Dachsanierung bei Anwesenheit

2. April 2020 Thema abonnieren
 Von 
Teena
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Dachsanierung bei Anwesenheit

Hallo,
über und neben meiner DG-Whg. (1 Zi.) wird am 18. April das Hausdach (energetisch) saniert. Eine dreimonatige Vorankündigung fand nicht statt! Im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen wird das Dach, bestehend aus zwei Hälften, nacheinander saniert. Dies erfordert unter anderem, dass sich meine im Dach befindenden Fenster inklusive Eindeckrahmen, Innenfutter, sowie Verkleidungsteile für ca. 2-3 Tage ausgebaut (insg. 4-6 Tage) werden und ggf. die Unterkonstruktion erneuert werden muss (je nach Bedarf). Die entstandenen Lücken werden gedämmt und um ihn zu zitieren, werde ich es ein wenig dunkel für diese Zeit haben.

Mein Problem:
1. Während der 12-wöchigen Baumaßnahme werde ich den Großteil meiner Zeit in der Wohnung tagsüber verbringen (berufliche Freistellung bis August). Bei dem unmittelbar über mir befindlichen Dach (sehr hellhörig, Spitzboden, Dachschrägen, Dachfenster) wird mir voraussichtlich durchgehend „auf den Kopf" getreten. Zudem wird unser Haus (sechs Parteien) komplett eingerüstet sein, weshalb ich auch so kaum Ruhe haben werde.
2. Die Wohnung heizt sich im Frühling/ Sommer sehr schnell auf (30-40 Grad), weshalb ich darauf angewiesen bin gerade abends zu lüften. Der Feinstaub (Dachziegel und Holz) wird dann komplett in meine Wohnung wehen. Zudem bin ich Pollenallergikerin! Eine Ausweichwohnung kann ich mir für die Dauer der Sanierungsphase nicht leisten (Heidelberg!!!), und Freunde werden mich zurzeit (Corona) nicht aufnehmen können.
3. Während meine Fenster je Dachhälfte für 2-3 Tag ausgebaut sind, bin ich sehr eingeschränkt und kann auch nicht in der Küche kochen, da das Fensterloch verschlossen sein wird.
Kann mir hier jemand empfehlen, welchen Schritt ich im Vorfeld nehmen soll. Die Vermieterin meinte zu mir, dass sind halt nötige Maßnahmen und entschuldigt sich bei allen Mietern im Hausflur mit einem Brief über eventuelle Störungen, aber laut Auflagen des Umweltbundesamtes muss das Hausdach saniert werden. Ich ahne schlimmes, denn ich fürchte, dass ich von morgens um sieben bis 17 Uhr durchgehend dem Lärm ausgesetzt sein und danach genauso eingeschränkt sein werde (Schmutz, Feinstaub).

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21 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31992 Beiträge, 5630x hilfreich)

Zitat (von Teena):
Kann mir hier jemand empfehlen, welchen Schritt ich im Vorfeld nehmen soll.
Hurra, ich habe die Frage gefunden.
Zitat (von Teena):
wird am 18. April das Hausdach
Das steht wohl noch in den Sternen namens Corona.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119617 Beiträge, 39751x hilfreich)

Zitat (von Teena):
aber laut Auflagen des Umweltbundesamtes muss das Hausdach saniert werden.

Das ist schlicht Unfug.



Zitat (von Teena):
Kann mir hier jemand empfehlen, welchen Schritt ich im Vorfeld nehmen soll.

Man könnte versuchen die Sanierung durch eine einstweilige Verfügung zu stoppen.



Zitat (von Teena):
kann auch nicht in der Küche kochen, da das Fensterloch verschlossen sein wird.

Wieso sollte man das nicht können?



Zitat (von Teena):
werde ich den Großteil meiner Zeit in der Wohnung tagsüber verbringen (berufliche Freistellung bis August)

Also kein Home Office sondern einfach nur "frei"?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)

Zitat (von Teena):
Eine dreimonatige Vorankündigung fand nicht statt!


