Hallo zusammen,
trotz Suche konnte ich leider nichts Passendes finden. Sofern doch schon ein Thema in der Art existiert, bitte verschieben.
Zum Sachverhalt:
Mieter zeigt Anfang 2018 Mängel über Anwalt an und droht mit 20% Mietminderung.
Vermieter hat Mängeln widersprochen und um Termin vor Ort gebeten um Mängel zu besichtigen und evtl. zu beseitigen.
Insgesamt gab es von Januar bis Mai rund 25 Terminvorschläge vom Vermieter (Unterschiedliche Wochentage, unterschiedliche Tageszeiten, teilweise sogar Zeiträume von ein bis zwei Wochen ohne Tag und Uhrzeitvorgabe damit Mieter frei entscheiden kann) gemacht doch erst nach einem halben Jahr wurde eine Besichtigung der Mängel durch den Mieter ermöglicht.
Dabei wurde festgestellt, dass ein Teil der Mängel gar nicht vorhanden sind und andere Mängel dem ERSTEN ANSCHEIN nach durch den Mieter selbst (durch unsachgemäße Benutzung) verursacht wurden.
Ein kleiner Mängel blieb den der Vermieter beseitigen muss. Für die Beseitigung schlug der Vermieter am Folgetag dem Mieter einen Termin vor. Dieser wurde vom Mieter ignoriert.
Der Vermieter erhielt kurze Zeit später ein Schreiben vom Anwalt des Mieters in dem geschrieben wurde, dass nach wie vor alle Mängel vorhanden sein sollen und durch den Vermieter zu beseitigen sind.
Der Vermieter versuchte nun einen neune Termin zu finden um gemeinsam mit den Anwälten der beiden Parteien eine Begehung vor Ort durchzuführen, die Mängel zu dokumentieren und eine Lösung zu finden.
Dieser Termin kam bis heute nicht zustande. Insgesamt wurden vom Vermieter im Jahr 2018 rund 70 Tage genannt, an denen eine Besichtigung möglich gewesen wäre. Alle wurden ignoriert – Gegenvorschläge gab es keine. Stattdessen wurde die Miete weiter um 30% gemindert.
In diesem Jahr wurde dann gar keine Miete mehr gezahlt. Daraufhin hat der Vermieter Klage eingereicht. Räumung und Zahlung.
Die Details:
- Mietschulden gesamt: 5300€
- Davon unstrittige Mietschulden: 2500€
- Davon strittige Mietminderung: 2800€
- Gerichts und Anwaltskosten des Vermieters: 1800€
- Fristlose Kündigung bereits 2018 (laut Anwalt auch formell richtig)
- Mieter sucht schon ca. 1,5 Jahre nach neuer bleibe.
- Mieter hat 4 Kinder und monatliches Nettoeinkommen von 3000-3100€ (Wohngeld, Kindergeld etc.)
- Vermögen istvermutlich keins vorhanden.
Nun zu meiner Frage:
Es ist ein Gütetermin einberufen worden. Was das ist weiß ich.
Ich habe atürlich auch einen Anwal mit dem ich alles bespreche, dennoch würde ich vorab ein paar Meinungen und vielleicht andere Sichtweisen einholen.
Macht es für den Vermieter Sinn bei o.g. Sachverhalt einen Vergleich einzugehen?
Wenn ja, wie könnte ein solcher Vergleich aussehen?
Wenn das Amt für Soziales (Mieter bekommt Wohngeldzuschuß) die Mietschulden übernimmt, übernehmen die dann auch die"Nebenkosten" wie Gerichtskosten und meine Anwaltskosten?
Ich hätte jetzt, ohne dass ich von so etwas Ahnung habe, folgendes Vorgeschlagen:
1. Die unstrittige Miete von 2500€ ist zu zahlen.
2. Gerichts- und Anwaltskosten des Vermieters von 1800€ sind vom Mieter zu zahlen da Vermieter ja nun schon mehrfach einen solchen Termin zur Klärung vorgeschlagen hat und somit ein Gütetermin gar nicht erforderlich gewesen wäre und dementsprechend auch keine Kosten angefallen wären.
3. Die geminderte Miete von 2800€ ist zu zahlen, da dem Vermieter unabhängig vom Verursacher der Mängel nie die Möglichkeit gegeben wurde die Mängel zu besichtigen geschweige denn zu beseitigen.
Im Gegenzug dazu schlägt der Vermieter vor:
1. Die ausgesprochene Kündigung wird zurückgezogen und der Mieter darf dort weiter wohnen unter der Voraussetzung, dass Miete wieder voll gezahlt wird.
2. Vermieter würde alle Mängel, unabhängig vom Verursacher, auf seine Kosten beseitigen.
3. Die Kündigungsfrist für den Mieter wird auf vier Wochen zum Monatsende reduziert damit er, falls er nun doch spontan ne Wohnung findet, flexibler ist.
Optional würde Vermieter aus Kulanz auf 10-15% der geminderten Miete verzichten.
Danke schon mal für eure Meinungen
Güteverhandlung - Wie kann ein Vergleich aussehen?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Ohne in die Details zu gehen sollte meiner Meinung nach die Beendigung des Mietverhältnisses das Ziel des Vermieters sein. Also ein konkreter, unverrückbarer Termin, zu dem der Mieter sich verpflichtet die Wohnung zu verlassen. Dazu eine Vereinbarung, in welchen Zustand die Wohnung zu sein hat. Nur damit stellt der Vermieter sicher, dass das Ganze nicht zur never-ending story wird.
