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Nebenkostenabrechnung - Unzulässige Posten

9.1.2021 Thema abonnieren
 Von 
No0ki
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung - Unzulässige Posten

Mahlzeit zusammen,

nach unserem Auszug Ende Februar 2020 erhielten wir heute sie Nebenkostenabrechnung.

Dabei fallen mir zwei Posten auf.

1. Fast 90€ für den Austausch eines defekten Feuermelders - Ich geh davon aus, dass er sich bei Konfrontation auf die Kleinreparaturklausel bezieht die meines Wissens nach aber keine Feuermelder einschließt.

2. Eine pauschale Mängelbeseitigung von 100€.
Die Abnahme wurde von einem Maler durchgeführt. Der bestätigte uns das es keinen Mangel gibt. Als die Vermieterin, nach der Besichtigung, beim Abnehmer anrief (waren gerade fertig) bestätigte er ihr am Telefon ebenfalls das es keine Mängel gibt. Auf ihre Nachfrage ob er nichts aufschreiben kann, erwiderte er, er könne nichts aufschreiben wenn es nichts zum bemängeln gibt. Einzig eine fehlende Abdeckung an der Kabeldose im Schlafzimmer für 50 Cent, aber auch nur wenn er kleinlich sucht.
Es gäbe zwar noch Türgriffe die man nachziehen müsse, allerdings weiß er nicht ob der Mangel nicht vorher schon bestand und könne dies nicht als Mangel Werten.

Ein Auszugprotokoll gab es ebenfalls ein paar Tage später nicht.

Hier noch der Passus aus der Nebenkostenabrechnung. Vielleicht fällt euch ja noch was auf, danke!

Abrechnung: https://ibb.co/fd0dQ8R

-- Editiert von No0ki am 09.01.2021 16:22

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17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Schlichter
(7730 Beiträge, 3817x hilfreich)

Wann genau hast du diese Abrechnung erhalten und wann war die Rückgabe der Wohnung?

Hintergrund: Wenn dazwischen mehr als 6 Monate liegen, dann sind zumindest Teile diese Sonderumlagen verjährt, siehe § 548 (1) BGB.

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#2
 Von 
Nrw_Lady
Status:
Beginner
(76 Beiträge, 66x hilfreich)

Übrigens,die Nutzerwechselgebühren sind auch nicht umlagefähig!!

Signatur:N_L
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#3
 Von 
No0ki
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Wann genau hast du diese Abrechnung erhalten und wann war die Rückgabe der Wohnung?

Hintergrund: Wenn dazwischen mehr als 6 Monate liegen, dann sind zumindest Teile diese Sonderumlagen verjährt, siehe § 548 (1) BGB.

Die Abrechnung lag heute im Briefkasten. Auszug war am 29.02

Die 6 Monatsfrist ist mit bekannt. Beziehst du dich da auf die Mängelbeseitigung? Wenn ja, genau da war ich mir nicht sicher da der "Mangel" ja bereits dort telefonisch bei der Vermieterin durchgegeben wurde. Dementsprechend könnte man auslegen, dass ich die Info dort schon hatte.

Bei mir wurde zu keiner Zeit ein Mangel nach Auszug angezeigt

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Schlichter
(7730 Beiträge, 3817x hilfreich)

Zunächst einmal ist wichtig zu unterscheiden, dass auf der Abrechnung Betriebskosten und diese Auszugs-bedingten Kosten getrennt aufgeführt sind. Das ist auch korrekt so. Betriebskosten sind noch nicht verjährt, Mängelbeseitigungskosten sehr wohl. Zumindest dann, wenn dem Vermieter die neue Adresse des Mieters bekannt war und das die erste Geldforderung des Vermieters war.

Somit wäre Rauchmelder und pauschale Mängelbeseitigung mindestens verfährt (wenn nicht sogar eh unwirksam). An der Stelle reicht es, wenn der Mieter einmal mit Verweis auf den oben angegeben Paragraphen diese Positionen mit Verweis auf Verjährung zurückweist.

