Nasse Außenwand verheimlicht

Question

Hallo zusammen,
Ich habe nun 100 Seiten durchgeblättert, aber bisher leider kein hundertprozentig passendes Thema gefunden, daher hier meine Frage.
Ich habe im Mai 2017 eine kleine ETW in einem Haus mit acht Parteien gekauft. Auf meiner Etage liegen drei Wohnungen nebeneinander und meine ist eine der beiden äußeren, weshalb ich dementsprechend auch eine Außenwand des Gebäudes in meiner Wohnung habe. Das Gebäude wurde 1970 gebaut und die Wohnung zeigte sich bei der Beschichtung zwar renovierungs-und sanierungsbedürftig, da noch alle alten Stromleitungen, Wasserleitungen,etc. verbaut waren, aber keine Zeichen von feuchten Wänden, Schimmel oder sonstigen erheblichen Mängeln. Aufgrund des niedrigen Preises (40000€ für 50 m2 und ohne Maklerprovision) habe ich die Wohnung mit dem Wissen der umfassenden Renovierungen gekauft. Elektro, Wasserleitungen, Wände und Decken neu verputzt, so ziemlich alles halt komplett neu gemacht.
Soweit so gut, Wohnung war wie neu, bis heute glücklich drin gewohnt und dann heute der Schock. Ein Brief ist hinter das Sofa gerutscht, woraufhin ich dieses nach vorne geschoben habe. Dann entdeckte ich, dass die Wand (besagte Außenwand) feucht war. Etwa 1m breit und 50 cm hoch. Das Sofa stand direkt an der Wand, weshalb es mir nicht vorher aufgefallen ist. Daraufhin habe ich den Hausmeister gerufen, der gleichzeitig Eigentümer einer Wohnung und Mitglied der WEG ist. Der war darüber gar nicht verwundert und sagte stattdessen, dass es bei mir ja noch „harmlos" sei. Bei der Wohnung über mir und in seiner Wohnung war es das Vielfache hier von. Zudem wäre es ja nicht das erste Mal, dass in meiner Wohnung Schimmel wäre und das nicht zu knapp!
Das bedeutet, dass das Problem bekannt war !!! Dagegen getan wurde allerdings nicht von der WEG, sondern nur von innen getrocket, Schimmel entfernt und durch verschiedene Verkleidungen (z.B. Styropor verkleidet, verputz und gefliest) das Problem verdeckt. In meiner Wohnung wurde offensichtlich der Schimmel zunächst entfernt, neu verputz und tapeziert. Die Ursache für all das, die feuchte Außenwand und die mangelnde Dämmung/Abdichtung aber scheinbar nie behoben.
Mir wurde durch den Verkäufer nie was von diesem Problem gesagt! Und ich habe auch nach Kälte und Feuchtigkeit der Böden und Wände nachgefragt. Wenn sich die anderen Eigentümer mit der „Verschleierung" des Problems zufrieden geben ist das deren Sache, ich möchte das nicht. Daher folgende Fragen :

Wie sieht es hinsichtlich arglistiger Täuschung des Verkäufers aus ? Das sie vorliegt ist ja eigentlich offensichtlich, aber ich habe auch noch einige tausend Euro in die Renovierung/Sanierung der Wohnung gesteckt. Wie sieht es mit der Erstattung dieser Kosten aus ?

Bezahlt die Wohngebäudeversicherung der WEG den Schaden und die nötigen Maßnahmen, wenn die Problematik bereits bekannt war, aber nicht angegeben wurde ? Eher nicht, oder ?

Wenn ich die Wohnung behalten möchte und die Wohngebäudeversicherung nicht zahlt, wer muss dann die Kosten für die Trockenlegung der Hauswand zahlen ? Die WEG oder der Verkäufer aufgrund des Verschweigens der Mängel ?

