Hallo Zusammen,
ich habe mich hier angemeldet, da mir meine momentane Wohnungssituation Bauchschmerzen bereitet.
Zur Vorgeschichte:
Im Juni diesen Jahres sind wir in ein altes Fachwerkhaus aus dem 14. Jahrhundert gezogen.
Das Häuschen entspricht genau unseren Vorstellungen und ist meine absolute Traumwohnung, auch wenn es teilweise sanierungsbedürftig ist.
Wir sind unter der Prämisse eingezogen, dass alle Mängel beseitigt werden. Dies wurde uns vor Ort vom Makler und auch vom Vermieter (der am anderen Ende Deutschlands wohnt) telefonisch bestätigt.
Die größte Baustelle stellt das marode Dach dar.
Es ist undicht, ungedämmt, das Mauerwerk ist löchrig und nicht verputzt.
Der Dachboden, den wir als Abstellfläche gebrauchen würden, da kein Keller vorhanden ist, ist quasi nicht nutzbar.
Zudem liegen Schlaf- und Badezimmer in Dachgeschoss der Maisonettewohnung, Wand an Wand mit dem Dachboden.
Die oberste Etage ist somit im Sommer (28 Grad) und Winter (16 Grad - wir heizen durch die Decke) nicht bewohnbar.
Die Dachsanierung sollte im September erfolgen.
Aber statt eines Termines hierzu flatterte uns vom Vermieter ein Brief in's Haus, dass das Häuschen nun verkauft werden soll und wir dem Makler Zugang zu den Räumen gewähren sollen.
Nach 3 Monaten Mietdauer...
Nun war vor zwei Wochen schon der dritte Makler hier (die ersten zwei lehnten einen Verkauf ab, da der Vermieter zu hohe Preisvorstellungen hatte). Diese rief gestern an, um einen Termin zum fotografieren mit uns auszumachen, da er ein Exposé erstellen möchte.
Wir fragen uns nun, wie wir uns verhalten sollen.
Ich würde das Häuschen gerne kaufen, allerdings stellt alleine die Dachsanierung Kosten von mindestens 70k dar. Die Beseitigung der weiteren Mängel würden vermutlich weitere 50 - 80k kosten.
Wir kennen den angesetzten Preis nicht, können uns aber gut vorstellen, dass er weit über Wert liegen könnte.
Bis ein potenzieller Käufer gefunden wird, könnte es dauern. Es ist ein absolutes Liebhaberobjekt, denkmalgeschützt, ungedämmt.
Können wir eine Mietminderung durchsetzen, auch wenn das Haus nun zum Verkauf steht?
Die Bausubstanz nimmt immer mehr Schaden. Es muss etwas geschehen. Können wir auf Mängelbeseitigung bestehen?
Allerdings befürchte ich, wenn wir den Druck auf den Vermieter erhöhen, er für unser Angebot und Verhandlungen mit uns nicht zur Verfügung steht, sollten wir uns doch zum Kauf entschließen.
Auch könnten Interessenten bereitwilliger das Häuschen kaufen, wenn das Dach saniert wäre und wir müssten bei einer eventuellen Eigenbedarfskündigung die Wohnung räumen.
Wir wissen momentan nicht, wie wir uns richtig verhalten sollen und wären über Rat des weiteren Vorgehens sehr dankbar.
Viele Grüße und besten Dank
Verkauf sanierungsbedürftiges Mietshaus
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Rein mietrechtlich ist eigentlich nur zu sagen, dass ihr dem Makler nur dann Zugang gewähren müsst, wenn der Vermieter vorher mit euch den Termin abspricht. Zumindest sollte der Vermieter euch bestätigen, dass er diesen Makler beauftragt hat.
Der Makler darf keine Fotos machen, auf dem euer Eigentum zu sehen ist. Also weder eure Gardienen (von innen), noch eure Möbel, Blumenvasen oder sonstwas darf auf den Fotos zu sehen sein. Ich frage mich daher, was der Makler fotografieren will. Von außen kann er auch ohne Zugang zur Mietsache fotografieren und selbst da wäre ich mir nicht sicher, ob er euer Eigentum wie z.B. Gardinen unkenntlich machen müsste.
Ja, aber das wird meiner Meinung nach wenig sinnvoll sein. Ihr müsstet im Zweifel den Vermieter verklagen und dabei beweisen, dass die Beseitigung des Mangels zugesagt war. Das dauert und der Ausgang ist ungewiss.Zitat :Können wir auf Mängelbeseitigung bestehen?
Verrennt euch nicht. Eine Immobilie mag für den ein oder anderen eine Herzensentscheidung sein. Wenn man das Geld bedenkt, sollte aber der Verstand nicht ausgeblendet werden. Wenn ihr nicht gerade Bausachverständige seid, ist von einem Kauf ohne Expertenbegutachtung meiner Meinung nach abzuraten. So schön das Häuschen sein mag, es kann ein finanzielles Fiasko werden.
Vielen Dank für die ehrlichen Worte.
Du hast absolut Recht, wir wissen nicht, in wie weit die Bausubstanz Schaden genommen hat, da seit Jahrzehnten nichts mehr in das Haus investiert wurde. Die Sanierung könnte uns finanziell das Genick brechen, sollten wir uns zum Kauf entschließen.
Vielen Dank auch für den Hinweis zum Makler.
