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Probleme mit der Hausverwaltung

 Von 
meins71
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Probleme mit der Hausverwaltung

Hallo an alle,

habe ein großes Problem mit der Hausverwaltung, hoffe das mir hier jemand helfen kann.
Die Hausverwaltung macht bei jeder Abrechnung Fehler so das ich jedes Jahr ein bis zwei Stunden damit verbringe die Abrechnungen zu korrigieren, jetzt hat sie die Frechheit gehabt für das Ablesen und Berechnen des Wasserverbrauchs 180€ berechnet, für diese Tätigkeit ist ein Zeitaufwand von ca. 1 Stunde Notwendig.
Einen Stundensatz von 180 € ist übertrieben.
Der Betrag wurde in der Jahresabrechnung nicht offengelegt sondern untern der Rubrik sonstige Kosten eingebucht.

Kann ich Ihr meinen Aufwand in Rechnung stellen, als Vertragspartner kann ich erwarten das die Abrechnung ohne Fehler ist, ohne das ich mich Stundenlang hinsetzen

VIELEN DANK

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Abrechnung Hausverwaltung


9 Antworten
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#1
 Von 
Tuta
Status:
Beginner
(120 Beiträge, 25x hilfreich)

Handelt es sich um eine WEG (mit Hausverwaltung) oder um ein vermietetes Mehrfamilienhaus?

-- Editiert von Tuta am 05.01.2021 15:20

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#2
 Von 
meins71
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Tuta,


WEG mit Hausverwaltung

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#3
 Von 
Tuta
Status:
Beginner
(120 Beiträge, 25x hilfreich)

Zitat (von meins71):
WEG mit Hausverwaltung

Bei einer WEG wird die Abrechnung durch die Eigentümerversammlung beschlossen. Vorher findet sinnvollerweise eine Belegprüfung durch den Beirat oder andere Eigentümer statt.
Wenn Du die Abrechnung für fehlerhaft hälst, musst Du die anderen Eigentümer überzeugen, die von Verwalter erstellte Abrechnung mit Mehrheit abzulehnen und eine Korrektur zu verlangen. Lehnen die anderen Eigentümer Dein Ansinnen ab und beschließen die nach Deiner Meinung fehlerhafte Abrechnung müsstest Du über eine Beschlußanfechtung eine gerichtliche Klärung herbeiführen.
Eine Diskussion eines einzelnen Eigentümers mit der Hausverwaltung ist sinnlos, da nur die ETV darüber beschließt. Die von der ETV beschlossene Abrechnung gilt auch für Dich, auch wenn Du sie für falsch hälst, bis sie ggf. vom Gericht aufgehoben wird.

Zitat (von meins71):
die Frechheit gehabt für das Ablesen und Berechnen des Wasserverbrauchs 180€ berechnet, für diese Tätigkeit ist ein Zeitaufwand von ca. 1 Stunde Notwendig.
Einen Stundensatz von 180 € ist übertrieben.

Als Eigentümer hast Du das Recht sämtliche Unterlagen und Belege bei der Verwaltung einzusehen. Ergibt sich daraus eine Fehlabrechnung so musst Du (siehe oben) über die ETV die Eigentümer davon überzeugen mit Mehrheit eine Änderung zu verlangen. EUR 180 für eine einzelne Wohnung erscheint sehr hoch.
Bist Du sicher dass es sich nicht um einen Gesamtbetrag der WEG handelt, der dann anteilig verteilt wird? Ablese- und Berechnungskosten gehören mit in die Verbrauchsabrechnung, nicht unter sonstige Kosten. Bist Du sicher, dass es sich nicht um etwas anderes handelt (würde sich aus der Rechnung, die Du einsehen kannst ergeben)?
Zitat (von meins71):
Kann ich Ihr meinen Aufwand in Rechnung stellen, als Vertragspartner kann ich erwarten das die Abrechnung ohne Fehler ist, ohne das ich mich Stundenlang hinsetzen

Kannst du sicherlich nicht, ausserdem ist die WEG der Vertragspartner und nicht ein einzelner Eigentümer.