Vielen lieben Dank vorab ! Ist viel Text aufeinmal, aber die Entdeckung bereitet mir gerade echt Kopfzerbrechen.

guest-12316.02.2019 18:29:37 · Answer

Soweit so gut, Wohnung war wie neu, bis heute glücklich drin gewohnt und dann heute der Schock. Ein Brief ist hinter das Sofa gerutscht, woraufhin ich dieses nach vorne geschoben habe. Dann entdeckte ich, dass die Wand &lpar;besagte Außenwand&rpar; feucht war. Etwa 1m breit und 50 cm hoch. Das Sofa stand direkt an der Wand, weshalb es mir nicht vorher aufgefallen ist. Daraufhin habe ich den Hausmeister gerufen, der gleichzeitig Eigentümer einer Wohnung und Mitglied der WEG ist. Der war darüber gar nicht verwundert und sagte stattdessen, dass es bei mir ja noch &#8222;harmlos" sei. Bei der Wohnung über mir und in seiner Wohnung war es das Vielfache hier von. Zudem wäre es ja nicht das erste Mal, dass in meiner Wohnung Schimmel wäre und das nicht zu knapp!  Das bedeutet, dass das Problem bekannt war !!! Dagegen getan wurde allerdings nicht von der WEG, sondern nur von innen getrocket, Schimmel entfernt und durch verschiedene Verkleidungen &lpar;z.B. Styropor verkleidet, verputz und gefliest&rpar; das Problem verdeckt.    Ich meinerseits würde folgende Aspekte in Betracht ziehen:    1 Situationen Haus ohne Außendämmung späterer Einbau neuer Fenster: Wand Baujahr 1970 meines Wissens trat die ersten Wärmeschutzverordnung 1977 in Kraft. Somit hat das Haus sehr wahrscheinlich keine Außen-Wanddämmung.   Bauphysikalischen Auswirkungen Schimmelbildung ohne Wärmedämmung: Ist das Haus ungedämmt entweicht relativ viel Wärme durch die Außenwände. Da aber die Innenflächen der Außenwand durch den beheizten Raum relativ warm war, lag der Taupunkt der Luft außerhalb des Hauses. Es entsteht hier nur Schimmel wenn an diese Wand eine Möblierung ohne Möglichkeit einer Hinter Lüftung gestellt wird. Sind zudem noch irgendwann neue wärmegedämmte Fenster dazu gekommen wird die Wirkung der Schimmelbildung weiter gefördert. Früher waren die Fenster der kälteste Punk des Raumes, nun ist es die Außenwand. An der Wand bildet sich nun das meiste Kondenswasser. Folge neue Fenster ohne ausreichende Belüftung oder Möblierung an der Wand fördert die Schimmelbildung.    2 Situation nicht fachgerechte Innendämmung und späterer Einbau neuer Fenster: Nun war folgendes passiert, Einbau einer Innendämmung. Innendämmung ist meiner Ansicht nach immer die schlechteste Lösung.  Innendämmung an einer Außenwand hält zwar die Wärme im Raum, anderseits die Wärme auch von der Innenseite der Außenwand ab und die Außenwand wird kälter. Es verlagert sich der Taupunkt bei Innendämmung einer Außenwand nach innen zwischen Außenwand und Innendämmung. Wird die Innendämmung nicht fachgerecht eingebaut, fehlende, schadhafte Dampfsperre, oder sonstigen Schutz vor kondensierender Feuchtigkeit zwischen Innendämmung u. Außenwand wird Schimmelbildung begünstigt. &lpar;schadhafte Dampfsperre durch Einbau von Steckdosen oder anderen Durchlöcherungen usw.&rpar; Das Kondenswasser setzt sich am Boden ab und steigt in der Wand nach oben. Sind noch neue wärmegedämmte Fenster eingebaut worden, ist die Situation noch ungünstiger. Zudem muss ausreichende Raumbelüftung gewährleistet sein.  Erklärt vielleicht die aufsteigende Feuchtigkeit hinter dem Sofa und Schimmel bei den anderen Eigentümern. Alle haben Innendämmung eingebaut. Vielleicht einmal mit der übrigen WEG abklären was vorher war und was gemacht wurde um eine langfristige, preisgünstige und friedliche Lösung zu finden.      Meine Überlegung dazu:  Sollte die Schadenswirkung von der Innendämmung, Sondereigentum ausgehen ist es fraglich, ob die WEG die Kosten tragen müsste.   Wie sieht es hinsichtlich arglistiger Täuschung des Verkäufers aus ?  Vielleicht hat er es nicht besser gewußt, oder es wurde bei der Renovierung die Dampfsperre durch Bohrlöcher Steckdoseneinbau beschädigt? Diese Fragestellung stände im Raum.

