Wir möchten unseren derzeitigen Verwalter bei der nächsten Eigentümerversammlung
„ordentlich abwählen/Kündigen". (zum nächstmöglichen Termin)
Dafür haben wir mündlich die Mehrheit der Eigentümer.
Zur Zeit werden Angebote von anderen Verwaltungen eingeholt.
Was ist es wichtig bei der ganzen Sache zu beachten?
Wir haben Bedenken wegen eventueller Fallstricke bei Formulierungen.
Wie genau müsste der Antrag auf „Abwahl und Kündigung" auf der Tagesordnung formuliert sein?
Müssen bei dieser Versammlung die neuen Angebote vorgelegt werden?
Muss bei dieser Versammlung bereits über die neue Verwaltung abgestimmt werden?
P.S. Es besteht ein Beirat
Danke für eure Meinungen
Verwalter ordentlich abwählen/kündigen. Fallstricke?
2. Dezember 2019
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Frage vom 2. Dezember 2019 | 17:45
Von
Status: Frischling (2 Beiträge, 0x hilfreich)
Verwalter ordentlich abwählen/kündigen. Fallstricke?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
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#1
Antwort vom 2. Dezember 2019 | 18:59
Von
Status: Student (2591 Beiträge, 1200x hilfreich)
Bitte ergänze Deine Angaben um:Zitat :Wir möchten unseren derzeitigen Verwalter bei der nächsten Eigentümerversammlung „ordentlich abwählen/Kündigen". (zum nächstmöglichen Termin)
1) bis zu welchem Termin läuft die Verwalterbestellung des amtierenden Verwalters?
2) wann voraussichtlich wird diese "nächste" ETV sein?
3) wird das ein Rauswurf oder mehr keine erneute Bestellung?
z.B. dass ihr den Verwalter nicht entlasst, ohne die Zusage eines anderen, geeigneten und mehrheitsfähigen Verwalters zu haben.Zitat :Was ist es wichtig bei der ganzen Sache zu beachten?
Ein kooperativer Verwalter wird den TOP ordentlich auf die Tagesordnung setzen.Zitat :Wir haben Bedenken wegen eventueller Fallstricke bei Formulierungen.
Wie genau müsste der Antrag auf „Abwahl und Kündigung" auf der Tagesordnung formuliert sein?
Müssen - NEIN. Aber besser wäre es. Die Kündigung, "Abwahl", der Verwalterwechsel wird mehr Zustimmung bekommen, wenn (bessere?) Alternativen und deren Konditionen vorliegen.Zitat :Müssen bei dieser Versammlung die neuen Angebote vorgelegt werden?
Müssen - NEIN. Es braucht dann jedoch für die Verwalterwahl eine erneute Versammlung.Zitat :Muss bei dieser Versammlung bereits über die neue Verwaltung abgestimmt werden?
Gehörst Du dem Beirat an - wie steht der Beirat zum Verwalterwechsel?Zitat :P.S. Es besteht ein Beirat
VG
Roland
#2
Antwort vom 2. Dezember 2019 | 20:07
Von
Status: Frischling (2 Beiträge, 0x hilfreich)
HI Roland,
danke für deine Rückmeldung. Nein, ich selbst gehöre dem Beirat nicht an. Der Beirat besteht aus 3 Eigentümern u. er ist komplett für die Abwahl.
Die nächste Versammlung wird vermutlich im Feb./März 2020 sein.
Bis wann die derzeitige Bestellung läuft ist mir noch unklar.
wie muss ich den Antrag formulieren? Gibt es vielleicht Beispieltexte?
Danke
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#3
Antwort vom 2. Dezember 2019 | 21:34
Von
Status: Beginner (143 Beiträge, 82x hilfreich)
Zitat :Die nächste Versammlung wird vermutlich im Feb./März 2020 sein.
Bis wann die derzeitige Bestellung läuft ist mir noch unklar.
Mein Vorschlag:
Zunächst ist der Verwaltervertrag darauf zu prüfen, welche Kündigungsmöglichkeit überhaupt gegeben ist.
1. Endet sowohl Vertrag und Bestellung zum gleichen Datum?
2. Verlängert er sich automatisch, sofern er nicht unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist gekündigt wird?
Wenn vertraglich Kündigungsfristen vereinbart sind, müssen diese, bei einer ordentlichen Kündigung, eingehalten werden. Es bestehen solange Honoraransprüche des Hausverwalters an die Eigentümergemeinschaft, bis diese Fristen abgelaufen sind.