Ich werde am Montag mit dem Vermieter sprechen und dam Fotoshooting widersprechen.
Das Fotografieren sollte knapp zwei Stunden in Anspruch nehmen, da der Makler 360 Grad-Aufnahmen erstellen möchte...
Wir haben uns wirklich Mühe gegeben die Wohnung herzurichten und geschmackvoll einzurichten.
Die Häuschen sieht wirklich schön aus, abgesehen vom Dachboden. Den dürfte er gerne fotografieren, steht ja nichts von uns drin.
Was wäre jetzt ratsam?
Zum Mieterschutzbund und die Miete drücken?
Und bis das Häuschen verkauft wurde und evtl die Kündigung eintrudelt zum Niedrigmietpreis wohnen?
Gutachter beauftragen und dann doch in Verhandlungen mit dem Vermieter treten?
(So ganz hab ich den Kauf noch nicht verworfen, allerdings auch nicht zu jedem Preis)
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Telefonische Bestätigungen sind wie der Wind. Nicht festzunageln.Zitat :Wir sind unter der Prämisse eingezogen, dass alle Mängel beseitigt werden. Dies wurde uns vor Ort vom Makler und auch vom Vermieter (der am anderen Ende Deutschlands wohnt) telefonisch bestätigt.
Habt ihr eine belegbare Aussage (Exposé o.ä), in der der Dachboden als gedämmter Dachraum beschrieben wird? Üblich ist das nämlich bei uralten Häusern nicht, es sei denn, sie wurden schon fast zu Tode saniert/renoviert/verhunzt.Zitat :Es ist undicht, ungedämmt, das Mauerwerk ist löchrig und nicht verputzt.
Wieso? Aufgrund welcher Vereinbarung? Und was genau sollte *am Dach* gemacht werden?Zitat :Die Dachsanierung sollte im September erfolgen.
Tja, du fragst uns.Zitat :Wir fragen uns nun, wie wir uns verhalten sollen.
Ja. Wenn der Mietvertrag die Mietsache anders beschreibt, als ihr sie jetzt habt. Trotzdem die Schrittfolge zur Mietminderung einhalten.Zitat :Können wir eine Mietminderung durchsetzen, auch wenn das Haus nun zum Verkauf steht?
Das halte ich angesichts des Alters des Schätzchen für übertrieben.Zitat :Die Bausubstanz nimmt immer mehr Schaden. Es muss etwas geschehen. Können wir auf Mängelbeseitigung bestehen?
Aber natürlich, Mangelbeseitigung ist auf jeden Fall zu fordern. Oder eben ...Mietminderung...und Selbstvornahme...
Eher so: wir kennen den Wert UND den Preis nicht. Liebhaber kaufen auch gern überteuert.Zitat :Wir kennen den angesetzten Preis nicht, können uns aber gut vorstellen, dass er weit über Wert liegen könnte.
Wenn die Mieter nichts dagegen haben, darf ein Makler auch innen fotografieren.
Das geht nicht einseitig. Der Eigentümer entscheidet. Ob ihr einen Preiskampf mitmachen wollt und das Haus so kauft, wie es ist?Zitat :sollten wir uns zum Kauf entschließen.
Ich meine, DAS wäre die langfristige Überlegung, noch ohne jeden Schnellschuss.
ICH würde mich auch fragen: WARUM wohl hat der Vermieter in ein denkmalgeschütztes Haus seit Jahrzehnten nichts in den Erhalt investiert?
WAS ist daran eigentlich denkmalgeschützt? Manchmal ist es nicht das komplette Objekt, obwohl die Plakette dran prangt.
Für den Fall, dass du kaufen kannst, ist es wichtig, zu wissen, was du überhaupt wegen des Denkmalschutzes machen darfst. Noch schlimmer evtl., was du machen MUSST.
Teilweise geh der *Schutz* inzwischen so weit, dass man nicht mehr nur *außen* schützt, sondern die Innenräume erhalten will, wie sie vor Hunderten Jahren waren. zB Deckenhöhe, Fenstergrößen usw.
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ICH würde so vorgehen (falls ich derart verliebt in das Haus wäre):
-Den Makler kommen lassen, fotografieren lassen, was man selbst erlaubt.
-Den Vermieter unabhängig vom Kaufgedanken zur Mangelbeseitigung auffordern. Auf den Mietvertrag /Mietsache beziehen. Frist setzen. Mietminderung vorbehalten. Nachweislich dem Vermieter zustellen.
- Nachbarn fragen, wann zuletzt dort gewohnt wurde. Und wie lange.
- Einen auf alte Häuser und Denkmalschutz spezialisierten Sachverständigen suchen. Einen, der auch Wertermittlungen macht. Nicht den billigsten beauftragen. Eher zunächst einen 1. Ortstermin machen, dann entweder weiter beauftragen oder freundlich verabschieden und nur einen OT bezahlen.
- Die Verkaufsaktivitäten beobachten. Noch nicht selbst den Kauf anbieten.
- Zeichnet sich ab, dass der Verkauf bzw. überhaupt das Interesse sich hinzieht, kann man über Kaufangebot nachdenken. Ganz ohne Geld.
- Die Eigenbedarfskündigungs-Überlegung eines evtl. neuen Eigentümers kommt ganz zum Schluss. Bis dahin bist du Mieter, zahlst Miete, uU geminderte Miete,
---erstmal bis dahin.