Wenn Du davon überzeugt bist, die Verwaltung leiste schlechte Arbeit, müsstest Du versuchen, die anderen Eigentümer davon zu überzeugen eine andere Verwaltung zu bestellen. Seit neuestem geht das jederzeit und auch ohne "wichtigen Grund". Es muss nur die Mehrheit in der ETV dafür stimmen.

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#4
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2141 Beiträge, 1129x hilfreich)

Zitat (von meins71):
Ablesen und Berechnen des Wasserverbrauchs 180€ berechnet, für diese Tätigkeit ist ein Zeitaufwand von ca. 1 Stunde Notwendig. Einen Stundensatz von 180 € ist übertrieben.
Wie viele Zähler sind da abzulesen? Gibt es eine Vereinbarung zu welchen Stundensätzen Tätigkeiten berechnet werden?


Zitat (von meins71):
Der Betrag wurde in der Jahresabrechnung nicht offengelegt sondern untern der Rubrik sonstige Kosten eingebucht.
Wie wurde das in den Vorjahren verbucht - oder taucht diese Vergütung nun zum ersten mal auf?


Zitat (von meins71):
Kann ich Ihr meinen Aufwand in Rechnung stellen,
Nein. Das ginge nur, wenn mit dem Verwalter für diese Arbeit eine Vergütung (aus seiner eigenen Tasche) vereinbart wäre. Oder, wenn die Gemeinschaft eine Vergütung an Dich dafür beschließt.

Wenn der Verwalter durch Unfähigkeit oder Trickserei auffällt, müsste die Gemeinschaft über seine Abberufung nachdenken und diese ggfs. beschließen. Die Hürden dafür liegen seit dem 1.12.2020 deutlich niedriger.


VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#5
 Von 
meins71
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Roland,

vielen vielen Dank für die Ausführliche Antwort.

Sie hat alles versucht um eine Hausverwaltung dieses Jahr zu verhindern,
laut Ihr Aussage war es ihr nicht möglich einen geeigneten Raum für die HV zu finden.
Wir sind nur 10 Eigentümer. ( Andere Verwaltungen war es kein Problem einen geeignete Räumlichkeit zu finden.) Sie wollt die HV nicht abhalten sondern nur per Briefabstimmung.

Sie wollte vermeiden das ich Sie auf Ihre Fehler aufmerksam mache
z.B. bei der letzten HV haben wir für eine Reparatur einen Höchstsatz vereinbart, dieser Betrag wurde nicht nur geringfügig überschritten sondern war das doppelte,
ausgemacht war das die Eigentümer bei Überschreitung des Betrages gefragt werden, dies tat sie nicht sondern hat der Firma den Auftrag erteilt ohne unsere, da gegen habe ich mich gewehrt und ihr mitgeteilt das ich die Kosten nicht tragen werden das dies eine klassische Geschäftsführung ohne Auftrag ist.

Habe sie mehrere male darum gebeten mir den Hausverwaltervertrag zuzusenden, doch ohne Erfolg.

Habe mit Ihr bezüglich das Ablesen und verrechnen der Wasserstände angerufen, Sie meinte das es bis jetzt kostenlos war doch sie es jetzt nicht mehr kostenlos sein wird.
Für die Fahrt und das Ablesen und eingeben sind nicht mehr als1 Sunde nötig.
(20 min. Hin- und Rückfahrt, 20 min Ablesen und 20 min. für das Berechnen)
dafür Berechnet sie allen Eigentümers 180€.
(Mein Anteil ist 18€ das ist nicht viel, es geht mir hier viel mehr darum das sie sich nicht in der Rolle der Verwalter mehr doch in der Rolle des Eigentümers sieht die bestimmen darf was gemacht wird und wir die sind die Zahlen dürfen,
z.B. hat sie auch Kostenvoranschläge eingeholt für Künftige Reparaturen/Sanierungen die in der HV nie besprochen wurden
auch werden bei notwendigen Reparaturen Kostenvoranschläge eingeholt aber nicht an die Eigentümer weitergeleitet, sie will entscheiden welche Firma beauftragt wird, das geht so nicht hatte schon zahlreiche Diskussionen mit ihr.