Zitat :Wie genau müsste der Antrag auf „Abwahl und Kündigung" auf der Tagesordnung formuliert sein?
Aus dem Gefühl heraus würde ich vorschlagen:
TOP 1 – Abberufung des/der Verwalters/Verwaltung
Die Eigentümergemeinschaft beschließt zum ______________Datum die Abberufung des/der Hausverwalters/Hausverwaltung__________________ (Name, Adresse).
Mit diesem Datum endet die Verwaltungstätigkeit für das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Abberufung wird mit Zugang der Abberufungserklärung beim Verwalter wirksam. Wenn er in der Versammlung persönlich anwesend ist, sofort.
TOP 2 – Kündigung des Verwaltervertrags
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass der Verwaltungsbeirat, vertreten durch seinen Vorsitzenden, bevollmächtigt wird, mit Wirkung für und gegen alle Eigentümer die ordentliche (fristgemäß) Kündigung des Verwaltervertrages unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu unterzeichnen. Jeder Eigentümer hat mit dem Einladungsschreiben zu dieser Eigentümerversammlung eine Kopie erhalten.
Soweit ich informiert bin:
Der Beschluss über die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags muss von der Eigentümerversammlung gefasst werden. Erforderlich ist ein Mehrheitsbeschluss (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG).
#4
Antwort vom 2. Dezember 2019 | 22:16
Von
Status: Beginner (143 Beiträge, 82x hilfreich)
Zitat :wie muss ich den Antrag formulieren? Gibt es vielleicht Beispieltexte?
Habe ich vergessen, Termin Rechnungslegung ist ganz wichtig.
TOP 3 Termin festlegen Rechnungslegung des Verwalters
(Diese Termine gibt die WEG vor. Der Verwalter muss sich danach richten u. nicht der Beirat)
Wichtig, denn bei einer Rechnungslegung muss der Verwalter alle mit Originalen belegen, offenlegen und Rede und Antwort stehen, was mit dem Geldern gemacht wurde usw. ruhig mehrere Std. dafür ansetzen. Wenn nötig ein zweites und drittes Mal ins Büro des Verwalters. Es geht um euere Gelder.
#5
Antwort vom 2. Dezember 2019 | 22:29
Von
Status: Student (2591 Beiträge, 1200x hilfreich)
Noch einmal. Ein Verwalter wird zwar umgangssprachlich gewählt, aber eine Abwahl gibt es eigenltich nicht. Entweder wird ein Verwalter nicht erneut bestellt, oder die Versammlung entschließt sich mehrheitlich die Verwalterbestellung vorzeitig zu beenden. Wie das ablaufen kann, hängt von den Beteiligten, den Umständen und den vertraglichen Vereinbarungen ab.Zitat :Der Beirat besteht aus 3 Eigentümern u. er ist komplett für die Abwahl.
Dann ist es hohe Zeit den geplanten Verwalterwechsel vorzubereiten.Zitat :Die nächste Versammlung wird vermutlich im Feb./März 2020 sein.
Das und die vertraglichen Details solltest Du (der Beirat?) vordringlich ein Erfahrung bringen.Zitat :Bis wann die derzeitige Bestellung läuft ist mir noch unklar.
Die Formulierung des Antrags/Tagesordnungspunktes ist derzeit nachrangig. Vorrangig ist die Klärung der eingangs und oben genannten Details.Zitat :wie muss ich den Antrag formulieren? Gibt es vielleicht Beispieltexte?
VG
Roland
#6
Antwort vom 3. Dezember 2019 | 09:29
Von
Status: Bachelor (3883 Beiträge, 2383x hilfreich)
ergänzender Hinweis, weil Fallstrick: oft ist vereinbart, dass eine vorzeitige Abberufung nur aus wichtigem Grund erfolgen kann, das heißt, die weitere Zusammenarbeit mit diesem Verwalter muss unzumutbar sein. Das solltet Ihr vorher abklären. Liegt objektiv kein wichtiger Grund vor, kann der bisherige Verwalter gegen seine Abberufung vorgehen. Schließt sich der Richter der Überzeugung an, dass zu diesem Zeitpunkt kein wichtiger Grund vorlag, wird es für die WEG knifflig. Zwar ist regelmäßg spätestens mit einer solchen unberechtigten vorzeitigen Abberufung und Klage des Verwalters das Vertrauensverhältnis so nachhaltig gestört, dass der Verwalter trotzdem seine Verwalterstellung verlieren wird, aber in solchen Fällen wird schnell die Kündigung des Verwaltervertrages vom Gericht für unwirksam erklärt und die WEG muss bis zum regulären Ende weiterzahlen.