Vielen Dank Anami für deine Einschätzung.
Ich muss gestehen, wir sind ziemlich blauäugig an die Sache gegangen und gingen von der Verbindlichkeit der Aussage des Maklers (unter Zeugen, wohlgemerkt) und des Vermieters bezüglich der Dachsanierung aus.
Der Dachboden ist zwar Teil des Mietvertrags, allerdings nicht der Zustand.
Allerdings ist keine vertragsmäßige Nutzung möglich, nach meiner Meinung.
Zitat :Und was genau sollte *am Dach* gemacht werden?
Dach sollte neu eingedeckt werden, da es rein regnet. Der Dachstuhl muss komplett erneuert werden, da durch die Feuchtigkeit die Balken morsch sind (einige müssen schon durch Stützbalken verstärkt werden)
Zitat :WARUM wohl hat der Vermieter in ein denkmalgeschütztes Haus seit Jahrzehnten nichts in den Erhalt investiert?
Weil der gute Herr am anderen Ende Deutschlands nicht mitbekommt, wie sehr das Häuschen leidet, weil die Mieteinnahmen trotzdem regelmäßig auf seinem Konto landen und er sich ungern mit dem Denkmalamt auseinandersetzen will? Die Beweggründe kennt nur er.
Zitat :WAS ist daran eigentlich denkmalgeschützt?
Haus und Grund, nebst Scheune. Im Garten steht ein alter Hühnerstall, nicht genehmigt als er aufgestellt wurde. Abriss mittlerweile nicht mehr möglich, da Jetztzustand und daher unter Denkmalschutz.
Für alles im und um das Häuschen fallen Genehmigungen an.
Deswegen wurde die Dachsanierung auf September datiert, da der Vermieter bis dahin mit dem okay vom Denkmalamt rechnete.
Die Decken sind sehr niedrig, die Fenster sehr klein (Sprossenfenster), "lichtdurchflutet" ist das Haus nicht. Die Wände sind schief, der Dielenboden sowieso. Alle Möbel müssen ausgeglichen werden.
Aber wir kennen und lieben diesen Zustand.
Wir werden am Dienstag zum Mieterschutzbund gehen. Da die Reparatur des Dachs nicht schriftlich vorliegt, wird eine Mietminderung kaum machbar sein.
Desweiteren werden wir erst mal die Füße still halten und abwarten.
Vielen Dank für deine Meinung zu deiner Vorgehensweise.
Zitat :Wir wissen momentan nicht, wie wir uns richtig verhalten sollen und wären über Rat des weiteren Vorgehens sehr dankbar.
Ich würde erst mal den Preis in Erfahrung bringen und schauen ob der Vermieter an euch verkaufen will.
Daran weitere Entscheidungen ausrichten.
Ja, wir warten erstmal ab, unabhängig des Termins mit dem Mieterschutzbund, den wir wahrnehmen wollen.
Aber eine kurze Frage hätte ich noch:
Wir wollten heute einen Fototermin mit dem Makler vereinbaren und haben ihm eine grobe Uhrzeit unter der Woche oder am Samstag den ganzen Tag vorgeschlagen.
Beide lehnte er ab, da zu spät und samstags würde es nicht gehen.
Von Montag bis Freitag tagsüber möchte er fotografieren.
Wir sind vollzeit berufstätig und frühestens ab 16 Uhr Zuhause.
Wir möchten uns nicht quer stellen oder das Fotografieren verhindern, aber können auch nicht eher Feierabend machen, noch der Arbeit fern bleiben, weil der Makler recht unflexibel scheint.
Gibt es Uhrzeit, die er uns da vorgeben kann?
Wie wird es dann erst werden, wenn sich die ersten Besichtigungen ankündigen?
Von wann bis wann müssen wir dem Makler Zeit geben?
Vielen Dank
Nein. Dann dauert es eben noch, bis man einen gemeinsamen Termin findet. Ist ja für euch auch nicht die schlechteste Lösung.Zitat :Gibt es Uhrzeit, die er uns da vorgeben kann?
Man kann nochmal gutwillig sein und ihm nach dem Termin beim MB (wo man das auch erfragen kann), 2-3 weitere Termine anbieten. Zu Zeiten, die euch möglich sind ohne unzumutbaren Aufwand. Vielleicht sonntags? Vormittags im Hellen?
Ein Makler, der samstags nicht arbeitet---- lässt schon mal weit blicken.
So lange, wie es euch wichtig erscheint. Von Müssen kann keine Rede sein. Ihr könnt ihm entgegen kommen.Zitat :Von wann bis wann müssen wir dem Makler Zeit geben?
Halt. Das Dachgeschoss incl. Dachdeckung und Dachbalken ist Bestandteil der Mietsache. Deshalb sind morsche Dachbalken und das undichte Dach ein Mangel an der Mietsache. Das berechtigt euch, unabhängig von irgendwelcher telefonischen Erklärung, den Vermieter zur Mangelbeseitigung aufzufordern. Ebenso eine Frist dafür zu setzen und die Miete unter Vorbehalt zu zahlen.Zitat :Da die Reparatur des Dachs nicht schriftlich vorliegt, wird eine Mietminderung kaum machbar sein.
Oben stand: Der Dachboden ist nicht gedämmt.
