Darf ein Verwalter die Eigentümer bevormunden?

22. September 2019 Thema abonnieren
 Von 
Benbulben
Status:
Schüler
(211 Beiträge, 49x hilfreich)
Darf ein Verwalter die Eigentümer bevormunden?

Die Sachlage:
IN einer Wohnanlage mit 16 Wohneinheiten befinden sich Lichtkuppeln, die mittels Fernsteuerung geöffnet und geschlossen werden können, außerdem dienen sie im Notfall zum Rauchabzug.
Die Kuppeln konnten von jedem Eigentümer geöffnet oder geschlossen werden.
Bei einem Hagelschaden mussten die Kuppeln erneuert werden, dabei hat der Verwalter nun ein Schloss einbauen lassen und nur wer einen Schlüssel hat kann die Kuppel öffnen. Vermutlich hat nur der Verwalter einen schlüssel.
Nun die Frage:
Darf der Verwalter ohne Beschluss die Eigentümer vom Betrieb der Kuppeln ausschließen?
Der Verwalter hat schon mehrere Maßnahmen durchgeführt ohne einen Beschluss, er begründet dies mit normalen Verwaltungsmaßnahmen die ihn dazu ermächtigen.
Unter anderem hat er am Grundstück einen Entwässerungskanal angelegt und einen aufwendigen Abfallbehälter aufgestellt.

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119635 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat (von Benbulben):
er begründet dies mit normalen Verwaltungsmaßnahmen die ihn dazu ermächtigen.

Da müsste man mal in die vertraglichen Vereinbarungen schauen, was genau die Beauftragung des Verwalters umfasst.


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Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
eh1960
Status:
Senior-Partner
(6266 Beiträge, 1498x hilfreich)

Zitat:
Da müsste man mal in die vertraglichen Vereinbarungen schauen, was genau die Beauftragung des Verwalters umfasst.

Was der Verwalter darf und was nicht wird durch das WEG geregelt.

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#3
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Zitat (von eh1960):

Was der Verwalter darf und was nicht wird durch das WEG geregelt.


Durch das WEG werden seine verpflichtenden Aufgaben geregelt. Niemand hindert die Eigentümergemeinschaft, ihm weitere vertraglich und durch Beschluss zu übertragen.

Wobei Entwässerungskanal und Abfallbehälter könnten ordentliche Verwaltung sein, wenn dies zwingend notwendig war.

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#4
 Von 
Benbulben
Status:
Schüler
(211 Beiträge, 49x hilfreich)

Ich danke bestens für den Hinweis, dass alles im WEG geregelt ist, da wäre ich nie darauf gekommen und hätte mir natürlich eine Frage in diesem Forum erspart.
Sicher steht dort auch, dass der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümer Massnahmen setzen darf. Ich habe den Passus aber leider noch nicht gefunden.
Wenn der Verwalter ja alles darf kann die Eigentümerversammlung nur noch nicken.
Meine eigentlich Frage was man unternehmen kann wenn der Verwalter eigenmächtig ohne Beschluss handelt, wurde leider nicht beantwortet.
Mit guten Argumenten kann man ja eigentlich fast alles auf normale Verwaltung schieben, da kann doch eigentlich ein Verwalter Schalten und Walten wie er nur will.
Also besten Dank für Ihre guten Ratschläge.

Signatur:

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#5
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Zitat (von Benbulben):

Meine eigentlich Frage was man unternehmen kann wenn der Verwalter eigenmächtig ohne Beschluss handelt, wurde leider nicht beantwortet.


In dem konkreten Fall einen Antrag stellen, die Öffnung der Kuppeln nicht abzuschließen und hierfür rechtzeitig einen TOP auf der nächsten Versammlung setzen lassen.

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#6
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2382x hilfreich)

@Benbulben: überspitzte Bemerkungen helfen auch nicht weiter. Die Erfahrung zeigt leider sehr oft, dass in Fragestellungen (wie auch im echten Leben) wichtige Aspekte zumeist versehentlich überlesen und ausgelassen wurden und wie in Deinem Fall die Frage, ob der Verwalter eventuell falsch gehandelt hat, ohne weitere Informationen nicht abschließend mit Ja oder Nein beantwortet werden kann, da die hier Mitlesenden weder Teilungserklärung noch Verwaltervertrag noch Beschlussfassungen kennen und nur entweder sehr allgemein antworten (ausschließlich nach WEG betrachtet darf der Verwalter nicht eigenmächtig handeln) oder eben Rückfragen stellen (was steht wo genau, wer hat was wie beauftragt ...).
Je nach Nebenbedingungen - die wir hier nicht kennen - kann der Verwalter richtig oder falsch gehandelt haben.
Klarheit verschafft Dir letztlich nur die Frage an den Verwalter und ggfls. eine Beschlussfassung. Das hat Dir Heike bereits beantwortet.

Hilfreich für ein konstruktives Miteinander (auch mit dem Verwalter) ist jedoch, die eigenen Emotionen mal außen vor zu lassen und anstatt offensichtlich oder unterschwellig etwas zu unterstellen vielleicht erst einmal höflich und sachlich nachfragen, warum etwas so durchgeführt wurde, wie es sich Dir jetzt darstellt. Je nach dem wie die Antwort ausfällt kann man dann immer noch schwerere Geschütze auffahren.

