Guten Tag,
ich habe eine Wohnung in März 2019 gekauft. Die Eintragung im Grundbuch ist in April 2019 erfolgt. Die Jahresabrechnung 2018 wurde mir in Mai 2019 geschickt und weist ein Guthaben auf. Die Eigentümerversammlung
hat in August 2019 stattgefunden und es wurde entschieden, das Guthaben aus der Abrechnung 2018 an den Eigentümer zu zahlen. Die Überweisung habe ich erhalten.
Der Voreigentümer (eine GmbH) hat sich bei mir gemeldet und hat aus steuerlichem Hintergrund die Jahresabrechnung 2018 verlangt. Die Abrechnung habe ich ihm dann versandt. Nun meldet er sich wieder und verlangt jetzt die Zahlung des Guthabens. Er sieht sich als "wirtschaftlicher Berechtigter Eigentümer im Jahr 2018" und aus diesem Grund möchte er das Guthaben bekommen.
Im notariellen Kaufvertrag lese ich aber "Der Verkäufer tritt seine Ansprüche gegen die Gemeinschaftskonten an den Käufer ab". Damit verstehen ich, dass das Guthaben mir und nicht dem Verkäufer zusteht. Ist das korrekt?
Vielen Dank.
Abrechnungsguthabens bei Eigentümerwechsel
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Was der ehemalige Eigentümer will ist völlig uninteressant.
Das Guthaben entstand auf der Versammlung als die Hausgeldabrechnung beschlossen wurde und steht daher dem Eigentümer (zum Zeitpunkt der Beschlussfassung) zu.
Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Und das gilt auch, wenn der ehemalige Eigentümer für das komplette Jahr 2018 das Hausgeld gezahlt hat (das ist ja seine Argumentation)?
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E
Zitat :
Und das gilt auch, wenn der ehemalige Eigentümer für das komplette Jahr 2018 das Hausgeld gezahlt hat (das ist ja seine Argumentation)?
Ja. Weil das Guthaben per Beschluss erst entstanden ist als er NICHT mehr Eigentümer war.
Hier noch, bevor der Verkäufer noch weiter diskutieren will das passende Urteil:
BGH V ZB 10/87 und
BGH V ZR 113/11
ist es in diesem Fall klug die Forderung des ehemaligen Eigentümer zu ignorieren (heißt nicht zu beantworten) und abzuwarten ob er rechtliche Schritte einleitet oder sollte man schriftliche Stellung nehmen?
Was Tobias schreibt ist soweit richtig. Dennoch möchte ich ein kleines "Aber" anfügen:
Zitat :Im notariellen Kaufvertrag lese ich aber "Der Verkäufer tritt seine Ansprüche gegen die Gemeinschaftskonten an den Käufer ab". Damit verstehen ich, dass das Guthaben mir und nicht dem Verkäufer zusteht. Ist das korrekt?
Eine solche wie von Dir zitierte Klausel kenne ich so bisher nicht. Ich würde nicht darauf vertrauen, dass nicht doch an anderer Stelle im Kaufvertrag ein Ausgleich von Guthaben und/oder Fehlbeträgen bezüglich des Wirtschaftsjahres vereinbart ist.
Wie bereits geschrieben: zunächst schlicht darauf hinweisen, dass das Abrechnungsguthaben demjenigen Eigentümer zu steht, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.
Sollte es eine gegenteilige kaufvertragliche Vereinbarung geben, wird Dich der Verkäufer schon darauf aufmerksam machen und damit seinen Anspruch begründen. Ansonsten passiert erst einmal - nichts.
Danke an allen für die Antworten.
Nun meldet sich heute der Vorbesitzer mit dieser Begründung: "Leider waren Sie zum Zeitpunkt der Abrechnung im Jahr 2018 noch nicht Eigentümer der Immobilie und uns steht der Betrag aus der Abrechnung zu. Deswegen möchte ich Sie erneut bitten uns das Guthaben aus der Hausgeldabrechnung 2018 auszuzahlen."
Eine weitere Begründung oder Bezug auf dem Kaufvertrag ist nicht vorhanden. Ich gehe davon aus, dass ich diese Aufforderung einfach ignorieren kann.
Zitat :Danke an allen für die Antworten.
Nun meldet sich heute der Vorbesitzer mit dieser Begründung: "Leider waren Sie zum Zeitpunkt der Abrechnung im Jahr 2018 noch nicht Eigentümer der Immobilie und uns steht der Betrag aus der Abrechnung zu. Deswegen möchte ich Sie erneut bitten uns das Guthaben aus der Hausgeldabrechnung 2018 auszuzahlen."
Eine weitere Begründung oder Bezug auf dem Kaufvertrag ist nicht vorhanden. Ich gehe davon aus, dass ich diese Aufforderung einfach ignorieren kann.