Frage: Gibt es eine Dämmung auf dem Fußboden des Dachbodens? Das wäre die *oberste Geschossdecke*. Die ist mindestens zu dämmen, wenn der übrige Dachraum nicht als Wohnraum vermietet und zu nutzen ist.
Ich stelle mir vor, ein Teil des DG ist ausgebaut und dort sind Zimmer der Maisonette-Whg. Die Trennwand Dachboden/Maisonettezimmer muss gedämmt sein.
Immer derselbe Streit. Inwieweit sind Wände, Dächer u.s.w. zu dämmen? Letztlich nur eventuell dann, wenn es nicht dem Standart im Bebauungsjahr entspricht. Und Dämmung dürfte in Eurem Fall seinerzeit noch nicht üblich gewesen sein. Bleibt das undichte Dach. Man hat es so gemietet. Die Frage ist jetzt, was der Denkmalschutz zu der ganzen Sache sagt. Oft müssen die alten Balken bleiben, werden nur durch unterstützende neue Balken stabilisiert, gleichzeitig kann die Pflicht bestehen, auch die alten Balken zu konservieren. Auf die Schindeln will ich gar nicht zu sprechen kommen. Und von innen isoliert werden - ob das erlaubt ist, keine Ahnung. Jedenfalls sehe ich insoweit keine Anspruchsgrundlage von Euch.
Blöde Situation. Ganz klar.
wirdwerden
Nein. Gar nicht. Und es ist längst nicht immer derselbe Streit. Es gibt Gesetze, Vorgaben, Forderungen, Ausnahmen, Besonderheiten. Jedes Mal anders.Zitat :Blöde Situation. Ganz klar.
Quatsch. Dann wären auch Häuser und Wohnungen aus Baujahr 1800 oder 1900 womöglich ohne jede Dämmung...einfach so... vermietbar. Und mit dem sonstigen Standard des Baujahres auch?Zitat :Letztlich nur eventuell dann, wenn es nicht dem Standart im Bebauungsjahr entspricht.
Der TE hat kein Haus mit dem Standard des 14.Jhdt. gemietet.
Der TE hat ein denkmalgeschütztes Wohnhaus mit Maisonette und Bad gemietet. Das gabs in 1400 noch nicht.
Der TE hat kein undichtes Dach gemietet.
Es ist keine Frage des Denkmalschutzes, was der zu dem undichten Dach und den morschen Dachbalken sagt.
Der Denkmalschutz in Person eines Beauftragten kommt nicht einfach so daher, weils tropft, fault und zieht und kalt/heiß ist.
Der Eigentümer hat sich Jahre oder gar Jahrzehnte vorm Denkmalschutz und seinen Auflagen gedrückt.
Welche Schindeln? Die von 1400?
Von innen soll überhaupt nicht isoliert werden. Wie kommst du darauf? Mit der Isolation/Isolierung und der Stromversorgung ist doch sicher alles ok--- zumindest so wie 1400, oder?
Wenn, dann soll gedämmt werden. Es geht um Wärmedämmung!
Der TE hat im Jahr 2020 ein Wohnhaus gemietet zu Wohnzwecken.
Ein Wohnhaus, welches seit Baujahr 1400 schon Dutzende Male umgebaut wurde.
Für was denn? Mietminderung? Mangelbeseitigung? Makler vergraulen? oder was?Zitat :Jedenfalls sehe ich insoweit keine Anspruchsgrundlage von Euch.
Vielen Dank Anami.
Damit können wir doch schon was anfangen.
Dass wir ihm keinen Termin um 15 Uhr anbieten können, wenn wir bis 16 Uhr arbeiten sind sollte dem schlechtesten Makler bewusst sein.
Vielleicht frage ich ihn das nächste mal, ob ich ihm meinen Arbeitsausfall in Rechnung stellen darf, falls er auf einen frührten Termin besteht.
Vorsorglich wurde der Vermieter informiert, dass wir Termine am Nachmittag bzw. Samstag sogar ganztägig angeboten hatten, dies aber auf wenig Gegenliebe stoß.
Nur für den Fall, man unterstellt uns später mangelnde Kooperationsbereitschaft.
Was der Vermieter daraus macht bleibt ihm überlassen.
Zitat :Frage: Gibt es eine Dämmung auf dem Fußboden des Dachbodens? Das wäre die *oberste Geschossdecke*. Die ist mindestens zu dämmen, wenn der übrige Dachraum nicht als Wohnraum vermietet und zu nutzen ist.
Ich stelle mir vor, ein Teil des DG ist ausgebaut und dort sind Zimmer der Maisonette-Whg. Die Trennwand Dachboden/Maisonettezimmer muss gedämmt sein.
Genau so ist es. Über eine Treppe gelangt man ins Dachgeschoss, dieser hat neben zwei Zimmer eine weitere Tür, die zum Dachboden führt.
Auch der Boden ist nicht gedämmt.
Lediglich Platten wurden am Boden verschraubt. Läuft man oben im Dachboden, hört man jeden Schritt im darunter liegenden Wohnzimmer.
Zitat :Man hat es so gemietet. Die Frage ist jetzt, was der Denkmalschutz zu der ganzen Sache sagt. Oft müssen die alten Balken bleiben, werden nur durch unterstützende neue Balken stabilisiert, gleichzeitig kann die Pflicht bestehen, auch die alten Balken zu konservieren
Das klingt wiederum wenig zuversichtlich.
