Mietende - Renovieren erforderlich?

30. Mai 2020 Thema abonnieren
 Von 
fb367463-2
Status:
Schlichter
(7422 Beiträge, 3090x hilfreich)
Mietende - Renovieren erforderlich?

Guten Tag zusammen

Meine Tante zieht aus ihrer Wohnung aus, die beim Einzug unrenoviert war - die Wände waren dunkelrot, Brombeerfarben und Terrakotta-Farben gestrichen und sie hat es so gelassen.

Nun steht nach 13 Jahren der Auszug an und die Frage ist, muß sie renovieren? Alle Fristen, die im Mietvertrag für die auszuführenden Schönheitsreparaturen genannt sind, wurden um mehrere Jahre überschritten.

Hier kommt der Abschnitt mit den Schönheitsreparaturen:

Zitat:
§8 Schönheitsreparaturen

1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Für diese Schönheitsreparaturen gelten in der Regel folgende Fristen: Küche, Bad und WC alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume und Flure/Dielen alle fünf Jahre, andere Nebenräume alle sieben Jahre. Den Innenanstrich der Fenster und Türen, sowie den Anstrich der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre, kann der Vermieter alle sieben Jahre beanspruchen.

Die vorgenannten Fristen geten nur, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine spätere Ausführung erforderlich ist. Dem Mieter obliegt der Nachweis, dass die Mietsache noch nicht renovierungsbedürftig ist.

2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.

3. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplanes, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den ggf. erforderlichen Renovierungskosten:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen, Duschen und Toiletten während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter regelmäßig 33 %. liegen sie länger als zwei Jahre zurück, regelmäßig 66 % der erforderlichen Renovierungskosten.

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen während der Mietzeitlänger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter regelmäßig 20 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, regelmäßig 40 %, länger als drei Jahre, regelmäßig 60 %, länger als vier Jahre, regelmäBig 80 % der erforderlichen Renovierungskosten.

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Bezug auf den Innenanstrich der Fenster und Türen sowie den Anstrich der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre länger als ein Jahr, zwei Jahre usw. zurück, zahlt der Mieter nach einem Jahr regelmäBig 14 % der erforderlichen Renovierungskosten, nach zwei Jahren regelmäßig 28 % usw.

Auf begründeten Antrag des Mieters kann der Vermieter die vorgenannten Quoten der Beteiligung des Mieters an den erforderlichen Renovierungskosten auch verringern, wenn nach dem Grad der Abnutzung eine spätere Ausführung der Schönheitsreparaturen erforderlich wäre.

Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwandes durch einen Kostenvoranschlag eines
Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen, wobei es dem Mieter unbenommen bleibt nachzuweisen, dass die Kosten des Voranschlages höher sind als ortsüblich. Dem Mieter ist ferner gestattet, seiner anteiligen Zahlungspflicht dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses die erforderlichen Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit ausführt.

4. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, dass die alten Tapeten entfernt werden. Kommt der Mieter seiner vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht, nicht vollständig oder nicht in der vereinbarten Weise nach, kann der Vermieter Schadensersatz anstatt der Leistung verlangen, wenn er dem Mieter erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Nach Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Zum Nachweis der Höhe des Schadens reicht die Vorlage eines Kostenvoranschlages eines
Malerfachgeschåftes aus.

5. Der Vermieter ist zur Durchführung regelmäBiger Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

[...]
S 25 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Die Mieträume sind beim Auszug vollständig gereinigt an den Vermieter zurückzugeben.

2. Die fälligen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Maßgabe des § 8 auszuführen. Unter den Voraussetzungen des 8 Ziffer 4 kann der Vermieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Endet das Mietverhältnis vor
Ablauf des Fristenplans, gilt die gemäß § 8 Ziffer 3 getroffene Vereinbarung.
Der Mieter hat dem Vermieter den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen.

3. Bei verspäteter Rückgabe der Mietsache hat der Mieter als Entschädigung für die Dauer der Vorethaltung den vereinbarten Mietzins oder anstelle dessen den Mietzins zu zahlen, der für vergleichbare Räume ortsüblich ist, ohne
dass dies seitens des Vermieters zum Zeitpunkt der erstmaligen Vorenthaltung der Mietsache sofort geltend gemacht werden müsste. Gibt der Mieter die Mietsache zur Unzeit zurück, hat er die Entschädigung für den vollen Monat zu
leisten. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterbleibt, die der Mieter zu vertreten hat.
gsarbeiten auszuführen, die der Mieter zu vertreten hat,

4. Sind nach Beendigung des Mietverhältnisses Instandsetzu
oder führt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses solche Arbeiten noch durch, so haftet er für den Mietausfall, die Betriebskosten und alle weiter anfallenden Schäden, die hieraus dem Vermieter entstehen.




