Frage an die "Juristen" unter Euch bzgl. eines Maklervertrags

Ich bin zwar kein Jurist, darf ich trotzdem meinen Senf dazugeben?
Der Maklervertrag wurde mit dem Verkäufer geschlossen. Da der Kontakt aber zwischen Verkäufer und Käufer hergestellt wurde und der Kaufinteressent vom Makler über das Objekt informiert wurde, ist der Käufer nach meiner Meinung prvisiobspflichtig.
Ein Auslaufen des Vertrages bedeutet, daß der Verkäufer nun selbst einen Käufer suchen darf oder einen anderen Makler beauftragen kann.
Gruß

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"behandle jeden so, wie du selbst behandelt werden möchtest."

Andererseits stellt das Anbieten von Wohnungen durch einen Makler ohne gültigen Auftrag des Eigentümers eine Ordnungswidrigkeit dar (Wohnungsvermittlungsgesetz), die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

1) Der Makler hat seine Provision verdient, wenn dem Interessenten das Objekt oder die Mietgelegenheit aufgrund seines Nachweises (erstmalig) bekannt wurde. Wenn das Objekt oder die Mietgelegenheit dem Interessenten bereits vorher bekannt war (z.B. aufgrund eines Hinweises von Bekannten, oder weil man den Eigentümer/Vermieter kennt), entsteht auch kein Provisionsanspruch.

Dafür gibt es aber in den Maklerverträgen entsprechende Vorkenntnisklauseln. Der Kunde muß dem Makler dann umgehend anzeigen, wenn er ein von ihm vermitteltes Objekt bereits vorher kannte, ansonsten macht er sich schadensersatzpflichtig.

2) Auch mündliche Vereinbarungen sind grundsätzlich rechtsverbindliche Vereinbarungen, zumal wenn sie in Gegenwart von Zeugen erfolgen. Wenn im Vertrag für Änderungsvereinbarungen ausdrücklich Schriftform vereinbart wurde, mag es anders sein.

Jetzt mal anders gefragt :

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, das ein Makler keine Provisionsansprüche geltend machen kann ?
Ich kann mir nicht vorstellen, das in Fällen in denen Personen aus anderen Quellen von dem Verkauf einer Immobilie erfahren trotzdem eine Provision an den betreffenden Makler zahlen müssen.

Siehe z.B. hier :

"Der Makler hat bei abgelaufenem Vertrag mit dem Verkäufer keinen Anspruch, wenn er nicht mit mit dem Käufer vor Herausgabe von Immobiliendaten eine Provisionsvereinbarung trifft. Er handelt insoweit auf eigenes Risiko (s. BGH NJW 86/177)."

"Maklerprovision , Courtage
Speziell : Voraussetzung der Zahlungsverpflichtung des Käufers Enthält das Angebot eines Immobilienmaklers in einem Aushang den Zusatz "3,42 % Courtage vom Kaufpreis", so bringt der Makler nicht hinreichend zum Ausdruck, daß er von dem Käufer eine Provision erwartet.

Sachverhalt : Der Kläger ist Makler. Er wurde von Z mit dem Verkauf seines Hauses beauftragt. Der Kläger brachte im Fenster seines Geschäftslokals eine Objektbeschreibung an, in der es u.a. hieß : " Kaufpreis 330.ooo DM ; Courtage : 3,42 % vom Kaufpreis ."

Der Beklagte laß den Aushang, betrat das Geschäftslokal und erkundigte sich beim Kläger nach dem Objekt. Am selben Tag hat er, zusammen mit Z das Haus besichtigt. Zwei Monate später hat Z dem Beklagten das Haus mittels notariellem Vertrag für 300.ooo DM verkauft.

Der Kläger verlangt die Zahlung einer Provision i.H.v. 10260 DM.

Die Klage blieb erfolglos.

Entscheidungsgründe : Der Kläger hat keinen Anspruch auf Maklerlohn gem. § 652 BGB , da zwischen den Parteien kein Maklervertrag zustandegekommen ist.

Zunächst ist festzuhalten, daß in dem Aushang im Geschäftslokal kein Angebot zum Abschluß eines Maklervertrages lag (Anm.: Jeder Vertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande ). Der Aushang hat lediglich dieselbe Funktion wie eine Zeitungsanzeige, nämlich nach Interessenten zu suchen ( vgl. BGH, WM'71, 1090 ).

Selbst wenn während der anschließenden Verhandlungen im Geschäftslokal des Klägers auf den Text des Aushangs Bezug genommen wurde, läßt sich ein Vertragsabschluß nicht feststellen. Es fehlt nämlich das erforderliche, hinreichend deutliche Provisionsverlangen im Text des Aushangs. Das bloße Ausnutzen von Maklerdiensten durch einen Interessenten ohne das Wissen, daß gerade er - der Interessent - das Entgelt zahlen soll, reicht zum Vertragsabschluß i.d.R. nicht aus ( vgl. BGH, NJW'86, 50 ) . Vielmehr kann der Kunde, der sich auf eine Anzeige oder einen Aushang beim Makler meldet, zunächst davon ausgehen, daß dieser das beschriebene Objekt vom Verkäufer an die Hand bekommen hat und aufgrund eines Vertrages mit dem Verkäufer tätig wurde.

Es ist erforderlich, daß der Makler dem nachfragenden Kunden gegenüber klar und rechtzeitig offen legt, daß er von ihm für den Fall der erfolgreichen Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit eine Provision beansprucht ( vgl. BGH, NJW'86, 177 ) .

Unklarheiten gehen zu dabei zu Lasten des Maklers. Es ist seine Sache, das Provisionsverlangen so zu formulieren, daß daraus die Person des Zahlungspflichtigen, des Zahlungsempfängers und der Rechtscharakter der Zahlung für den Durchschnittskunden zweifelsfrei ersichtlich werden.

Gemessen an diesen Anforderungen reichte der vorliegende Provisionshinweis im Text des Aushangs nicht aus. Schon das umgangssprachlich nicht verwendete Wort " Courtage " ist einem Großteil der Bevölkerung nicht geläufig. Entscheidend ist aber, daß sich weder aus dem Wortlaut noch aus dessen Anordnung eindeutig ergibt, daß die 3,42 % vom Käufer zu zahlen sind. Der Zusatz " vom Kaufpreis " bezeichnet nicht den Zahlungspflichtigen, sondern lediglich die Berechnungsgrundlage für die Provision. Ferner ist die Person des Zahlungsempfängers nicht hinreichend deutlich. Dem Käufer wird also nicht klar gemacht, daß er - ausschließlich oder zusätzlich - Provision zahlen soll.

OLG Hamm, 18 U 231 / 93, NJW-RR'95, 819 ff"


Mit besten Grüßen,

CC

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-- Editiert von CityCobra am 18.12.2004 21:43:46

Definiere doch mal "illegale Handlung" näher...