Wobei ich meine, dass kaputte oder marode Dachbalken durchaus ersetzt werden dürfen. Ist der Denkmalbehörde ja auch nicht recht, Balken zu erhalten und das Gebäude einstürzen zu lassen.
Mag auch sein, dass ich mich irre.
Vielen Dank
Das kannst du auch getrost vergessen. Und du irrst mit deiner Einschätzung nicht.Zitat :Das klingt wiederum wenig zuversichtlich.
Nur leider stimmen die von Anami geäußerten Rechtsansichten nicht mit der Wirklichkeit überein.
Ihr habt ein ungedämmtes Haus gekauft, das bleibt so. Und ehe Ihr wieder was unüberlegtes macht, bitte mit dem Denkmalsschutz in Verbindung setzen. Ich habs gerade bei Dachsanierung erlebt. Abreißen des Dachstuhls, neu abdecken, das wäre preiswerter gewesen. Ein Nachbarhaus bei mir wird gezielt verfallen gelassen, weil die Auflagen des Denkmalschutzes nicht zu finanzieren sind. Sehr schade das alles.
wirdwerden
Welche Rechtsansichten?Zitat :die von Anami geäußerten Rechtsansichten nicht mit der Wirklichkeit überein.
- Die Mietsache hat einen Mangel.
- Der TE hat das Haus im Frühjahr gemietet.
- Der TE hat kein Haus gekauft.
- Das Haus ist nicht ungedämmt.
- Ein Mieter muss, braucht, sollte sich nicht mit dem Denkmalschutz in Verbindung setzen.
- Hier lässt der Vermieter/ Eigentümer sein Haus nicht verfallen. Er vermietet es mit mindestens einem erheblichen Mangel.
@wirdwerden
Du bist im falschen Film.
Und gut ist.
Zitat :weil die Auflagen des Denkmalschutzes nicht zu finanzieren sind.
Wir wissen von den Auflagen, wir wissen auch von den Fördermitteln. Dass es nicht zu finanzieren ist, bedeutet nicht, dass es nicht möglich wäre.
So jedenfalls meine Sicht der Dinge.
Der Rest der Wohnung, sprich unter Etage ist im übrigen gedämmt.
Auch die Wände sind mit Lehm "verputzt", die Balken dahinter versteckt.
Ob man das schön findet oder es dem Zeitgeist des Häuschens entspricht sei mal dahin gestellt.
Allerdings sind wir glücklich über die sanitären Einrichtungen, die wohl im 14 Jhrd. so auch nicht zu finden waren
Es geht uns nur um das undichte Dach und das unbewohnbare Dachgeschoss.
Und ja, wir sind unter diesen Gesichtspunkten eingezogen und haben auf das Wort des Vermieters vertraut.
Das einzige, was ich anders machen würde, ich würde mir die Reparatur schriftlich bestätigen lassen, ansonsten würde ich jederzeit wieder einziehen.
Aber danke für deine Sicht der Dinge
@Anami so ist es.
Und da es sich finanziell nicht zu stemmen ist, wird das Häuschen verkauft.
Was natürlich gutes Recht des Vermieters ist, allerdings sehen wir ihn auch in der Pflicht.
Dass genau zu dem Zeitpunkt die Nachricht über Veräußerung der Immobilie kommt, an dem die Sanierung stattfinden sollte, stößt uns etwas sauer auf. Aber alles in allem vielleicht nur ein merkwürdiger Zufall.
Hier wimmelt es ja von falschen Antworten.
Erst nur mal zur Mietminderung:
Zitat:Können wir eine Mietminderung durchsetzen, auch wenn das Haus nun zum Verkauf steht?
Für eine Mietminderung ist § 536 BGB maßgebend, aber auch § 536b BGB. Dieser lautet:
Zitat:Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.
Das der Mieter sich seine Rechte wegen der Mangelhaftigkeit vorbehalten hätte ist hier nirgends zu lesen und wäre auch ungewöhnlich.
Demnacht gibt es hier kein Recht auf Mietminderung wegen eines bei Mietvertragsabschluss bekannten Zustandes..
Zitat:Die Bausubstanz nimmt immer mehr Schaden. Es muss etwas geschehen. Können wir auf Mängelbeseitigung bestehen?
Ja, aber.
Die Mängelbeseitigung würde aus Modernisierungsmaßnahmen bestehen, welche zwangsläufig mit einer Mieterhöhung verbunden sind, welche nach der Mängelschilderung beträchtlich sein könnte, selbst wenn die Kosten der "normalen" Instandsetzung herausgerechnet werden.
-- Editiert von Spezi-2 am 26.10.2020 16:57
-- Editiert von Spezi-2 am 26.10.2020 16:58
Zitat :Demnacht gibt es hier kein Recht auf Mietminderung wegen eines bei Mietvertragsabschluss bekannten Zustandes..
Interessanter Einwand.
Die Tatsache, dass eine Änderung des Zustandes zugesichert wurde ist demnach auch hinfällig?
Wie sieht es hierbei mit den Heizkosten aus? Durch die Feuchtigkeit, die in die Wohnräume steigt, kommen wir nicht drumrum, die Zimmer zu heizen.
Die Heizluft verpufft quasi wie nichts.
Gibt es hier Möglichkeiten? Dass es so gravierend sein würde, war uns vorher nicht bewusst.
