Gutachten zu Immobilien

vielleicht bin ich damit hier völlig verkehrt,
dann sagt mir bitte, wo ich besser nachfragen könnte.

es geht um Gutachten zu Wohnungen, die für ein Nachlassverzeichnisses begutachtet wurden.
Die Immobilien waren lebzeitig unter Nießbrauchsvorbehalt verschenkt worden, deshalb wurde zum einen begutachtet, was sie am Todestag wert waren, zum anderen, was sie zum Schenkungszeitpunkt wert waren.
Da es Mietobjekte sind, wurde nach Ertragswert begutachtet.
Die Wohnungen wurden seit der Schenkung lediglich bewohnt, nicht saniert oder sonst wie wertsteigernd ausgestattet, Ausstattungen wie Therme, Elektro- und Wasserinstalation sind aus Zeiten vor Schenkung.

Was ich nicht verstehe:
Bei einer der Wohnungen soll in den 3 Jahren vom Schenkungszeitpunkt bis zum Todesfall eine Wertsteigerung von etwa 50% stattgefunden haben. Wie kann das sein?
Bei einer anderen Wohnung hat der Gutachter für Bodenrichtwerte und erzielbare Miete für beide Zeitpunkte die selben Werte zugrundegelegt, trotzdem ist die Wohnung laut Gutachten zum Schenkungszeitpunkt viel weniger wert, als zum Todeszeitpunkt. In meinem laienhaften Verständnis sind die 10 Jahre Restnutzungsdauer ab Todestag Teil der 20 Jahre Restnutzungsdauer nach Schenkung. Wieso kann der Ertragswert der Wohnung dann zum Schenkungszeitpunkt trotzdem viel geringer sein?

Mit bestem Dank für Eure Antworten

P!