Ich bedanke mich schon mal aufs herzlichste!

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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1351 Beiträge, 154x hilfreich)

Zitat (von fb367463-2):
Den Innenanstrich der Fenster und Türen, sowie den Anstrich der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre, kann der Vermieter alle sieben Jahre beanspruchen.


Den Satz finde ich irgendwie komisch. Könnte man so deuten, dass der Vermieter dies nach 7 Jahren unabhängig vom tatsächlichen Bedarf beanspruchen kann ???

Dann wäre das ein Fallstrick für die ganze Klausel.

Ansonsten wäre die Frage, wie lief die damalige Wohnungsübergabe ? Mit einem Übergabeprotokoll ?

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
fb367463-2
Status:
Schlichter
(7422 Beiträge, 3090x hilfreich)

Soweit sie sich erinnern kann, ohne Protokoll - aber so ganz sicher ist sie dabei nicht, glaube ich... :augenroll:

Aber wir waren beim Einzug dabei. Also Augenzeugen gibt es.

-- Editiert von fb367463-2 am 30.05.2020 15:57

Signatur:

"Valar Morghulis"

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119644 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat (von philosoph32):
Könnte man so deuten, dass der Vermieter dies nach 7 Jahren unabhängig vom tatsächlichen Bedarf beanspruchen kann ???

So ist es. Und da Auslegungszweifel immer zu Lasten des Verwender von AGB gehen, dürfte die Klausel damit hinfällig sein.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
fm89
Status:
Lehrling
(1988 Beiträge, 754x hilfreich)

Sehe Ich nicht so, aufgrund folgendem Absatz:

Zitat (von fb367463-2):
Die vorgenannten Fristen geten nur, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine spätere Ausführung erforderlich ist. Dem Mieter obliegt der Nachweis, dass die Mietsache noch nicht renovierungsbedürftig ist.


Heißt für mich: Wenn die Wände noch in einem (nachweisbar) guten Zustand sind, braucht nicht gestrichen werden

-- Editiert von fm89 am 31.05.2020 09:14

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Zitat (von fm89):
Wenn die Wände noch in einem (nachweisbar) guten Zustand sind, braucht nicht gestrichen werden
Das wäre eine falsche Schlussfolgerung. Wenn die Klausel unwirksam ist, muss der Mieter gar nicht streichen. Das folgt aus § 538 BGB.

Allerdings steht da
Zitat (von fb367463-2):
Die vorgenannten Fristen geten nur, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine spätere Ausführung erforderlich ist. Dem Mieter obliegt der Nachweis, dass die Mietsache noch nicht renovierungsbedürftig ist.
Das gilt auch für die Fensterfrist. Von daher sind das meiner Meinung nach gültige, weiche Fristen.

Die Quotenabgeltungsklausel zum Ende des Mietverhältnisses ist definitiv ungültig. Das BGH Urteil dazu stammt von 2015.

Zitat (von fb367463-2):
Meine Tante zieht aus ihrer Wohnung aus, die beim Einzug unrenoviert war
Wenn der Mieter das beweisen kann und dem Mieter kein angemessener Ausgleich gezahlt wurde, ist auch die eigentlich gültige, weiche Fristenregelung zu Schönheitsreparaturen ungültig. Siehe dazu BGH, 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 bzw. das Vorgängerurteil BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 185/14. Zu beachten ist, dass renovierungsbedürftig ein weites Feld ist. Die Mieterin hat offenbar nicht zum Einzug renoviert. Das gibt dem Vermieter durchaus Argumente, dass die Wohnung bei Einzug nicht renovierungsbedürftig war.

PS:
Zitat (von fb367463-2):
Gibt der Mieter die Mietsache zur Unzeit zurück, hat er die Entschädigung für den vollen Monat zu leisten.
Das ist unwirksam. Eine Nutzungsausfall ist taggenau zu berechnen. Ich vermute, noch so einige andere Klauseln in diesem Mietvertag sind unwirksam. Aber das würde jetzt zu weit führen.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
fb367463-2
Status:
Schlichter
(7422 Beiträge, 3090x hilfreich)

Vielen herzlichen Dank an alle!

