Hallo zusammen,
ich habe aktuell folgendes Problem: Mir wurde nach etwa 4 Jahren problemloser Miete
meine Wohnung aufgrund eigenbedarfs gekündigt, mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten. Dies scheint mir rechtens, allerdings bringt mich diese kurze Kündigungsfrist unter erhebliche Probleme. Der Wohnungsmarkt in meiner Gegend ist extrem mau und ich beziehe just seit wenigen Tagen Arbeitslosengeld und befinde mich in einer neuen Bewerbungsphase. Meine Angst ist nun, dass ich keine Wohnung finde bzw. bekomme. Es gibt für mich Hinweise, dass die Eigennutzung der Mieträume schon seit längerem geplant und bekannt sein müsste, ich frage mich nun, ob es Möglichkeiten gibt, wenigstens die Kündigungsfrist auf z.B. 6 Monate strecken zu lassen.
Für jegliche Tipps bin ich sehr dankbar.
Kündigung wg. Eigenbedarf. Gefahr Obdachlosigkeit
24. Januar 2019
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Frage vom 24. Januar 2019 | 11:41
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Kündigung wg. Eigenbedarf. Gefahr Obdachlosigkeit
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#1
Antwort vom 24. Januar 2019 | 11:53
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Zitat :ich frage mich nun, ob es Möglichkeiten gibt, wenigstens die Kündigungsfrist auf z.B. 6 Monate strecken zu
Vorerst würde zu klären sein, ob die Kündigung tatsächlich formal richtig ist, dafür müssten Sie sie hier wortwörtlich einsetzen (selbstverständlich ohne persönliche Daten der Beteiligten).
#2
Antwort vom 24. Januar 2019 | 11:53
Von
Status: Unbeschreiblich (47658 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat:Dies scheint mir rechtens
Stammt das Kündigungsschreiben von einem Anwalt oder woran machst Du das fest?
Zitat:Es gibt für mich Hinweise, dass die Eigennutzung der Mieträume schon seit längerem geplant und bekannt sein müsste
Das ist nur relevant, wenn der Eigenbedarf bereits bei Mietbeginn bekannt war. Die Überlegungen Eigenbedarf geltend zu machen muss der Vermieter dagegen während eines laufenden Mietverhältnisses nicht offen legen.
Zitat:ich frage mich nun, ob es Möglichkeiten gibt, wenigstens die Kündigungsfrist auf z.B. 6 Monate strecken zu lassen.
Wenn man trotz intensiver Suche keine Ersatzwohnung findet, dann ist das ein Härtefall im Sinne des § 574 BGB . Daraus ergibt sich ein Widerspruchsrecht. Auf dieses Widerspruchsrecht wurdest Du bestimmt im Kündigungsschreiben hingewiesen, oder?
Die intensive Suche solltest Du dokumentieren.
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#3
Antwort vom 24. Januar 2019 | 11:58
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Vielen Dank für die Rückmeldung!
Das Schreiben stammt von meinem Vermieter, es gab keinen Hinweis auf § 574 BGB
.
Zitat:
Ich muss Ihnen mitteilen, dass ich das seit dem 1.8.2015 bestehende Mietverhältnis Ihrer Wohnung im 1. OG in der XY Straße, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündiungsfrist zum. 30.04.2019 kündige. Die Kündigung erfolgt aufgrund Eigenbedarf, die Wohnung soll meinem Sohn XY zukünftig bereitgestellt werden.
Ich bitte Sie, mir den Erhalt der Kündigung kurzfristig zu bestätigen.
Zitat :Zitat :ich frage mich nun, ob es Möglichkeiten gibt, wenigstens die Kündigungsfrist auf z.B. 6 Monate strecken zu
Vorerst würde zu klären sein, ob die Kündigung tatsächlich formal richtig ist, dafür müssten Sie sie hier wortwörtlich einsetzen (selbstverständlich ohne persönliche Daten der Beteiligten).
#4
Antwort vom 24. Januar 2019 | 12:00
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Bei 4 Jahren Mietzeit hat der Gesetzgeber in § 573c BGB
eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vorgesehen. Offenbar war der Gesetzgeber der Meinung, dass dies ausreichend ist. Sollte es das bei dir aus irgendwelchen Gründen nicht sein, so gibt es die sogenannte Härtefallregelung (§ 574 BGB
und folgende). Das sind aber Ausnahmen und an einige Voraussetzungen und Fristen geknüpft.
