Hallo zusammen,
der Mieter (M) hat am 26.01.19 das Übergabeprotokoll für seine neue Wohnung unterzeichnet und hat anschließend damit begonnen, die neue Wohnung zu beziehen. Der Mietvertrag wurde einige Wochen vorher in der Privatwohnung des Vermieters (V), welcher mehrere Wohnungen vermietet, im Beisein des Maklers unterzeichnet. Das Mietobjekt wurde zuvor besichtigt.
Der Mietvertrag enthält folgende Klausel: "Widerrufsrecht: Es steht dem Mieter ein gesetzliches Widerrufsrecht nach §§ 312 Abs. 4
, 355 BGB
zu, wenn der Vermieter Unternehmer (§ 14 BGB
) ist. Der Mieter kann sein Widerrufsrecht binnen 14 Tagen seit Unterzeichnung des Übergabeprotokolls ausüben. Der Mieter kann die gesetzliche Musterwiderrufsformulierung nutzen (Bundesgesetzblatt 2013 Teil I Nr. 58, S. 3665)."
Hat der Mieter ein Widerrufsrecht bis zum 09.02.19 (14-Tage-Frist) oder nicht?
Danke im Voraus!
n0b0dy
Widerruf des Mietvertrags in diesem Fall möglich?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Die Frage ist sehr speziell, daher empfehle ich einen Anwalt zu befragen. Da es schnell gehen muss, kann das auch hier nebenan geschehen. Natürlich entstehen da Kosten. Aber ich bezweifle, dass du hier im Forum zu diesem Fall wirklich Hilfe bekommen kannst.
Eine Anmerkung nur von mir: Normalerweise gibt es ein Widerrufsrecht wenn überhaupt ab Vertragsschluss. Das wäre hier vorbei. § 355 (2) BGB
ermöglicht jedoch explizit einen anderen Beginn der Frist zu vereinbarn. Das ist hier offenbar geschehen. Es erscheint mir zumindest möglich, dass in diesem Fall tatsächlich noch ein Widerrufsrecht besteht. Daher auch der Rat, einen Anwalt zu befragen. Aussichtslos erscheint mir das nicht.
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Ist dein Vermieter Unternehmer nach § 14 BGB ?ZitatHat der Mieter ein Widerrufsrecht bis zum 09.02.19 :
Die Unternehmereigenschaft ist das eine Problem. Schwieriger finde ich, dass ein Mieter nach Besichtigung der Mietsache kein gesetzliches Widerspruchsrecht hat. Schon gar nicht ab Unterzeichnung des Übergabeprotokolls. Das folgt aus § 312 (4) BGB und der Tatsache, dass darin § 312 (3) 7. BGB - in dem auf ein Widerspruchsrecht verwiesen wird - für Wohnraummietverhältnisse nach Besichtigung ausgenommen wird.ZitatIst dein Vermieter Unternehmer nach :§ 14 BGB ?
Was also macht man mit diesem Abschnitt? Wird dadurch ein Widerspruchsrecht ab Unterzeichnung des Übergabeprotokolls eingeräumt oder nicht? Normalerweise heisst es bei AGB-Klauseln ja im Zweifel gegen den Verwender (in der Regel Vermieter) und damit für den Mieter. Aber ich kann nicht beurteilen, wie weit der Interpretationsspielraum dieser Klausel geht.
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.
Nach unserer Einschätzung kann das Widerrufsrecht, wie hier geschehen, grundsätzlich bezüglich der Frist abweichend von der gesetzlichen Regelung vereinbart werden.
Das Widerrufsrecht soll den Verbraucher gegenüber dem Unternehmer schützen. Abweichende Regelungen zu Gunsten des Verbrauchers halten wir daher hier für zulässig.
Insofern konnte hier wirksam vereinbart werden, dass die Widerrufsfrist im Anschluss an die Unterzeichnung des Übergabeprotokolls zu laufen beginnt.
Insofern hat der Mieter hier noch ein Widerrufsrecht bis zum 09.02.2019.
Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit telefonisch unter 0511 12356738 zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.
Mit freundlichen Grüßen
J. Geike
Rechtsanwalt
Hallo "n0b0dy",
grundsätzlich sind Wohnraummietverträge vom Anwendungsbereich des § 312 Abs. 3 Nr. 1-7 BGB
umfasst (vgl. § 312 Abs. 4 BGB
), sodass zwischen M und V ein entsprechendes Widerrufsrecht wirksam vereinbart werden kann.