Zitat :zwangsläufig eine Mieterhöhung verbunden sind, welche nach der Mängelschilderung beträchtlich sein könnte, selbst wenn die Kosten der "normalen" Instandsetzung herausgerechnet werden.
Der Löwenanteil wären Neueindeckung des Daches und Neuaufbau Dachstuhl, was keiner Modernisierung gleich kommt.
Gibt es keine Obergrenze bei Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen?
Zitat :Die Tatsache, dass eine Änderung des Zustandes zugesichert wurde ist demnach auch hinfällig?
Was genau wurde schriftlich zugesagt? Von wem?
Und selbst wenn, habt ihr noch keine Möglichkeit, die Sanierung um jeden Preis durchzusetzen, es kommt höchstens Schadenersatz ins Spiel.
Mal ganz allgemein, ohne alles nochmal auseinander zu nehmen:
es ist so gut wie unmöglich, ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, welches vermietet ist. Weil: es rechnet sich nicht. Die Mehrkosten bekommt man über die Miete nie wieder refinanziert.
Eine Sanierung ist einzig und allein als Liebhaberei oder für den Eigenbedarf mit erheblicher Eigenleistung möglich (oder wenn man zu viel Geld hat und weiß nicht, wohin damit).
Also macht dem Vermieter ein Kaufangebot oder sucht euch eine neue Bleibe.
Zitat:Die Tatsache, dass eine Änderung des Zustandes zugesichert wurde ist demnach auch hinfällig?
Und wo steht dass diese Aussage Inhalt des Mietvertrag durch welchen Text wurde ?
Ich halte nochmal fest:
- Dass Haus steht noch nicht zum Verkauf. Der Verkauf ist scheinbar beabsichtigt. Der Makler, der es vermakeln soll, war noch nicht da. Es ist also noch nicht auf dem Immo-Markt.
- Es soll die Mangelbeseitigung gefordert werden. Der Mangel an der Mietsache ist das undichte/marode Dach.
- Es soll die Miete unter Vorbehalt gezahlt werden.
- Morgen ist der Termin beim Mieterschutzbund.
- Ob es zur Mangelbeseitigung, zur Selbstvornahme, zur Mietminderung oder zum Verkauf kommt, ist gar nicht absehbar.
- Die Mietsache Wohnhaus hat Mängel. Die braucht man als Mieter nicht hinnehmen. Man kann zur Mangelbeseitigung auffordern...
- Falls die Mietminderung trotzdem als Druckmittel verwendet wird--- was wäre die Konsequenz?---Weiß man nicht.
- Falls die Mietminderung mit dem Angebot der Selbstvornahme einhergeht--- was wäre die Konsequenz? Weiß man auch nicht.
Das müsste man ggfls. noch irgendwie juristisch häkeln--- wie wärs mit arglistiger Täuschung? Aber jetzt nicht.Zitat :Wir sind unter der Prämisse eingezogen, dass alle Mängel beseitigt werden.
- Statt Dachsanierung soll die Hütte verkauft werden---- wie ist das juristisch zu häkeln? Auch arglistige Täuschung schon bei Vertragsschluss? Im Mai/Juni war die Verkaufsabsicht nicht bekannt.
Das ist ja in weiter Ferne, ob und wann... es soll doch nun verkauft werden.Zitat :Die Mängelbeseitigung würde aus Modernisierungsmaßnahmen bestehen, welche zwangsläufig mit einer Mieterhöhung verbunden sind
@Fachwerker: Die Mietsache Haus ist jetzt SO. Das mit den Heizkosten (die da erst noch kommen werden) kannst du jetzt noch nicht als Argument nutzen.
Altes, feuchtes Gemäuer (war dir vorher bekannt) wirst du immer heizen müssen, wenn die Sanierung nicht sauber und erfolgreich war.
Aus Sicht des Vermieters:
Aaach, die alte Hütte in X. Ich will den neuen Mieter mal schön dort wohnen lassen, er soll auch gern was sanieren. Bis der das mit der Mietminderung durch hat, habe ich einen Käufer.
Jaja, Kauf bricht nicht Miete---weiß ich als Eigentümer auch.
Zitat :- Es soll die Mangelbeseitigung gefordert werden. Der Mangel an der Mietsache ist das undichte/marode Dach.
Auch wenn das deinen Verständnishorizont bei weitem übersteigt:
das marode Dach ist vermutlich kein Mangel. Es war bei Einzug bekannt.
Du treibst den TS (wieder mal) auf den juristischen Holzweg.
Eines der größten Fehler im Forum war es, die negative Bewertung der Antworten abzuschaffen. Aber anhand deiner Quote kann man schon erahnen, wo der Hase läuft.
Sehr kontroverse Meinungen, über die ich sehr dankbar bin.
Licht in's Dunkle wird wohl erst der morgige Termin bringen.
Wie es danach weitergeht, wird die Zeit zeigen.
Bis dahin wird im Wohnzimmer genächtigt. Gibt ja Ausweichmöglichkeiten
Die Dachdeckung können wir nicht übernehmen, die Dämmerung wohl schon.
Bei dem bevorstehenden Verkauf werden wir uns allerdings hüten etwas zu investieren.
Die Renovierung mit Silikatfarbe und, und, und, war kostenintensiv genug. Auch wenn wir das gerne erledigt haben, wir wollten's ja auch schön haben.
Von den Vormietern wissen wir, das die Dachreparatur schon bei deren Einzug in Planung war.
