Hallo,
es geht um folgenden Sachverhalt: Mein verstorbener Onkel hat u.a. mich als Erbin eingesetzt. Ich kümmere mich nun um seinen Nachlass. Er hat am 1.3.19 eine vermietete Wohnung verkauft. Dass ich nun mit dieser Mieterin für 2018 noch eine Wohngeldabrechnung machen muss, ist klar. Jetzt ist aber der neue Eigentümer an mich herangetreten und hat mir erläutert, dass aufgrund eines jetzt gerade gewonnenen Rechtsstreit einer anderen Eigentümerin gegen die Hausverwaltung, die seinerzeit genehmigten Wohngeldabrechnungen 2017, 2016 und 2015 korrigiert werden müssen. Und wir als Erben müssten das machen. Ich habe das mal durchgerechnet. Die Mieterin müsste demnach noch einige Euros an Guthaben ausgezahlt bekommen. Meine Frage: Sind wir als Erben dafür überhaupt noch zuständig? Die Wohngeldabrechnungen sind ja von der Eigentümergemeinschaft genehmigt worden. Verjährt so etwas vielleicht?
Wohngeld für 3 Jahre rückerstatten nach Eigentümerwechsel
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
ZitatMein verstorbener Onkel hat u.a. mich als Erbin eingesetzt. ........... :
Jetzt ist aber der neue Eigentümer an mich herangetreten
Ähm, wie, wo, was? Hast Du die Wohnung verkauft?
Zitatdass aufgrund eines jetzt gerade gewonnenen Rechtsstreit einer anderen Eigentümerin gegen die Hausverwaltung, die seinerzeit genehmigten Wohngeldabrechnungen 2017, 2016 und 2015 korrigiert werden müssen. :
Muss man das verstehen? Beschlüsse über Hausgeldabrechnungen sind, wie alle Beschlüsse, nur binnen 1 Monats anfechtbar. Demnach müssten obige Abrechnungen alle zusammen auf einer einzigen Versammlung gefasst worden sein, oder wie soll es kommen das drei Jahresabrechnungen (bzw. die entsprechenden Beschlüsse) auf ein mal vom Gericht von einem Gericht aufgehoben werden?
ZitatUnd wir als Erben müssten das machen. :
Wieso macht das nicht die neue Eigentümerin?
Ähm, wie, wo, was? Hast Du die Wohnung verkauft? Die Wohnung hat mein Onkel zum 1.3.19 verkauft. Im August 19 ist er verstorben.
Muss man das verstehen? Beschlüsse über Hausgeldabrechnungen sind, wie alle Beschlüsse, nur binnen 1 Monats anfechtbar. Demnach müssten obige Abrechnungen alle zusammen auf einer einzigen Versammlung gefasst worden sein, oder wie soll es kommen das drei Jahresabrechnungen (bzw. die entsprechenden Beschlüsse) auf ein mal vom Gericht von einem Gericht aufgehoben werden? Die Abrechnungen 2015, 2016 und 2017 sind wohl jeweils an den ET-Versammlungen genehmigt worden. ABER: EIne Eigentümerin hat gegen die Hausverwaltung geklagt, weil sie ihrer Meinung nach einen falschen Verteilerschlüssel angewendet hat. Jetzt wurde das Urteil zugunsten der Eigentümerin gefällt. Daraufhin hat die Hausverwaltung die Abrechnungen 2015, 2016 und 2017 korrigiert.
Wieso macht das nicht die neue Eigentümerin? Der neue Eigentümer fühlt sich nicht zuständig, da er ja seit diesem Jahr erst Eigentümer ist. Und wie gesagt: die Mieterin bekäme eine Gutschrift. Die will der neue Eigentümer natürlich nicht bezahlen.
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Wie er sich fühlt, ist nicht euer Problem. Sein Mieter hat gegen ihn einen Anspruch auf Abrechnung und wird ihm das u.U. auch via Gericht erklären.ZitatDer neue Eigentümer fühlt sich nicht zuständig :
Ich gehe zunächst von einem Tippfehler aus, denn die Klage müsste sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den Verwalter richten.ZitatABER: EIne Eigentümerin hat gegen die Hausverwaltung geklagt :
Trifft meine Vermutung zu, ist der neue Eigentümer als Teil der Gemeinschaft für die Umsetzung des Urteils zuständig.
Soweit zu den sachlichen Zuständigkeiten die keinen direkten Einfluss auf sie finanziellen Auswirkungen haben. Hierzu gilt es Forderungen und Gegenforderungen gegeneinander abzuwägen.
