Mahlzeit zusammen,
nach unserem Auszug Ende Februar 2020 erhielten wir heute sie Nebenkostenabrechnung.
Dabei fallen mir zwei Posten auf.
1. Fast 90€ für den Austausch eines defekten Feuermelders - Ich geh davon aus, dass er sich bei Konfrontation auf die Kleinreparaturklausel bezieht die meines Wissens nach aber keine Feuermelder einschließt.
2. Eine pauschale Mängelbeseitigung von 100€.
Die Abnahme wurde von einem Maler durchgeführt. Der bestätigte uns das es keinen Mangel gibt. Als die Vermieterin, nach der Besichtigung, beim Abnehmer anrief (waren gerade fertig) bestätigte er ihr am Telefon ebenfalls das es keine Mängel gibt. Auf ihre Nachfrage ob er nichts aufschreiben kann, erwiderte er, er könne nichts aufschreiben wenn es nichts zum bemängeln gibt. Einzig eine fehlende Abdeckung an der Kabeldose im Schlafzimmer für 50 Cent, aber auch nur wenn er kleinlich sucht.
Es gäbe zwar noch Türgriffe die man nachziehen müsse, allerdings weiß er nicht ob der Mangel nicht vorher schon bestand und könne dies nicht als Mangel Werten.
Ein Auszugprotokoll gab es ebenfalls ein paar Tage später nicht.
Hier noch der Passus aus der Nebenkostenabrechnung. Vielleicht fällt euch ja noch was auf, danke!
Abrechnung: https://ibb.co/fd0dQ8R
-- Editiert von No0ki am 09.01.2021 16:22
Nebenkostenabrechnung - Unzulässige Posten
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Wann genau hast du diese Abrechnung erhalten und wann war die Rückgabe der Wohnung?
Hintergrund: Wenn dazwischen mehr als 6 Monate liegen, dann sind zumindest Teile diese Sonderumlagen verjährt, siehe § 548 (1) BGB.
Übrigens,die Nutzerwechselgebühren sind auch nicht umlagefähig!!
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Zitat :Wann genau hast du diese Abrechnung erhalten und wann war die Rückgabe der Wohnung?
Hintergrund: Wenn dazwischen mehr als 6 Monate liegen, dann sind zumindest Teile diese Sonderumlagen verjährt, siehe § 548 (1) BGB.
Die Abrechnung lag heute im Briefkasten. Auszug war am 29.02
Die 6 Monatsfrist ist mit bekannt. Beziehst du dich da auf die Mängelbeseitigung? Wenn ja, genau da war ich mir nicht sicher da der "Mangel" ja bereits dort telefonisch bei der Vermieterin durchgegeben wurde. Dementsprechend könnte man auslegen, dass ich die Info dort schon hatte.
Bei mir wurde zu keiner Zeit ein Mangel nach Auszug angezeigt
Zunächst einmal ist wichtig zu unterscheiden, dass auf der Abrechnung Betriebskosten und diese Auszugs-bedingten Kosten getrennt aufgeführt sind. Das ist auch korrekt so. Betriebskosten sind noch nicht verjährt, Mängelbeseitigungskosten sehr wohl. Zumindest dann, wenn dem Vermieter die neue Adresse des Mieters bekannt war und das die erste Geldforderung des Vermieters war.
Somit wäre Rauchmelder und pauschale Mängelbeseitigung mindestens verfährt (wenn nicht sogar eh unwirksam). An der Stelle reicht es, wenn der Mieter einmal mit Verweis auf den oben angegeben Paragraphen diese Positionen mit Verweis auf Verjährung zurückweist.
Vollständig unklar sind mir die anderen Positionen. Gab es irgendeine Vereinbarung, dass der Mieter die Kosten der Abnahme durch Haus&Grund zahlen soll? Gibt es im Mietvertrag irgendwelche Vereinbarungen zur Übernahme der Zwischenablesekosten bzw. zu dieser Nutzerwechselgebühr? Ansonsten sehe ich nicht, warum der Mieter diese Kosten tragen muss.
Zitat :Gibt es im Mietvertrag irgendwelche Vereinbarungen zur Übernahme der Zwischenablesekosten bzw. zu dieser Nutzerwechselgebühr? Ansonsten sehe ich nicht, warum der Mieter diese Kosten tragen muss.
Nutzerwechselgebühren sowie Kosten der Zwischenablesung der Heizung sind
Verwaltungskosten, demnach nicht auf den Mieter umlegbar. Diese Kosten können evtl. als Individualvereinbarung auf den Mieter übertragen werden.