Diese 3-monatige Vorankündigung ist nur verpflichtend wenn es um eine
Modernisierungs-Mieterhöhung geht, was hier nicht danach aussieht.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9884 Beiträge, 4480x hilfreich)

Zitat (von Leo4):
Diese 3-monatige Vorankündigung ist nur verpflichtend
Dem kann ich so nicht zustimmen. Die Frist findet sich in § 555c (1) BGB. Wenn sie nicht eingehalten wird, wird dem Mieter die Kündigungsmöglichkeit aus § 555e BGB mit einem Mietende vor Beginn der Arbeiten genommen. Auch muss der Mieter diese Arbeiten nur dulden (und z.B. Zutritt zu seiner Wohnung gewähren), wenn die Arbeiten entsprechend angekündigt wurden. Das würde übrigens wegen § 555a (2) BGB auch auf Erhaltungsmaßnahmen zutreffen, wobei da keine explizite Frist genannt ist.

Ich würde also davon ausgehen, dass die fehlende Ankündigung Konsequenzen haben kann (und nicht nur die Verschiebung einer Modernisierungsmieterhöhung). Aber was möchte der Mieter denn erreichen? Will er sofort ausziehen und dafür Schadensersatz bekommen? Da würde ich sogar Chancen sehen. Will er eine Mietminderung? Das sieht eher schlecht aus. Will er die Arbeiten ganz verhindern? Scheint mir auch eher problematisch zu sein. Will er den Zutritt zu seiner Wohnung verweigern? Das könnte klappen.

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#5
 Von 
guest-12314.08.2020 22:54:59
Status:
Praktikant
(769 Beiträge, 114x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Will er eine Mietminderung? Das sieht eher schlecht aus.


Warum sollte der Mieter während der Dachsanierung die Miete nicht mindern können?

Die Dachdecker werden von morgens bis abends auf dem Dach rumhämmern, er kann seine Fenster zum lüften nicht mehr öffnen, zeitweise sind gar keine Fenster dar oder abgedeckt. Das sind doch alles drastische Einschränkungen des Nutzwertes.

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9884 Beiträge, 4480x hilfreich)

Zitat (von pk2019):
Warum sollte der Mieter während der Dachsanierung die Miete nicht mindern können?
Wegen § 536 (1a) BGB: "Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient."

Die verpasste Frist spielt an der Stelle meiner Meinung nach keine Rolle.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
guest-12314.08.2020 22:54:59
Status:
Praktikant
(769 Beiträge, 114x hilfreich)

Danke für die Klärung!

Ist wohl ein Wurmfortsatz der Mietrechtsänderungen zur Energieeinsparung. Eine dieser vielen Reformen die die inhaltliche Konsistenz des Rechtssystem zunehmend zerstören indem immer neue Sonderlocken geschaffen werden.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Leo4
Status:
Lehrling
(1712 Beiträge, 272x hilfreich)



.

Zitat (von Leo4):
Diese 3-monatige Vorankündigung ist nur verpflichtend wenn es um eine Modernisierungs-Mieterhöhung geht, was hier nicht danach aussieht.


Zitat (von cauchy):
Dem kann ich so nicht zustimmen.


Wobei Du recht hast.

Nur bei einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache muss der VM die
Maßnahmen nicht vorankündigen.
Bei der Dachsanierung ist diese Maßnahme wohl nicht unerheblich.

Signatur:

Meine persönliche Meinung.

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
spatenklopper
Status:
Gelehrter
(10650 Beiträge, 4201x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Will er den Zutritt zu seiner Wohnung verweigern? Das könnte klappen.


Das würde die Arbeiten der Handwerker eventuell etwas erschweren, aber in die Wohnung müssen, tun sie nicht, es ist auch fraglich, ob die das überhaupt wollen.