Vollständig unklar sind mir die anderen Positionen. Gab es irgendeine Vereinbarung, dass der Mieter die Kosten der Abnahme durch Haus&Grund zahlen soll? Gibt es im Mietvertrag irgendwelche Vereinbarungen zur Übernahme der Zwischenablesekosten bzw. zu dieser Nutzerwechselgebühr? Ansonsten sehe ich nicht, warum der Mieter diese Kosten tragen muss.

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#5
 Von 
Leo4
Status:
Praktikant
(644 Beiträge, 150x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Gibt es im Mietvertrag irgendwelche Vereinbarungen zur Übernahme der Zwischenablesekosten bzw. zu dieser Nutzerwechselgebühr? Ansonsten sehe ich nicht, warum der Mieter diese Kosten tragen muss.

Nutzerwechselgebühren sowie Kosten der Zwischenablesung der Heizung sind
Verwaltungskosten, demnach nicht auf den Mieter umlegbar. Diese Kosten können evtl. als Individualvereinbarung auf den Mieter übertragen werden.

Signatur:Meine persönliche Meinung.
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#6
 Von 
No0ki
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Zunächst einmal ist wichtig zu unterscheiden, dass auf der Abrechnung Betriebskosten und diese Auszugs-bedingten Kosten getrennt aufgeführt sind. Das ist auch korrekt so. Betriebskosten sind noch nicht verjährt, Mängelbeseitigungskosten sehr wohl. Zumindest dann, wenn dem Vermieter die neue Adresse des Mieters bekannt war und das die erste Geldforderung des Vermieters war.

Die Adresse wurde am 29.02.20 mitgeteilt, direkt bei der Schlüsselübergabe.
Wie gesagt, es kam zu keiner Zeit ein Schreiben mit Forderungen oder der Aufforderung zur Beseitigung. Wir haben nach der Schlüsselübergabe nichts mehr mit den Vermietern zu tun gehabt, außer kurzer Absprache wg. anteiliger Kautionsrückzahlung, egal auf welchem Wege. Selbst wenn der Vermieter behaupten würde er hätte die Mängel angezeigt müsste er den Nachweis der Überstellung bringen, oder?

Zitat (von cauchy):
Somit wäre Rauchmelder und pauschale Mängelbeseitigung mindestens verfährt (wenn nicht sogar eh unwirksam). An der Stelle reicht es, wenn der Mieter einmal mit Verweis auf den oben angegeben Paragraphen diese Positionen mit Verweis auf Verjährung zurückweist.

Werde ich so auch machen. Allerdings warte ich erst einmal die erste Rückzahlung ab, sonst zieht sich die Rückzahlung nämlich noch länger. Die Zahlung wurde auch schon angewiesen und sollte im Laufe der nächsten Woche bei mir ankommen

Zitat (von cauchy):
Vollständig unklar sind mir die anderen Positionen. Gab es irgendeine Vereinbarung, dass der Mieter die Kosten der Abnahme durch Haus&Grund zahlen soll? Gibt es im Mietvertrag irgendwelche Vereinbarungen zur Übernahme der Zwischenablesekosten bzw. zu dieser Nutzerwechselgebühr? Ansonsten sehe ich nicht, warum der Mieter diese Kosten tragen muss.

Ich habe den Vertrag eben nochmal überflogen. Darin fällt der Paragraph für kleine Instandhaltungskosten auf die sagt das der Mieter, unabhängig von Schuld oder Unschuld, bis zum Betrag von 110€, selbst zu übernehmen hat. Selbst wenn das korrekt wäre, wären wir wieder bei den 6 Monaten, oder?

Zitat (von Leo4):

Nutzerwechselgebühren sowie Kosten der Zwischenablesung der Heizung sind
Verwaltungskosten, demnach nicht auf den Mieter umlegbar. Diese Kosten können evtl. als Individualvereinbarung auf den Mieter übertragen werden.

Gut zu wissen, danke dir!
Im Vertrag gibt es diesbezüglich keine Individualvereinbarung

-- Editiert von No0ki am 09.01.2021 19:32

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#7
 Von 
No0ki
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Achja mir fiel eben noch etwas ein bezüglich die Abnahmekosten

Es gab zwei Termine diesbezüglich. Beim ersten Termin wurde die Wohnung nicht abgenommen aufgrund von kleinen mangeln die noch vorhanden waren (Schatten vom malern die der Malermeister bemängelt hat)

Anschließend gab es einen folgetermin. Nun weiß ich natürlich nicht ob das Auswirkungen hat sodass die Kosten eventuell doch umgelegt werden dürfen. Eventuell auch nur anteilig oder ob es, bis zu einem bestimmten Maße, immer noch nicht umlagefähig ist.