Eine weitere Ergänzung kam per E-Mail dazu. Ich zitiere "Die Hausverwaltung zahlt das Guthaben dem jeweiligen Eigentümer aus der zum Zeitpunkt im Grundbuch steht. Wir halten uns aber an die rechtsgrundlage im Kaufvertrag. Sie sind wie gesagt: nicht wirtschaftlicher Berechtigter in 2018 gewesen. Der wirtschaftliche Übergang ist erst zum 20.03.2019 erfolgt".
Zitat :Eine weitere Begründung oder Bezug auf dem Kaufvertrag ist nicht vorhanden.
Ist rechtlich im jetzigen Stadium auch nicht unbedingt erforderlich.
Zitat :Ich gehe davon aus, dass ich diese Aufforderung einfach ignorieren kann.
Das kannst Du natürlich machen, es ist deine Entscheidung.
Zitat :Ich zitiere "Die Hausverwaltung zahlt das Guthaben dem jeweiligen Eigentümer aus der zum Zeitpunkt im Grundbuch steht.
Womit die Hausverwaltung sich rechtlich absolut richtig verhält, denn das Guthaben entsteht erst durch Beschluss der Versammlung und zu diesem Zeitpunkt wart ihr Eigentümer.
Zitat :Wir halten uns aber an die rechtsgrundlage im Kaufvertrag. Sie sind wie gesagt: nicht wirtschaftlicher Berechtigter in 2018 gewesen. Der wirtschaftliche Übergang ist erst zum 20.03.2019 erfolgt".
Davon abgesehen das niemand euren Vertrag kennt halte ich auch das für völlig unwichtig.
Für gänzlich unwichtig halte ich das nicht. Aber: wir kennen hier den Vertrag nicht.Zitat :Zitat (von Ben123123mitglied):
Wir halten uns aber an die rechtsgrundlage im Kaufvertrag. Sie sind wie gesagt: nicht wirtschaftlicher Berechtigter in 2018 gewesen. Der wirtschaftliche Übergang ist erst zum 20.03.2019 erfolgt".
Davon abgesehen das niemand euren Vertrag kennt halte ich auch das für völlig unwichtig.
Die allgemeine rechtliche Situation wurde bereits mehrfach beleuchtet. Es gibt aber auch viele Kaufverträge, die Klauseln enthalten, dass ein Guthaben aus dem Wirtschaftsjahr xxxx dem Verkäufer zusteht bzw. für einen Fehlbetrag noch der Veräußerer haftet und diesbezüglich mit dem Käufer vereinbart ist, dass ein gegenseitiger Ausgleich zu erfolgen hat. Das muss dann aber schon so, oder so ähnlich, deutlich formuliert sein.
Dann, und nur dann, hat der Verkäufer gegenüber dem Käufer auf Auszahlung des Guthabens.
Der Verkäufer möge doch einfach die Rechtsgrundlage aus dem Kaufvertrag zitieren (wenn es der Fragesteller nicht selbst findet), dann wird es sich sicherlich klären.
Guten Tag,
der Verkäufer hat sich erneut gemeldet mit dem folgenden Zitat:
"unter Punkt IV. ist die Übertragung von Besitz und Nutzen geregelt. Die Übertragung von Besitz und Nutzen war erst in 2019!!!
... nochmal... Sie haben kein Hausgeld in 2018 bezahlt .... Warum sollten Sie dann für 2018 was zurück erhalten?
Das nennt man: wirtschaftlicher Berechtigter. Der Zeitpunkt der Übertragung von Besitz und Nutzen war in März 2019."
Der Vollständigkeit halber hier der Punkt IV. aus dem Kaufvertrag:
"IV. Besitzübergabe; Erschließung
1. Besitz und Nutzungen sind nicht erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung, sondern schon mit Anzahlung in Höhe von mindestens 2.000 € zu übergeben. Die Gefahr geht zu diesem Zeitpunkt ebenso wie öffentliche und private Lasten, Haftung und Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer über. Der Notar hat den Verkäufer eingehend über seine Vorleistungsrisiken (Besitzübergabe vor vollständiger Kaufpreiszahlung oder Sicherheitsleistung) belehrt. Anderweitige Absicherungen (vor Besitzübergabe erst nach Sicherheitsleistung z.B. Bankbürgschaft) wurden erörtert, sind jedoch nicht gewünscht.
2. Die Erschließung (v.a. Straße, Wasser, Kanal) ist nach Angabe des Verkäufers abgeschlossen und abgerechnet. Alle Bescheide über öffentliche Abgaben für das Grundstück seien bezahlt. Soweit ab heute Bescheide
über Erschließungsbeiträge o.ä. nach dem Baugesetzbuch oder Kommunalabgabenrecht ergehen, trägt diese der Käufer. Vorausleistungen und Rückerstattungsansprüche werden ihm abgetreten. Der Notar empfahl, sich
vorab bei der Gemeinde über den Erschließungs- und Abrechnungsstand zu erkundigen.