Du solltest zunächst einmal prüfen, ob die Kündigung formal und inhaltlich korrekt ist. Manchmal fehlen irgendwelche Kleinigkeiten, z.B. wenn der Eigenbedarf ist nicht ausreichend begründet ist. Gleichzeitig solltest du mit der Wohnungssuche beginnen, um nicht unnötig Zeit zu verschenken.
Zu guter Letzt kann es sinnvoll sein, mit dem Vermieter zu sprechen. Manche Vermieter lassen sich auf einen Deal ein. Ein solcher Deal könnte z.B. darin bestehen, dass der Mieter die Kündigung anerkennt und zusichert, zum Termin X auszuziehen. Der Mieter verzichtet damit auf die Möglichkeit des Härtefalleinwandes und der gerichtlichen Überprüfung der Kündigung. Im Gegenzug kann er dafür häufig ein paar Extramonate Kündigungsfrist vom Vermieter erhalten.
Zum Schluß noch ein kurzer Kommentar zu ". Es gibt für mich Hinweise, dass die Eigennutzung der Mieträume schon seit längerem geplant und bekannt sein müsste": Bei 4 Jahren Mietzeit ist es meiner Meinung nach nahezu ausgeschlossen, über einen absehbaren Eigenbedarf zu argumentieren. Der müsste dann nämlich schon vor Abschluss des Mietvertrages konkret absehbar gewesen sein.
#5
Antwort vom 24. Januar 2019 | 12:02
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Na dann dürfte dieses Ihnen zumindest einen bis zwei weitere Monate Luft lassen um neuen Wohnraum zu generieren.
#6
Antwort vom 24. Januar 2019 | 12:13
Von
Status: Schlichter (7377 Beiträge, 1619x hilfreich)
Wenn Koerl jetzt den Empfang der Kündigung dem Vermieter bestätigt und um eine längere Kündigungsfrist bittet, hat er dann die Kündigung quasi "akzeptiert" ?
#7
Antwort vom 24. Januar 2019 | 12:21
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Sollte er nicht machen, da diese Kündigung unwirksam ist.
#8
Antwort vom 24. Januar 2019 | 12:31
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Sollte er nicht machen, da diese Kündigung unwirksam ist.
Inwieweit ist diese Kündigung denn unwirksam? Vielen Dank!
#9
Antwort vom 24. Januar 2019 | 13:03
Von
Status: Unbeschreiblich (120364 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :Inwieweit ist diese Kündigung denn unwirksam?
Weil fehlt, warum der Sohn diese Wohnung benötigt.
Damit kann der Mieter nicht prüfen, ob der Eigenbedarf berechtigt ist.
Das muss man dem Vermieter übrigens nicht mitteilen, die "Überraschung" kann man sich aufsparen bis er wegen der Übergabe anfragt.
#10
Antwort vom 24. Januar 2019 | 13:09
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Wenn das die gesamte Begründung ist, so ist diese Kündigung in der Tat unwirksam, weil sie nicht ausreichend begründet ist. Bestätigen sollte der Mieter eine solche Kündigung natürlich nicht. Ob der Mieter überhaupt reagieren sollte, kann man diskutieren.Zitat :Ich muss Ihnen mitteilen, dass ich das seit dem 1.8.2015 bestehende Mietverhältnis Ihrer Wohnung im 1. OG in der XY Straße, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündiungsfrist zum. 30.04.2019 kündige. Die Kündigung erfolgt aufgrund Eigenbedarf, die Wohnung soll meinem Sohn XY zukünftig bereitgestellt werden.
Der Mieter darf den Vermieter nicht ins offene Messer rennen lassen. Ansonsten kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Wenn also der Vermieter z.B. zum Ausmessen der neuen Küche vorbeikommt, so müsste der Mieter meiner Meinung nach spätestens an der Stelle deutlich machen, dass er nicht zum vorgegebenen Termin ausziehen wird.
#11
Antwort vom 24. Januar 2019 | 13:18
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat :Inwieweit ist diese Kündigung denn unwirksam?
Weil fehlt, warum der Sohn diese Wohnung benötigt.
Damit kann der Mieter nicht prüfen, ob der Eigenbedarf berechtigt ist.
Das muss man dem Vermieter übrigens nicht mitteilen, die "Überraschung" kann man sich aufsparen bis er wegen der Übergabe anfragt.
Bei meiner Angabe oben hat in der Tat noch diese Information gefehlt:
Grund der Nutzung durch den Sohn ist die Beendigung seines Aufenthaltes im Ausland. (Auslandsjahr)
-- Editiert von koerl am 24.01.2019 13:19
#12
Antwort vom 24. Januar 2019 | 13:45
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Zitat :Der Mieter darf den Vermieter nicht ins offene Messer rennen lassen.