Sorry für den Doppelpost, kann den Post leider nicht editieren!

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#8
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3189 Beiträge, 1407x hilfreich)

Zitat (von No0ki):
1. Fast 90€ für den Austausch eines defekten Feuermelders - Ich geh davon aus, dass er sich bei Konfrontation auf die Kleinreparaturklausel bezieht die meines Wissens nach aber keine Feuermelder einschließt.

Du meinst sicher Rauchwarnmelder.

Die fallen nicht unter Kleinreparaturen.

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#9
 Von 
cauchy
Status:
Schlichter
(7730 Beiträge, 3817x hilfreich)

Ich gehe die einzelnen Punkte mal der Reihe nach durch.

Nutzerwechselgebühr: Das sind keine Betriebskosten. Als solche sind sie jedoch auch nicht abgerechnet. Wenn es im Mietvertrag keine Vereinbarung zur Umlage dieser Kosten gibt, sind sie auch nicht umlegbar.
Zwischenablesung: Siehe Nutzerwechselgebühr.
beschädigte Rauchmelder: Keine rechtliche Grundlage zur Umlage erkennbar, selbst wenn der Mieter die schuldhaft beschädigt hätte, so wäre die Forderung inzwischen verjährt.
Wohnungsabnahme 2. Termin: Wenn der Mieter nicht explizit darauf hingewiesen wurde und mit den Kosten einverstanden war, so ist keine rechtliche Grundlage zur Umlage auf den Mieter erkennbar. Der Vermieter ist zu einer Wohnungabnahme mit Begehung nicht verpflichtet. Wenn er es doch tut und dafür sogar jemanden beauftragt, dann ist das sein Privatvergnügen. Auch wenn es 2 Termine sind.
Pauschal Mängelbeseitigung: Pauschale Mängelkosten ist eh unwirksam. Unabhängig davon verjährt.

Kurzum: Von diesen Extrakosten muss der Mieter meiner Meinung nach nichts zahlen.

Ich würde empfehlen, einmal kurz schriftlich und nachweisbar diese Kosten zurückzuweisen. Gründe würde ich da gar nicht lange diskutieren. Einzig ein Verweis auf die Verjährung von angeblichen Schäden sollte man mit aufnehmen. Zudem sollte eine kurze Frist zur Rückzahlung der Restkaution gesetzt werden. Ich persönlich würde noch einen Satz reinschreiben, dass nach fruchlosem Verstreichen der Frist ohne weitere Kommunikation ein Anwalt mit Klageerhebung beauftragt wird.

Das würde ich dann auch machen, wenn wirklich nichts mehr vom Vermieter kommt.

PS: Bei so einer Abrechnung sollte man die eigentliche Nebenkostenabrechnung auch nochmal detailliert prüfen.

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#10
 Von 
No0ki
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Ich gehe die einzelnen Punkte mal der Reihe nach durch.

Erneut herzlichen Dank für deine Mühe.
Die Abrechnung selbst wurde von Fa Minol durchgeführt. Die sollten dementsprechend Erfahrung haben. Schließt zwar keine Fehler aus, und die mit Dauer Betrug auf "nur noch" 4 Monate, aber mal schauen.

Wir gesagt, ich warte nun erst einmal die erste Überweisung ab und weise anschließend die aufgelisteten Kosten ab. Ansonsten warte ich nämlich noch ewig.

Ich halte euch gerne auf dem laufenden

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#11
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3189 Beiträge, 1407x hilfreich)

Zitat (von No0ki):
Die Abrechnung selbst wurde von Fa Minol durchgeführt. Die sollten dementsprechend Erfahrung haben.

Dienstleister tun was der Auftraggeber verlangt.
Solange es keine Straftat ist jedenfalls.