Über Geld kann man danach reden. Optimalerweise sollte man einen Verzicht auf Geld aber davon abhängig machen, dass die Wohnung dann auch wirklich im vereinbarten Zustand zur vereinbarten Zeit verlassen wird.
Die Mieterseite wird mit einiger Sicherheit andere Interessen haben. Für die ist der Erhalt des Mietverhältnisses wahrscheinlich am Wichtigsten. Es wird am Richter sein zu vermitteln bzw. anzudeuten, wie er sich möglicherweise bezüglich der Wirksamkeit der Kündigung entscheiden wird. Darauf sollte man dann reagieren. Wenn die eigene Wunschvorstellung unwahrscheinlich wird, wäre es gut, einen Plan B zu haben.
In so Fällen ist es doch sehr unwahrscheinlich, dass ein Vergleich zustande kommt. Auch, dass der dann umgesetzt wird. Ich würde mir im Gütetermin den Richter genau anhören, meist weist das ja schon darauf hin, in welche Richtung er denkt. Mit dem Mieter wird es immer Ärger geben. Das Augenmerk sollte auf Beendigung des Mietverhältnisses gerichtet sein. Bei so einem geduldigen Vermieter wird es immer wieder Ärger geben. Und - es gibt genug anständige Mieter, glaub es mir mal. Das muss sich niemand antun.
Ich werf mal eine praktikable weitere Option in den Ring: Man einigt sich auf den Betrag xy, der nachzuzahlen ist, auf die laufende Miete und einen Räumungstermin. Für jeden Monat, den der Mieter vor diesem Termin auszieht, wird ihm ein Teil der Schuld erlassen.
So eine Einigung wirkt häufig Wunder, glaub es mir mal.
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Danke schon mal für die Antworten.
Nun, ich sehe die ganze Sache von zwei Seiten.
Einmal das Geld und zum anderen das Mietverhältnis.
Ich bin sicher Laie, aber was passiert denn wenn es zu keiner Einigung kommt und ich auf eine Räumung bestehe?
Variante eins:
Dann wird die Mieterseite versuchen die Räumung so lang wie möglich hinauszuzögern. In der Zeit wird weiter keine Miete gezahlt - Die Summe der Rückstände steigt. Hinzu kommen weitere Anwaltskosten, Gerichtsvollzieherkosten für Vdermieter.
Am Ende wird Vermieter zwar nen vollstreckbaren Titel haben, aber beim Mieter nichts holen können oder aber die bis jetzt 5.300,00€ Mietrückstände in Raten von 50,00€ bezahlt bekommen. Rund 9 Jahre.
Da sind die Gerichtskosten etc. sowie weietere Mietrückstände gar nicht mit rein gerechnet. Da wird ja noch mal das doppelte zu kommen...
Variante zwei:
Vermieter läst Mieter dort weiter wohnen. Langfristig will Mieter eh ausziehen. Sucht ja auch schon (weiß Vermieter aus zuverlässiger Quelle) bekommt aber wegen alleinerziehend und vier Kinder und auch wegen der Mietschulden nichts.
Dafür werden aber alle Kosten von Mieter gezahlt. Da der nicht zahlen kann, wird (hoffentlich) das Amt einspringen wegen drohender Wohnungslosigkeit
Bei der zweiten Variante hätte Vermieter zumindest schon mal alle Mietschulden beglichen.
Gerichtskosten etc. könnten ja dann in Raten gezahlt werden.
Aus der Ferne ist das schwierig zu beurteilen, aber meiner Meinung nach ist es sehr unwahrscheinlich, dass du die Mietschulden beglichen bekommst. Ich befürchte, du kannst dich von dem Gedanken verabschieden, das Geld irgendwann wiederzubekommen. Wenn ich das so lese, kannst du froh sein, wenn nicht mehr allzu viel an weiteren Schulden hinzukommt.
Daher ja auch der Rat von mir und wirdwerden, eine Beendigung des Mietverhältnisses anzustreben. Ein Vergleich soll einen Rechtstreit am liebsten endgültig beenden. Hier wird das nur gehen, wenn das Mietverhältnis beendet wird. Du kennst den Spruch "Besser ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende". Der wird es hier aus Sicht des Vermieters vermutlich treffen.
...und langfristig findet er mit 4 Kindern keine Wohnung? Das sehe ich etwas anders. Wo und wie sucht er denn? In dem Augenblick, in welchem ein Räumungstermin ansteht, kann er zum Wohnungsamt der Stadt gehen, zu den Baugesellschaften, alles regeln. Mit 4 Kindern wird keiner auf die Straße gesetzt, glaub es mir mal. Aber langfristig mal in die Zeitung schauen, ob sich da was tut, das wird doch nichts. Und wenn es zu einem Räumungstermin kommt, die Gerichtsvollzieher informieren immer vorab die Sozialstationen der Kommune.
Und, wenn er wirklich zum Räumungstermin nicht draußen ist, dann kann man immer noch eine neue Vereinbarung treffen, aber jetzt ist einfach nicht die Zeit dafür. Oder, Du lässt Dir die nächsten 20 Jahre auf der Nase rumtanzen. Warum willst Du Dir das antun? Dein Mieter bekommt Kindergeld, Unterhaltsvorschuß oder Unterhalt für jedes Kind, Wohngeld, arbeitet offensichtlich. Und dann nicht einen Cent Miete zahlen? Das wird doch nie was!
wirdwerden
Also das er langfristig keine Wohnung findet, habe ich nicht gesagt. Er sucht seit langer Zeit. Wahrscheinlich mal aktiver und mal eweniger aktiv.