?
#13
Antwort vom 24. Januar 2019 | 14:15
Von
Status: Unparteiischer (9326 Beiträge, 2999x hilfreich)
Zitat :Wenn das die gesamte Begründung ist, so ist diese Kündigung in der Tat unwirksam, weil sie nicht ausreichend begründet ist.
Zumindest bei den AGs im hiesigen Umfeld würde die Begründung "Sohn soll einziehen" ausreichen, weil das Gestaltungsrecht des Eigentümers hier höher zu bemessen ist als das Bleiberecht des Mieters.
Eine Ausforschung der Motivation oder gar eine gerichtliche Prüfung ist nur den Fällen vorbehalten, bei denen es Ansatzpunkte einer rechtsmissbräuchlichen Ausübung der Eigenbedarfskündigung gibt.
(nicht wortwörtlich zitierter Text aus einem Urteil aus dem 2 HJ 2018 - der PKH Antrag für die Berufung wurde wegen fehlender Erfolgsaussicht abgelehnt)
Aber durch die Nachbesserung des TS ist der bedarf des Kündigenden ja eh dargelegt.
Berry
#14
Antwort vom 24. Januar 2019 | 14:21
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Mir fehlt hier die Rechtsbehelfsbelehrung
#15
Antwort vom 24. Januar 2019 | 16:59
Von
Status: Master (4247 Beiträge, 2421x hilfreich)
Du meinst den Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit? Das führt bekanntermaßen nur dazu, dass der Mieter noch länger widersprechen kann.Zitat :Mir fehlt hier die Rechtsbehelfsbelehrung
Wenn einziger Widerspruchsgrund aber eine fehlende Alternativwohnung ist, dann muss sich der Mieter jetzt schon ordentlich ranhalten, um das belegen zu können.
Die Frage ist ja auch weniger wie man widersprechen kann sondern eher wie man die Kündigungsfrist vielleicht verlängern kann. Da ist der Hinweis mit einem Mietaufhebungsvertrag schon der richtige.
#16
Antwort vom 24. Januar 2019 | 17:02
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Eigenbedarf zum Wohnen ist zu unterscheiden von Eigenbedarf für ein Büro oder für eine nur zeitweilige Feriennutzung. Von daher müsste meiner Meinung nach aus der Kündigung klar werden, welche Nutzung geplant ist (hier also vermutlich zum dauerhaften Wohnen). Ob dies aus dieser Kündigung hinreichend klar wird, kann ich nur schwer beurteilen. Dazu müsste man sich das Schreiben im Ganzen anschauen.Zitat :Zumindest bei den AGs im hiesigen Umfeld würde die Begründung "Sohn soll einziehen" ausreichen
Welche fehlende Belehrung soll denn die Kündigung unwirksam machen?Zitat :Mir fehlt hier die Rechtsbehelfsbelehrung
#17
Antwort vom 24. Januar 2019 | 17:02
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3206x hilfreich)
Na ja, wieso sollte der VM einem Aufhebungsvertrag zustimmen wollen, da die Wohnung (eigentlich) fristgemäß zum 30.04. gekündigt wurde?
Aber es ist auch möglich, dass der TE zu schwarz sieht bei den beiden elementaren Tiefschlägen die er gerade verarbeiten muss, evtl. sieht es in zwei Wochen schon ganz anders aus.
#18
Antwort vom 24. Januar 2019 | 17:28
Von
Status: Unbeschreiblich (47658 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Zumindest bei den AGs im hiesigen Umfeld würde die Begründung "Sohn soll einziehen" ausreichen, weil das Gestaltungsrecht des Eigentümers hier höher zu bemessen ist als das Bleiberecht des Mieters.
Der BGH hat festgelegt, dass im Kündigungsschreiben nicht nur angegeben werden muss, wer einzieht, sondern auch warum derjenige einziehen möchte. Dass lokale Amtsgerichte diese Rechtsprechung des BGH ignorieren, kann ich mir nicht so richtig vorstellen. Und wenn das doch so passiert ist, dann dürfte eine Beschwerde mit Hinweis auf einschlägige BGH-Urteile erfolgreich sein.
Zitat :Grund der Nutzung durch den Sohn ist die Beendigung seines Aufenthaltes im Ausland. (Auslandsjahr)
Dann ist ein Grund genannt worden und die Kündigung ist wirksam.
Zitat :Der Mieter darf den Vermieter nicht ins offene Messer rennen lassen.