Das Widerrufsrecht besteht hingegen nur, wenn M Verbraucher und V Unternehmer ist. Ob dies vorliegend der Fall ist, kann anhand der hier vorgetragenen Informationen nicht beurteilt werden. Vielmehr ist es eine Frage des Einzelfalls, "ob der mit der Vermögensverwaltung verbundene organisatorische und zeitliche Aufwand danach insgesamt das Bild eines planmäßigen Geschäftsbetriebs vermittelt (...)" (BGH, NJW 2002, 368
).
Nehmen wir mal an, V ist hier Unternehmer. Es wäre dann mithin weiter zu prüfen, ob der Vertragsabschluss außerhalb von Geschäftsräumen des V geschlossen wurde (§ 312b BGB
). Da die Privatwohnung des V nicht als Geschäftsraum zu qualifizieren ist, kann dies vorliegend bejaht werden.
Allerdings regelt § 312 Abs. 4 S. 2 BGB
einschränkend, wie "cauchy" bereits richtigerweise angemerkt hat, dass ein Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1 BGB
bei Verträgen über die Begründung eines Mietverhältnisses nur dann besteht, wenn der Mieter die Wohnung nicht zuvor besichtigt hat. Sie führen hierzu aus, dass das Mietobjekt durch M vor Vertragsabschluss besichtigt wurde. Ein mögliches Widerrufsrecht würde demnach hier ausscheiden.
Dabei kann auch dahinstehen, ob die Widerrufsfrist, wie § 355 Abs. 2 BGB
es erst einmal vorsieht, mit Vertragsabschluss beginnt, oder anders bestimmt ist und abweichend hiervon mit Unterzeichnung des Übergabeprotokolls beginnt. § 312 Abs. 4 S. 2 BGB
bleibt anzuwenden und führt hier zu einem Ausschluss des Widerrufsrechts.
Es wäre jedoch noch weiter zu prüfen, ob die Wohnungsbesichtigung den gesetzlichen Anforderungen erfüllt. M müsste demnach Gelegenheit zu einer umfassenden Besichtigung der Wohnräume mit Prüfmöglichkeit gehabt haben. Dabei sind ebenfalls die zur Wohnung gehörenden Nebenräume wie Keller- und Speicherräume, Garagen und Stellplätze einzubeziehen.
Da es hier ein vertragliches Widerrufsrecht gibt kommt es doch gar nicht darauf an, ob auch ein gesetzliches Widerrufsrecht greifen würde.
Ich bin gespannt, was der Vermieter antwortet.
Man weiß bisher nicht, welcher Baustandard dem Mieter zugesichert wurde.ZitatDer Mietvertrag wurde einige Wochen vorher in der Privatwohnung des Vermieters (V), welcher mehrere Wohnungen vermietet, im Beisein des Maklers unterzeichnet. Das Mietobjekt wurde zuvor besichtigt. :
Der von 1975 (Baujahr)?
der von 2015 (Jahr der *Sanierung*)?
Wenn tatsächlich nur die Rahmen der Fenster und die Wände malermäßig behandelt wurden sowie die Fußböden und Fuboleisten *erneuert* wurden, ist es keine Sanierung. Eher wohl eine Teil-Renovierung. Wer die ausgeführt hat, weiß man nicht. Der Vermieter? Der Vormieter?
Was die Außenhaut des Gebäudes betrifft--- (evtl. Sanierung) dazu lesen wir nichts.
Wer als Unternehmer Wohnungen vermietet, sollte den Unterschied zwischen Renovierung und Sanierung kennen. Was in der Wohnung *modernisiert* wurde außer den Fußböden, weiß man nicht.
Man darf auch bezweifeln, dass einige Wochen zuvor (vor dem 26.1.) derart warmes Wetter war, dass der Mietinteressent weder etwas von *Kälteausfall* noch von undichten Holzfensterrahmen und Jalousiekästen gespürt hat. Allerdings ist es möglich.
Welcher Vermieter, der Unternehmer ist, lädt einen Mietinteressenten in seine Privatwohnung ein, um einen MV im Beisein eines Maklers zu vereinbaren? Aber möglich ist das.
Wer den Makler beauftragt hat, weiß man auch nicht.
Und wenn--- das Widerrufsrecht wirksam wäre, was würde sich anschließen?
-- Editiert von Anami am 08.02.2019 15:07
ZitatDa es hier ein vertragliches Widerrufsrecht gibt (...) :
Wo und wie wurde das denn vereinbar? Ich lese davon nichts.
Zitat:Wo und wie wurde das denn vereinbar? Ich lese davon nichts.
Richtig. Da steht nur:
Zitat:Es steht dem Mieter ein gesetzliches Widerrufsrecht nach §§ 312 Abs. 4 , 355 BGB zu, wenn der Vermieter Unternehmer (§ 14 BGB ) ist.
Wenn und nicht da
Wer ist denn als Vermieter/Vertragspartner im MIetvertag eingetragen Privatperson oder Firma ?