Zitat :Zunächst einmal ist wichtig zu unterscheiden, dass auf der Abrechnung Betriebskosten und diese Auszugs-bedingten Kosten getrennt aufgeführt sind. Das ist auch korrekt so. Betriebskosten sind noch nicht verjährt, Mängelbeseitigungskosten sehr wohl. Zumindest dann, wenn dem Vermieter die neue Adresse des Mieters bekannt war und das die erste Geldforderung des Vermieters war.
Die Adresse wurde am 29.02.20 mitgeteilt, direkt bei der Schlüsselübergabe.
Wie gesagt, es kam zu keiner Zeit ein Schreiben mit Forderungen oder der Aufforderung zur Beseitigung. Wir haben nach der Schlüsselübergabe nichts mehr mit den Vermietern zu tun gehabt, außer kurzer Absprache wg. anteiliger Kautionsrückzahlung, egal auf welchem Wege. Selbst wenn der Vermieter behaupten würde er hätte die Mängel angezeigt müsste er den Nachweis der Überstellung bringen, oder?
Zitat :Somit wäre Rauchmelder und pauschale Mängelbeseitigung mindestens verfährt (wenn nicht sogar eh unwirksam). An der Stelle reicht es, wenn der Mieter einmal mit Verweis auf den oben angegeben Paragraphen diese Positionen mit Verweis auf Verjährung zurückweist.
Werde ich so auch machen. Allerdings warte ich erst einmal die erste Rückzahlung ab, sonst zieht sich die Rückzahlung nämlich noch länger. Die Zahlung wurde auch schon angewiesen und sollte im Laufe der nächsten Woche bei mir ankommen
Zitat :Vollständig unklar sind mir die anderen Positionen. Gab es irgendeine Vereinbarung, dass der Mieter die Kosten der Abnahme durch Haus&Grund zahlen soll? Gibt es im Mietvertrag irgendwelche Vereinbarungen zur Übernahme der Zwischenablesekosten bzw. zu dieser Nutzerwechselgebühr? Ansonsten sehe ich nicht, warum der Mieter diese Kosten tragen muss.
Ich habe den Vertrag eben nochmal überflogen. Darin fällt der Paragraph für kleine Instandhaltungskosten auf die sagt das der Mieter, unabhängig von Schuld oder Unschuld, bis zum Betrag von 110€, selbst zu übernehmen hat. Selbst wenn das korrekt wäre, wären wir wieder bei den 6 Monaten, oder?
Zitat :
Nutzerwechselgebühren sowie Kosten der Zwischenablesung der Heizung sind
Verwaltungskosten, demnach nicht auf den Mieter umlegbar. Diese Kosten können evtl. als Individualvereinbarung auf den Mieter übertragen werden.
Gut zu wissen, danke dir!
Im Vertrag gibt es diesbezüglich keine Individualvereinbarung
-- Editiert von No0ki am 09.01.2021 19:32
Achja mir fiel eben noch etwas ein bezüglich die Abnahmekosten
Es gab zwei Termine diesbezüglich. Beim ersten Termin wurde die Wohnung nicht abgenommen aufgrund von kleinen mangeln die noch vorhanden waren (Schatten vom malern die der Malermeister bemängelt hat)
Anschließend gab es einen folgetermin. Nun weiß ich natürlich nicht ob das Auswirkungen hat sodass die Kosten eventuell doch umgelegt werden dürfen. Eventuell auch nur anteilig oder ob es, bis zu einem bestimmten Maße, immer noch nicht umlagefähig ist.
Sorry für den Doppelpost, kann den Post leider nicht editieren!
Zitat :1. Fast 90€ für den Austausch eines defekten Feuermelders - Ich geh davon aus, dass er sich bei Konfrontation auf die Kleinreparaturklausel bezieht die meines Wissens nach aber keine Feuermelder einschließt.
Du meinst sicher Rauchwarnmelder.
Die fallen nicht unter Kleinreparaturen.
Ich gehe die einzelnen Punkte mal der Reihe nach durch.
Nutzerwechselgebühr: Das sind keine Betriebskosten. Als solche sind sie jedoch auch nicht abgerechnet. Wenn es im Mietvertrag keine Vereinbarung zur Umlage dieser Kosten gibt, sind sie auch nicht umlegbar.
Zwischenablesung: Siehe Nutzerwechselgebühr.
beschädigte Rauchmelder: Keine rechtliche Grundlage zur Umlage erkennbar, selbst wenn der Mieter die schuldhaft beschädigt hätte, so wäre die Forderung inzwischen verjährt.