3. Der Verkäufer garantiert: Der Vertragsbesitz unterliegt keinen Beschränkungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz oder aufgrund Bescheiden nach dem Wohnraumförderungsgesetz. Er ist nicht vermietet oder verpachtet, sondern steht derzeit leer. "
Zitat :Der Zeitpunkt der Übertragung von Besitz und Nutzen war in März 2019.
Und, war dem tatsächlich so?
Ja. Die Anzahlung habe ich Ende März 2019 geleistet.
Zitat :halte ich auch das für völlig unwichtig.
Kann man so sehen, aber ich würde den von der gegenseite aufgelegten Elfmeter nutzen.
Der wirtschaftliche Übergang erfolgte zum 20.03.2019. Erst danach ist das Guthaben realisiert - Schuss - Tor.
Berry
Ich habe einen weiteren Punkt um Kaufvertrag gefunden, der den Umgang mit der Eigentümergemeinschaft regelt:
"X - Eintritt in die Eigentümergemeinschaft
Für den Umfang des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die Rechtsverhältnisse der Miteigentümer untereinander, die Gebrauchsregelungen und die Verwaltung gelten die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und der Urkunde über die Begründung des Sondereigentums samt etwaiger Nachträge sowie die bindenden Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft und der mit dem Verwalter abgeschlossene Vertrag. Dem Käufer wurde angeraten, diese Unterlagen einzusehen.
Der Käufer tritt hinsichtlich des Vertragsbesitzes in alle am Tage des Lastenüberganges bestehenden Rechte und Verpflichtungen des Verkäufers gegen die Eigentümergemeinschaft und gegen den Verwalter ein und erteilt die dort vorgesehenen Vollmachten. Er übernimmt unbeschadet der gesetzlichen Haftung der Vertragsteile gegenüber der Eigentümergemeinschaft jedoch im Verhältnis zum Verkäufer keine Zahlungsverpflichtungen, die sich ihrem Inhalt nach auf die Zeit vor dem Monatsersten nach Lastenübergang beziehen.
Der Verkäufer trägt also das Hausgeld bis zu diesem Zeitpunkt sowie - auch später angeforderte - Umlagen für Maßnahmen, soweit sie vor diesem Zeit-punkt durchgeführt wurden.
Der Verkäufer versichert, dass ihm derzeit keine Umstände bekannt sind, die nach Lastenübergang zu einer den Käufer treffenden Sonderumlage führen könnten. Dies gilt insbesondere für bereits beschlossene künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und für laufende Gerichtsverfahren.
Der Verkäufer tritt seine Ansprüche gegen die Gemeinschaftskonten an den Käufer ab. Er bevollmächtigt den Käufer, ab Besitzübergang alle mit dem Eigentum verbundenen Rechte, auch Stimmrechte, wahrzunehmen; sofern erforderlich, hat er diese nach Weisung des Käufers auszuüben.
Der Käufer hat den Verwalter vom Besitzübergang zu verständigen, ihm auf Verlangen Vollmacht in öffentlich beglaubigter Form zu erteilen und im Falle der Weiterveräußerung sicherzustellen, dass alle Verpflichtungen gegen die Eigentümergemeinschaft und den Verwalter auf alle weiteren Rechtsnachfolger über-tragen werden."
Hat jemand eine Idee wie man diesen Abschnitt interpretieren soll?
Aus den bisher zitierten Vertragsklauseln ist nichts zu entnehmen, was einen berechtigten Anspruch zu Gunsten der Verkäufer begründen würde.
Zitat :Der Käufer tritt hinsichtlich des Vertragsbesitzes in alle am Tage des Lastenüberganges bestehenden Rechte und Verpflichtungen des Verkäufers gegen die Eigentümergemeinschaft und gegen den Verwalter ein
Zitat :Im notariellen Kaufvertrag lese ich aber "Der Verkäufer tritt seine Ansprüche gegen die Gemeinschaftskonten an den Käufer ab". Damit verstehen ich, dass das Guthaben mir und nicht dem Verkäufer zusteht. Ist das korrekt?
Sehe ich auch so wenn ich diesen Kommentar lese. Hier findest du auch die Urteile auf die dieser Kommentar beruht. Die würde ich dem Verkäufer vor die Nase halten.
http://https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/bgh-beschluss-vom-21041988-v-zb-1087_idesk_PI17574_HI542411.html
Änderung der Rechtsprechung des BGH zur Erwerberhaftung für Wohn(Haus)geld-Einzelabrechnungsrestschulden
Kommentar
Für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander nach § 16 Abs. 2 WEG haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der Gemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden ( § 28 Abs. 5 WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist.