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#12
 Von 
Kalanndok
Status:
Schüler
(465 Beiträge, 94x hilfreich)

Ein Punkt bezüglich der Nebenkostenabrechnung, der mir sofort aufgefallen ist (zumindest wenn man wie alle hier in dem Thread unbegründeterweise "Auszug" und "Mietvertragsende" gleichsetzen):
Es wurden 121 von 366 Tagen abgerechnet. Auf meinem Kalender gab es im Januar und Februar zusammen aber nur 60 Tage. Wo kommen die zusätzlichen 61 Tage her? Lief der Mietvertrag nach dem Auszugstermin noch für März und April weiter? Ab wann war der Folgemieter in der Wohnung (doch wohl hoffentlich nicht, während die Wohnung noch an Dich vermietet war)?
Die Gradtagszahlen kann ich selbst nicht nachrechnen, aber ich würde da zumindest den gleichen Fehler (müsste systematisch auf der gleichen Ursache beruhen) vermuten.

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#13
 Von 
cauchy
Status:
Schlichter
(7730 Beiträge, 3817x hilfreich)

Zitat (von Kalanndok):
Ein Punkt bezüglich der Nebenkostenabrechnung, der mir sofort aufgefallen ist (zumindest wenn man wie alle hier in dem Thread unbegründeterweise "Auszug" und "Mietvertragsende" gleichsetzen)
Wohlbegründet hatte ich nach Rückgabe der Mietsache gefragt. Das ist nämlich der Beginn der Verjährung für Ansprüche des Vermieters. Nur darauf kam es mir an.

Da die eigentliche Betriebskostenabrechnung nicht beigefügt wurde, habe ich die auch nicht überprüft.

-- Editiert von cauchy am 11.01.2021 10:56

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#14
 Von 
Solan196
Status:
Lehrling
(1363 Beiträge, 125x hilfreich)

Zitat (von No0ki):
nach unserem Auszug Ende Februar 2020 erhielten wir heute sie Nebenkostenabrechnung.

Zu wann hattest du denn fristgemäß gekündigt? Da mir das auch auffiel:

Zitat (von Kalanndok):
Es wurden 121 von 366 Tagen abgerechnet. Auf meinem Kalender gab es im Januar und Februar zusammen aber nur 60 Tage. Wo kommen die zusätzlichen 61 Tage her?

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#15
 Von 
No0ki
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Zitat (von No0ki):
nach unserem Auszug Ende Februar 2020 erhielten wir heute sie Nebenkostenabrechnung.

Zu wann hattest du denn fristgemäß gekündigt? Da mir das auch auffiel:

Zitat (von Kalanndok):
Es wurden 121 von 366 Tagen abgerechnet. Auf meinem Kalender gab es im Januar und Februar zusammen aber nur 60 Tage. Wo kommen die zusätzlichen 61 Tage her?

Zum 29.02.2020

Der Abrechnungszeitraum beginnt immer am 01.11

Hier die fehlenden zwei Seiten der Abrechnung

https://ibb.co/vsWJfF2

https://ibb.co/rGJpBh9

Zum Thema Termine etc
Nach dem 29.02 hatten wir mit der Wohnung nichts mehr am Hut da an diesem darum der Schlüssel übergeben wurde und die Wohnung gekündigt war.

Der erste Termin für die Wohnungsabnahme war der 19.02, der zweite ungefähr eine Woche später (bin mir nicht ganz sicher)

-- Editiert von No0ki am 11.01.2021 12:23

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#16
 Von 
cauchy
Status:
Schlichter
(7730 Beiträge, 3817x hilfreich)

Auf den ersten Blick wirkt die Betriebskostenabrechnung schlüssig. Einzig diese 4 Duplex-Parker irritieren mich. Hattest du das Recht, diese zu nutzen? Aber darüber lohnt vermutlich kein Streit.

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#17
 Von 
No0ki
Status:
Frischling
(14 Beiträge, 0x hilfreich)

Es gab zwei Garagen in denen jeweils zwei dieser Parkbühnen standen. Einen Platz nutzte ich. Ich geh aber von aus, ohne nochmal auf die Abrechnung geschaut zu haben, dass dies durch 4 geteilt wurde.

Das waren die Jahre drauf aber so kleine Beträge, da lohnt sichs schon fast nicht mehr.

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