Würde die HV sofort absetzen wenn ich könnte, leider sind einige Eigentümer
( in der Teilungserklärung gibt es klare Regelungen welche Kosten von wem zu tragen sind, bei gewissen Sanierungen die klar der Eigentümer selbst zahlen müsste aus den Rücklagen bezahlt wurden,
oder das Änderungen am Gemeinschaftseigentum die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich sind wird nicht beachtet usw.)

"Wenn der Verwalter durch Unfähigkeit oder Trickserei auffällt, müsste die Gemeinschaft über seine Abberufung nachdenken und diese ggfs. beschließen. Die Hürden dafür liegen seit dem 1.12.2020 deutlich niedriger."

Ohne HV keine Absetzung oder?
Was meinst damit Hürde? Die Anzahl der Eigentümer die für die Absetzung zustimmen muss?

- Jede Abrechnung ist falsch (Seit dem ich Eigentümerin bin gab es keine Abrechnung die Richtig ist)
- Gilt das Ablesen und Verrechnen der Wasserstände nicht zu einer gewöhnlichen Verwaltertätigkeit?
- aufgrund der aktuellen Situation ist es uns nicht gestattet die Rechnungen einzusehen.
- Gibt es die Möglichkeit aufgrund von (Jahrlanger) Unfähigkeit die Verwaltung abzusetzen?
- In der HV wurde eine anderer Grundbetrag vereinbart, jetzt wird ein höherer Betrag abgezogen



Vielen DANKE :-)


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#6
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2141 Beiträge, 1129x hilfreich)

Zitat (von meins71):
Sie wollt die HV nicht abhalten sondern nur per Briefabstimmung.
Wie geeignet, qualifiziert, erschien diese Verwaltung bei ihrer Bestellung?


Zitat (von meins71):
Sie wollte vermeiden das ich Sie auf Ihre Fehler aufmerksam mache
Wenn es sich um tatsächliche Fehler handelt und sich diese in der Abrechnung finden, sollte man verhindern, dass diese beschlossen wird. Gelingt das nicht, muss man den Beschluss anfechten.


Zitat (von meins71):
Würde die HV sofort absetzen wenn ich könnte,
Da wird man eine Mehrheit bei den anderen Eigentümern mobilisieren müssen.


Zitat (von meins71):
( in der Teilungserklärung gibt es klare Regelungen welche Kosten von wem zu tragen sind, bei gewissen Sanierungen die klar der Eigentümer selbst zahlen müsste aus den Rücklagen bezahlt wurden,
oder das Änderungen am Gemeinschaftseigentum die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich sind wird nicht beachtet usw.)
Wenn gegen die TE oder andere verbindliche Vereinbarungen verstoßen wird, dies von der Gemeinschaft geduldet oder beschlossen wird, bleibt eigentlich wieder nur der Klageweg.


Zitat (von meins71):
Ohne HV keine Absetzung oder?
Hm... wenn sich alle einig wären, könnte man das versuchen mit einem Umlaufbeschluss zu regeln. IMO - aber hier in der Praxis wohl illusorisch.


Zitat (von meins71):
Die Anzahl der Eigentümer die für die Absetzung zustimmen muss?
Nein, dazu braucht es schon eine Mehrheit und eine ETV. Es bedarf lediglich keines wichtigen Grundes mehr.


Zitat (von meins71):
- Gilt das Ablesen und Verrechnen der Wasserstände nicht zu einer gewöhnlichen Verwaltertätigkeit?
Nein. Aber die Höhe und die Einführung einer Vergütung dafür kann nicht willkürlich erfolgen.


Zitat (von meins71):
- aufgrund der aktuellen Situation ist es uns nicht gestattet die Rechnungen einzusehen.
Die Weigerung, Einsicht in die Unterlagen zu gewähren, wird einer gerichtlichen Prüfung nicht standhalten.