Ach: wenn Ihr meint, bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung abwarten zu können, wird dies häufig dahingehend ausgelegt, dass die Fortsetzung des Vertrages nicht so unzumutbar sein kann und damit kein wichtiger Grund vorliegt.
Also: wenn Verwalterbestellung und Verwaltervertrag eine ordentliche (auch vorzeitige) Abberufung/Kündigung unter Fristsetzung vorsehen, dann kann man das ganze normal auf die TO der ordentlichen Versammlung nehmen. Geht eine vorzeitige Beendigung nur aus wichtigem Grund, muss man andere Geschütze auffahren, der wichtige Grund muss wasserfest sein und man sollte die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung in Erwägung ziehen.
#7
Antwort vom 3. Dezember 2019 | 10:58
Von
Status: Beginner (143 Beiträge, 82x hilfreich)
Zitat :Was ist es wichtig bei der ganzen Sache zu beachten?
Finde ich sehr wichtig vor Unterzeichnung von neuen Verträgen:
Verträge zw. Geschäftsleute (Verwalter) u. Verbraucher(WEG) müssen der Inhaltskontrolle gem. §§ 305 ff BGB standhalten.
Neue Angebote auf unwirksame AGB prüfen die die WEG unangemessen benachteiligen. Ob alle Eckpunkte des Vertrages eindeutig dargestellt sind. Seit ihr keine Geschäftsleute sondern Verbraucher müssen solche Verträge der Inhaltskontrolle standhalten. Beispiel genug findet man bei Google „unwirksamen Klausel bzw. WEG Urteile darüber" Verwalter nur die allernötigsten Vollmachten geben. Beispiel: Für Notreparaturen braucht er keinen Beschluss der WEG. Es ist seine Pflicht sofort zu handeln. Endgültige Maßnahmen könnt ihr dann in aller Ruhe beschließen.
#8
Antwort vom 3. Dezember 2019 | 12:34
Von
Status: Unparteiischer (9326 Beiträge, 2999x hilfreich)
Ich finde die Hinweise von R.M im Beitrag 6 sehr wichtig.
Denn die Abberufung des Verwalters also seine Legitimation und seine Verpflichtung Tätig zu sein, wirkt ab erfolgreichem Beschluss.
Dass hat aber keinen Einfluss auf die Gültigkeit des Verwaltervertrages. Dieser muss, sofern er kann, gesondert beendet werden.
Berry
#9
Antwort vom 3. Dezember 2019 | 16:59
Von
Status: Student (2591 Beiträge, 1200x hilfreich)
dito - und weil wir gerade bei diesem Thema sind, gestatte ich mir ein paar Verständnisfragen.Zitat :Ich finde die Hinweise von R.M im Beitrag 6 sehr wichtig.
Mir stellt sich hier die Frage, wann ist der Beschluss erfolgreich bzw. wann entfaltet er seine Wirksamkeit?Zitat :Denn die Abberufung des Verwalters also seine Legitimation und seine Verpflichtung Tätig zu sein, wirkt ab erfolgreichem Beschluss.
- mit Verkündung des Beschlussergebnises - also sofort auf der ETV?
- nach Ablauf der Anfechtungsfrist?
- zu dem Zeitpunkt, auf den man sich mit dem Verwalter einvernehmlich einigen konnte?
- wenn der Verwalter der Abberufung nicht zustimmt, nach (ggfs. juristischer) Klärung?
- ??
Der Kündigung des Verwaltervertrages wird im Allgemeinen keine gesonderte Beachtung geschenkt. Wohl auch, weil die Beteiligten der Anahme sind, er ende mit Beendigung der Verwaltertätigkeit. Was IMO Sinn macht, aber oft anders geschrieben steht (vereinbart wurde).Zitat :Dass hat aber keinen Einfluss auf die Gültigkeit des Verwaltervertrages. Dieser muss, sofern er kann, gesondert beendet werden.
Tatsächlich lese ich in einem mir vorliegenden Verwaltervertrag:
"Der Verwaltervertrag hat - unabhängig vom Bestellungszeitraum - eine Laufzeit von einem Jahr ab Bestellung. Das Vertragsverhältnis verlängert sich anschließend jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf des jeweiligen Verlängerungszeitraums von einer der beiden Vertragspareien gekündigt wird."
