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Mieterhöhung - Mietspiegel

 Von 
fb367463-2
Status:
Junior-Partner
(5916 Beiträge, 2595x hilfreich)
Mieterhöhung - Mietspiegel

Hallo zusammen!

Wir leben in Bonn, hier gibt es einen qualifizierten Mietspiegel und auf der Webseite der Stadt Bonn sogar eine Möglichkeit, die angemessene Miete für die jeweilige Wohnung berechnen zu lassen.

Demzufolge zahlen wir bereits seit Einzug vor 11 Jahren schon 30 Euro mehr im Monat als für die Wohnung angemessen wäre. Nun haben wir ein Mieterhöhungsverlangen über 60 Euro mehr erhalten und nun die frage: ist das so durchzukriegen vom Vermieter? Ich würde maximal die Hälfte einsehen (einfache Lage, einfache Ausstattung), aber keine 60 Euronen. Die 60 Euro würden dann natürlich erheblich über dem errechneten, angemessenen Preis liegen.

Sollte man zum Anwalt deswegen? Der Vermieter kann ja prinzipiell eigentlich nur wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er seinen Willen nicht bekommt, oder? Ansonsten gibt's keinen Ärger und wir nehmen alle Unzulänglichkeiten der Wohnung in Küche, Bad und einem Schlafzimmer (vier Zimmer Wohnung) funktioniert die Heizung nicht, beispielsweise.

Vielen Dank für Input!

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Wohnung Vermieter Eigenbedarf kündigen


18 Antworten
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#1
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6423 Beiträge, 3370x hilfreich)

Eine Einschätzung, ob ihr zustimmen solltet, kann niemand in einem Forum geben. Dazu müsste man alle Details der Wohnung sowie des Mieterhöhungsverlangens kennen. Aber vielleicht können wir Hinweise geben, wie ihr das selber überprüfen könnt.

Zunächst einmal wäre wichtig festzustellen, was denn nun genau im Mieterhöhungsverlangen steht. Die Mieterhöhung muss begründet werden. Wenn es einen qualifizierten Mietspiegel gibt (das scheint mir in Bonn der Fall zu sein), muss in aller Regel die Vergleichsmiete damit berechnet werden (§ 558d (3) BGB).

Im Bonner Mietspiegel gibt eine Formel zur Berechnung der Vergleichsmiete. Die hängt von diversen Parametern ab. Diese Parameter muss der Vermieter meiner Meinung nach im Mieterhöhungsverlangen angeben.

Wenn diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, so wäre das Mieterhöhungsverlangen formal falsch und ihr müsstet gar nicht reagieren. Wenn formal erstmal alles korrekt ist, müsst ihr euch die angebenen Parameter anschauen und überprüfen, ob diese und die daraus folgende Rechnung stimmen.

Danach kann man weitersehen. Wenn ihr euch nicht sicher seid, macht es Sinn, Mitglied in einem Mieterverein zu werden. Auch wenn einige Schreiber hier im Forum von Mietervereinen nicht viel halten, so sind diese meiner Meinung nach als erste Anlaufstelle sinnvoll. Mieterhöhungen gehören zu deren täglich Brot. Sie sollten in der Lage sein festzustellen, ob die Rechnung und die Parameter stimmen.

Und sie können auch feststellen, ob es sich überhaupt um eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete handelt. Nicht selten werden nämlich Betriebskostenerhöhungen damit verwechselt.

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#2
 Von 
fb367463-2
Status:
Junior-Partner
(5916 Beiträge, 2595x hilfreich)

Das Mieterhöhungsverlangen ist grundsätzlich unwirksam. Keine Vergleichswohnungen, kein Verweis auf den Mietspiegel, einzig ein Mietpreischeck eines Immobilienportals (ein bayerisches Amtsgericht hat dieser Konstellation kürzlich eine Absage erteilt, aber halt nur ein Amtsgericht..). Als Begründung schreibt er, "weil es seit Einzug keine Erhöhung gab". Aber wie gesagt, das Verlangen an sich ist unwirksam.