Allerdings ist es hier in der Region in der Tat schwer angemessenen Wohnraum zu finden. Bis drei zimmer - kein Problem. Darüber schwierig.
Letzte Woche hatte ein Bekannter innerhalb von einer Woche 80 Anfragen für ein Einfamilienhaus.
Egal. Dennoch verstehe ich eine Sache nicht so ganz.
Bei meiner Variante 1, sprich die Klage durchzuziehen und die Wohnung räumen zu lassen, entstehen dem Vermieter doch noch viel mehr Kosten auf denen er sitzen bleibt.
Gehen wir mal davon aus, dass es bis zur Räumung noch mal drei Monate dauert, kommen da noch mal 2.400,00 Mieteschuden hinzu weil der Mieter erst recht nicht mehr zahlen wird denn was soll ihm passieren außer das seinen Schulden "etwas" steigen?
Dann wird Vermieter nen Gerichtsvollzieher einschalten müssen. Circa. 500,00€
Neue Türschlösser circa 200€
Umzugsunternehmen circa 1000€
Lagerung circa 200€
Sind so circa noch mal 4000,00€
Mietschulden bis zur Räumung 8200€
Gerichts-, Anwaltskosten bis zur Güteverhandlung 3300€
Gesamt also rund 15.500,00€ die Vermieter an Kosten hätte und sich mit Schuldtitel irgendwie von Mieter holen kann.
Gehen wir davon aus und es läuft gut, der Mieter zahlt moantlich 200,00€ sind es gute 6 Jahre. Zahlt er nur 100,00€ sind es schon 12 jahre. Wohlwissend ebenfalls immer das Risiko, dass der Mieter nicht zahlt.
Bei der Variante zwei, sprich Rückzug der Kündigung bei Begleichung der Schulden, kommt der Vermieter doch finanziell viel besser weg.
Der Mieter wird höchstwahrscheinlich ein Darlehen beim Jobcenter bekommen da ja augenschienlich Obdachlosigkeit droht sofern er bis zur Güteverhandlung keine Wohnung gefunden hat.
Bedeutet, der Vermieter würde die entstandenen Mietschulden bis zur Güteverhandlung vom Amt bekommen. Rund 6000,00€.
Wenn der Mieter die Summe nicht aufbringen kann, egal ob Jobcenter oder Freunde, greift ja automatisch Variante eins.
Gerichts- und Anwaltskosten bis zur Güteverhandlung mit Einigungsgebühr rund 4000,00€
Der Vermieter hätte 6000,00€ save, und könnte die restlichen 4000,00€ über den Titel einfordern.
Aber so bleibt der Vermieter erstmal "nur" auf 4000,00€ sitzen statt auf 15.000,00€ oder mehr.
Klar, das Risiko, dass der Mieter wieder keine Miete zahlt bleibt, halte ich aber eher für unwahrscheinlich.
Ich meine wir reden hier nicht von einem klassischen Mietnomaden wenn es soetwas gibt, sondern von einer Familie mit vier Kindern.
Davon mal ab, selbst wenn der Mieter noch 12 Monate dort wohnt und keine Miete zahlt (entspricht 9600€), ist die Summe auf der ich sitzen bleibe (4000€ + 9600€) immer noch geringer als die Summe bei Variante 1
Oder habe ich da einen Denkfehler din?
-- Editiert von BenSch36 am 06.02.2019 19:53
Die Frage ist, was wollen SIE?
Es ist wohl eher unwahrscheinlich, dass der Mieter den Rückstand ausgleicht (ausgleichen kann).
Also entweder trennt man sich per Räumung vom Mieter oder aber man hofft, dass das JC den Rückstand ausgleicht, das ist eine denkbare Option gerade im vorliegenden Fall um die Umquartierung der Kinder in Notunterkünfte zu vermeiden. ABER ... dann hätten Sie den Mieter weiterhin an der Backe und der wird nicht besser.
In solchen Fällen streben wir einen Vergleich id Art an, dass a) der Mieter der Räumungstitulierung zustimmt, b) der VM auf Räumung verzichtet, wenn c) alle Rückstände (bis zum ....) beglichen werden und in Zukunft die Mieten komplett eingehen.
Das sollten Sie aber besser mit Ihrem Anwalt besprechen und alle Möglichkeiten durchspielen, der kennt die Sache, der kennt den Mieter und kann besser einschätzen was praktikabel ist und was er für nicht durchsetzbar hält.
Räumen Sie nach Berliner Modell, das ist kostengünstig, rd. 500 EUR inkl. Türöffner sollte es in etwa kosten. Dann lassen Sie die Plörren für 8 Wochen in der Wohnung und wenn der (dann) Ex-Mieter die Plörren nicht abholt, können Sie die entsorgen. Da gibt es Firmen, die machen das ziemlich kostengünstig.
Verfahrenskosten fürs Gericht haben Sie eh, die lassen wir jetzt mal außen vor.
Räumung rd. 500 EUR
Entsorgung ggfls. der Plörren 1.000 EUR
2 Monate Mietausfall 1.600 EUR
macht .... 3.100 EUR ... steht im Gegensatz zu einem Jahr keine Miete zahlen .... 9.600 EUR .... somit 6.500 EUR weniger Verlust
Zitat :macht .... 3.100 EUR ... steht im Gegensatz zu einem Jahr keine Miete zahlen .... 9.600 EUR .... somit 6.500 EUR weniger Verlust
Naja, sie vergessen aber, dass bis dahin die restlichen Schulden/Kosten nicht bezahlt worden sind.