Die Frist läuft ja heute eh ab. Von daher weiß ich nicht, wie relevant das ist. Aber ich finde die Passage immernoch problematisch und weiß sie daher nicht einzuordnen.
Grob skizziert steht da: Wenn Unternehmer, dann gibt es gesetzl. Widerrufsrecht. Das ist aber falsch. Durch die Besichtigung (nehmen wir mal korrekt durchgeführt), gibt es kein gesetzliches Widerrufsrecht. Räumt die Klausel also ein Widerspruchsrecht ein (wenn Vermieter Unternehmer)?
Ich kann mir nicht vorstellen, dass der Vermieter folgenlos auf ein nicht existentes gesetzliches Recht im Mietvertrag verweisen kann und dann genau dieses Recht mit Verweis auf die gesetzliche Rechtslage verweigern kann.
Offenbar hat der Vermieter hier auf den Entfall des Widerrufsrechtes nach Besichtigung verzichtet / verzichten wollen, sich ansonsten aber den gesetzlichen Regelungen bezüglich des Widerrufsrechtes unterwerfen wollen.
Ob absichtlich oder nicht ist egal, die Gerichte sind da streng und legen das überaus verbraucherfreundlich aus.. Eben so scheint die Widerrufsbelehrung nicht korrekt zu sein, so das sich die Frist entsprechend verlängert.
Es könnte sogar sein, das hier der private Vermieter hier an das Widerrufsrecht gebunden ist, wegen des zu unbestimmten "wenn".
Wenn hier nicht offensichtlich ein Vordruck benutzt wurde, der für was ganz anderes gedacht ist und das jeder normale Mensch auf Anhieb erkennen muss, halte ich das Widerrufsrecht für gültig.
Der Mieter muss hier davon ausgehen (dürfen), dass der VM Unternehmer sein will. Ansonsten macht die Klausel keinen Sinn.
Zitat:Wenn hier nicht offensichtlich ein Vordruck benutzt wurde, der für was ganz anderes gedacht ist und das jeder normale Mensch auf Anhieb erkennen muss, halte ich das Widerrufsrecht für gültig.
Dann sollte man hier erstmal aufklären, ob es sich bei dem Mietvertrag im einen Formularmietvertrag handelt, oder ein eigener Vertragstext zusammen gestellt wurde und wer diesen Vertrag entworfen hat.
https://www.123recht.de/forum/mietrecht/Mietrecht-__f549579.html
Die von dem Fragesteller dort zitierte Klausel über die Vereinbarung des maßgebenden Bauzustandes:
ist so ungewöhnlich, dass sie sicher nicht in den normalen Formularmietverträgen verwendet wird.Zitat:"Die gemieteten Räume sind im Jahr 1975 fertiggestellt worden. Maßgeblich für den vertragsmäßigen Gebrauch ist der Baustandard, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes/der letzten Sanierung 2015 galt."
Auch sehe ich keinen Sinn darin warum ein Vermieter eine soche KlauseI vereinbaren sollte.
Meine Vermutung geht dahin, dass der Mietvertrag nicht von dem Vermieter entworfen wurde, sondern von dem Mieter. Nur dann machen beide Klausels auch Sinn.
-- Editiert von Spezi-2 am 09.02.2019 21:42
Auch der Makler könnte den Mietvertrag vorbereitet haben.ZitatDer Mietvertrag wurde einige Wochen vorher in der Privatwohnung des Vermieters (V), welcher mehrere Wohnungen vermietet, im Beisein des Maklers unterzeichnet. :
Wer hat den Makler beauftragt?
Zitat:
Der Mieter muss hier davon ausgehen (dürfen), dass der VM Unternehmer sein will. Ansonsten macht die Klausel keinen Sinn.
Sehe ich anders, eine Klausel die keinen Sinn macht ist meist unwirksam
Eher nicht. § 305c (2) BGB sieht nämlich andere Rechtsfolgen vor. Mal abgesehen davon, dass sich der Verwender/Ersteller einer unwirksamen AGB nicht auf die Unwirksamkeit berufen kann.ZitatSehe ich anders, eine Klausel die keinen Sinn macht ist meist unwirksam :
Aber ob das bei der Bewertung der obigen Klausel weiterhilft? Mir zumindest nicht. Denn dazu müsste man bewerten, welche Auslesungen dieser Klausel hinreichend sinnvoll wären. Ob die Auslegung "damit wird ein vertragliches Widerspruchrecht eingeräumt" darunter fällt, ist für mich eben unklar.
Dann steht ja immer nochh die Frage im Raum, ob wenn ... aber das scheint sich für den Fragesteller ja sowieso erledigt zu haben. (siehe anderen thread)
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