Ich möchte aber auch nicht nicht reagieren und den Vermieter ins offene Messer laufen lassen. Wozu provozieren? Die Wohnung ist gemäß des Checks auf der Bonner Seite jetzt schon zu teuer. Die Frage ist halt, kann man nur damit ein Mieterhöhungsverlangen schon abschmettern? Die Wohnung wäre - wenn man eine Spanne nehmen würde - noch innerhalb der Parameter, aber dann müsste sie in einer sehr guten Wohngegend sein und sehr gut ausgestattet. Beides ist nicht der Fall. Wie gesagt, die Berechnung auf der Mietspiegelseite der Stadt Bonn ergibt, daß die Wohnung auch ohne Erhöhung schon über dem angemessenen Mietpreis für Lage und Ausstattung liegt....

Also am besten auf die Unwirksamkeit verweisen und anbieten, daß wir trotzdem einer Erhöhung um 25 Euro zustimmen würden andernfalls er halt die gerichtliche Klärung suchen soll?


-- Editiert von fb367463-2 am 07.02.2019 14:27

Signatur:Wenn mein Beitrag hilfreich ist, freue ich mich über einen Klick auf "hilfreich" unten. Danke :)
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#3
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Zitat (von fb367463-2):
Ich möchte aber auch nicht nicht reagieren und den Vermieter ins offene Messer laufen lassen. Wozu provozieren?

Aha, na dann weisen Sie das Ansinnen zurück.

Zitat (von fb367463-2):
Die Wohnung ist gemäß des Checks auf der Bonner Seite jetzt schon zu teuer.

Und Sie haben alle relevanten Daten um hier eine adäquate Berechnung durchzuführen?

Zitat (von fb367463-2):
Also am besten auf die Unwirksamkeit verweisen und anbieten, daß wir trotzdem einer Erhöhung um 25 Euro zustimmen würden andernfalls er halt die gerichtliche Klärung suchen soll?

Das kann hier keiner beurteilen, da wir - cauchy wies bereits darauf hin - die entsprechenden Parameter nicht kennen.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#4
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6423 Beiträge, 3370x hilfreich)

Ich bin mir nicht sicher, ob ihr irgendwo einen Fehler in der Rechnung habt. Wenn nach 11 Jahren der Mietpreis immernoch über der Vergleichsmiete liegt, dann habt ihr vor 11 Jahren ja massiv drüber gelegen. Wieviel sind die Mietpreise in Bonn in der Zeit gestiegen? 10-20% würde ich schätzen .

Nun gut, dass Rechnen kann euch keiner im Forum abnehmen. Auch nicht die Entscheidung, wie ihr euch taktisch gegenüber dem Vermieter verhalten solltet. Wenn ihr euch bei eurer Rechnung sicher seid, würde ich persönlich zumindest mal darauf bestehen, dass der Vermieter ein formal korrektes Mieterhöhungsverlangen erstellt.

Er will offenbar 720 Euro im Jahr mehr. Ich finde es nur recht, dass er dies ausreichend begründet. So kompliziert ist das nicht, die Stadt Bonn hat offenbar einen praktischen online-Rechner. Wenn der weniger als gewünscht ausspuckt, dann soll sich der Vermieter freuen, dass er 11 Jahre lang mehr bekommen hat. Er kann ja mal ausrechnen, was er dadurch zusätzlich verdient hat.

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#5
 Von 
fb367463-2
Status:
Junior-Partner
(5916 Beiträge, 2595x hilfreich)

Ja, die Wohnung war damals viel zu teuer, gerechnet am Mietspiegel - aber wie das so ist, man brauchte schnell eine Wohnung und so weiter und so fort. Er hat das Mehrfamilienhaus vor zwei Jahren gekauft. Ich denke mal, die Wohnungen, die er nach unserem Einzug hier im Haus vermietet hat, bringen mehr ein und jetzt sind wir "Altmieter" fällig. :) ich könnte mir vorstellen, daß die neu vermieteten Wohnungen auch in neuwertigerem Zustand sind als unsere, wo schon bei den Vormietern, die auch jahrelang darin wohnten, nichts gemacht wurde (Bad Bsp oder Boden)

Also kann man sagen, daß er quasi "ohne unsere Zustimmung" keine Miete, die über dem örtlichen Mietspiegel liegt, verlangen und durchklagen kann, ist das richtig? Die neuwertigeren Wohnungen im Haus, die besser/schöner ausgestattet sind, können ja nicht 1:1 als Vergleich herangezogen werden...