Das heißt, zu den Kosten der Räumung kommen ja noch die bis dahin aufgelaufenen Mietschulden von 8200,00€.
Ein Jahr lang keine Miete zahlen wird nicht passieren. Da würde ich dann nach zwei Monaten schon fristlos kündigen.
Mit der Aussage wollte ich nur sagen, dass es finanziell immer noch günstiger ist, sich zu einigen und den Mieter in der Wohnung zu lassen bis er etwas neues gefunden hat und auf eine Räumung zu verzichten wenn die Mietschulden beglichen wurden satt gleich zu räumen.
Zitat :In solchen Fällen streben wir einen Vergleich id Art an, dass a) der Mieter der Räumungstitulierung zustimmt, b) der VM auf Räumung verzichtet, wenn c) alle Rückstände (bis zum ....) beglichen werden und in Zukunft die Mieten komplett eingehen.
Das ist ja quasi meine Variante zwei.
Sprich wenn der Mieter alles Schulden bezahlt hat, darf er erstmal weiter dort wohnen. Natürlich nur wenn die Miete weiter gezahlt wird. Gut, ich hätte die Kündigung zurückgezogen. Aber die Variante die Sie nennen ist vielleicht sogar noch besser. Danke für den Tipp.
Die Gerichtskosten etc. kann er dann gerne in Raten zahlen. Nur bleibe ich im Gesamten ja auf viel weniger Geld, eben nur den Gerichtskosten etc. sitzen.
Klar letzten Endes werde ich da mit meinem Anwalt drüber sprechen und entscheiden. Aber dennoch sind Überlegungen von anderen ja nicht verkehrt.
Es heißt zwar immer man sollte die Wohnung räumen lassen, nur aus finanzieller Sicht macht es ja gar nicht unbedingt immer Sinn. Siehe hierzu mein Rechenbeispiel.
Wenn da kein Denkfehler drin ist, fährt der Vermieter doch mit der Variante weitaus eins besser.
Klar das Risiko dass der Mieter wieder nicht bezahlt bleibt, aber bei einer Familie mit vier Kindern und nach dem man nur knapp einer Räumung entgangen ist, ist es doch denke ich eher unwahrscheinlich oder?
In diesem Fall bin ich mir sogar ziemlich sicher, dass der Mieter dort auch gar nicht mehr wohnen möchte. Nur findet er momentan halt nichts was für ihn und seine Kinder groß genug ist.
Davon mal ab, selbst wenn man den Vermieter rausgeklagt hat, schützt es doch nicht vor dem nächsten Zahlungsunfähigen Mieter. Das Risiko keine Miete zu bekommen bleibt doch. Ob mit dem Mieter oder mit dem nächsten.
-- Editiert von BenSch36 am 06.02.2019 20:49
Zitat :Naja, sie vergessen aber, dass bis dahin die restlichen Schulden/Kosten nicht bezahlt worden sind.
Das heißt, zu den Kosten der Räumung kommen ja noch die bis dahin aufgelaufenen Mietschulden von 8200,00€.
Nein habe ich nicht vergessen, aber die sind ja schon entstanden, ich habe die zukünftigen Schulden genommen (wie Sie in Ihrem Beispiel auch)
Zitat :Ein Jahr lang keine Miete zahlen wird nicht passieren. Da würde ich dann nach zwei Monaten schon fristlos kündigen.
Und müssten erneut klagen, macht so etwas Sinn?
Zitat :Mit der Aussage wollte ich nur sagen, dass es finanziell immer noch günstiger ist, sich zu einigen und den Mieter in der Wohnung zu lassen bis er etwas neues gefunden hat und auf eine Räumung zu verzichten wenn die Mietschulden beglichen wurden satt gleich zu räumen.
Für den Mieter ja, für Sie nicht, Sie zahlen drauf immer; je nach Variante etwas mehr oder etwas weniger.
Zitat :Es heißt zwar immer man sollte die Wohnung räumen lassen,
Sie meinen entmöbeln? Das machen wir (aus Kostengründen) schon lange nicht mehr. Berliner Modell ist für alle am gescheitesten.
Zitat :Klar das Risiko dass der Mieter wieder nicht bezahlt bleibt, aber bei einer Familie mit vier Kindern und nach dem man nur knapp einer Räumung entgangen ist, ist es doch denke ich eher unwahrscheinlich oder?
Sie müssen aufhören zu denken wie der VM und anfangen zu denken wie Ihr Mieter! Der führt Sie seit etlichen Monaten vor und das mit großem Erfolg.
Zitat :Davon mal ab, selbst wenn man den Vermieter rausgeklagt hat, schützt es doch nicht vor dem nächsten Zahlungsunfähigen Mieter. Das Risiko keine Miete zu bekommen bleibt doch. Ob mit dem Mieter oder mit dem nächsten.
Natürlich trägt man das Risiko, aber man kann ja auch durch sorgfältige Prüfung vorsorgen. Wie kann ein Rückstand von
überhaupt entstehen? Das sind vier Monatsmieten OHNE das Sie was getan haben, das müssen Sie sich selber auf die Fahne schreiben.Zitat :Davon unstrittige Mietschulden: 2500€
Zitat :Zitat (von BenSch36):
Davon unstrittige Mietschulden: 2500€
überhaupt entstehen? Das sind vier Monatsmieten OHNE das Sie was getan haben, das müssen Sie sich selber auf die Fahne schreiben.