Zitat (von Teena):
2. Die Wohnung heizt sich im Frühling/ Sommer sehr schnell auf (30-40 Grad), weshalb ich darauf angewiesen bin gerade abends zu lüften.


Na das hat sich mit der energetischen Sanierung dann doch vermutlich erledigt, denn wenn das Dach richtig gedämmt wird, wird es auch in der Wohnung nicht mehr so schnell warm.
Und davon ab, grade abends arbeiten die Handwerker und Dachdecker meistens nicht, da können Sie auch das verbliebene Fenster auf der anderen Seite öffnen.

Zitat (von Teena):
Der Feinstaub (Dachziegel und Holz) wird dann komplett in meine Wohnung wehen. Zudem bin ich Pollenallergikerin!


Wenn Sie nach Feierabend in den Abendstunden lüften, warum wird dann der "Feinstaub" in Ihre Wohnung wehen und was hat Ihre Pollenallergie mit der ganzen Sache zu tun?
Haben Sie die Allergie nicht, wenn das dach nicht gedämmt wird und Sie die Fenster öffnen?

Zitat (von Teena):
3. Während meine Fenster je Dachhälfte für 2-3 Tag ausgebaut sind, bin ich sehr eingeschränkt und kann auch nicht in der Küche kochen, da das Fensterloch verschlossen sein wird.
Kann mir hier jemand empfehlen, welchen Schritt ich im Vorfeld nehmen soll.


Besorgen Sie sich einen Standventilator und blasen Sie die Kochdämpfe aus dem Fenster auf der anderen Dachseite.
Ansonsten feuchte Bettlaken vor die Öffnungen hängen, die fangen sowohl Pollen als auch Feinstaub auf.

Meine Güte, wir sprechen hier von einer Beeinträchtigung von wenigen Tagen......

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
guest-12314.08.2020 22:54:59
Status:
Praktikant
(769 Beiträge, 114x hilfreich)

Zitat (von spatenklopper):
Meine Güte, wir sprechen hier von einer Beeinträchtigung von wenigen Tagen......


Im Eingangsbeitrag wird das aber anders formuliert!

Zitat (von Teena):
1. Während der 12-wöchigen Baumaßnahme...


Die angesprochen 2-3 Tage beziehen sich doch nur auf den Fenstertausch, und das auch nur pro Dachhälfte.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Teena
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die bisherigen hilfreichen Antworten. Ich freue mich über weitere Rückmeldungen.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9884 Beiträge, 4480x hilfreich)

Zitat (von Teena):
Vielen Dank für die bisherigen hilfreichen Antworten. Ich freue mich über weitere Rückmeldungen.
Vielleicht solltest du dich dann mal äußern, was du eigentlich willst. Fristlos kündigen und da raus? Die Arbeiten für eine gewisse Zeit aufhalten? Was ist dein Ziel? Dann kann man schauen, ob das Ziel realistisch ist und wie du es erreichen kannst.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3512 Beiträge, 557x hilfreich)

Zitat (von Teena):
Bei dem unmittelbar über mir befindlichen Dach (sehr hellhörig, Spitzboden, Dachschrägen, Dachfenster) wird mir voraussichtlich durchgehend „auf den Kopf" getreten. Zudem wird unser Haus (sechs Parteien) komplett eingerüstet sein, weshalb ich auch so kaum Ruhe haben werde.

Zitat (von Teena):
, dass ich von morgens um sieben bis 17 Uhr durchgehend dem Lärm ausgesetzt sein und danach genauso eingeschränkt sein werde (Schmutz, Feinstaub).


Wir ließen unser Dach vor 2 Jahren sanieren, ja, es gab Lärm, Schmutz, ein Gerüst usw.
Auch ihre Nachbarn werden mit dem Lärm leben müssen, man hört das nicht nur im Haus.