Zitat (von meins71):
- Gibt es die Möglichkeit aufgrund von (Jahrlanger) Unfähigkeit die Verwaltung abzusetzen?
Die Abberufung des Verwalters ist seit Dezember viel leichter möglich. Gegen die Mehrheit der anderen Miteigentümer, bliebe wieder nur der Klageweg.


Zitat (von meins71):
- In der HV wurde eine anderer Grundbetrag vereinbart, jetzt wird ein höherer Betrag abgezogen
Wenn dem so ist, Abrechnung nicht beschließen, Beschluss nötigenfalls anfechten, abwarten was dabei raus kommt.

Aber mal zum Verständnis. Wenn der Verwalter gegen Vereinbarungen und Beschlüsse verstößt, gerne Aufpreise und zusätzliche Kosten berechnet, die Abrechnungen nicht stimmen.... Warum sollte sich dann keine Mehrheit für seine Abberufung finden lassen?


VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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#7
 Von 
meins71
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Roland-S):
Wie geeignet, qualifiziert, erschien diese Verwaltung bei ihrer Bestellung?

Ein Eigentümer hat die Verwaltung empfohlen, zu diesem Zeitpunkt war ich noch nicht Eigentümerin.


Zitat (von Roland-S):
Zitat (von meins71):
Sie wollte vermeiden das ich Sie auf Ihre Fehler aufmerksam mache
Wenn es sich um tatsächliche Fehler handelt und sich diese in der Abrechnung finden, sollte man verhindern, dass diese beschlossen wird. Gelingt das nicht, muss man den Beschluss anfechten.


Die Verwaltung ist einfach unfähig! Jeder Jahr das gleiche, wir erhalten die Hausgeldabrechnung einer Eigentümer (meistens ich) stellt einen Fehler fest und reklamiert diesen anschließend erstellt die HV eine neue Abrechnung. Vor einigen Jahren hat sie 4 Abrechnungen erstellt da in jeder Abrechnung ein Fehler war.

Zitat (von Roland-S):
Aber mal zum Verständnis. Wenn der Verwalter gegen Vereinbarungen und Beschlüsse verstößt, gerne Aufpreise und zusätzliche Kosten berechnet, die Abrechnungen nicht stimmen.... Warum sollte sich dann keine Mehrheit für seine Abberufung finden lassen?

Naja, es liegt daran das sie einigen Eigentümer gewisse gefallen getan hat wie z.B.
- Sanierungen die eindeutig lt TE der Eigentümer hätte tragen sollen von den Rücklagen bezahlt wurde
- Kredite an Eigentümer für Sanierungen am Gemeinschaftseigentum gewährt wurden
- auch das Halten Haustieren ist die erlaubt, doch ein Eigentümer habe Haustiere usw.
so das diese Eigentümer nicht für eine Abberufung sein werden
Das Problem ist auch das viele Eigentümer die TE nicht haben oder nicht gelesen haben, das sie darauf vertrauen das die Verwaltung ihre Tätigkeit ordnungemäß durchführt.


Zitat (von Roland-S):
Zitat (von meins71):
- Gilt das Ablesen und Verrechnen der Wasserstände nicht zu einer gewöhnlichen Verwaltertätigkeit?
Nein. Aber die Höhe und die Einführung einer Vergütung dafür kann nicht willkürlich erfolgen.


Die V hat beschlossen , OHNE UNS EIGENTÜMER, das sie das Ablesen und Verrechnung der Wasserstände eine Rechnung an uns stellt.
Die Verwaltung denk sie sei Eigentümerin und könnte das machen was sie für richtig hält und wir sind die die zahlen dürfen. Sie beschließt welche Sanierungen am Haus zu machen sind holt dazu Kostenvoranschläge ein entscheidet auch welche der KV das beste ist, wir dürfen dann entscheiden das wir

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#8
 Von 
Tuta
Status:
Beginner
(120 Beiträge, 25x hilfreich)

Dein Problem ist nicht die Verwaltung, diese ist nur ausführendes Organ der WEG und tut was in der ETV mit Mehrheit beschlossen wurde (bzw. mit Mehrheit Eigenmächtigkeiten der Verwaltung akzeptiert wurden)
Dein Problem ist, dass die anderen Miteigentümer nicht Deiner Meinung sind (oder ignorant der Verwaltung blind folgen).