Die Mieter haben dem Onkel eine Summe x als Vorauszahlung zur Verfügung gestellt.
Davon abzuziehen sind alle Überweisungen, die der Onkel in dem Jahr 2018 verpflichtend geleistet hat. Verbleibt als Zwischenguthaben die Summe y, die dem neuerwerber zu übergeben ist. Dieser Zahlt davon etwaige Forderungen, das Jahr 2018 betreffend, die z.B. erst nach Ablesung zum 01.01 fällig werden (Strom/Gas etc.). Den rest kehr er an den Mieter als Betriebskostenguthaben aus.
Hinsichtlich der Nachforderung aus dem urtil kann er sich an dem Onkel nur schadlos halten, wenn es dazu eine entsprechende Passage im Kaufvertrag gibt.
Das ihr als Erben in die Position des verstorbenen Onkels nachrückt, brauch ich sicher nicht zu erklären.
Berry
Zitat:ABER: EIne Eigentümerin hat gegen die Hausverwaltung geklagt, weil sie ihrer Meinung nach einen falschen Verteilerschlüssel angewendet hat.
Ich kann mir gerade so gar nicht vorstellen, dass in einem Prozess 3 Wohngeldabrechnungen behandelt wurden. Kann es vielleicht sein, dass nicht eine Eigentümerin gegen die WEG, sondern ein Mieter gegen eine Eigentümerin geklagt hat.
Zitat:weil sie ihrer Meinung nach einen falschen Verteilerschlüssel angewendet hat.
Und was geht das den Mieter an? Für den Mieter ist alleine relevant, welchen Verteilerschlüssel er im Mietvertrag mit seinem Vermieter vereinbart hat. Der Verteilerschlüssel der WEG gilt nicht automatisch auch für den Mietvertrag.
Zitat:Und wie gesagt: die Mieterin bekäme eine Gutschrift.
Welchen Verteilerschlüssel hat denn der Onkel im Mietvertrag mit seiner Mieterin vereinbart? Warum ist dieser Verteilerschlüssel falsch?
Hat die Mieterin denn überhaupt Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnungen eingelegt? Der muss innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung erfolgen. Wenn kein Widerspruch erfolgt ist, dann hat die Mieterin auch keinen Erstattungsanspruch.
Vielen Dank für Euren Input. Leider kann ich die Fragen alle nicht beantworten. Ich muss in den Unterlagen meines Onkels wühlen..... Was ich aber als erstes mache, ist im Kaufvertrag schauen, ob so etwas wie "Abtretung an den Käufer" vereinbart ist. Vielleicht kann ich damit dem neuen Eigentümer entgegentreten.
Zitataufgrund eines jetzt gerade gewonnenen Rechtsstreit :
Dann sollte es ja auch ein Urteil geben, wenn man das gesehen/vorliegen hat, kann man weiter sehen.
ZitatWas ich aber als erstes mache, ist im Kaufvertrag schauen, ob so etwas wie "Abtretung an den Käufer" vereinbart ist. Vielleicht kann ich damit dem neuen Eigentümer entgegentreten. :
Mach das. Aber bitte trenne danach aber auch gedanklich die Forderung, die sich ggf. aus dem Urteil ergibt (vereinbarung notwendig) und dem Ausgleichs des Überhangs der Vorauszahlungen (keine Vereinbarung notwendig den es war nur vorausgezahltes Geld)
berry
So, jetzt weiß ich etwas mehr:
Die Eigentümerin hat nicht gegen die Hausverwaltung, sondern gegen die Eigentümergemeinschaft geklagt. Grund: Der Verteilerschlüssel für die Abrechnungen 2015, 2016, 2017 und 2018 war falsch. Der Hausverwalter hat nach Anzahl der Wohnungen und nicht nach Miteigentumsanteilen abgerechnet.
Das Amtsgericht hat jetzt (September oder Oktober 2019) der Klage stattgegeben und die Abrechnungen für falsch erklärt. Daraufhin hat der Hausverwalter diese Abrechnungen korrigiert.
Diese korrigierten Abrechnungen wurden in der außerordentlichen Eigentümerversammlung 2019 per Beschluss angenommen.
Der neue Eigentümer beansprucht nun das daraus entstandene Guthaben, weil er sich darauf beruft, dass maßgeblich ist, wer zum Zeitpunkt des Beschlusses im Grundbuch eingetragen ist, und das ist nun mal er.