Das ist so nicht ganz richtig. Die unstrittigen Mietschulden waren bis ende 2018 in einem Bereich, der über die Kaution gedeckt war. Es fehlte eine Komplette Miete, mehrere kleine Summen (10-20€) und eine Nebenkostennachzahlung 500,00€. Deswegen bin ich auch recht ruhig geblieben.
Diese Mietschulden wurden angemahnt und ein Teil der Schulden bereits 2018 in Raten zurückgezahlt sodass es zunächst so aussah, als würde der Mieter die Schulden begleichen wollen.
Die restlichen 1000,00€ kamen erst im Januar und Februar 2019 zusammen. Deswegen ja dann im Januar auch die Klage.
Ich bin mir bewußt, dass ich schon viel früher etwas hätte machen sollen. Aber gerade in Bezug auf die Mietminderung hat es nicht zuletzt durch einen Anwaltswechsel der Mieterin und ewiges warten auf eine Reaktion der Gegenseite immer wieder zu Verzögerungen gekommen.
Weiter war es ja auch bisher so, dass zumindest die geminderte Miete gezahlt wurde. Seit Janauer aber wie gesagt gar nicht mehr.
Außerdem bin ich ein sozialer Mensch. Ja, das rächt sich sicher mal, aber bisher ging es immer gut. Klar fehlt mir das Geld aber mir tuen halt auch die vier Kinder leid, die ja für das Verhalten des Elternteils nichts können.
Nun versuche ich irgendwie bestmöglich da gerade finaziell wieder rauszukommen weil man meine herzliche Art doch ein bisschen zu sehr ausgenutzt hat. Was ich hätte anders machen sollen, soll aber jetzt nicht Thema sein.
Zitat :Zitat (von BenSch36):
Naja, sie vergessen aber, dass bis dahin die restlichen Schulden/Kosten nicht bezahlt worden sind.
Das heißt, zu den Kosten der Räumung kommen ja noch die bis dahin aufgelaufenen Mietschulden von 8200,00€.
Nein habe ich nicht vergessen, aber die sind ja schon entstanden, ich habe die zukünftigen Schulden genommen (wie Sie in Ihrem Beispiel auch)
Nein nicht ganz. Nochmal:
Varinate eins - Räumung
3300€ Gerichtskosten, Anwalt etc. bis zur Güteverhandlung
6000€ Mietschulden bis zur Güteverhandlung
2400€ Mietausfall bis Räumung
X € Mietausfall wenn EBrufung oder Räumschutz beantragt wird.
500€ Gerichtsvollzieher
200€ Türschlösser
1000€ Umzugsunternehmen
200€ Lagerung Sachen Meiter
13.600€ Gesamt auf denen der Vermieter zunächst sitzen bleibt.
(Berliner Variante ist nicht wesentlich günstiger weil noch mal 2 Monate Mietausfall wegen Einlagerung)
Variante zwei - Einigung
6000€ Mietschulden bis zur Güteverhandlung (werden durch Jobcenter übernommen oder anders ausgeglichen. Wenn nicht, kommt diese Variante eh nicht zum tragen)
kein Mietausfall da Mieter weiter dort wohnt und Miete voll zahlt.
4000€ Gerichtskosten, Anwalt, Einigungsgebühr bis zur Güteverhandlung
4000€ Gesamt auf denen der Vermieter zunächst sitzen bleibt.
Zitat :Das ist so nicht ganz richtig. Die unstrittigen Mietschulden waren bis ende 2018 in einem Bereich, der über die Kaution gedeckt war.
Was in aller Welt ist das denn für eine Argumentation? Die Kaution ist doch nicht dafür gedacht Mietschulden zu deckeln.
Zitat :Ich bin mir bewußt, dass ich schon viel früher etwas hätte machen sollen. Aber gerade in Bezug auf die Mietminderung hat es nicht zuletzt durch einen Anwaltswechsel der Mieterin und ewiges warten auf eine Reaktion der Gegenseite immer wieder zu Verzögerungen gekommen.
Ich wollte nicht anmaßend werden, aber der Anwaltswechsel Ihrer Mieterin ist doch deren Problem und nicht das Ihre! Man muss auch nicht ewig warten, nach fruchtlosem Ablauf der Frist, von mir aus auch einer zweiten Frist, wäre das Ding bei uns schon vor Gericht geflogen.
Zitat :Außerdem bin ich ein sozialer Mensch. J
Das sind wir auch. Wir helfen und unterstützen jedoch alles im Maß, aber veräppeln ... ne das ist schon lange vorbei.
Zitat :Varinate eins - Räumung
3300€ Gerichtskosten, Anwalt etc. bis zur Güteverhandlung
6000€ Mietschulden bis zur Güteverhandlung
2400€ Mietausfall bis Räumung
X € Mietausfall wenn EBrufung oder Räumschutz beantragt wird.
500€ Gerichtsvollzieher
200€ Türschlösser
1000€ Umzugsunternehmen
200€ Lagerung Sachen Meiter
13.600€ Gesamt auf denen der Vermieter zunächst sitzen bleibt.
(Berliner Variante ist nicht wesentlich günstiger weil noch mal 2 Monate Mietausfall wegen Einlagerung)
Rechenfehler
Räumung eines Fünf-Personen-Haushaltes durch ein Unternehmen, da sind Sie mit 8-10.000 EUR im Rennen, und auch das Einlagern ist wesentlich teurer also:
3300€ Gerichtskosten, Anwalt etc. bis zur Güteverhandlung
6000€ Mietschulden bis zur Güteverhandlung
2400€ Mietausfall bis Räumung
X € Mietausfall wenn EBrufung oder Räumschutz beantragt wird.
