Fragen zum Nießbrauchrecht bei Immobilie

4. Oktober 2019 Thema abonnieren
 Von 
gcygnusx1
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 4x hilfreich)
Fragen zum Nießbrauchrecht bei Immobilie

Hallo an alle,

wir haben da ein kleines Problem. Meine Frau hat zwei Brüder. Ihre Mutter ist 80 Jahre alt und putzmunter. Einer der beiden Brüder hat sein Erbe schon bekommen und anscheinend einen Pflichtteilverzicht auf das Elternhaus (Wert angeblich ca. 270.000 Euro) unterschrieben. Es hieß immer, dass das Elternhaus zwischen meiner Frau und dem anderen Bruder aufgeteilt werden soll.

Nun kam der andere Bruder und hat meiner Frau unter Abwesenheit der Mutter ein Angebot unterbreitet, das Haus als Schenkung der Mutter zu übernehmen. Meine Frau soll also abgefunden werden und einen Pflichtteilsverzicht unterschreiben. Die Abfindungssumme beträgt ca. 50.000 Euro. Die Mutter will angeblich weiter in dem Haus leben, so dass der Bruder ihr einen Nießbrauchsrecht (lebenslang) einräumen muss und dafür hat er eine Summe von etwa 85.000 Euro berechnet. Lebenserwartung der Mutter noch 9,42 Jahre (laut Sterbetafel). Nach seiner Rechnung: Nimmt man also die Hälfte des Hauswerts, also 135.000 Euro, und zieht davon den Nießbrauch von 85.000 Euro ab, dann käme der Anteil meiner Frau auf etwa 50.000 Euro.

Unsere Bedenken:

1. Das Haus ist ein großes Einfamilienhaus (ca. 150 qm), Baujahr 1971, unrenoviert, in Bestlage einer bayrischen Kleinstadt, mit schönem Garten. Der Wert wurde anscheinend unter Regie des Bruders von einem Typen von der Sparkasse ermittelt und erscheint uns bei den heutigen Hauspreisen viel zu niedrig.

2. Ist die Berechnung des Nießbrauchs in dieser Art richtig? Als Quasi-Miete wurden hier 1.000 Euro je Monat angesetzt (durchaus realistisch), macht also 12.000 Euro pro Jahr. Bewertungsfaktor nach zu erwartender Lebenszeit bei 7,143. Ergibt etwa 85.000 Euro. Wieso wird dieser Nießbrauchswert nur vom Anteil meiner Frau abgezogen und nicht hälftig auch vom Anteil des Bruders. Er erbt ja schließlich auch.

3. Die Mutter scheint nicht wirklich begeistert von der Sache zu sein. Er hat ihr angeboten, in einer kleinen Einliegerwohnung seines Hauses zu wohnen und die Pflege zu übernehmen. Aber nur, wenn sie ihm das Haus überschreibt. Wir haben auch keine Ahnung, ob es irgendwelche Absprachen zwischen den beiden gibt, zumal wir etwas weiter wegwohnen. Es könnte ja gut sein, dass die Mutter sofort nach dem Überschreiben in sein Haus zieht und das Elternhaus anschließend vermietet wird. So könnte er auch noch die Miete, immerhin ca. 1000 Euro pro Monat kassieren, und meine Frau wäre außen vor.

Wir hatten in der Angelegenheit keinen Druck gemacht, zumal die Mutter ja noch sehr fit ist und ständig in der Welt herumreist. Des Weiteren sind wir davon ausgegangen, dass das Haus irgendwann einmal nach dem Tod der Mutter verkauft wird und der Erlös durch zwei geteilt wird.

Haben wir ein Problem? Natürlich können wir das Angebot ablehnen, aber dann dürfte es für uns in der Familie ziemlich ungemütlich werden, denke ich. Was sollen wir tun? Ist das Angebot realistisch oder unseriös?

Vielen Dank für eure Anregungen.

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47499 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Nach seiner Rechnung: Nimmt man also die Hälfte des Hauswerts, also 135.000 Euro, und zieht davon den Nießbrauch von 85.000 Euro ab, dann käme der Anteil meiner Frau auf etwa 50.000 Euro.


zu 1.: Der Wert sollte von einem Gutachter ermittelt werden.

zu 2.: Da hat der Bruder in der Schule in Mathematik wohl nicht aufgepasst.
270T€ - 85T€ = 185T€, die Hälfte davon sind 92.500€.

zu 3.: Nießbrauchrecht bedeutet, dass die Miete der Mutter zusteht.

Zitat:
Natürlich können wir das Angebot ablehnen, aber dann dürfte es für uns in der Familie ziemlich ungemütlich werden, denke ich. Was sollen wir tun?


Ganz wichtig ist erst einmal, was die Mutter dazu sagt.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8019 Beiträge, 4498x hilfreich)

Zitat:
Nießbrauchrecht bedeutet, dass die Miete der Mutter zusteht.

... und die Mutter bestimmt, wer in dem Haus wohnt.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
gcygnusx1
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 4x hilfreich)

Hallo,
danke für die schnelle Antworten.

zu 1: Gehe ich da richtig in der Annahme, dass man hier ein Verkehrswertgutachten benötigt? Und wenn ja, was kostet das in etwa? Gibt es da Gebührensätze oder Prozente, die der Gutachter verlangen kann?

zu 2: Ist das korrekt, dass der Nießbrauchwert zuerst vom Hauswert abgezogen werden muss? Der Bruder könnte ja argumentieren, dass er meine Frau per Kredit auszahlen muss und nicht über das Haus frei verfügen kann, da die Mutter vielleicht noch darin wohnt. Also: Er muss zahlen und hat nichts davon - unter Umständen für viele Jahre?

zu 3: Ja, klar, die Mutter würde die Miete bekommen, aber sie könnte sie ja einfach weiter an ihn überweisen.

Und falls wir das Angebot ablehnen, kann es dann passieren, dass meine Frau völlig enterbt wird? Und wenn ja, wie könnte das vor sich gehen.

Wir haben in diesen Dingen überhaupt keine Ahnung und fühlen uns jetzt etwas überfahren.

Danke für eure Antworten

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47499 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zu 1.: Ja, es gibt Gebührensätz. Die Kosten liegen je nach genauen Umständen unter 2.000€.

Zu 2.: Ja, der Nießbrauchwert wird zuerst ausgezahlt.

Zitat:
Also: Er muss zahlen und hat nichts davon - unter Umständen für viele Jahre?


Es zwingt ihn ja niemand dazu, das zu machen.

Zu 3.: Ja, das könnte passieren.

Zitat:
Und falls wir das Angebot ablehnen, kann es dann passieren, dass meine Frau völlig enterbt wird? Und wenn ja, wie könnte das vor sich gehen.


Auch das könnte passieren. Dazu müsste die Mutter ein entsprechendes Testament machen.

Vor allem solltet Ihr mit der Mutter dieses Thema besprechen, denn sie alleine entscheidet, ob und wie das Ganze erfolgt.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3514 Beiträge, 557x hilfreich)

Die Mutter soll beiden Kindern das Haus überschreiben und sie erhält den Nießbrauch.

Sollte die Mutter mal in eine Pflegeheim müssen, kann die Miete dazu verwendet werden.

Die Immobilienpreise in guten Lagen steigen, dass hat der Bruder offenbar erkannt und will nun diesen Deal.

0x Hilfreiche Antwort

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