Ziemlich doof also von uns anzunehmen, dass es bei uns besser laufen wird.
Im Grunde ist es wohl das Beste, wenn es jetzt verkauft wird. Der neue Eigentümer wird dem Häuschen hoffentlich gerecht.
Wir danken allen sehr für die rege Beteiligung und das "Augen öffnen".
Warum schreibst du dann--- vermutlich---. Wenn du hier so ***, dann lass doch das vermutlich weg. Und behaupte einfach.Zitat :das marode Dach ist vermutlich kein Mangel. Es war bei Einzug bekannt.
Was habe ich schon mal mit dem TS? Ich treibe keinen. Nie.Zitat :Du treibst den TS (wieder mal) auf den juristischen Holzweg.
Die Juristen sind doch hier. Können dem TS doch schreiben, was er tun und lassen soll und was er riskiert.
WAS DENN?
Außerdem geht er morgen zum MB. Man hofft auf Expertenrat.
Zitat :Quatsch.
Nö, kein Quatsch.
Zitat :Dann wären auch Häuser und Wohnungen aus Baujahr 1800 oder 1900 womöglich ohne jede Dämmung...einfach so... vermietbar.
Ja, das sind sie auch. Auch wenn es Deine Vorstellungskraft sprengt.
Man müsste hier in der Tat erst einmal genau herausarbeiten, was nun tatsächlich ein Mangel in Bezug auf das Mietverhältnis darstellt, das kann z.B. sein
- eine negative Abweichung von einem vertraglich (oder sonstwie beweisbar) zugesicherten Zustand
- eine Schaden/Defekt an tragenden Teilen, an der Dacheindeckung o.Ä. (auch wenn der Zustand bei Anmietung schon so gegeben war)
Aber grundsätzlich stellt eben auch der Zustand bei Anmietung den vertragsgemäßen Zustand dar und je älter das Gebäude umso schlechter darf der Zustand auch sein (natürlich in gewissen Grenzen).
Die Abgrenzung dürfte nicht so einfach werden - siehe z.B....
https://rsw.beck.de/aktuell/daily/meldung/detail/bgh-verneint-mietminderung-fuer-schimmelpilzgefahr-bei-einhaltung-des-im-errichtungszeitpunkt-der-wohnung-ueblichen-bauzustands
Und ständig wieder solche EnEv-Fehlinterpretationen zu hören, das tut schon sehr weh:
Zitat :Oben stand: Der Dachboden ist nicht gedämmt.
Frage: Gibt es eine Dämmung auf dem Fußboden des Dachbodens? Das wäre die *oberste Geschossdecke*. Die ist mindestens zu dämmen, wenn der übrige Dachraum nicht als Wohnraum vermietet und zu nutzen ist.
JA, nach EnEv bestehen unter bestimmten Umständen Nachrüstpflichten - z.B. zur Dämmung der obersten Geschossdecke.
https://www.baunetzwissen.de/bauphysik/fachwissen/waermeschutz/nachruestpflicht-nach-enev-daemmung-der-obersten-geschossdecke-4941150
https://enev-online.com/enev_praxishilfen/160816_enev_2014_bestand_irrtumer_ausnahmen_pflicht_sanieren_sanierungspflicht.htm#1_Oberste_Decke_daemmen
Aber: NEIN, aus den Vorgaben der EnEv erwächst kein Anspruch des Mieters im Mietverhältnis.
Alleine das Nicht-Einhalten der EnEv stellt keinen Miet-Mangel dar.
https://enev-online.com/news/15.08.13_gerichtsurteil_keine_mietminderung_wenn_enev_standard_nicht_erreicht.htm
http://bau-blawg.de/wohnung-entspricht-nicht-enev-standard-kann-mieter-mindern/
... und viele andere Infos mehr - z.B. einfach mal selbst suchen mit "Nachrüstpflicht EnEv Mietmangel"
Vielmehr kann der Vermieter den bei Anmietung gegebenen Zustand verbessern = Modernisieren ... und aufgrund der Modernisierung/Verbesserung eben eine entsprechende Mieterhöhung verlangen.
Auch wenn man die Kosten völlig außer acht lässt und etwaige Genehmigungen endlich da sind > das Wohnen wäre während der Zeitdauer der Arbeiten ja auch alles andere als angenehm.Zitat :es ist so gut wie unmöglich, ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, welches vermietet ist. Weil: es rechnet sich nicht.
Dann bin ich mal gespannt, was der Fachwerker nach seinem Termin beim Mieterbund berichtet ...
Zitat :Abweichung von einem vertraglich (oder sonstwie beweisbar) zugesicherten Zustand
Als "Zeuge" könnte wohl der ursprüngliche Makler dienen, der übrigens ziemlich entrüstet war, ob des bevorstehenden Hausverkaufs.
Laut diesem war wohl ein Wertgutachtem im Gespräch. Allerdings nur für die Bank zwecks Finanzierung der Dachneueindeckung.
War für die Bank wohl wenig lukrativ, wenn man das Objekt nun gewinnbringend abstoßen möchte.
Für welche Käufergruppe das Häuschen lohnenswert wäre bleibt die Frage.
Wie lange sich der Verkauf unter den Gegebenenheiten hinziehen wird, auch.
Falls aber Interessen zur Besichtigung aufschlagen, wie verhalten wir uns vor Ort?
Dürfen, sollen, müssen wir gar Mängel aufzeigen?