Wohnungsabnahme 2. Termin: Wenn der Mieter nicht explizit darauf hingewiesen wurde und mit den Kosten einverstanden war, so ist keine rechtliche Grundlage zur Umlage auf den Mieter erkennbar. Der Vermieter ist zu einer Wohnungabnahme mit Begehung nicht verpflichtet. Wenn er es doch tut und dafür sogar jemanden beauftragt, dann ist das sein Privatvergnügen. Auch wenn es 2 Termine sind.
Pauschal Mängelbeseitigung: Pauschale Mängelkosten ist eh unwirksam. Unabhängig davon verjährt.
Kurzum: Von diesen Extrakosten muss der Mieter meiner Meinung nach nichts zahlen.
Ich würde empfehlen, einmal kurz schriftlich und nachweisbar diese Kosten zurückzuweisen. Gründe würde ich da gar nicht lange diskutieren. Einzig ein Verweis auf die Verjährung von angeblichen Schäden sollte man mit aufnehmen. Zudem sollte eine kurze Frist zur Rückzahlung der Restkaution gesetzt werden. Ich persönlich würde noch einen Satz reinschreiben, dass nach fruchlosem Verstreichen der Frist ohne weitere Kommunikation ein Anwalt mit Klageerhebung beauftragt wird.
Das würde ich dann auch machen, wenn wirklich nichts mehr vom Vermieter kommt.
PS: Bei so einer Abrechnung sollte man die eigentliche Nebenkostenabrechnung auch nochmal detailliert prüfen.
Zitat :Ich gehe die einzelnen Punkte mal der Reihe nach durch.
Erneut herzlichen Dank für deine Mühe.
Die Abrechnung selbst wurde von Fa Minol durchgeführt. Die sollten dementsprechend Erfahrung haben. Schließt zwar keine Fehler aus, und die mit Dauer Betrug auf "nur noch" 4 Monate, aber mal schauen.
Wir gesagt, ich warte nun erst einmal die erste Überweisung ab und weise anschließend die aufgelisteten Kosten ab. Ansonsten warte ich nämlich noch ewig.
Ich halte euch gerne auf dem laufenden
Zitat :Die Abrechnung selbst wurde von Fa Minol durchgeführt. Die sollten dementsprechend Erfahrung haben.
Dienstleister tun was der Auftraggeber verlangt.
Solange es keine Straftat ist jedenfalls.
Ein Punkt bezüglich der Nebenkostenabrechnung, der mir sofort aufgefallen ist (zumindest wenn man wie alle hier in dem Thread unbegründeterweise "Auszug" und "Mietvertragsende" gleichsetzen):
Es wurden 121 von 366 Tagen abgerechnet. Auf meinem Kalender gab es im Januar und Februar zusammen aber nur 60 Tage. Wo kommen die zusätzlichen 61 Tage her? Lief der Mietvertrag nach dem Auszugstermin noch für März und April weiter? Ab wann war der Folgemieter in der Wohnung (doch wohl hoffentlich nicht, während die Wohnung noch an Dich vermietet war)?
Die Gradtagszahlen kann ich selbst nicht nachrechnen, aber ich würde da zumindest den gleichen Fehler (müsste systematisch auf der gleichen Ursache beruhen) vermuten.
Wohlbegründet hatte ich nach Rückgabe der Mietsache gefragt. Das ist nämlich der Beginn der Verjährung für Ansprüche des Vermieters. Nur darauf kam es mir an.Zitat :Ein Punkt bezüglich der Nebenkostenabrechnung, der mir sofort aufgefallen ist (zumindest wenn man wie alle hier in dem Thread unbegründeterweise "Auszug" und "Mietvertragsende" gleichsetzen)
Da die eigentliche Betriebskostenabrechnung nicht beigefügt wurde, habe ich die auch nicht überprüft.
-- Editiert von cauchy am 11.01.2021 10:56
Zitat :nach unserem Auszug Ende Februar 2020 erhielten wir heute sie Nebenkostenabrechnung.
Zu wann hattest du denn fristgemäß gekündigt? Da mir das auch auffiel:
Zitat :Es wurden 121 von 366 Tagen abgerechnet. Auf meinem Kalender gab es im Januar und Februar zusammen aber nur 60 Tage. Wo kommen die zusätzlichen 61 Tage her?
Zitat :Zitat :nach unserem Auszug Ende Februar 2020 erhielten wir heute sie Nebenkostenabrechnung.