Du musst also bei den anderen Miteigentümern eine Mehrheit in Deinem Sinne herbeiführen oder Du musst über Beschlußanfechtungen jeweils eine gerichtliche Klärung herbeiführen (und dann damit leben, dass Dich alle dafür "hassen" ). Das ist die Krux bei einer WEG, dass man von den anderen Miteigentümern abhängig ist

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#9
 Von 
Roland-S
Status:
Student
(2141 Beiträge, 1129x hilfreich)

Zitat (von meins71):
Naja, es liegt daran das sie einigen Eigentümer gewisse gefallen getan hat wie z.B.
- Sanierungen die eindeutig lt TE der Eigentümer hätte tragen sollen von den Rücklagen bezahlt wurde
Als Nutznießer hätte dieser Verwalter bei mir auch einen Stein im Brett. Und wenn die WEG die entsprechenden Abrechnungen so beschließt und diese unangefochten bleiben....


Zitat (von meins71):
- Kredite an Eigentümer für Sanierungen am Gemeinschaftseigentum gewährt wurden
Wozu soll ein Eigentümer einen Kredit für Sanierungen am GE brauchen - oder hat er der WEG Geld vorgeschossen. Das wäre IMO nicht verboten, wenn die Konditionen für den Kredit im üblichen Rahmen liegen oder gar deutlichst darunter.


Zitat (von meins71):
auch das Halten Haustieren ist die erlaubt, doch ein Eigentümer habe Haustiere usw.
Das verstehe ich nicht.


Zitat (von meins71):
Das Problem ist auch das viele Eigentümer die TE nicht haben oder nicht gelesen haben,
Haben sollte die TE eigentlich jeder Eigentümer. Mit dem Lesen oder dem Verstehen hapert es aber meistens gewaltig. Vor dem Kauf, nach dem Kauf und überhaupt...


Zitat (von meins71):
das sie darauf vertrauen das die Verwaltung ihre Tätigkeit ordnungemäß durchführt.
So lange man die Miteigentmer nicht auf die Missstände aufmerksam macht - oder sie ihren persönlichen Nutzen daraus höher einschätzen, wird sich daran nichts ändern.


Zitat (von meins71):
Die V hat beschlossen , OHNE UNS EIGENTÜMER, das sie das Ablesen und Verrechnung der Wasserstände eine Rechnung an uns stellt.
Wenn die Gemeinschaft das so "billigt" und die entsprechende Abrechnung beschließt, bleibt nur die Anfechtungsklage.


Zitat (von meins71):
Die Verwaltung denk sie sei Eigentümerin und könnte das machen was sie für richtig hält und wir sind die die zahlen dürfen. Sie beschließt welche Sanierungen am Haus zu machen sind holt dazu Kostenvoranschläge ein entscheidet auch welche der KV das beste ist, wir dürfen dann entscheiden das wir
...ich ergänze mal: "das hinnehmen?, abnicken? - oder ihm um die Ohren hauen??

Ganz klar ist diese "Verwaltung nach Gutsherrenart" nicht WEG konform. Sie muss trotzdem nicht zwangsläufig zum Schaden der WEG sein. Du wirst entscheiden müssen, ob Du den Laden auf Vordermann bringen willst (musst). Ansatzpunkte dafür gibt es IMO reichlich. Die Chancen, die Risiken und die möglichen Nebenwirkungen gilt es abzuwägen.


VG
Roland

Signatur:Das Problem bei Gerichtsbeschlüssen ist, dass regelmäßig nur eine Partei IHR Recht bekommt.
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