Natürlich darf der Mieter das, wobei es hier aufgrund der nachgeschobenen Information des Fragestellers kein offenes Messer gibt.
Allerdings ist die Begründung mager, so dass ein Widerspruch wegen fehlender Alternativwohnung durchaus den Auszug hinauszögern kann. Regelmäßig führt so ein Widerspruch dazu, dass eine Räumungsfrist von 3 Monaten ab Urteil gewährt wird und damit quasi der Auszug hinausgezögert werden kann.
#19
Antwort vom 24. Januar 2019 | 17:42
Von
Status: Senior-Partner (6444 Beiträge, 2318x hilfreich)
doppelt,sorry
-- Editiert von Spezi-2 am 24.01.2019 17:44
#20
Antwort vom 24. Januar 2019 | 17:43
Von
Status: Senior-Partner (6444 Beiträge, 2318x hilfreich)
In # 11 hat der Fragesteller den Inhalt des Kündigungsschreibens doch ergänzt. Der Grund warum der Sohn die Wohnung benötigt, ist also ein der Kündigung enthalten.
Damit entfällt die gewählte Argumentation zur Unwirksamkeit.
Eine drohende Obdachlosigkeit wird für einen Widerspruch nicht unbedingt als Begründung reichen, aber im Falle einer Klage dem Mieter erhebliche Prozeßkosten bescheren.
Meiner Meinung nach sollte der Mieter den Räumungsanspruch anerkennen, aber um eine Räumungsfrist bitten, wenn keine Ersatzwohung zur Verfügung steht. Gewährt der Vermeiter diese nicht und klagt, kann das Gericht die Prozeßkosten gem. § 93b ZPO
dem Vermieter auferlegen.
Im Übrigen wird einem Mieter bei einem Räumungsurteil wegen Eigenbedarf ohnehin eine Räumungsfrist eingeräumt.
#21
Antwort vom 6. Februar 2019 | 09:32
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Ändert sich an meinen Ansprüchen zum Beispiel bzgl. Fristen ggf. etwas, wenn die Wohnung zukünftig gewerblich genutzt werden soll?
Vielen Dank nochmal für die zahlreichen Antworten!
#22
Antwort vom 6. Februar 2019 | 10:13
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
An den Fristen nichts, wohl aber an der Hürde für die Kündigungsgründe.Zitat :Ändert sich an meinen Ansprüchen zum Beispiel bzgl. Fristen ggf. etwas, wenn die Wohnung zukünftig gewerblich genutzt werden soll?
Der klassische Eigenbedarf ist ausschließlich für Wohnzwecke. Hier sind die Hürden für den Vermieter vergleichsweise niedrig. Der BGH hat festgestellt, dass ein geplante rein gewerbliche Nutzung zwar generell auch eine Kündigung rechtfertigen kann. Aber eine solche Kündigung hat ähnlich starke Anforderungen wie eine Verwertungskündigung. Der Vermieter muss daher nachweisen, dass ihm ganz erhebliche Nachteile entstehen, wenn er am Mietverhältnis festhalten muss. Mischformen (also gewerbliche wie Wohnnutzung) bewegen sich irgendwo dazwischen. Da wird es darauf ankommen, was überwiegt. Also ob der neue Nutzer dort in der meisten Zeit wohnen will oder ob da nur pro Forma ein Bett für lange Nächte hingestellt wird.
Das war im übrigen auch der Grund für meinen Hinweis in #16. Aus der Kündigung muss klar werden, um welche Form der Nutzung es geht. Denn nur so kann der Mieter einschätzen, ob die Kündigung gerechtfertigt ist.
Das zugehörige BGH Urteil: BGH, 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 .
#23
Antwort vom 6. Februar 2019 | 11:19
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :An den Fristen nichts, wohl aber an der Hürde für die Kündigungsgründe.Zitat :Ändert sich an meinen Ansprüchen zum Beispiel bzgl. Fristen ggf. etwas, wenn die Wohnung zukünftig gewerblich genutzt werden soll?
Der klassische Eigenbedarf ist ausschließlich für Wohnzwecke. Hier sind die Hürden für den Vermieter vergleichsweise niedrig. Der BGH hat festgestellt, dass ein geplante rein gewerbliche Nutzung zwar generell auch eine Kündigung rechtfertigen kann. Aber eine solche Kündigung hat ähnlich starke Anforderungen wie eine Verwertungskündigung. Der Vermieter muss daher nachweisen, dass ihm ganz erhebliche Nachteile entstehen, wenn er am Mietverhältnis festhalten muss. Mischformen (also gewerbliche wie Wohnnutzung) bewegen sich irgendwo dazwischen. Da wird es darauf ankommen, was überwiegt. Also ob der neue Nutzer dort in der meisten Zeit wohnen will oder ob da nur pro Forma ein Bett für lange Nächte hingestellt wird.