Zu wann hattest du denn fristgemäß gekündigt? Da mir das auch auffiel:
Zitat :Es wurden 121 von 366 Tagen abgerechnet. Auf meinem Kalender gab es im Januar und Februar zusammen aber nur 60 Tage. Wo kommen die zusätzlichen 61 Tage her?
Zum 29.02.2020
Der Abrechnungszeitraum beginnt immer am 01.11
Hier die fehlenden zwei Seiten der Abrechnung
https://ibb.co/vsWJfF2
https://ibb.co/rGJpBh9
Zum Thema Termine etc
Nach dem 29.02 hatten wir mit der Wohnung nichts mehr am Hut da an diesem darum der Schlüssel übergeben wurde und die Wohnung gekündigt war.
Der erste Termin für die Wohnungsabnahme war der 19.02, der zweite ungefähr eine Woche später (bin mir nicht ganz sicher)
-- Editiert von No0ki am 11.01.2021 12:23
Auf den ersten Blick wirkt die Betriebskostenabrechnung schlüssig. Einzig diese 4 Duplex-Parker irritieren mich. Hattest du das Recht, diese zu nutzen? Aber darüber lohnt vermutlich kein Streit.
Es gab zwei Garagen in denen jeweils zwei dieser Parkbühnen standen. Einen Platz nutzte ich. Ich geh aber von aus, ohne nochmal auf die Abrechnung geschaut zu haben, dass dies durch 4 geteilt wurde.
Das waren die Jahre drauf aber so kleine Beträge, da lohnt sichs schon fast nicht mehr.
Guten Morgen zusammen,
kleine Statusmeldung falls sich noch jemand erinnern kann:
Es wurde eine Frist bis heute gesetzt. Gerade eben erhielt ich die Info das die Frist nicht eingehalten werden kann, da Sie erst nächste Woche Dienstag einen Beratungstermin beim Anwalt haben.
Ich würde dementsprechend, wenn überhaupt nötig, nochmal eine Folgefrist bis zum darauffolgenden Tag setzen. Bis dahin erwarte ich eine Rückmeldung bzgl. Zahlung oder nicht.
Bleibt also "spannend"
Naja, immerhin reagieren sie irgendwie. Ich persönlich wäre da insoweit kulant, als dass eine einmalige Fristverlängerung sinnvoll wäre. Noch besteht die Chance, dass die Vermieter einlenken. Das würde einigen Stress ersparen. Von daher macht es Sinn, erstmal nichts zu unternehmen. Du kannst ja 2-3 Tage nach dem geplanten Termin nachfragen, ob sie inzwischen eine Entscheidung getroffen haben.
Möglicherweise kommen dann noch Verhandlungsversuche. Da musst du dann selber überlegen, wieviel Stress dir das Wert ist und wie gut du die Argumente der Vermieter findest.
Zitat :. Wenn es im Mietvertrag keine Vereinbarung zur Umlage dieser Kosten gibt, sind sie auch nicht umlegbar.
Es geht um Nutzerwechselgebühren. Wenn auf diese Kosten nur im MV unter Betr.K. hingeweisen wird, bin ich sicher, dass diese Kosten nicht auf den M um-
gelegt werden können. Dazu wäre nur die Individualvereinbarung gültig, und die
muss ausgehandelt werden. Ein lapidarer Hnweis im MV ersetzt diese Vereinbarung nicht.
@cauchy, kannst Du das bestärigen?, oder liege ich falsch.
Schönen Freitag zusammen,
es gibt Neuigkeiten... Muss erstmal lesen wie weit wir hier schon waren...
Da die Vermieter im Haus & Grund e.V sind, kam auch von deren Vorsitzenden, Anfang Februar ein Schreiben mit der Info das ich recht hätte, Nutzerwechsel und Zwischenablegung können nicht umgelegt werden wenn nicht im Vertrag festgeschrieben, allerdings wäre dies heutzutage "völlig üblich"
Anders würde es sich verhalten kein Thema "Schadenersatz". Ich zitiere einfach mal:
"... das heißt, dass die Schadenersatzansprüche unserer Mitglieder insoweit nach Ablauf von 6 Monaten verjährt sind. Allerdings bleibt dem Vermieter die Möglichkeit, diese Positionen mit Ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch zu verrechnen, denn eine Aufrechnung mit verjährten Forderungen ist dann möglich, wenn sich die Forderung einmal "unverjährt" gegenübergestanden haben."
Was unverjährt gewesen sein soll, weiß ich nicht.