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#7
 Von 
Benbulben
Status:
Schüler
(211 Beiträge, 49x hilfreich)

@Bachelor, besten dank für Ihre Ausführungen. Ich kann Ihnen versichern, sowohl in der TE als auch im Verwaltervertrag findet sich kein Passus der dem Verwalter ein illegales Handeln erlauben würde.
Unser Verwalter neigt eben immer mehr dazu sich Vollmachten geben zu lassen, da bin ich der Einzige der dagegen hält und sonst stellt er uns eben vor vollendete Tatsachen, da wird eben einfach die Kuppelöffnung abgesperrt ohne Beschluss. Auf höfliche Nachfrage wird nur erklärt, dass dies in der nächsten Versammlung besprochen werden soll und wenn ich brav bin erhalte ich auch einen Schlüssel zur Öffnung und wenn alle damit einverstanden sind. Es läuft halt immer mehr nach Gutsherrenart. Der Verwalter stützt sich immer mehr auf allgemeine Verwaltung und mauschelt mit dem Verwaltungsbeirat der natürlich auch nur seine Partikularinteressen pflegt.
Was sind denn die schweren Geschütze die man eventuell braucht um mal einen Schuss vor den Bug zu setzen?

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#8
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119635 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat (von Benbulben):
sowohl in der TE als auch im Verwaltervertrag findet sich kein Passus der dem Verwalter ein illegales Handeln erlauben würde.

Das würde mich auch sehr wundern. Man sollte nach Klauseln suchen, die dem Verwalter ein legales Handeln erlauben würden.



Zitat (von Benbulben):
Was sind denn die schweren Geschütze die man eventuell braucht um mal einen Schuss vor den Bug zu setzen?

Dann würde ich überlegen bezüglich der Glaskuppeln eine einstweilige Verfügung / negative Festellungsklage vom Stapel zu lassen.


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#9
 Von 
Benbulben
Status:
Schüler
(211 Beiträge, 49x hilfreich)

Sehr geehrte Poster,
zunächst danke ich für die bisherigen Beiträge.

Ich habe und werde die große Keule nicht auspacken, da dies erfahrungsgemäß wenig bringt außer Kosten.
Der Verwalter argumentiert jetzt sehr listig und behauptet, dass die Firma die die Rauchabzugsanlage installiert hat behauptet, es würde eine Vorschrift geben, die das Lüften mit deren Kuppeln nicht erlaubt.
Eine Vorschrift legt der Verwalter bis dato nicht vor.
In meinen Kreisen gibt es Bausachverständige, die eine solche Vorschrift nicht kennen.
Offensichtlich versucht der Verwalter sein Verhalten, also die Sperre des Zugriffs auch die Licht-Rauchabzugskuppeln oder Lüftungskuppeln mit ominösen Vorschriften zu untermauern.
Die Frage ist also wiederholt zu stellen, welche Befugnisse hat ein Verwalter, weder in der Teilungserklärung noch im Verwaltervertrag findet sich da was.
Natürlich hat er immer wieder versucht, sich Vollmachten ausstellen zu lassen, die ich aber immer blockiert habe.
Die Frage ist, wie soll man hier vorgehen, es geht ja auch ums Prinzip, er testet eben wie Putin, wie weit ergehen kann?

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#10
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Die Vorgehensweise läuft wie immer über Beschlüsse der Eigentümerversammlung.

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#11
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2591 Beiträge, 1199x hilfreich)

Antwort auf Deine plakative Überschrift: NEIN

...und der geeignete Weg die Öffnungshoheit vielleicht wieder zu erlangen ist in der Tat eine entsprechende Beschlussfassung der ETV.


Zitat (von Benbulben):
Der Verwalter argumentiert jetzt sehr listig und behauptet, dass die Firma die die Rauchabzugsanlage installiert hat behauptet, es würde eine Vorschrift geben, die das Lüften mit deren Kuppeln nicht erlaubt.
Eine Vorschrift legt der Verwalter bis dato nicht vor.
Das ist erstmal nicht nett oder kooperativ seitens des Verwalters, dazu verpflichtet ist er IMO nicht. Man könnte durch gutes Zureden, hilfsweise eine gerichtliche Entscheidung, seine Haltung beeinflussen.


Zitat (von Benbulben):
In meinen Kreisen gibt es Bausachverständige, die eine solche Vorschrift nicht kennen.
Was nicht bedeutet, dass es diese "Vorschrift" für die Anlage des Herstellers nicht geben kann.


Zitat (von Benbulben):
Offensichtlich versucht der Verwalter sein Verhalten, also die Sperre des Zugriffs auch die Licht-Rauchabzugskuppeln oder Lüftungskuppeln mit ominösen Vorschriften zu untermauern.
Die Annahme, dass es sich um ominöse Vorschriften handelt, ist (für mich) so offensichtlich nicht.


Zitat (von Benbulben):
Die Frage ist also wiederholt zu stellen, welche Befugnisse hat ein Verwalter, weder in der Teilungserklärung noch im Verwaltervertrag findet sich da was.
Neben dem Vertrag, der TE, diversen Beschlüssen oder sonstigen Vereinbarungen, ergeben sich die Aufgaben und Verantwortlichkeiten aus dem WEG, dem BGB und allen sonst andwendbaren Gesetzen. Aber auch aus, und vielleicht hier sogar zutreffend, diversen technischen Vorschriften. Dabei ist es leider unvermeidlich, dass man nicht allen Wünschen der Miteigentümer oder einzelner Miteigentümer entsprechen kann.

So kann es durchaus sein, dass gute Gründe gegen eine Verwendung dieser als Lichtkuppeln ausgeführten Entrauchungseinrichtungen sprechen. Dieses so zu vermitteln, dass es nicht allgemein als Bevormundung empfunden wird, halte ich allerdings schon für eine Aufgabe eines Verwalters.


VG
Roland

Signatur:

Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.

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