Signatur:Wenn mein Beitrag hilfreich ist, freue ich mich über einen Klick auf "hilfreich" unten. Danke :)
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#6
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6423 Beiträge, 3370x hilfreich)

Zitat (von fb367463-2):
Also kann man sagen, daß er quasi "ohne unsere Zustimmung" keine Miete, die über dem örtlichen Mietspiegel liegt, verlangen und durchklagen kann, ist das richtig?
§ 558d (3) BGB lautet "Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben." Sofern der qualifizierte Mietspiegel in Bonn korrekt erstellt wurde, gibt er somit laut Gesetz in aller Regel die Vergleichsmiete wieder. Es steht dem Vermieter natürlich frei zu beweisen, dass dies genau bei dieser Wohnung nicht der Fall ist. Ein Ausdruck eines Immobilienportals ist dazu aber sicher nicht geeignet. Unmöglich ist ein solcher Beweis aber nicht.

Aber nochmal: Aktuell scheint kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorzuliegen. So hat der Vermieter keine Chance. Wenn er ein wirksames Verlangen erstellt, muss der Mieter das prüfen oder prüfen lassen. Ein Forum kann das nicht. Ob nach Prüfung eine Erhöhung rauskommt und wenn ja wie hoch, kann keiner hier wissen. Daher kann auch keiner Wissen, ob die 60 Euro oder 25 oder was auch immer ein guter Deal sind. Alleine durch Zeitablauf von 11 Jahren entsteht auf jeden Fall kein Recht auf Mieterhöhung.

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#7
 Von 
der_böse_Vermieter
Status:
Schüler
(398 Beiträge, 176x hilfreich)

@n cauchy:

das mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.
Allerdings nicht wegen der fehlenden parametern.
Diese müssen erstmal nicht explizit aufgeschlüsselt werden.
es würde genügen zu schreiben, dass alle wohnwerterhöhenden und -mindenden Faktoren berücksichtigt worden sind.


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#8
 Von 
der_böse_Vermieter
Status:
Schüler
(398 Beiträge, 176x hilfreich)

an den threaderöffner:

dazu sind ja die wohnwerterhöhenden und - mindernden Faktoren ja da, um die Vergleichsmiete zu ermitteln.

allerdings gibt es auch da noch Streitpotential.

du kannst deinemVM deine Berechnung vorlegen. allerdings könntest du dich damit ins eigene Fleisch schneiden.

lasse das doch erstmal deinen VM machen.
sage ihm, das sein Schreiben so unwirksam sei und du eine ordentliche Begründung möchtest

Warum du einer Mieterhöhung um 25 Euro 5ustimmen würdest obwohl du es nach deinen Angaben gar nicht müsstest ist mir schleierhaft.

-- Editiert von der_böse_Vermieter am 07.02.2019 18:39

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#9
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Zitat (von der_böse_Vermieter):
Warum du einer Mieterhöhung um 25 Euro 5ustimmen würdest obwohl du es nach deinen Angaben gar nicht müsstest ist mir schleierhaft.

Das ist eine berechtigte Frage ... Warum will man einen Teil von etwas anerkennen von dem man der Meinung ist, dass es komplett unberechtigt wäre.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#10
 Von 
fb367463-2
Status:
Junior-Partner
(5916 Beiträge, 2595x hilfreich)

Najaa, ich bin ein Mensch der Kompromisse - er will 65 Euro, ich kann mich bis zur Hälfte einigen. Ein Kompromiss ist, wenn es beiden Seiten weh tut :)

Wir haben halt auch Sorge, daß er sonst eine Nichte, einen Neffen aus dem Ärmel schüttelt oder daß eines der Kinder dann plötzlich in die Wohnung ziehen "muss" *seufz

-- Editiert von fb367463-2 am 07.02.2019 19:18

Signatur:Wenn mein Beitrag hilfreich ist, freue ich mich über einen Klick auf "hilfreich" unten. Danke :)
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#11
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Zitat (von fb367463-2):
Wir haben halt auch Sorge, daß er sonst eine Nichte, einen Neffen aus dem Ärmel schüttelt oder daß eines der Kinder dann plötzlich in die Wohnung ziehen "muss" *seufz

Mmh versuchen können Sie es ja; als VM würde ich die Sache durchprüfen lassen und dann erst entscheiden. Man kann halt schlecht was dazu sagen, da man keinerlei Informationen hat aus denen man was herleiten könnte.