R.M. · Answer

Ohne die Details zu kennen, aber aus der Schilderung und aus Erfahrung mit Objekten diesen Baualters:
70er-Jahre Bau ohne Außendämmung, Fenster inzwischen erneuert, wahrscheinlich ursprünglich Einzelheizungen in den Wohnungen (Kohleofen, Öl- oder Gasetagenheizung)
Feuchte Außenwände sind ein Luftfeuchtigkeits- und Lüftungs-Problem des Bewohners. Wahrscheinlich ist die Außenwand nicht durchfeuchtet, sondern nur oberflächlich feucht (einfach mal die Bohrmehlprobe machen).

Solange keine Außendämmung gemacht wurde kann ich da nur empfehlen:
- keine Möbel an die Außenwände stellen
- keine Tapete, keine Innendämmung,
- Putz/Farbe atmungsaktiv halten (auch wenn man sich nicht anlehnen darf, aber am besten ist es, mit Kalk zu weißen)
- digitalen Feuchtigkeitsmesser direkt an Außenwand aufhängen, bei Warnton gründlich durchlüften (gerade im Winter kurzes Stoßlüften)

Signatur:

lg.
R.M.

R.M. · Answer

Feuchte Außenwände sind ein Luftfeuchtigkeits- und Lüftungs-Problem des Bewohners.Das ist eine pauschale und nicht zutreffende Aussage.    Ich behaupte: Feuchte Außenwände können ein Luftfeuchtigkeits- und Lüftungs-Problem des Bewohners sein.  Die Ursachen von feuchten Außenwänden können vielfach sein.Dann präzisiere ich meine Aussage: Feuchte Außenwände sind unter den geschilderten Voraussetzungen und nach meiner Erfahrung meist ein Luftfeuchtigkeits- und Lüftungs-Problem des Bewohners.    Auch das ist Glaskugeldreherei. Aus welchem Grund sollte ein Mieter oder Eigentümer eine Bohrmehlprobe machen?   Weil der Bewohner ein Problem hat. Und die Bohrmehlprobe eine einfache und kostengünstige Methode ist, um erst einmal grob abzugrenzen, ob die durchfeuchtet ist &lpar;dann liegt meistens ein baulicher Mangel vor&rpar; oder die Feuchtigkeit sich nur auf der Wandoberfläche niederschlägt &lpar;dann liegt es meistens am Nutzerverhalten in Verbindung mit unzureichender oder nicht vorhandener Außendämmung&rpar;.   Man kann natürlich auch gleich einen ö.b.u.v. Sachverständigen beauftragen und ca. 400-800 € Kosten investieren.    Und wo sollte er diese machen ? Hinter dem Sofa?  Ja, da wo es feucht ist und schimmelt. Da würde es Sinn machen.    Solange keine Außendämmung gemacht wurdeAus welchem Grund sollte der Verkäufer oder gar der Eigentümer eine Außendämmung an *seiner* Außenwand machen? Wo bitteschön habe ich geschrieben, dass der Verkäufer oder der Eigentümer eine Außendämmung an *seiner* Außenwand machen soll? Das wäre rechtlich wie bautechnisch ziemlicher Blödsinn.  Wenn schon, dann wäre der richtige Weg: Beschlussantrag, Miteigentümer überzeugen, beschließen und die komplette Fassade fachgerecht dämmen lassen. Solange es aber keine allgemeine Dämmpflicht gibt und die bestehenden Vorschriften der EnEV nicht greifen - muss die Eigentümergemeinschaft nicht dämmen. Und solange muss der betroffene Eigentümer andere geeignete Maßnahmen ergreifen.

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