Für die Mieterin ergeben sich nun durch die korrigierten Abrechnungen nochmal Guthaben (weil geringere Beträge bei den umlegbaren Kosten), die wir, die Erbengemeinschaft, an sie auszuzahlen hätten, da seinerzeit mein Onkel ja auch ihre Vorauszahlungen erhalten hat, sagt der neue Eigentümer.
Im Kaufvertrag ist diesbezüglich m.E. nichts geregelt; es steht lediglich drin: "Das Eigentum geht mit der Eintragung im Grundbuch, Besitz, Nutzen, Lasten und die Gefahr gehen mit der Übergabe auf den Käufer über." Kein Ahnung, ob man sowas als "Last" bezeichnen könnte???
Mein Fazit: Es leuchtet mir ein, dass der Mieterin diese Guthaben noch zustehen und dass die Erbengemeinschaft das zu tragen hat, da mein Onkel seinerzeit auch ihre Vorauszahlungen erhalten hat.
Wo ich nicht sicher bin, ist, ob dem neuen Eigentümer tatsächlich das Guthaben aus den korrigierten Abrechnungen zusteht.
Was meint ihr?
ZitatDer neue Eigentümer beansprucht nun das daraus entstandene Guthaben, weil er sich darauf beruft, dass maßgeblich ist, wer zum Zeitpunkt des Beschlusses im Grundbuch eingetragen ist, und das ist nun mal er. :
Die Meinung teile ich, denn hier ist einzig das Verhältnis Eigentümer zur Eigentümergemeinschaft betroffen.
Nee, das hat der Verwalter gemacht und die neuen Abrechnungen sind in der außerordentlichen Versammlung beschlossen worden. Auf das Mietverhältnis haben diese aber keinen direkten Einfluss.ZitatJetzt ist aber der neue Eigentümer an mich herangetreten und hat mir erläutert, dass aufgrund eines jetzt gerade gewonnenen Rechtsstreit einer anderen Eigentümerin gegen die Hausverwaltung, die seinerzeit genehmigten Wohngeldabrechnungen 2017, 2016 und 2015 korrigiert werden müssen. Und wir als Erben müssten das machen. :
ZitatFür die Mieterin ergeben sich nun durch die korrigierten Abrechnungen nochmal Guthaben (weil geringere Beträge bei den umlegbaren Kosten), die wir, die Erbengemeinschaft, an sie auszuzahlen hätten, da seinerzeit mein Onkel ja auch ihre Vorauszahlungen erhalten hat, sagt der neue Eigentümer. :
Blendet man alle Zwischenberechnungsstationen und jeden Einwand auf Verwirkung und Verjährung aus, hat er unterm Strich Recht.
Aber: der Mieter hat die Abrechnungen akzeptiert, sprich nicht rechtzeitig widersprochen -
d.h. man könnte Verwirkung und Verjährung in den Ring werfen.
Dann geht es sicherlich auch darum, wer die zu korrigierenden Abrechnungen erstellen muss; dass ist für mich der Vermieter, also der neue Eigentümer. damit er es kann, muss man ihm allerdings auch die Abrechnunge zur Verfügung stellen.
Dieser tritt dann an die Erben des Onkels heran und fordert Ausgleich.
Das ganze wird, wenn ,an es auf die Spitze treibt, kompliziert.
Da ihr Erben aber grundsätzlich zum Ausgleich gewillt seid, würde ich mit dem Mieter eine Pauschalsumme x zum Ausgleich aller denkbaren Forderungen vereinbaren (schriftlich).
So spart man sich den Hickhack, die Berechnungen und auch zeitraubende Diskussionen.
Berry
bis hierher sehe ich das ganz genauso.ZitatDann geht es sicherlich auch darum, wer die zu korrigierenden Abrechnungen erstellen muss; dass ist für mich der Vermieter, also der neue Eigentümer. damit er es kann, muss man ihm allerdings auch die Abrechnunge zur Verfügung stellen. :
Wie jetzt, er bekommt bereits das Guthaben von der Weg und obendrein noch das ausgeglichen, was er der Mieterin auszahlt? Nene, die umlegbaren Nebenkosten sind ja bereits ausgeglichen. Aus der Korrektur ergeben sich Differenzen zwischen alter und korrigierter Abrechnung, hier wohl Guthaben. Wenn wir mal Verjährung und verwirkung seitens der Mieterin außen vor lassen, kann er alle Guthaben der umlegbaren Kosten auszahlen und die Guthaben der nichtumlegbaren Kosten für sich behalten. Die Erben haben damit nichts mehr zu tun.ZitatDieser tritt dann an die Erben des Onkels heran und fordert Ausgleich. :
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