
Versteh ich nicht. Erstmal muss es doch einen Titel zur Zwangsräumung geben.

Berry

-- Editiert von Moderator am 19.06.2019 16:56

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#7
 Von 
Shihaya
Status:
Lehrling
(1000 Beiträge, 441x hilfreich)

Zitat:
Um die Eigentümer geht es doch garnicht. Insoweit sehe ich auch keine Probleme einen Räumungstitel zu erwirken (wenn die Voraussetzungen dafür gegeben sind)
Der Zuschlagsbeschluss ist schon ein Räumungstitel. Da muss kein extra Titel erwirkt werden.
Zitat:
Probleme können die älteren Herrschaften bereiten, die sich auf ihr lebenslanges Wohnrecht beziehen. Und die brauchen keinen Mietvertrag.
Hier sehe ich auch die größten Probleme. Dabei geht es nicht um das Wohnrecht. Das erlischt mit dem Zuschlag, wenn es nicht mitersteigert wird. Aber aufgrund ihres Alters werden sie sich auf besondere Härte berufen.

Grundsätzlich wäre es für mich auch kein Problem mit den alten Leuten einen Mietvertag abzuschließen, damit sie dort wohnen bleiben können, solange sich das nur auf ihr Wohnhaus bezieht und ich den jetzigen Eigentümer rausbekomme.

Zitat:
Wenn der Gerichtsvollzieher zur Zwangsräumung aufschlägt und dort ein Mieter einen Mietvertrag vorzeigt (+ dieser Mieter nicht im Räumungstitel steht), dann stoppt der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung.
Dem Gericht ist bekannt, dass zur Zeit kein Mietvertrag vorliegt und das Objekt steht unter Zwangsverwaltung. Wird so etwas in den Zuschlagsbeschluss eingetragen?

Gruß

Shihaya

Signatur:Ich bin nur verantwortlich für das, was ich sage, und nicht für das, was ihr versteht.
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#8
 Von 
Sir Berry
Status:
Schlichter
(7291 Beiträge, 2564x hilfreich)

Zitat (von Shihaya):
Der Zuschlagsbeschluss ist schon ein Räumungstitel.

Richtig, der wirkt aber nur gegen den/die Eigentümer, nicht gegen andere.

Ist z.B. die Ehefrau nicht Eigentümerin, wirkt er nicht gegen sie und damit faktisch auch nicht gegen den Eigentümer.

Berry

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#9
 Von 
Shihaya
Status:
Lehrling
(1000 Beiträge, 441x hilfreich)

Zitat:
Ist z.B. die Ehefrau nicht Eigentümerin, wirkt er nicht gegen sie und damit faktisch auch nicht gegen den Eigentümer.
Ich habe hier https://www.iww.de/ve/archiv/immobiliarversteigerung-vollstreckung-aus-dem-zuschlagbeschluss-f40914 folgendes gefunden:
Zitat:
Aus Sicht des Erstehers richtet sich dieRäumungs- bzw. Herausgabevollstreckung gegen den aktuellenEigentümer und den Besitzer des Grundstücks. Die genaueBestimmung des oder der Besitzer ist für die Erteilung derVollstreckungsklausel und die anschließende Zwangsvollstreckungvon zentraler Bedeutung. Nur die in der Vollstreckungsklausel genanntenPersonen hat der Gerichtsvollzieher aus dem Besitz zu setzen. InBetracht kommen dabei:

der Eigentümer, der die Immobilie bewohnt oder nutzt (1.),
„Dritte",die zur Familie des Eigentümers gehören, also z.B. Ehegatte,Lebensgefährte, Eltern oder Geschwister (2.),
Dritte,deren Besitzrecht durch die Zwangsvollstreckung untergegangen ist(§ 91 Abs. 1 ZVG ), z.B. Begünstigte aus einemNießbrauchs-, Wohnungs- oder Erbbaurecht (3.)
und Mieter oder Pächter des Grundstücks (4.).

Gegen den zu 1. genannten Eigentümer desGrundstücks muss die Vollstreckungsklausel nach § 724 BGBdurch den Urkundsbeamten der Geschäftsstelle desVollstreckungsgerichts erteilt werden. Die Zustellung desZuschlagbeschlusses erfolgt bereits von Amts wegen nach § 88 ZVG .Der Nachweis kann durch die Zustellbescheinigung nach § 213a ZPOerbracht werden.

Auch bei den zu 2. und 3. Genannten handelt essich um Personen, die in der Klausel genannt werden müssen(für die Personen zu 2. siehe LG Lübeck 26.4.89, DGVZ 91, 9;LG Mainz 13.2.78, MDR 78, 765 ; a.A. Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl.,§ 93 Rn. 2.2).

Praxishinweis: ZumHaushalt gehörende minderjährige Kinder, Gäste oderHausangestellte üben kein selbstständiges Besitzrecht aus. Obdies auch für volljährige Kinder gilt, ist streitig(bejahend: OLG Hamburg 6.12.90, MDR 91, 453 ; Zeller/Stöber, ZVG,16. Aufl., § 93 Anm. 2.2; a.A. Bauer, JurBüro 98, 400). Umder Streitfrage aus dem Weg zu gehen, sollte der Gläubiger bei derBeantragung der Vollstreckungsklausel diese auch auf dievolljährigen Kinder erstrecken lassen.
Dementsprechend lässt sich auch gegen die Familie des Eigentümers vollstrecken, oder verstehe ich das falsch?

Gruß

Shihaya

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