Ebenfalls wurde nochmal der von der Fa. Minol in Rechnung gestellte Rauchwarnmelder angesprochen. Zum Grund, siehe weiter unten.
Man kam mir entgegen. Statt meiner geforderten 338,33€ würde man mir entgegenkommen und zahlt 104,10€
______
Damit gab ich mich nicht zufrieden und Antwortete das ich nicht nachvollziehen kann wie ein Mieter den Rauchwarnmelder kaputt machen sollte.
Im Gegenzug komme ich denen entgegen und senke meine Forderung auf 247,88€ (aufgrund der zweiten Anfahrt bzgl Abnahme etc)
Hätte ich vermutlich nicht machen müssen aber gut.
______
Nächstes Schreiben:
Der Rauchwarnmelder war mit Farbe beschmiert, musste deshalb getauscht werden.
Man kommt mir nochmal entgegen und bietet mit 140€. Letztes Angebot.
______
Erneut meinerseits abgelehnt da kurz vor Auszug die Decke vom Maler des Vermieters gestrichen wurde.
Da wir weder rauchen noch im Schlafzimmer Grillen, wüsste ich auch nicht wieso ich eine weiße Decke erneut weiß streichen sollte.
Beruhte also weiterhin auf meine bereits gesenkte Forderung.
PS: Selbst wenn ich den Schaden verursacht hätte, hätte ich das der Haftpflicht gemeldet und fertig. Wäre ein einfaches gewesen. So aber nicht da ich den Verdacht habe das man mit allen Mitteln versucht die Schuld woanders zu suchen.
______
Heute kam erneut ein Brief, vermutlich der letzte.
Nach den Malerarbeiten kam von der Fa. Minol jemand um die Rauchwarnmelder zu testen. Da gingen Sie noch also habe ich den Schaden verursacht. Wenn ich das Angebot von 140 nicht annehmen will, soll ich die Vermieter verklagen (in diesem Wortlaut)
Ob nochmal jemand anschließend da war um die Rauchwarnmelder zu testen oder nicht, weiß ich nicht mehr. Ist zu lange her.
_______
Halten wir also fest: Entweder 140 oder Anwalt. Entwickle mittlerweile eher eine Tendenz Richtung letzterem denn man muss ja nicht alles mit sich machen lassen.
-- Editiert von No0ki am 19.02.2021 15:52
Das ist zwar korrekt. Dafür hätte meines Wissens nach innerhalb der Verjährungszeit diese Forderung aber auch gegenüber dem Mieter erhoben werden müssen. Diese Forderung wurde jedoch erst nach der Verjährungszeit gestellt.Zitat :Allerdings bleibt dem Vermieter die Möglichkeit, diese Positionen mit Ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch zu verrechnen, denn eine Aufrechnung mit verjährten Forderungen ist dann möglich, wenn sich die Forderung einmal "unverjährt" gegenübergestanden haben.
Hintergrund: Bei Schadensersatz hat ein Geschädigter immer das Recht zu entscheiden, wie er den Schaden ersetzt haben möchte. Das findet sich in § 249 BGB. Nach dem Gesetz hat ein Geschädigter also erstmal keinen Geldanspruch. Erst wenn er nach § 249 (2) BGB Geld verlangt, ergibt sich eine Geldeforderung. Vorher war es nur ein Anspruch auf Wiederherstellung des Zustandes.
Da der Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist keine Geldforderung gestellt und somit auch von seinem Wahlrecht nach § 249 BGB nicht Gebrauch gemacht hat, gab es keine Geldforderung. Wenn er erst nach Verjährungsende sein Wahlrecht ausübt und Geld fordert, so ist die Geldforderung erst nach Ende der Verjährung entstanden. Folglich standen sich die Geldforderung und deine Forderung an Rückzahlung der Kaution nie unverjährt gegenüber.
Im übrigen ist eine Aufrechnung nur mit gleichartigen Forderungen möglich. Du hattest eine Geldforderung bezüglich der Rückzahlung der Kaution. Die kann nur mit einer Geldforderung aufgerechnet werden und nicht mit einer Forderung auf Wiederherstellung des Zustandes von vor dem Schadensereignis.
Was jetzt diese Vergleichssummen angeht, so möchte ich das nicht bewerten. Das geht mir ein bisschen zu sehr durcheinander. Der Vermieter bzw. die Vermietervereinigung sollte aber eigentlich wissen, dass die Forderungen nicht mehr aufgerechnet werden können. Man versucht es halt. Auf die Diskussion über die Ursache für die Schäden würde ich mich gar nicht mehr einlassen.
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