Das war im übrigen auch der Grund für meinen Hinweis in #16. Aus der Kündigung muss klar werden, um welche Form der Nutzung es geht. Denn nur so kann der Mieter einschätzen, ob die Kündigung gerechtfertigt ist.
Das zugehörige BGH Urteil: BGH, 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 .
Also wenn ich eine gewerbliche Nutzung vermute und das Kündigungsschreiben in diesem Punkt nicht klar genug fomuliert ist, habe ich ein Anrecht darauf eine nähere Auskunft zu bekommen?
Vielen Dank!
#24
Antwort vom 6. Februar 2019 | 11:30
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Ich bin kein Jurist sondern ein anonymer Internetnutzer. Es geht für dich um ein bischen was. Ich würde an deiner Stelle nicht auf meine Meinung hören sondern einen Anwalt für Mietrecht aufsuchen. Du kannst auch hier nebenan einen Anwalt per Direktanfrage befragen. Wichtig ist jedoch, dass dieser die Möglichkeit hat, die Kündigung selber zu lesen. Denn nur dann wird er einschätzen können, ob die Kündigung in diesem Punkt konkret genug ist oder nicht.Zitat :Also wenn ich eine gewerbliche Nutzung vermute und das Kündigungsschreiben in diesem Punkt nicht klar genug fomuliert ist, habe ich ein Anrecht darauf eine nähere Auskunft zu bekommen?
Eine Einschätzung kann ich dennoch geben: Wenn die Kündigung nicht konkret genug ist, dann ist sie meiner Meinung nach ungültig. Eine Nachbesserung (nähere Auskunft) ist nicht vorgesehen. Der Vermieter müsste eine neue, klar formulierte Kündigung verfassen und die Kündigungsfrist würde wieder von neuem starten. Aber bitte beachte den Konjunktiv. Das gilt nur, wenn ein Richter am Ende der Meinung ist, dass die Kündigung nicht genau genug ist.
#25
Antwort vom 6. Februar 2019 | 11:34
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ich bin kein Jurist sondern ein anonymer Internetnutzer. Es geht für dich um ein bischen was. Ich würde an deiner Stelle nicht auf meine Meinung hören sondern einen Anwalt für Mietrecht aufsuchen. Du kannst auch hier nebenan einen Anwalt per Direktanfrage befragen. Wichtig ist jedoch, dass dieser die Möglichkeit hat, die Kündigung selber zu lesen. Denn nur dann wird er einschätzen können, ob die Kündigung in diesem Punkt konkret genug ist oder nicht.Zitat :Also wenn ich eine gewerbliche Nutzung vermute und das Kündigungsschreiben in diesem Punkt nicht klar genug fomuliert ist, habe ich ein Anrecht darauf eine nähere Auskunft zu bekommen?
Eine Einschätzung kann ich dennoch geben: Wenn die Kündigung nicht konkret genug ist, dann ist sie meiner Meinung nach ungültig. Eine Nachbesserung (nähere Auskunft) ist nicht vorgesehen. Der Vermieter müsste eine neue, klar formulierte Kündigung verfassen und die Kündigungsfrist würde wieder von neuem starten. Aber bitte beachte den Konjunktiv. Das gilt nur, wenn ein Richter am Ende der Meinung ist, dass die Kündigung nicht genau genug ist.
Vielen Dank! Ich wende mich an den Mieterschutzbund hierzu.
#26
Antwort vom 6. Februar 2019 | 11:43
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Wenn du schon Mitglied bist, macht das Sinn. Wenn du noch kein Mitglied bist, macht das meiner Meinung nach nur bedingt Sinn. Denn dann wird die im Mitgliedsbeitrag vermutlich enthaltene Rechtschutzversicherung eh nicht greifen. Dann kann es sinnvoller sein, direkt einen Anwalt für Mietrecht aufzusuchen.Zitat :Vielen Dank! Ich wende mich an den Mieterschutzbund hierzu.
Solltest du bedürftig sein, kann Beratungshilfe in Frage kommen (siehe wikipedia-Eintrag). In manchen Städten haben die Rechtsanwaltskammern auch eine Sprechstunde, in der kurze Einschätzungen zu solchen Problemen gegeben werden.
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Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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