Meine logische Schlussfolgerung: Wenn der Erwerber für Verbindlichkeiten (Pflichten) eintreten muss, stehen ihm auch die Rechte aus diesen Einzelabrechnungen zu.
Kauf März 2019
Grundbuch April 2019
Die Eigentümerversammlung Beschluss August 2019
-- Editiert von Contredit am 12.12.2019 21:15
Absolut richtig.Zitat :Meine logische Schlussfolgerung: Wenn der Erwerber für Verbindlichkeiten (Pflichten) eintreten muss, stehen ihm auch die Rechte aus diesen Einzelabrechnungen zu.
Kauf März 2019
Grundbuch April 2019
Die Eigentümerversammlung Beschluss August 2019
Ausgenommen: Käufer und Verkäufer haben ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbart, dass Guthaben und Fehlbeträge aus Abrechnungen, die Zeiträume vor dem Besitzübergang betreffen, gegenseitig ausgeglichen werden.
Wenn das nicht so im KV drinsteht bekommt der Verkäufer nix mehr.
Zitat :Absolut richtig.Zitat :Meine logische Schlussfolgerung: Wenn der Erwerber für Verbindlichkeiten (Pflichten) eintreten muss, stehen ihm auch die Rechte aus diesen Einzelabrechnungen zu.
Kauf März 2019
Grundbuch April 2019
Die Eigentümerversammlung Beschluss August 2019
Ausgenommen: Käufer und Verkäufer haben ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbart, dass Guthaben und Fehlbeträge aus Abrechnungen, die Zeiträume vor dem Besitzübergang betreffen, gegenseitig ausgeglichen werden.
Wenn das nicht so im KV drinsteht bekommt der Verkäufer nix mehr.
So eine Vereinbarung finde ich im KV nicht.
Ob es aus den oben zitierten Klauseln (IV. Besitzübergabe; Erschließung und X - Eintritt in die Eigentümergemeinschaft) entnommen werden kann , kann ich nicht beurteilen. Vielleicht hat jemand eine Idee dazu?
Ich auch nicht.Zitat :So eine Vereinbarung finde ich im KV nicht.
Weder im Vertragstext noch nach Rechtsprechung sehe ich einen Anspruch des Verkäufers.
Die Rechtsprechung sagt dazu:
Das Guthaben steht dem Käufer zu, weil gegenüber dem ehemaligen Eigentümer der Beschluss über die Abrechnung keinerlei Wirkung entfaltet.
Klar ausgedrückt, nicht bindend gegenüber dem Verkäufer ist.
Hierzu schrieb ich bereits in Beitrag #16Zitat :Ob es aus den oben zitierten Klauseln (IV. Besitzübergabe; Erschließung und X - Eintritt in die Eigentümergemeinschaft) entnommen werden kann , kann ich nicht beurteilen. Vielleicht hat jemand eine Idee dazu?
Zitat :Aus den bisher zitierten Vertragsklauseln ist nichts zu entnehmen, was einen berechtigten Anspruch zu Gunsten der Verkäufer begründen würde.
Guten Tag,
nun hat der Vorbesitzer einen Antrag vor dem Amtsgericht gestellt und ich habe heute einen Mahnbescheid erhalten. Folgende Anmerkung steht auf dem Bescheid:
"Der Antragsteller hat erklärt, dass der Anspruch von einer Gegenleistung nicht abhänge.
Für den Fall eines Widerspruchs hat der Antragsteller die Durchführung des streitigen Verfahrens beantragt"
Heißt, dass ich jetzt einen Anwalt einschalten muss?
Vielen Dank.
Zitat :Guten Tag,
nun hat der Vorbesitzer einen Antrag vor dem Amtsgericht gestellt und ich habe heute einen Mahnbescheid erhalten.
Das kann jeder an jeden wegen jedem ..... - bei einem solchen Antrag wird nicht geprüft ob dieser berechtigt ist.
Zitat :Heißt, dass ich jetzt einen Anwalt einschalten muss?
Müssen musst du das nicht, hilfreich könnte es aber sein falls es zu einem Verfahren kommt.
Nein, muss Du nicht. Wenn Deine bisherigen Angaben zu der Sache zutreffend und vollständig waren, stehen die Chancen für den ehemaligen Eigentümer mehr als schlecht.Zitat :Heißt, dass ich jetzt einen Anwalt einschalten muss?
Du musst dem Mahnbescheid fristgerecht widersprechen. Das kannst Du kostenneutral selbst machen. Sollte dann die Klage folgen, kannst Du noch immer einen RA hinzuziehen.
Alternativ kannst Du natürlich auch zahlen...
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