Welche, die nicht so ersichtlich sind wie das Dach, die feuchte, rissige Fassade, die kaputte Einfahrt (die versicherungstechnisch Problem geben könnte), sondern Dinge wie Rattenbefall in der "Garage" (die nicht nutzbar ist, weil das Tor kaputt ist); hunderte von Wespennest im Dachboden (im Sommer wimmelt es von Feldwespen, die sich durch die Dachbalken futtern) und, und, und.
Oder machen wir uns in irgendeiner Form "schadensersatzpflichtig"?
Ihr solltet Euch aus der Besichtigung raus halten. Einmal sind viele Mängel ja offensichtlich. Und, es geht Euch einfach nichts an. Das kann Ärger geben, in Richtung Schadensersatz. Jemand, der so ein Objekt kauft, der kennt die üblichen versteckten Mängel entweder oder aber er lässt es begutachten. Und wenn er das nicht tut, dann ist das sein Problem.
Also, neutral verhalten. Wenn sich denn jemand überhaupt interessiert.
wirdwerden
Zitat :Und wenn er das nicht tut, dann ist das sein Problem.
Oder die des Verkäufers, der Bescheid weiß? Es wurde zum Beispiel ein Kammerjäger beauftragt, als es dann um weitere Maßnahmen bzgl. der Rattenproblematik ging, war weder vom Kammerjäger noch vom Vermieter je wieder etwas zu hören.
Aber du hast recht: abwarten und Tee trinken.
Wir wollen übrigens nicht zwanghaft versuchen, die Dachsanierung in Gang zu setzen.
Wir wissen nur keinen anderen Ausweg als den Schritt über den Mieterbund zu gehen.
Wir sind einfach bitterlich enttäuscht wegen des Verkaufs und planten langfristig im Häuschen wohnen zu bleiben und nicht nach 4 Monaten mit dieser Hiobsbotschaft konfrontiert zu werden.
Aber damit muss man ja immer rechnen in Mietwohnungen.
Nun denn, wir werden sehen
Zitat :Ihr solltet Euch aus der Besichtigung raus halten. Einmal sind viele Mängel ja offensichtlich. Und, es geht Euch einfach nichts an
Warum geht es den Mieter nichts an, schließlich muss er bei einem Verkauf mit einer baldigen Eigenbedarfskündigung rechnen!
Zitat :Das kann Ärger geben, in Richtung Schadensersatz.
Wahrheitsgemäße Aussagen darf der Mieter tätigen ohne Schadensersatzforderungen fürchten zu müssen!
Zitat :Jemand, der so ein Objekt kauft, der kennt die üblichen versteckten Mängel entweder oder aber er lässt es begutachten.
Oder er ist ein Fachwerkromantiker der über den Tisch gezogen wird. Der VM scheint ja gerne auch Aussagen zu geben die er dannwegen mangelnder Beweisbarkeit nicht einhält.
Zitat :Und wenn er das nicht tut, dann ist das sein Problem.
Das mag deine Weltsicht sein, meine ist es nicht!
Und wenn ich mir den Fall so anschaue bleibt festzustellen:
1.) ein VM der nach ein paar Monaten Mietzeit das Objekt verkaufen will, was für den Mieter wahrscheinlich die Eigenbedarfkündigung bedeutet
2.) ein VM der gemachte mündliche Zusagen nicht einhält
Ich wüsste nicht warum man sich da noch neutral verhalten sollte! Das das ist sicherlich keine rechtliche Frage. Eine rechtliche Frage ist jedoch warum der Mieter geschilderten Fall Besichtigungstermine und damit Freizeit und Privatsphäre unentgeltlich zur Verfügung stellen soll? Leider ist das Recht heute so das er dies muss. Für mich bei einem vom VM-initierten Handlung völlig unverständlich, der Gesetzgeber sollte hier korrigieren eingreifen.
Wäre es klug, bei Besichtigungen zu erwähnen, dass wir nicht gewillt sind auszuziehen und den Neueigentümer dann in die Pflicht der Möngelbeseitigung nehmen werden?
Oder würde das eine direkte Klage auf Räumung provozieren, falls tatsächlich Eigenbedarf angemeldet wird?
Muss der Makler beim Erstellen des Exposé erwähnen, dass die Immobilie rein als Kapitalanlage dient, da vermietet oder kann er es als Eigennutzobjekt bezeichnen?
Falls sich der Verkauf hinziehen sollte, wie lange müssen wir wöchentliche Besichtigungen dulden? Nach wie vielen Monaten wären die Termine zu beschränken?
Zitat :Ich wüsste nicht warum man sich da noch neutral verhalten sollte!
Nur im Falle, dass wir uns bei möglichem Nichtverkauf dazu entschließen, selbst ein Kaufangebot zu unterbreiten.
Allerdings könnte Zurückhaltung auch nach Hinten los gehen und es findet sich so schnell/ leichter ein Käufer.
Im damaligen Exposé, als das Häuschen zur Vermieter inseriert wurde, steht übrigens, dass das Liebhaberobjekt umfangreiche saniert und renoviert wurde. Der Dachboden wird als Speicherraum beschrieben, die Garage, von der der Vermieter weiß, dass diese als solche nicht nutzbar ist, wird angepriesen.
Die Dokumente zum Mieterbund mitnehmen oder sind diese Angaben irrelevant?
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