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Rückzahlung einer Sonderumlage nach Eigentümerwechsel

4. Juli 2018 Thema abonnieren

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Frage vom 4. Juli 2018 | 12:58

Von

Status:

Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)

Rückzahlung einer Sonderumlage nach Eigentümerwechsel

Hallo zusammen,

ich habe eine Frage zur Rückzahlung einer Sonderumlage nach einem Eigentümerwechsel. Besonderheit hier ist jedoch, dass vor dem Eigentümerwechsel beschlossen wurde die Sonderumlage an die jeweiligen Eigentümer auszuzahlen, wenn die Sonderumlage nicht benötigt wird.

Mai 2017: ordentliche Eigentümerversammlung: Beschluss, dass zum 01.Juli2017 eine Sonderumalge gezahlt werden soll. Desweiteren wurde beschlossen bei nicht zustande kommen des Kaufes eines Grundstückes (Grund der Sonderumlage) diese sofort an die jeweiligen Eigentümer zurückzuzahlen.

November 2017: Übergang Nutzen und Lasten auf neuen Eigentümer

März 2018: ordentliche Eigentümerversammlung: Mitteilung, dass der Kauf des Grundstucks nicht durchgeführt wird. Hausverwaltung hat die Sonderumlage an den alten Eigentümer ausgezahlt.

Wie ist hier die Rechtsprechung? Ich weiß, dass eigentlich relevant ist, wer zur Beschlussfassung Eigentümer war. Jedoch ist es auch so, dass die Sonderumlage den Rücklagen gutgeschrieben wurde (Laut Beschluss Mai 17). Mit dem Ausscheiden im Nov17 verliert der Verkäufer eigentlich auch den Anspruch auf Ausgleich und dieser geht auf den Erwerber über?

Sehe ich das richtig, dass die Sonderumlage an den neuen Eigentümer ausgeschüttet hätte werden müssen?

Vielen Dank im Voraus.

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8 Antworten

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Antwort vom 4. Juli 2018 | 13:59

Von

Status:

Bachelor (3882 Beiträge, 2382x hilfreich)

Eine entscheidende Info fehlt: wann erfolgte die Eintragung (der Auflassung) im Grundbuch?

Anspruchsberechtigt ist m.E. derjenige Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit (hier: Rückzahlung) im GB eingetragen ist.
Mit der Zahlung der SUml geht das Geld in Gemeinschaftseigentum über und ist Bestandteil des Vermögens der WEG. Ob die nun auf dem Girokonto, der Geldanlage liegt oder im Gegenwert ein Grundstück erworben wurde - es ist ein Vermögensgegenstand der WEG und kann daher auch nur an (zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Auszahlung) jeweiligen Eigentümer, der Mitglied der WEG ist, ausgezahlt werden.

Signatur:

lg.
R.M.

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Antwort vom 4. Juli 2018 | 14:42

Von

Status:

Unbeschreiblich (47608 Beiträge, 16828x hilfreich)

Zitat:
und kann daher auch nur an (zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Auszahlung) jeweiligen Eigentümer, der Mitglied der WEG ist, ausgezahlt werden.

Dann wäre das ja richtig gelaufen, da der Beschluss bereits im Mai 2017 erfolgte, auch wenn die Auszahlung erst im März 2018 vorgenommen wurde.

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Antwort vom 4. Juli 2018 | 15:52

Von

Status:

Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von R.M.):
Eine entscheidende Info fehlt: wann erfolgte die Eintragung (der Auflassung) im Grundbuch?

Eintragung war vor Auszahlung und Verkündung der Rückzahlung Anfang 2018.

Zitat (von hh):
Dann wäre das ja richtig gelaufen, da der Beschluss bereits im Mai 2017 erfolgte, auch wenn die Auszahlung erst im März 2018 vorgenommen wurde.

Die Frage die ich mir eben Stelle ist, der Käufer geht mit dem Kauf das Risiko ein, dass ein Grundstück gekauft wird, wodurch weitere Zahlungen mittels erhöhtem Hausgeld notwendig sind. Er geht also das Risiko ein, noch viel mehr Geld ausgeben zu müssen, da hier auch bei einer Erhöhung der Kaufkosten nicht auf den Alteigentümer zurückgegriffen wird, sondern dies der Erwerber zahlen muss. Deswegen kann ich es nicht verstehen, wieso der Alteigentümer die Rückzahlung erhalten sollte.

Desweiteren ist in dem Beschluss 2017 vermerkt, dass die SU den Rücklagen zugeführt wird (Beschlüsse siehe unten). Die Rücklagen gehen mit dem Verkauf auf den Erwerber über. Soweit ich recherchiert habe, verliert der Verkäufer jeglichen Anspruch auf Ausgleich und Abrechnung von der WEG mit dem Verkauf.

Vielen Dank.

Beschluss Sonderumlage:
"Die Wohnungseigentümer beschliessen eine Sonderumlage in Höhe von Euro xxx,-- zur
Finanzierung des Grundstückskaufes, die der Rücklage zugeführt wird. Die
Verteilung der Sonderumlage erfolgt nach Miteigentumsanteilen, zahlbar zum 01.07.2017."

Beschluss Rückzahlung SU:
"Sobald die Verwaltung eine Zu- oder Absage hinsichtlich des Grundstückerwerbes erhält, soll sie
sämtliche Eigentümer hierüber unterrichten. Sollte der Grundstückskauf nicht zustande kommen, wird die Verwaltung beauftragt und ermächtigt, die bereits auf das Konto der Gemeinschaft einbezahlten anteiligen Kaufbeträge (Sonderumlage, Kredit) unverzüglich und vollständig wieder an die betroffenen Eigentümer zurück
zu bezahlen."