500€ Gerichtsvollzieher
200€ Türschlösser
9.000 € Umzugsunternehmen
2.000€ Lagerung Sachen Meiter
da sind Sie mit rd. 23.000 EUR dabei, ich halte nach wie vor das Berliner Modell für wesentlich attraktiver.
-- Editiert von AltesHaus am 06.02.2019 21:50
Naja gut, die Kosten für das Umzugsunternehmen sind von vielen Faktoren abhängig.
Auch die Lagerung muss ja nicht bei einem Unternehmen sein sondern kann ich meiner Scheune passieren.
Egal, Fakt ist ja, dass eine Räumung nicht unbedingt die beste Variante sein muss.
Aber darauf geht es ja auch gar nicht. Es ging nicht darum ob geräumt werden soll oder nicht, sondern die ürsprüngliche Frage war ja:
Wie kann ein Vergleich aussehen unter Berücksichtigung des Sachverhalts.
Zitat :sondern die ürsprüngliche Frage war ja:
Wie kann ein Vergleich aussehen unter Berücksichtigung des Sachverhalts.
Bei Betrachtung der Gesamtumstände käme für uns nur die Beendigung des Mietverhältnisses inkl. Räumung in Frage, alles andere wäre mE nur gutes Geld schlechten Dingen hinterher werfen.
Da Sie jedoch einen Vergleich anstreben, sollten Sie versuchen diese Variante durchzusetzen:
Zitat :a) der Mieter der Räumungstitulierung zustimmt, b) der VM auf Räumung verzichtet, wenn c) alle Rückstände (bis zum ....) beglichen werden und in Zukunft die Mieten komplett eingehen.
alles andere macht wenig Sinn. Viel Erfolg!
Naja, ich sehe einen Vergleich für mich als Privatperson finanziell als beste Wahl an.
Alles andere wäre nur mit noch mehr kosten verbunden.
Zitat :a) der Mieter der Räumungstitulierung zustimmt, b) der VM auf Räumung verzichtet, wenn c) alle Rückstände (bis zum ....) beglichen werden und in Zukunft die Mieten komplett eingehen.
Was passiert eigentlich, wenn der Mieter dann mal nicht zahlt? Bestünde dann die Möglichkeit sofort zu räumen?
-- Editiert von BenSch36 am 06.02.2019 22:45
Zitat :Was passiert eigentlich, wenn der Mieter dann mal nicht zahlt? Bestünde dann die Möglichkeit sofort zu räumen?
Yepp, deswegen diese Gestaltung. Allerdings vorher mahnen mit Fristsetzung, damit der Mieter hier nicht intervenieren kann. Funktioniert bisher tadellos.
Volle Zustimmung zu AltesHaus. Ein Vergleich macht in dieser Situation nur Sinn, wenn man als VM schonmal einen Räumungstitel bekommt, den man in die Schublade legt.
Den Mieter lässt man gegen Zahlung der Summe x, monatlicher Entschädigungszahlungen und dem Versprechen absofort den Schnabel zu halten wohnen. Sobald er gegen die Vereinbarung verstößt oder weil heute die Sonne scheint, ein Sack Reis umgefallen ist.. ruft man den GV und lässt räumen.
Danke euch beiden. Das klingt doch im Grunde genau nach dem, was ich mir so vorstelle.
Wie gesagt, ich sehe aus finanzieller Sicht eher den Sinn darin eine Einigung zu finden mit der natürlich auch höchstmögliche Sicherheit in Bezug auf zukünftige Meitzahlungen des Mieters, für mich einhergeht.
Das Wäre ja bei der Variante der Fall.
Nee Räumung durchziehen bei Familie mit vier Kindern ist halt sehr kostspielig zu mal man ja in Vorleistung gehen muss.
Hinzu kommt in diesem Falle auch die Tatsache, dass die Familie definitiv ausziehen möchte. Mit Glück könnte es ja also auch durchaus so sein, dass die in den Monten nach dem Urteil eh ausziehen...
Man lernt aus Fehlern und das nächste was ich mache: Eine Rechtsschutzversicherung abschließen.
Damit wären im Falle eines Falles schon mal ein großer Teil der kosten gedeckt.
Wie sieht es denn auf Seite des Mieters aus. Also was meint ihr würde die Seite denn bei einem Vergleich fordern?
Gerade auch in Bezug auf die Mietminderung, die ja strittig ist.
Zuerst hattest du Wohngeldzuschuß geschrieben.Zitat :Der Mieter wird höchstwahrscheinlich ein Darlehen beim Jobcenter bekommen da ja augenschienlich Obdachlosigkeit droht sofern er bis zur Güteverhandlung keine Wohnung gefunden hat.
Jetzt Annahme: das Amt sei das Jobcenter/JC.
Der Mieter muss dem JC nachweisen, dass er keine Wohnung anmieten konnte. Das ist oft schwer erfüllbar und lapidar kommt die Antwort vom Amt... mir liegen im Umkreis x Wohnungsangebote im angemessenen Kostenrahmen vor.
Möglich ist auch, falls das JC der Träger ist, dass man eine Direktzahlung der Wohnkosten an dich als Vermieter vereinbart. Macht aber nur Sinn, wenn du den Mieter nicht so oder so raushaben willst... und für die Schulden eine andere Lösung findest.