Die Wände, die nachweislich unrenoviert waren, sind in Recht unüblichen Farben gestrichen: Ein dunkles Orange und Terrakotta im Wohnzimmer (geht eigentlich noch), allerdings dunkellila und Bromberrot in den zwei anderen Zimmern. Bad und Schlafzimmer wurden in einer Art Gelb und Terrakotta gestrichen.

Damals wurde nicht renoviert, weil es der Tante schlicht egal war. Die "Schönheitsfehler" wie auch seinerzeit beschädigte Fußleisten wurden hingenommen, weil sie froh war, überhaupt was zu finden :crazy:


Zitat (von cauchy):
Zitat (von fb367463-2):
Meine Tante zieht aus ihrer Wohnung aus, die beim Einzug unrenoviert war
Wenn der Mieter das beweisen kann und dem Mieter kein angemessener Ausgleich gezahlt wurde, ist auch die eigentlich gültige, weiche Fristenregelung zu Schönheitsreparaturen ungültig. Siehe dazu BGH, 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 bzw. das Vorgängerurteil BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 185/14. Zu beachten ist, dass renovierungsbedürftig ein weites Feld ist. Die Mieterin hat offenbar nicht zum Einzug renoviert. Das gibt dem Vermieter durchaus Argumente, dass die Wohnung bei Einzug nicht renovierungsbedürftig war.


Viele Grüße und vielen Dank!

Signatur:

"Valar Morghulis"

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119644 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat (von fb367463-2):
Die Wände, die nachweislich unrenoviert waren, sind in Recht unüblichen Farben gestrichen:

Dann sind wir nicht mehr bei Schönheitsreparaturen, sondern bei einer Beschädigung der Mietsache - die muss der Vermieter nicht hinnehmen sondern der Mieter muss Schadenersatz leisten.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
fb367463-2
Status:
Schlichter
(7422 Beiträge, 3090x hilfreich)

Die Vormieter? Denn die Tante hat gar nicht gestrichen. Eine Renovierung vor dem Auszug der Vormieter wurde seitens der Eigentümerin/Makerlerin verneint.

Ich hänge ein paar Farb-Beispiele an:










Signatur:

"Valar Morghulis"

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119644 Beiträge, 39758x hilfreich)

Zitat (von fb367463-2):
Die Vormieter? Denn die Tante hat gar nicht gestrichen.

Jetzt wirds kompliziert ...

Zum einen: wie könnte man das beweisen?
Zum anderen: bei einer Übernahme der Wohnung ohne Reklamation, kann es sein das man auch die Pflichten der Vormieter mit übernommen hat.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Dann sind wir nicht mehr bei Schönheitsreparaturen, sondern bei einer Beschädigung der Mietsache - die muss der Vermieter nicht hinnehmen sondern der Mieter muss Schadenersatz leisten.
Nein, wir sind nicht bei Schadensersatz. Zumindest nicht bei diesem Mieter. Der Vermieter müsste erstmal beweisen, dass die Wohnung bei Übergabe an diesen Mieter frisch renoviert in einheitlich hellen Tönen übergeben wurden. Nur dann ist das maßgebliche BGH Urteil überhaupt anwendbar.

Hier ist wohlgemerkt der Vermieter in der Beweislast. Da der Zustand bei Einzug des Mieters offenbar ein anderer war, wird dem Vermieter der Beweis wohl nicht gelingen.

Zitat (von Harry van Sell):
Zum anderen: bei einer Übernahme der Wohnung ohne Reklamation, kann es sein das man auch die Pflichten der Vormieter mit übernommen hat.
Es kann vieles sein. Vorbehaltloses Annehmen der Mietsache schließt eine Mietminderung aus. Damit übernimmt der Mieter aber keine Verpflichtung zur Renovierung bei Rückgabe. Das müsste sich schon aus irgendwelchen Vereinbarungen ergeben. Auch die müssten durch den Vermieter bewiesen werden. Und sie müssten dann auch noch gültig sein. Ohne angemessenen Ausgleich werden solche Vereinbarungen eher nicht gültig sein.

Auf den Bildern kann ich nicht erkennen, dass die Wohnung renovierungsbedürftig ist. Aber das kann natürlich an den Ausschnitten liegen. Bitte unterscheide sorgfältig zwischen renovierungsbedürftig und "nicht frisch renoviert". Letzteres reicht für den Zustand renovierungsbedürftig nicht aus.

Ich möchte nur vor Schnellschüssen warnen. 13 Jahre hat die Tante dort gelebt, angeblich nie renoviert. Den Zustand jetzt wird der Vermieter sehen. Wenn der okay ist, wird es schwer zu beweisen, dass die Wohnung vor 13 Jahren renovierungsbedürftig war.

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