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Antwort vom 5. Juli 2018 | 19:16

Von

Status:

Philosoph (13735 Beiträge, 4362x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Ich weiß, dass eigentlich relevant ist, wer zur Beschlussfassung Eigentümer war.

Wieso zur Beschlussfassung? Zahlungspflichtig ist in der Regel der Eigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit, wann genau das Eigentum übergeht sollte der notarielle Vertrag regeln.
Und ein Käufer erwirbt natürlich das Gesamtobjekt mit allen Forderungen und Lasten.

Mal anders gedacht: Was wäre denn gewesen wenn die Sonderumlage nicht zurückgezahlt worden wäre, sondern eben davon das Grundstück gekauft wurde. Sollte dann der alte Eigentümer auch einen Anteil an dem Grundstück bekommen? Oder wäre sein Vorschuss auf den Kaufpreis dann ein Geschenk an den Käufer gewesen?
Fazit: Der Käufer hat auch die Sonderumlage mitgekauft, egal was dann damit gemacht wird.

Zitat:
der Käufer geht mit dem Kauf das Risiko ein, dass ein Grundstück gekauft wird, wodurch weitere Zahlungen mittels erhöhtem Hausgeld notwendig sind.

Wieso eigentlich Risiko? Wenn dann bekommt er ja auch einen Gegenwert dafür. Ergo könnte man es genauso als Chance bezeichnen.

Stefan

PS: In letzter Zeit häufen sich die Threads zum Thema "wem gehört nach einem Eigentümerwechsel das WEG-Vermögen". Ist das wirklich so schwer zu verstehen?

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Antwort vom 5. Juli 2018 | 19:49

Von

Status:

Unparteiischer (9326 Beiträge, 2999x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Ist das wirklich so schwer zu verstehen?

ja Stefan, da sich selbst Juristen damit schwer tun, wenn es um solche Sonderohren geht.

Es ist zwar verständlich, dass hier eine klare Abgrenzung wünschenswert wäre, im Kaufvertrag wäre dafür Platz gewesen. Da es sie aber nicht gibt, muss der vorhandene Text ausgelegt werden.

Sicher klingt auch Deine Begründung schlüssig, aber der Beschlusstext lässt leider auch eine andere Auslegung zu.
Ein Jurist hätte sicherlich nicht den Begriff "betroffenen Eigentümer" gewählt sondern vom dann aktuellen Eigentümer geschrieben oder eben vom Einzahler. Je nachdem was gewollt war.

Für mich, Stafan, ist der betroffene Eigentümer derjenige, der gezahlt hat. Aber auch das wäre diskutabel.

Berry

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Antwort vom 5. Juli 2018 | 22:01

Von

Status:

Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)

Die Frage ist ja zählt bei der Auszahlung die Fälligkeit oder der Tag des Beschlusses.
Dass es für die Einzahlung einen Stichtag gibt steht nicht zur Frage. Es geht hier lediglich um die Rückzahlung.

IMO geht die Zahlung in die WEG-Verwaltung ein. Mit dem Verkauf verliert der Verkäufer das Recht auf Ausgleich und die kompletten Rücklagen gehen auf den Erwerber über. Genauso wie auch die Pflichten übergehen. Wie reckoner richtig betont, wenn eine Zahlung in den Zeitraum des Erwerbers fällt obwohl sie im Zeitraum des Verkäufers beschlossen wurde, so muss auch der Erwerber dafür haften. Also sehe ich es bei Guthaben gleich und das Guthaben steht wie ja auch die restlichen Rücklagen dem Erwerber zu.

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Antwort vom 14. Dezember 2018 | 11:17

Von

Status:

Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)

Auch wenn das Thema bereits einige Monate her ist, würde ich gerne noch das Urteil des AG Bayreuth weitergeben. Es wurde für den Kläger entschieden, das heißt der Kläger bekommt von der WEG die Sonderumlage ausgeschüttet. Anschließend sollte die WEG / Hausverwaltung sich darum kümmern, eine Rückabwicklung der an die Vorbesitzerin ausgezahlten Sonderumlage zu erwirken. (AG 105 C 1224/18 WEG)

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Antwort vom 15. Dezember 2018 | 14:25

Von

Status:

Lehrling (1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von A.W.123):
Auch wenn das Thema bereits einige Monate her ist, würde ich gerne noch das Urteil des AG Bayreuth weitergeben. Es wurde für den Kläger entschieden, das heißt der Kläger bekommt von der WEG die Sonderumlage ausgeschüttet. Anschließend sollte die WEG / Hausverwaltung sich darum kümmern, eine Rückabwicklung der an die Vorbesitzerin ausgezahlten Sonderumlage zu erwirken. (AG 105 C 1224/18 WEG)

Für mich ist im Moment nicht nachvollziehbar, zu welchem Sachverhalt das genannte Urteil des AG Bayreuth ergangen sein könnte.

Der Grundsatz ist, dass derjenige, der bei Fälligkeit Eigentümer ist, gegenüber der Gemeinschaft berechtigt oder verpflichtet ist.
Beim hier in Rede stehenden Sachverhalt soll beschlossen worden sein, dass die Sonderumlage mit der Aufgabe der Kaufabsicht zur Rückzahlung fällig wird. Falls der Eigentumsübergang erst nach der Aufgabe der Kaufabsicht erfolgt sein sollte, wäre die Rückzahlung an den ehemaligen Eigentümer m.E. korrekt. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Zahlung erst nach dem Eigentumsübergang erfolgt ist.

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