Unterschied beachten: Wenn es Wohngeld gibt vom Wohnungsamt/Sozialamt, dann übernimmt dieses Amt keine Mietschulden.
Wenn es das JC ist und dem JC die Mietschuldensituation bekannt ist, kann es auf Antrag und zur Wohnungssicherung für den Mieter die Mietschulden ---übernehmen--- nicht als Darlehen!
Das kann das JC auch, wenn eine Klage auf Räumung dem Gericht vorliegt.
Das sehe ich auch so.Zitat :Naja, ich sehe einen Vergleich für mich als Privatperson finanziell als beste Wahl an.
Alles andere wäre nur mit noch mehr kosten verbunden.
Die Mietminderung kannst du abwehren, die offene Summe als Rate langsam reinholen. Die Rate aber als SEPA- Lastschrift.
Hat der Mieter auch eigenes Erwerbseinkommen?
-- Editiert von Anami am 08.02.2019 15:38
Sorry, ich habe noch nie Sozialleistungen in Anspruch nehmen müssen und habe mich deswegen auch nie damit auseinander gesetzt.
Ich höre immer nur von vielen:
„Die Miete zahlt das Jobcenter."
Da habe ich dann vielleicht etwas falsch verstanden.
Also ich weiss dass der Mieter Wohngeld bekommt.
Ich meine das zahlt der Landkreis.
Aber auch nicht voll. Ich glaube 320€
Ich wusste nicht dass es einen Unterschied macht ob Jobcenter oder Sozialamt oder wer noch alles zahlt.
Mein Anwalt meinte jedenfalls, dass die Chancen gut stehen das die Mietschulden „vom Amt" übernommen werden.
Weiter, da möge man mich korrigieren, bin ich eigentlich bei meinen Recherchen immer zu dem Ergebnis gekommen, dass die Kriterien für die Übernahme von Mietschulden im Grunde nur sind:
- keine Mietschuldenübernahme in den letzten zwei Jahren
- drohende Wohnungslosigkeit
- der Wohnraum ist angemessen
- und die Wohnung ist auch in Zukunft bezahlbar
Ist es wirklich so, dass der Mieter das nachweisen muss? Also das er keine Wohnung findet?
Das geht doch in der kurzen Zeit kaum.
Ich meine es bleiben doch nur zwei Monate vom Einreichen der Klage bis zum begleichen der Schulden?!
Da ist doch kaum Zeit um mal eben ne Wohnung zu finden die dann auch noch kurzfristig frei ist.
Der Mieter hat nach eigenen Angaben 3000€ netto.
Da sind circa 800€ Einkommen und 320€ Wohngeld mit drin.
Der Rest ist Kindergeld und Unterhalt.
-- Editiert von BenSch36 am 08.02.2019 18:00
Zitat :Mein Anwalt meinte jedenfalls, dass die Chancen gut stehen das die Mietschulden „vom Amt" übernommen werden.
Und das stimmt auch so, im weiteren gibt es noch (bei uns) städt. Anlaufstellen die in solchen Situationen den Mietern Darlehen gewähren, wenn sonst Obdachlosigkeit droht.
Dann ist das zuständige Amt das Jobcenter. Und das Geld von dort ist das *Hartz4*. Das Alg2 nach SGB II .Zitat :Mein Anwalt meinte jedenfalls, dass die Chancen gut stehen das die Mietschulden „vom Amt" übernommen werden.
Dein Mieter erhält diese Leistung demzufolge als Ergänzung zum eigenen Einkommen -
Im Gesetz findet sich das hier: § 22 SGB II , Absatz 7, 8, 9 --- http://www.gesetze-im-internet.de/sgb_2/__22.htmlZitat :dass die Kriterien für die Übernahme von Mietschulden im Grunde nur sind
Ich meine, dein Mieter ist ein solcher Kandidat.
Dein Mieter sucht doch schon länger. Aber dass er nie ein Mietangebot bekommt, soll er nachweisen. Es genügt einfach nicht, auf die allg. Wohnungssituation zu zeigen und deshalb gäbe es für X auch nichts. Das JC hat bereits Kenntnis von deiner R-Klage.Zitat :Ist es wirklich so, dass der Mieter das nachweisen muss? Also das er keine Wohnung findet?
Das geht doch in der kurzen Zeit kaum.
Dein Mieter ist allerdings auch auf fiesem Terrain unterwegs.
Wer über ein Jahr nichtexistente Mängel benennt, Miete mindert und nicht an Klärung mitwirkt, ist schon ein Fall, bei dem man unterstellen könnte, dass er Gelder für Miete wohl zweckentfremdet verwendet.
Nö, Das Gericht kann nach Vortrag des Mieters die Räumungsfrist auch verlängern. Quasi Aufschub geben...Zitat :Ich meine es bleiben doch nur zwei Monate vom Einreichen der Klage bis zum begleichen der Schulden?!
Doch auch hier muß der Mieter mitwirken und dem Gericht glaubhaft machen, warum es ihm bisher nicht möglich war, eine andere Whg. zu finden.
Das Gericht wird dabei auch interessieren, wie berechtigt der Vorwurf der Mängel in der Wohnung sind.
Abzgl. 800,- für die Miete bleiben 2200,- als Bedarf nach Hartz4.Zitat :Der Mieter hat nach eigenen Angaben 3000€ netto.
Je nach Alter der 4 Kinder ergibt sich ein Bedarf so um 2000,-
Wenn das JC nur 320,- *Wohngeld* /eher *Kosten der Unterkunft* zahlt, klemmt zahlenmäßig etwas .
