In einer Raumeinheit befindet sich ein blindes Fenster, welches undicht ist. Bei starkem Regen dringt durch das Fenster Wasser ein. Das Fenster gehört zum Gemeinschaftseigentum, es ist keine Regelung bzgl. Instandsetzung/Instandhaltung getroffen.
Der Verwalter wurde aufgefordert den Austausch des Fensters vorzunehmen. Der Verwalter hat ein entsprechendes Angebot eines Handwerkers eingeholt, unternimmt jedoch nichts weiter.
Weder wird das Fenster ausgetauscht, noch eine außerordentliche Eigentümerversammlung
einberufen, um über den Austausch zu beraten.
Welche Schritte empfehlt ihr, um den Verwalter zum Austausch des Fensters zu bewegen? Die Wohnung lässt sich so nicht ohne Abschlag vermieten.
Fensterreparatur durchsetzen
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
ZitatDer Verwalter wurde aufgefordert den Austausch des Fensters vorzunehmen. :
Von wem, wie genau?
Vom Raumeigentümer der betroffenen Einheit.
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ZitatVom Raumeigentümer der betroffenen Einheit. :
Dann dürfte er das wohl ignorieren, falls der Verwaltervertrag nichts gegenteiliges aussagt.
ZitatWelche Schritte empfehlt ihr, um den Verwalter zum Austausch des Fensters zu bewegen? :
Die WEG möge erst mal einen entsprechenden Beschluss fassen.
ZitatDas Fenster gehört zum Gemeinschaftseigentum, es ist keine Regelung bzgl. Instandsetzung/Instandhaltung getroffen. :
Die Frage war doch schon einmal da?
Es ist kein Beschluss gefasst worden? Auch die WEG kann wegen Verzögerung verklagt werden.
ZitatWeder wird das Fenster ausgetauscht, noch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, um über den Austausch zu beraten. :
ZitatWelche Schritte empfehlt ihr, um den Verwalter zum Austausch des Fensters zu bewegen? :
Verwalter abmahnen per Einschreiben und gleichzeitig auffordern, umgehend eine außerordentliche ETV einzuberufen um die Sanierungsmaßnahme in die Wege zu leiten. Mit gleicher Post Kopie an die übrige WEG.
• BGH, Urteil v. 13.7.2012, VZR 94/11
Geschädigter Wohnungseigentümer muss gegen Verzögerung von Instandsetzung vorgehen
Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Instandsetzungsmaßnahmen scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorherige Beschlüsse, die die Instandsetzung zurückstellen, nicht angefochten hat.
• BGH, Urteil Auch Einzelner Wohnungseigentümer kann Verwalter verklagen
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.11.2018- V ZR 171/17
Verwalterhaftung bei nicht Umsetzung oder Verzögerung von Beschlüssen
LG Hamburg, Az.: 318 S 18/15, Urteil vom 08.06.2016 WEG: Verwalterhaftung bei verzögerter Wohnungsinstandsetzung Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB). Er die Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB).
Bei der Beschlussfassung in der a.o. ETV muss der WEG klar sein:
Sind einzelne Eigentümer dagegen, oder verzögern sie die Maßnahme, haften die Eigentümer die dagegen gestimmt haben für alle Folgeschäden. Setzt der Verwalter einen positiven Beschluss nicht um oder verzögert ihn, haftet er. Sorgt er nicht dafür das ein Beschluss herbeigeführt wird haftet er. Egal ob er gewerblich oder privat als Verwalter auftritt. Also egal einer haftet dafür.
Die Urteile sagen doch mehr als genug würde ich sagen.
Problem ist: Verwalter reagiert auf die Aufforderung eine Außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen nicht. Auch nicht nach Einschaltung eines Anwalts. Würde es hier vielleicht Sinn ergeben einen Umlaufbeschluss zu starten, der natürlich scheitern wird.
Wer haftet, wenn kein Verwalter existiert? Es sind Feinheiten, das ist mir schon klar.
doppelt
-- Editiert von Contredit am 06.12.2019 00:13
Zitat:ZitatWer haftet, wenn kein Verwalter existiert? :
Gibt es keinen Verwalter hat ein einzelner Eigentümer das Recht einen Verwalter zu verlangen. Die WEG kann das nicht ablehnen, sie haftet. Man muss nicht unbedingt beim AG einen RA haben um das umzusetzen.
