Absetzbarkeit Maklerkosten bei Erwerb einer neuen Immobilie aus Verkaufserlös

Question

Ich bin Geschäftsführer einer GbR, die sich aus einer Erbengemeinschaft konstituiert hat und deren Geschäftszweck Gewinnerzielung aus Vermietung und Verpachtung ist. Wegen der geografischen Entfernung zwischen Wohnort und Immobilien und der zunehmenden Brennpunktlage bezügliche sozialer Aspekte ist ein wirtschaftlicher Betrieb der Immobilien nicht mehr möglich. Aus diesem Grund habe ich mich entschlossen, mein Immobilienvermögen kontinuierlich in einen heimatnahen Standort zu verlagern. Der erste Schritt war Verkauf eines am schlechtesten zum Portfolio passenden Objekts Ende 2018. In 2019 habe ich in der Umgebung meines Wohnorts Immobilien gesucht und kann das auch durch eine Rechnung eines Gutachters über Wertschätzung eines entsprechenden Objekts belegen. Ich habe mit entsprechender Begründung die Maklerkosten des Verkaufs als Werbungskosten aktiviert. Der Kauf ist nicht zustande gekommen, weil es eine erhebliche Differenz zwischen Wertschätzung und Forderung des Verkäufers gegeben hat. Das FA hat das allerdings nicht anerkannt mit der Begründung, dass Der Verkauf Privatvergnügen sei, da die Immobilien schon mehr als 10 Jahre im Bestand der Familie sei und daher beim Verkauf keine Steuer erhoben worden ist.
Nach meinem Rechtsverständnis darf nur die zukünftige Verwendung des Verkaufserlöses eine Rolle spielen. Also die Frage, ob ich durch einen Kauf eines neuen Mietobjekts Gewinnerzielungsabsicht nachweisen kann.
Meine Frage bezieht sich darauf, welche Fristen zwischen Verkauf und Neukauf gerichtlich anerkannt werden. Dass Maklerkosten bei Verkauf eines Objekts anerkannt werden, wenn der Erlös für den Kauf eines neuen Objekts eingesetzt wird, ist gerichtlich festgestellt. Die Gretchenfrage ist, wie schnell Kauf auf Verkauf folgen muss. Ich habe dem FA angeboten, einen Verlustvortrag einzutragen, der bei Nachweis des Kaufs eine neuen Objekts aktiviert wird. Darauf ist das FA nicht eingegangen , sondern ignoriert die Ansetzung der Maklerkosten.
Meine Frage bezieht sich darauf, ob es in der Rechtsprechung Fristen gibt, wie schnell das bei Verkauf erlöste Kapital in ein neues Objekt investiert werden muss, damit die Maklerkosten als Werbungskosten absetzbar sind.

hh · Answer

Meine Frage bezieht sich darauf, ob es in der Rechtsprechung Fristen gibt, wie schnell das bei Verkauf erlöste Kapital in ein neues Objekt investiert werden muss, damit die Maklerkosten als Werbungskosten absetzbar sind.    Ein Blick in das von Dir genannte Urteil schafft Klarheit:    Allerdings hält der Senat zugleich eine Einschränkung dieser Würdigung für zutreffend. Er hält es nur dann für zutreffend, Veräußerungskosten im o.g. Sinne als Geldbeschaffungs- und damit Werbungskosten für ein anderes Vermietungsobjekt einzuordnen, wenn diese Verwendung des Veräußerungserlöses von vornherein der Absicht des Steuerpflichtigen entsprach und er sie - wie etwa hier durch die vertraglichen Bestimmungen im Kaufvertrag entsprechend in endgültiger Weise festgelegt hat. Wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen, ist nach Auffassung des Senats davon auszugehen, dass die Finanzierung des anderen Vermietungsobjekts mit dem Veräußerungserlös auf einer neuen Anlageentscheidung des Steuerpflichtigen beruht.    In Deinem Fall sind die Maklerkosten daher nicht als Werbungskosten absetzbar.

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