Sind denn die 800,- angemessen lt. örtlicher Richtlinie?
Zitat :
Dein Mieter ist allerdings auch auf fiesem Terrain unterwegs.
Wer über ein Jahr nichtexistente Mängel benennt, Miete mindert und nicht an Klärung mitwirkt, ist schon ein Fall, bei dem man unterstellen könnte, dass er Gelder für Miete wohl zweckentfremdet verwendet.
Naja, zufälligerweise wurde die Miete erstmals in dem Monat gemindert, in dem das Wohngeld oder KdU oder was auch immer nicht mehr voll übernommen wurde.
Zitat :Abzgl. 800,- für die Miete bleiben 2200,- als Bedarf nach Hartz4.Zitat :Der Mieter hat nach eigenen Angaben 3000€ netto.
Je nach Alter der 4 Kinder ergibt sich ein Bedarf so um 2000,-
Wenn das JC nur 320,- *Wohngeld* /eher *Kosten der Unterkunft* zahlt, klemmt zahlenmäßig etwas .
Sind denn die 800,- angemessen lt. örtlicher Richtlinie?
Diese 3000-3100€ ist eine Summe, die der Mieter derzeit in seiner Mieterselbstauskunft angibt.
Aus Erfahrung heraus weiß ich, dass Mieter tendenziell dazu neigen ein höheres Einkommen anzugeben als tatsächlich zur Verfügung steht.
Ich habe gerade noch mal in seinen Bescheid geguckt.
Das Geld kommt vom Sozialamt.
Anrechenbares Einkommen: 1370,66€.
Wohngeld nach WoGG: 316,00€
Zitat :Das Geld kommt vom Sozialamt.
Anrechenbares Einkommen: 1370,66€.
Wohngeld nach WoGG: 316,00€
Das kann nicht sein. Erhält er Geld vom JC (aufstockendes ALGII), bekommt er kein Wohngeld.
Letztendlich ist es egal, es ändert nichts an den Umständen.
-- Editiert von AltesHaus am 09.02.2019 10:17
Zitat :Zitat :Das Geld kommt vom Sozialamt.
Anrechenbares Einkommen: 1370,66€.
Wohngeld nach WoGG: 316,00€
Das kann nicht sein. Erhält er Geld vom JC (aufstockendes ALGII), bekommt er kein Wohngeld.
Letztendlich ist es egal, es ändert nichts an den Umständen.
Naja, was soll ich sagen? Das steht so im Bescheid drin und den habe ich vor mir liegen. Geht übrigens nur noch bis 28.02.2019.
wahrscheinlich hat er sich vorsorglich schon mal dir 316€ beiseite gepackt weil er vielleicht nichts mehr bekommt ab März?!
Vielleicht hat er ja aber auch bei den Einkünften „gemauschelt". Zumindest ist mir schleierhaft wie die 1300€ zustande kommen?!
Wobei, da gibts sicher Freibeträge und die 1300€ ist der Rest von den 3000€ Einküften abzgl. Freibeträge.
Also, auch wenn es keine Rolle spielt, hier mal die Aufschlüsselung des Mieters zu seinen Einnahmen beruhend auf seinen Angaben:
750-800€ Lohn
920€ Unterhalt Kinder
810€ Kindergeld
300€ Pflegegeld (ein Kind ist geistig unterentwickelt
320€ Wohngeld
Wie dem auch sei. Ich möchte eigentlich noch mal auf den Vergleich eingehen der ja Ursprung der Frage war.
Wenn wir nun die beteits genannten Vorschläge machen in Bezug auf Anerkennung Räumungstitel etc, gibts da Angaben zu Erfolgsaussichten?
Ich meine wenn ich es mal mal direkt sagen kann:
Der Miete hat doch eigentlich die A...Karte und muss sich ja letztenendes unseren Vorschlägen „ergeben". Zumindest wenn er noch keine Alternative bleibe hat oder?
Oder gibt es da noch Dinge, die der Mieter als „Joker" ziehen kann um doch noch Forderungen stellen zu können?
Zitat :Wenn wir nun die beteits genannten Vorschläge machen in Bezug auf Anerkennung Räumungstitel etc, gibts da Angaben zu Erfolgsaussichten?
Wenn der Mieter in der Wohnung bleiben will, wird er dem zustimmen, wenn nicht, dann nicht. Da kann keiner orakeln. Ohne dem würde ich allerdings keinem (gleich wie gearteten) Vergleich zustimmen.
Zitat :Der Miete hat doch eigentlich die A...Karte und muss sich ja letztenendes unseren Vorschlägen „ergeben". Zumindest wenn er noch keine Alternative bleibe hat oder?
Nö, er kann sich sträuben, dann wird er verurteilt und bekommt eine Räumungsfrist, id er sich in Ruhe eine andere Wohnung suchen kann. Wenn sowas passiert, dann stellen diese Mieter auch gerne die Mietzahlungen ein (man muss ja die Kaution fd andere Wohnung finanzieren) und man schlägt nachher drei Kreuze, wenn die weg sind.
Andere sind einsichtig und sehr sehr froh, dass sie diese Chance erhalten und dann sieht man einem ungestörten Mietverhältnis entgegen. Alles ist möglich (leider).
Zitat :Oder gibt es da noch Dinge, die der Mieter als „Joker" ziehen kann um doch noch Forderungen stellen zu können?
Mir würde jetzt adhoc nix einfallen.
-- Editiert von AltesHaus am 09.02.2019 11:48
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