Viele Erfolg.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#12
 Von 
der_böse_Vermieter
Status:
Schüler
(398 Beiträge, 176x hilfreich)

was bei diesem VM bezweifelt werden dürfte.
ich bezweifle auch dass der eine Eigenbedarfskündigung hinkriegen würde. wenn es dagegen dreist7gkeit bzw. Kalkül ist wirst dein Entgegenkommen viell sogar als Schwäche gewertet

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#13
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Zitat (von der_böse_Vermieter):
was bei diesem VM bezweifelt werden dürfte.

Wie wollen Sie das beurteilen können ohne um die Verhältnisse zu wissen? Auch der VM kann sich anwaltliche Unterstützung holen, und dann wird das Ding in die richtigen Bahnen gelenkt, der Möglichkeiten gibt es viele, man muss sie nur kennen.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#14
 Von 
fb367463-2
Status:
Junior-Partner
(5916 Beiträge, 2595x hilfreich)

Ja, das ist wohl wahr.

Also konzentriert sich die Frage eigentlich ja darauf, ob man als Vermieter eine Mieterhöhung über das Level von Vergleichswohnungen durchgedrückt bekommt, wenn die Voraussetzungen in der Wohnung gar nicht vorliegen.

Also beispielsweise - übertrieben gesagt - kann man, rechtlich betrachtet, eine Miete auf den Preislevel einer hochklassigen Wohnung erhöhen und das auch klageweise durchkriegen, wenn die Wohnung tatsächlich nur einfachem Standard genügt.

Das ist die Frage. Wenn das *nicht* geht (rechtlich betrachtet), dann ist das eine wichtige Information. Worauf man sich ggf einigt, ist ja dann der zweite Schritt.

Aber ich möchte, allen voran natürlich Cauchy, und auch Ihnen allen für Ihren wertvollen und freundlichen Input danken!

-- Editiert von fb367463-2 am 08.02.2019 18:16

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#15
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Zitat (von fb367463-2):
Also konzentriert sich die Frage eigentlich ja darauf, ob man als Vermieter eine Mieterhöhung über das Level von Vergleichswohnungen durchgedrückt bekommt, wenn die Voraussetzungen in der Wohnung gar nicht vorliegen.

Nein, in erster Linie wird sich für den VM die Frage stellen (neben der formalen) welche Berechnung nun die richtige ist.

Zitat (von fb367463-2):
Also beispielsweise - übertrieben gesagt - kann man, rechtlich betrachtet, eine Miete auf den Preislevel einer hochklassigen Wohnung erhöhen und das auch klageweise durchkriegen, wenn die Wohnung tatsächlich nur einfachem Standard genügt.

Wenn alle anderen Parameter dafür im exklusiven Bereich liegen, dann ist eine Anhebung durchaus denkbar.

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#16
 Von 
fb367463-2
Status:
Junior-Partner
(5916 Beiträge, 2595x hilfreich)

Nein, das ist nicht der Fall. Einfache Wohnlage, einfache Ausstattung. Nichts, was auch nur annähernd "besser gestellt" ahnen ließe :) . Die Parameter werden in der Eingabemaske zur Berechnung der angemessenen Miete ja detailliert abgefragt.

Vielen Dank!

Signatur:Wenn mein Beitrag hilfreich ist, freue ich mich über einen Klick auf "hilfreich" unten. Danke :)
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#17
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Na dann ...

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#18
 Von 
fb367463-2
Status:
Junior-Partner
(5916 Beiträge, 2595x hilfreich)

Ich möchte mich noch mal bei den Antworten denn herzlich bedanken!

Ich habe dem Vermieter eine Mail geschrieben, in welcher ich aufgeführt habe, warum ich die Mieterhöhung für unzulässig halte - im Wesentlichen, dass die Wohnung aufgrund ihrer Lage, Ausstattung und den sonstigen Bedingungen einfach keine Mieterhöhung über die angemessene, mit dem Mietspiegel errechnete Vergleichsmiete zulässt. Zufälligerweise zahlen wir ja in etwa die angemessene Vergleichsmiete.

Ich habe ihm dann, weil wir in den letzten 13 Jahren wirklich immer gut mit ihm gefahren sind, 25 Euro pro Monat mehr angeboten. Hätte ich nicht gemusst, aber ich mag eben Kompromisse :)

Er hat akzeptiert. Das wollte ich nur noch schnell als Feedback gegeben haben.

-- Editiert von fb367463-2 am 03.04.2019 02:54

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