Dieser Verwalter wurde zum 1.7.20xx bestellt. Nur mal angenommen, er wird auf einer im April stattfindenden ETV nicht wieder gewählt. Dann würde der Vertrag bis 30.06. des nächsten Jahres laufen. Seine Tätigkeit und die Legitimation dazu würde am 30.06. des aktuellen Jahres enden.
Das "zwickt" sich mit dem Text dieses Vertrages ganz gehörig. Der berechtigt und verpflichtet den (ex)Verwalter nämlich zur Erbringung der Grundleistungen, für die er auch die vereinbarte Vergütung zu bekommen "hätte"!?
Das fürht zu meiner nächsten (vorläufig letzten?) Frage. Sollte ein Verwalter tatsächlich erfolgreich auf Zahlung seiner Grundvergütung bestehen können, wenn er die Tätigkeit nicht mehr ausübt, "nur" weil der Vertrag nicht gesondert und termingerecht gekündigt wurde?
VG
Roland
#10
Antwort vom 5. Dezember 2019 | 11:52
Von
Status: Bachelor (3883 Beiträge, 2383x hilfreich)
Bei außerordentlichen sofortiger Abberufung aus wichtigem Grund: mit dem Ende des Tages, an dem die Eigentümerversammlung stattfinden.Zitat :Mir stellt sich hier die Frage, wann ist der Beschluss [über die Abberufung] erfolgreich bzw. wann entfaltet er seine Wirksamkeit?
- mit Verkündung des Beschlussergebnises - also sofort auf der ETV?
Bei einer ordentlichen (vertraglich vereinbarten) vorzeitigen Abberufung/Kündigung zum beschlossenen/vereinbarten Termin (Einhaltung von Kündigungsfristen)
Nein, niemals. Die Anfechtungsfrist hat damit gar nichts zu tun. Beschlüsse sind ab Beschlussfassung wirksam, solange bis ein Gericht diese für ungültig erklärt. Bei einer außerordentlichen Abberufung aus wichtigem Grund als sofort. Erklärt ein Gericht den Abberufungsbeschluss für ungültig, so sollte es auch im Urteil ausführen, wie mit den entstehenden Nebenschauplätzen zu verfahren ist. Wie bereits geschrieben: da auch bei unrechtmäßiger Abberufung spätestens mit dem Anfechtungsprozess das gegenseitige Vertrauen nachhaltig gestört sein sollte, wird der bisherige Verwalter wohl kaum seine Verwalterstellung wiedererlangen. Vielmehr wird es auf Schadensersatz in Geld hinauslaufen.Zitat:- nach Ablauf der Anfechtungsfrist?
Gegebenenfalls ja, eine solche Einigung sollte dann jedoch im Beschluss stehen. Diese Variante verschafft zumindest ausreichend Spielraum für eine ordnungsgemäße Übergabe.Zitat:- zu dem Zeitpunkt, auf den man sich mit dem Verwalter einvernehmlich einigen konnte?
Siehe meine vorstehenden Ausführungen.Zitat:- wenn der Verwalter der Abberufung nicht zustimmt, nach (ggfs. juristischer) Klärung?
#11
Antwort vom 5. Dezember 2019 | 19:02
Von
Status: Unparteiischer (9326 Beiträge, 2999x hilfreich)
Mit dem Ende des Tages bin ich nicht ganz einverstanden.Zitat :Bei außerordentlichen sofortiger Abberufung aus wichtigem Grund: mit dem Ende des Tages, an dem die Eigentümerversammlung stattfinden.
Ich hätte geantwortet "Mit feststellung des die Abberufung bestätigenden Beschlusses", was zur Folge hätte, dass der Verwalter seine Tätigkeit sofort einstellen und den Veranstaltungsraum verlassen muss.
Damit ist auch verbunden, dass die Versammlung einen neunen Leiter wählen muss, der den rest zu Ende bringt.
Aber: das kenne ich nur aus dem Vereinsrecht. Mag sein, dass es abweichende Regelungen im WG Recht gibt.
Der letzte Satz basiert auf einer falschen Schlussfolgerung.Zitat :Tatsächlich lese ich in einem mir vorliegenden Verwaltervertrag:
"Der Verwaltervertrag hat - unabhängig vom Bestellungszeitraum - eine Laufzeit von einem Jahr ab Bestellung. Das Vertragsverhältnis verlängert sich anschließend jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf des jeweiligen Verlängerungszeitraums von einer der beiden Vertragspareien gekündigt wird."