Wenn die Arbeiten fertig sind, haben sie doch einen Vorteil, die Wohnung wird nicht mehr so warm und diese wenigen Wochen während der Sanierung muss man überstehen.
Ihre Vermieterin kann doch nichts dafür, dass sie für einige Zeit freigestellt sind.

Wenn sie der Lärm stört, gehen sie außer Haus. Im Sommer gibt es viele Möglichkeiten den Tag zu gestalten.

ich habe auch eine Pollenallergie, die Arbeiten/Staub verschlimmerten diese nicht.
Unser Mieter sah es auch locker, da es sich um eine temporäre Sache handelte.

Würde ihr Nachbarhaus saniert, müssten sie vermutlich auch mit solchen Einschränkungen leben.

Dachfenster ein- und ausbauen geht recht schnell. Ob hier eine Mietminderung gerechtfertigt ist...

Das Umweltamt hat das sicher angeordnet, aber die Baubehörde könnte es gewesen sein, ist dann der Fall, wenn Balken kaputt sind und eine Reparatur nichts bringt.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9884 Beiträge, 4480x hilfreich)

@ Loni12: Mag ja alles sein. Aber das Mietrecht schreibt nicht umsonst eine Ankündigungsfrist von 3 Monaten vor. Ein Dachdecker kommt nicht von heute auf morgen. Das muss schon länger geplant worden sein. Der Vermieter wäre verpflichtet gewesen, das seinem Mieter anzuzeigen. Da kommt man nunmal nicht drum herum.

Mögliche Folgen habe ich genannt. Meiner Meinung nach könnte (nicht müsste) das sogar ein Grund für eine fristlose Kündigung sein, weil der Vermieter die Kündigungsmöglichkeit bis zum Beginn der Arbeiten schuldhaft dem Mieter genommen hat. Aber solange der Teilnehmer sich nicht zu seinen Wünschen äußert, muss man das ja nicht weiter diskutieren.

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3512 Beiträge, 557x hilfreich)

cauchy, natürlich haben sie recht.

Man sollte allerdings bedenken, dass eine Kündigung dem Vermieter vielleicht nicht ungelegen kommt. Eine Wohnung kann man heute leicht vermieten.
Und über manchen Mieter ist man froh, wenn man ihn los ist.





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#16
 Von 
Teena
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo zusammen,

entschuldigt meine verspätete Reaktion. Mich würde interessieren, ob und um wieviel Prozent ich die Miete mindern kann.

Der Dachsanierung stehe ich nicht im Wege: Es muss saniert werden, auch sind mir die Vorteile danach bekannt und Baulärm ist unvermeidbar. Dennoch muss ich mir nicht alles gefallen lassen, gerade weil die Maßnahme so schnell auf mich zukommt und ich im Moment keinerlei Möglichkeit habe zu „flüchten".

Während der Bauphase bin ich zuhause (Home-Office, paar Wochen Freistellung und dazu kommen vier Wochen Urlaub in meiner Wohnung). Ein täglicher Spaziergang von 7-17 Uhr und dass für zwölf Wochen ist unwahrscheinlich, zudem sind sämtliche Orte, an denen ich arbeiten könnte geschlossen. Ich darf z.Zt. weder verreisen, noch ein Hotel oder eine Pension buchen, noch würden mich Freunde einquartieren. Mein Nachbar nebenan, zieht während der Bauphase in das Haus seiner Eltern und meine Nachbarn unter mir werden ihr Wochenendhaus beziehen.

Mittlerweile hatte ich Kontakt zu drei Mietparteien auf drei unterschiedlichen Baustellen. Fazit: In einem Fall hat der Vermieter die Miete um 100% erlassen und die restlichen zwei Mietparteien haben einen Rechtsanwalt eingeschaltet, weil die Bauphase von sechs Wochen (meine beträgt zwölf) die Mietparteien an ihr psychisches Limit bringt!

Danke an die bisherigen Ratschläge!

