Zwangsversteigerung Mietverhältnis

Question

Hallo Zusammen,

ich habe eine Frage zu einer Zwangsversteigerung. In knapp 2 Wochen steht eine Zwangsversteigerung an, bei der ich gerne zuschlagen möchte.

Problem: Es wohnt seit ca. 5 Jahren ein Mieter in dem Haus und in dem jetzigen Mietvertrag ist eine Klausel mit dem Inhalt "Eigenbedarskündigung durch den Eigentümer ist ausgeschlossen" enthalten.

Nun weiß ich, dass ich gemäß §57a ZVG Sonderkündigungsrecht habe und zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündigen darf mit berechtigtem Grund. In dem Fall würden wir Eigenbedarf anmelden wollen.

Nun die Frage: Ist die Klausel im jetzigen Mietvertrag auch nach der Zwangsversteigerung wirksam oder kann ich trotzdem gemäß $57a ZVG mit berechtigtem Grund kündigen. Denn es heißt ja auch, dass Kauf Miete nicht bricht und der Mieter Kündigungsschutz hat.

Wenn wir den Mieter nämlich nicht rausbekommen sollten, steht für uns eine Ersteigerung außer Frage.

Leider konnte ich auf diese Frage noch keine Antwort finden.

hegowa · Answer

Du solltest Dir überhaupt überlegen, ob das Sinn macht in dem Fall zu kaufen.

Selbst wenn Du dem Mieter kündigen kannst, solltest Du Dir überlegen, was es Dir bringt. Wenn der Mieter nicht auszieht und Du ihn raus klagen musst und er dann auch noch die Miete nicht mehr bezahlt, was ist dann? Hast Du Dir darüber schon mal Gedanken gemacht?

Am besten wäre es, wenn Du mit dem Mieter Kontakt aufnehmen könntest und vorfühlen könntest, was er vorhat, wenn das Haus verkauft wurde.

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Stonymelony · Answer

Ich hatte schon Kontakt mit dem Mieter. Das Haus stand bereits letztes Jahr zum Verkauf. Damals sagte uns der Mieter, dass er umziehen wird, schon allein aus beruflichen Gründen, nur der Zeitpunkt steht noch nicht fest.

Es macht auch kein Sinn für Ihn, da längerfristig zu leben, da er 5 Kinder hat und das Haus hat nur 5 Zimmer.

Damals haben wir aufgrund der Klausel vom Kauf abgesehen, da die Klausel im Vertrag enthalten war und wir nicht warten wollten bis er auszieht. Und Zahlungsschwierigkeiten gab es beim Mieter nie, das konnten wir schon in Erfahrung bringen.

Nun habe ich eben gehört, dass diese Klausel im Mietvertrag beim Zwangsversteigerungsverfahren nicht wirkt.

"Wenn Sie in dem Monat kündigen (spätestens jedoch zum dritten Werktag des Nachfolgemonats), indem Ihnen der Zuschlag erteilt wird, wandelt sich die sogenannte Individualvereinbarung in ein reguläres unbefristetes Mietverhältnis mit Kündigungswirkunge um.

Das heißt, dass ab dem Zeitpunkt der fristgemäßen schriftlichen Kündigung die Kündigungsfrist zu laufen beginnt, die im Hinblick auf die Mietzeit anzusetzen ist. Das kann bei drei Monaten und mehr liegen."

Ist das korrekt? Dann brauchen wir uns ja keine Sorgen machen.

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Dieter25 · Answer

Der Ersteher hat nach erfolgtem Zuschlag als Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht mit ausreichender Begründung (z.B. Eigenbedarf) zum nächstmöglichen Termin. Das ist der dritte Werktag des auf den Zuschlag folgenden Monats.Wird der Zeitpunkt nicht eingehalten, entfällt das
Sonderkündigungrecht, vgl. § 57a ZVG .

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Stonymelony · Answer

Hallo Dieter,

diese Information ist mir, wie oben bereits geschrieben, bekannt.

Meine Frage war ja, ob das Sonderkündigungsrecht § 57a ZVG > Klausel im bestehenden Mietvertrag ist?

Ich würde nach erfolgtem Zuschlag nach §57a ZVG zum nächstmöglichen Grund kündigen und Eigenbedarf als Grund angeben.

Im jetzigen Mietvertrag wird jedoch die Kündigung des Eigentümers durch Eigenbedarf ausgeschlossen.

Daher ist es wichtig zu wissen, ob die nachfolgende Aussage korrekt ist:

..."Wenn Sie in dem Monat kündigen (spätestens jedoch zum dritten Werktag des Nachfolgemonats), indem Ihnen der Zuschlag erteilt wird, wandelt sich die sogenannte Individualvereinbarung in ein reguläres unbefristetes Mietverhältnis mit Kündigungswirkunge um."...

Wenn das korrekt ist und der Zuschlag die Individualvereinbarung - Eigenbedarskündigung durch Eigentümer ausgeschlossen - hinfällig macht, dann ist natürlich alles super und wir werden zuschlagen.

Dieter25 · Answer

Der Ersteher wird mit der Erteilung des Zuschlags Eigentümer und tritt damit in das bestehende Mietverhältnis ein. Auch wenn der Mietvertrag eine einschränkende Kündigunsklausel enthält, gibt die Vorschrift des § 57a ZVG dem neuen Eigentümer das Recht
zur Kündigung.

Warum sollte es sonst ein Sonderkündigungsrecht sein?

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Stonymelony · Answer

Berechtigte Frage. Ich war halt etwas unsicher wegen dem Mieterschutz und der Klausel.

Aber wenn man logisch an die Sache rangeht, ist es ja auch klar.

Sonst könnte ja jeder, der sein Haus durch eine Zwangsversteigerung verlieren könnte, das Haus an ein Familienmitglied vermieten und diese Klausel mit einbauen und schon müsste nach der Zwangsversteigerung u.U. nicht mal ausgezogen werden. Macht Sinn.

Danke. Dann kann ich mit ruhigem Gewissen mitbieten.

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-- Editiert Stonymelony am 27.11.2012 18:10

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