Dieser Verwalter wurde zum 1.7.20xx bestellt. Nur mal angenommen, er wird auf einer im April stattfindenden ETV nicht wieder gewählt. Dann würde der Vertrag bis 30.06. des nächsten Jahres laufen. Seine Tätigkeit und die Legitimation dazu würde am 30.06. des aktuellen Jahres enden.
Wenn der Vertrag nur nicht verlängert werden soll (dass - und nur das - ist nur das Beschlussergebnis) muss er noch fristgerecht gekündigt werden, damit die Verlängerungsoption nicht greift.
Übersetzt: die Eigentümer beschließen, mit diesem Verwalter ab einem Termin der in der Zukunft liegt nicht mehr weiter zusammen arbeiten zu wollen.
Bis jetzt ist es aber nur ein Beschluss, der dass Vertragsverhältnis nicht tangiert.
Um einfluss auf das Vertragsverhältnis zu nehmen, muss der Beschluss auch umgesetzt werden, d.h., der bestehende Verwaltervertrag muss gekündigt werden. Die Kündigung wirkt aber, da die 3-Monats-frist nicht mehr einzuhalten ist, erst zum Ablauf der nächsten Vertragsperiode. Bis zum Ablauf bleibt der Verwalter bestellt, hat also bis dahin alle ihm vertraglich eingeräumten rechte.
Das ist was völlig anderes, als einem Verwalter per Beschluss die Bestellung zu entziehen.
Berry
#12
Antwort vom 6. Dezember 2019 | 16:54
Von
Status: Student (2591 Beiträge, 1200x hilfreich)
Habt Dank für eure ausführlichen Erklärungen.
Ich hatte diesen Satz von Sir Berry:
"Denn die Abberufung des Verwalters also seine Legitimation und seine Verpflichtung Tätig zu sein, wirkt ab erfolgreichem Beschluss." Etwas zu wörtlich und absolut genommen. Dass das bezogen war auf das "sofortige feuern" des Verwalters ist nun klar. Die anderen Ausführungen auch.
Und da steh' ich mir schon wieder im Weg. "Umgangsdenklich" unterscheiden WEGler nicht zwischen Bestellung/Tätigkeit des Verwalters und dem Verwaltervertrag. Viele (gar nicht so unfähige) Verwalter tun das auch nicht. Sie sind der Auffassung, dass Ansprüche aus dem Vertrag mit geordneter Nicht-Wieder-Bestellung enden. In meinem Fall wäre das am 30.06. in ca. 10 Wochen gewesen.Zitat :Wenn der Vertrag nur nicht verlängert werden soll (dass - und nur das - ist nur das Beschlussergebnis) muss er noch fristgerecht gekündigt werden, damit die Verlängerungsoption nicht greift.
Übersetzt: die Eigentümer beschließen, mit diesem Verwalter ab einem Termin der in der Zukunft liegt nicht mehr weiter zusammen arbeiten zu wollen.
Mach' es bitte für mich einfach. Eine WEG beschließt den Verwalter, dessen Bestellung in 2 1/2 Monaten endet, nicht für weitere x-Jahre bestellen zu wollen. Alles soweit (fast) friedlich ;-)Zitat :Bis jetzt ist es aber nur ein Beschluss, der dass Vertragsverhältnis nicht tangiert.
Um einfluss auf das Vertragsverhältnis zu nehmen, muss der Beschluss auch umgesetzt werden, d.h., der bestehende Verwaltervertrag muss gekündigt werden.
Der Vertrag dieses Verwalters hätte jedoch vor mindestens 2, besser 3 Wochen gekündigt werden müssen, um sich nicht für ein weiteres Jahr zu verlängern. Daraus folgt, dass die Bestellung/Tätigkeit des Verwalters, ordentlich, frühestens zum 30.06. des nächsten Jahres beendet werden kann. Bis dahin hat er alle Pflichten aus dem Vertrag zu erfüllen - und natürlich auch Anspruch auf seine Vergütung. Das ginge (theroretisch) auch im nächsten Jahr so weiter, wenn nicht jemand (wer eigentlich?) auf die Idee kommt vor dem 1.4. rechtsgültig zu kündigen? - Hab' ich das endlich richtig "gerafft"?
Angenommen, ich liege oben richtig (zumindest nicht falsch), ist mir der kleine Unterschied jetzt beinahe klar.Zitat :Das ist was völlig anderes, als einem Verwalter per Beschluss die Bestellung zu entziehen.
VG
Roland
Und jetzt?
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