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3512 Beiträge, 557x hilfreich)

Zitat (von Teena):
meine beträgt zwölf) die Mietparteien an ihr psychisches Limit bringt!


Es sind 4.5 Tage pro Woche und es wird auch nicht täglich 10 Stunden gezimmert. Es gibt auch Arbeiten welche einigermaßen ruhig verlaufen.
Ob man damit an das psychische Limit kommt, darf bezweifelt werden.
Wenn sie mit ihrem Vermieter gut auskommen, einen Vorteil durch das neue Dach haben, muss es dann eine Mietminderung sein. Lächerlich finde ich die 100 %.

Wenn auf einem Nachbargrundstück ein großes Haus gebaut würde, müssten sie Lärm monatelang aushalten, ohne eine Mietminderung zu erhalten.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9884 Beiträge, 4480x hilfreich)

Zitat (von Teena):
Mich würde interessieren, ob und um wieviel Prozent ich die Miete mindern kann.
Und mich würde interessieren, ob die diesbezügliche Diskussion hier im Thread überhaupt gelesen wurde und wenn ja, warum dann diese Frage gestellt wird.

Rechtlichen Anspruch auf Mietminderung wird es meiner Meinung nach nicht geben. Auf was sich der Vermieter freiwillig einlässt (auch eingedenkt seiner eigenen Versäumnisse), ist eine andere Frage.

1x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Teena
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Mein Onkel [§§§] hat mit der Vermieterin eine vorläufige Einigung erzielt und bereits schriftlich fixiert. Für die Dauer der Bauphase werden 50 % der Miete erlassen. Auf weitere Details kann ich hier nicht eingehen.

Danke an Harry van Sell, Leo4, Cauchy und pk2019. Die Antworten von loni12 als Vermieter in der Rubrik Mietrecht finde ich sehr seltsam, zudem wollte ich ja nie wissen, was die Vorteile einer Dachsanierung sind :augenroll: !!! Das Dach muss saniert werden und Baulärm ist unvermeidbar. Dennoch müssen wir uns nicht alles gefallen lassen, auch deshalb gibt es ja die Allgemeine Verwaltungsvorschrift (AVV) zum Schutz gegen Baulärm

Wünsche allen schöne Ostertage!.

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9884 Beiträge, 4480x hilfreich)

Vielen Dank für die Rückmeldung. Einvernehmliche Lösungen sind in aller Regel die besten. Wenn der Vermieter sich hier auf eine Mietminderung eingelassen hat, dann finde ich persönlich das aufgrund seiner eigenen Versäumnisse gerecht.

Dennoch bleibe ich bei meiner Einschätzung, dass so eine Mietminderung bei einer energetischen Sanierung aufgrund von § 536 (1a) BGB rechtlich nicht durchsetzbar ist. Dieser Satz erscheint mir wichtig, damit nicht irgendwer in Zukunft sich auf diesen Thread beruft und behauptet, eine Mietminderung von 50% ließe sich bei so einem Sachverhalt durchsetzen.

Einvernehmlich lässt sich sowas immer regeln. Einseitig und auf Basis der Rechtslage lässt sich eine solche Forderung vom Mieter nicht durchsetzen.

1x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31992 Beiträge, 5630x hilfreich)

Zitat (von Teena):
auch deshalb gibt es ja die Allgemeine Verwaltungsvorschrift (AVV) zum Schutz gegen Baulärm
Richtig. Es wurde ja mehrfach darauf hingewiesen, dass Vorschriften einzuhalten sind.
Diese AVV hat aber nichts mit deinen *Vorstellungen, Einschränkungen und Wünschen* zu tun.
Eine 50%-Mietminderung wäre rechtlich auch nicht durchsetzbar, wenn in der Bauzeit die AVV kurzzeitig mal *übertreten/nicht eingehalten* werden würden.

Mit §§-Onkeln und Einvernehmen geht vieles.

0x Hilfreiche Antwort

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