Irgendjemand muss doch auf das Vermögen der WEG Zugriff haben und die Geschäfte führen. Nach deinen Angaben gibt es einen Ansprechpartner (der sich Verwalter nennt) ?
@Peter Stetter
Meinst Du durch Wiederholung https://www.123recht.de/forum/weg-wohnungseigentum-immobilien/WEG,-Wohnungseigentum,-Immobilien-__f564774.html bekommst Du "schönere" Antworten?
ZitatEs ist kein Beschluss gefasst worden? Auch die WEG kann wegen Verzögerung verklagt werden. :
Wenn überhaupt dann nur wenn sie einen entsprechenden Antrag auf Instandsetzung abgelehnt hätte. Nur, wo steht hier etwas davon?
ZitatVerwalter abmahnen per Einschreiben [/b]und gleichzeitig auffordern, umgehend eine außerordentliche ETV einzuberufen um die Sanierungsmaßnahme in die Wege zu leiten. :
Wie war das im WEG doch gleich? Ach ja, § 24 Abs. 2 - aber halt, da steht doch etwas von "mehr als einem Viertel ....."
Zitat:
• BGH, Urteil v. 13.7.2012, VZR 94/11
Geschädigter Wohnungseigentümer muss gegen Verzögerung von Instandsetzung vorgehen
Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Instandsetzungsmaßnahmen scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorherige Beschlüsse, die die Instandsetzung zurückstellen, nicht angefochten hat.
Richtig wiedergegeben. Es fehlt halt, wie so oft der Bezug zur Frage, denn ein derartiger anzufechtender Beschluss existiert ja wohl nicht.
Zitat:
• BGH, Urteil Auch Einzelner Wohnungseigentümer kann Verwalter verklagen
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.11.2018- V ZR 171/17
Verwalterhaftung bei nicht Umsetzung oder Verzögerung von Beschlüssen
Da es hier keinen entsprechenden Beschluss gibt kann der Verwalter auch schlecht dafür haften diesen (nicht vorhandenen Beschluss) nicht oder verzögert umgesetzt zu haben. Aber Hauptsache Hannoveraner/Nachgehakt hat mal wieder seinen Verwalterhass raus gelassen.
ZitatLG Hamburg, Az.: 318 S 18/15, Urteil vom 08.06.2016 WEG: Verwalterhaftung bei verzögerter Wohnungsinstandsetzung Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB). Er die Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB). :
Wirklich? Also wenn ich mal lese was Dr. Hantke & Partner dazu schreiben (https://www.hantkepartner.de/736/wohnungseigentumsverwalter-ist-nur-sachwalter-lg-hamburg-318-s-1815/) :
Zitat: "Wohnungseigentümer überschätzen oftmals den Zuständigkeitsbereich „ihres" Verwalters. Immer wieder sehen sich Verwalter mit einer Erwartungshaltung der Eigentümer konfrontiert, die der eines Mieters gegenüber dem „Eigentümer" entspricht. Das Landgericht Hamburg hat in einer von uns erwirkten Entscheidung vom 08.06.2016 (318 S 18/15), wieder einmal seine ständige Rechtsprechung bestätigt, wonach der WEG-Verwalter „gegenüber der Gemeinschaft nur weisungsgebundener Sachwalter und in erster Linie Vollzugsorgan" sei.
Wenn die Wohnungseigentümer und der Verwalter in Bezug auf Baumängel und deren Ursachen denselben Kenntnisstand hätten, sei es Sache der Wohnungseigentümer, rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbeizuführen."
Gruß noch an den armen Oliver.
ZitatAuch nicht nach Einschaltung eines Anwalts. :
Entweder ist der Verwalter tatsächlich so ignorant, oder die Aufforderung war reichlich mißglückt formuliert.
Der Anwalt ist auf WEG-Recht spezialisiert?
ZitatWirklich? Also wenn ich mal lese was Dr. Hantke & Partner dazu schreiben :
Sie hätten mal weiterlesen sollen was ich unter dieses Urteil geschrieben habe. Tja, Arbeit und ihre Folgen?
Mein Fehler, der Zusammenhang wird nicht wirklich von jedem verstanden.
ZitatSie hätten mal weiterlesen sollen was ich unter dieses Urteil geschrieben habe. :
Oh sorry, mir war nicht bewusst das ich verpflichtet wäre jeden .... den Hannoveraner/Nachgehakt , oder jetzt eben Contredit, von sich gibt zu kommentieren. Aber bitte gerne.
ZitatLG Hamburg, Az.: 318 S 18/15, Urteil vom 08.06.2016 WEG: Verwalterhaftung bei verzögerter Wohnungsinstandsetzung Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB). Er die Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB). :
Das dieses Urteil, wie nahezu alles von "Hannoveraner/Nachgehakt/Contredit" nichts mit dem Thema zu tun hat, und lediglich wieder dazu dient den eigenen Verwalterhass niederzuschreiben, ist deutlich ersichtlich.
ZitatBei der Beschlussfassung in der a.o. ETV muss der WEG klar sein: :
Auch hier wieder NULL Bezug zur Frage. Denn der TE will den Verwalter OHNE Beschluss zwingen sein Fenster auszutauschen.
ZitatSetzt der Verwalter einen positiven Beschluss nicht um oder verzögert ihn, haftet er. :
Ach ja, wenn man doch nur verstehen würde das es einen solchen Beschluss nicht gibt.
Das Pferd nicht von unten aufzuzäumen, nach dem das von hinten schon misslungen ist. Ferner, nicht durch Verlangen und/oder Terminsetzungen die der Verwalter nicht erfüllen kann (selbst wenn er wollte und dürfte) unnütz Zeit und Energie verschwenden.ZitatWelche Schritte empfehlt ihr, :
Da vorgehaltene Pistole oder gezückter Knüppel keine wirkliche Option sind, wirst Du Überzeugungsarbeit leisten, oder den Rechtsweg beschreiten müssen. Finde den Startknopf bei dem von Dir bereits eingeschalteten Anwalt - und los geht's.Zitat... um den Verwalter zum Austausch des Fensters zu bewegen? :
Alle Nachteile, Einbußen, Verschlechterungen akribisch dokumentieren. Dem Verwalter (und vielleicht auch den anderen Miteigentümern) nachweislich ankündigen, dass man sie wegen der fortgesetzten Untätigkeit für alle Folgen wird in Anspruch nehmen müssen. Aber auch in diesen Dingen hilft der Anwalt - wenn er gut ist und die Situation es rechtfertigt, sogar auf Kosten der WEG. (IMO)ZitatDie Wohnung lässt sich so nicht ohne Abschlag vermieten. :
VG
Roland
Ja, es gibt keinen Beschluss, da der Verwalter keine außerordentliche ETV einberufen will.
Alle Eigentümer kennen das Problem, da im Prozess zur Einberufung der ETV (Wahl des Verwalters) alle Belege eingereicht wurden.
Die Frage ist, was sind die nächsten Schritte? 1/4 der Stimmen zur Einberufung zu bekommen, ist derzeit unmöglich. Niemand möchte für „fremde" Fenster zahlen.
Und, ja, sicher habe ich irgendwo Fehler begangen. Können wir uns auf die Fragestellung konzentrieren?
siehe Beitrag #30 von R.M.
https://www.123recht.de/forum/weg-wohnungseigentum-immobilien/WEG,-Wohnungseigentum,-Immobilien-__f564774.html
IMO der einzig richtige Weg
In Hamburg gibt es den Grundeigentümerverband e.V. Für ca. 70 €/anno erhalten die Mitglieder schriftlich und persönlich nicht nur Rechtsauskunft sondern auch Beratung in allen Fragen von Wohneigentum. Regelmäßig erhält man Infos in form von Zeitschriften wie "Meine Wohnung. Unser Haus" von "Haus & Grund - Eigentum. Schutz. Gemeinschaft". Hier werden u.a. Anfragen und Antworten abgedruckt. Ich weiß, dass es Haus & Grund z.B. auch in Frankfurt gibt. Hier bei 123recht sind die Antworten doch sehr laienhaft und letztendlich läufts dann doch auf einen Besuch beim Anwalt heraus.
Gruß
Unrecht.
Wohl eher, weil es an der Grundlage fehlt die ihn verpflichten würde. Tobias hat es doch erklärt.ZitatJa, es gibt keinen Beschluss, da der Verwalter keine außerordentliche ETV einberufen will. :
Berry
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