Ich habe eine Betriebskostenabrechnung für meine knapp 60qm Wohnung erhalten. Die resultierenden Nebenkosten von ca. 2.800€ sorgen für eine Nachzahlung über knapp 1200€. Im Vorjahr waren die Nebenkosten mit ca. 1800€ wesentlich geringer. Es liegen dabei einige Fehler vor, die ich auch selbst gefunden habe, aber ein besonderer Sachverhalt ist mir nicht ganz klar.
Dies gilt für mehrere Positionen, aber für das Beispiel möchte ich gerne den Posten "Wasser" betrachten. Meine Ansicht war, dass der Abrechnungszeitraum des Versorgers und der Betriebskostenabrechnung gleich sein müssen. Heißt also: Wenn die Betriebskosten von Januar - Dezember abrechnet werden, dann gilt dies auch für Verbrauchsabrechnungen, wie etwa die vom Wasser. Nun habe ich im Rahmen einer Belegeinsicht den Beleg vom Wasserversorger gesehen und es bildet sich folgende Situation:
Abrechnung 2020, erhalten im Dezember 2021:
Betriebskostenabrechnung für 01.01.2020 bis 31.12.2020
Abrechnung für Wasser 13.07.2019 bis 12.07.2020
Der Betrag wurde nun über die Abschläge und die Rechnung ermittelt. Es wurden die Abschlagszahlungen im Jahr 2020 genommen (also Januar bis Dezember) und die Rückzahlung aus der Abrechnung vom 13.07.2019 bis 12.07.2020 abgezogen. Der resultierende Betrag steht auf der Betriebskostenabrechnung.
Für mich klingt das als würde ich teilweise für den Verbrauch von 2019 im Jahr 2020 zahlen.
Ist das so für einen Vermieter machbar? Also dürfen ungleiche Zeiträume miteinander verrechnet werden wenn beide ein Jahr umfassen? Ich würde nach dieser Logik ja beispielsweise auch den Wasserverbrauch eines eventuellen Vormieters zahlen oder ein Nachmieter zahlt meinen.
In der Rechnung ist der Verbrauch auch nach Jahren getrennt aufgeschlüsselt, also 13.07.2019 bis 31.12.2019 und 01.01.2020 bis 12.07.2020 sind getrennt entnehmbar mit Kosten und Verbrauch. Dabei ist allerdings der Zählerstand (Wasserzähler nicht zugänglich) zum Jahreswechsel nur rechnerisch ermittelt, also nicht abgelesen worden.
Ich könnte mir nun vorstellen, dass die Abrechnung 2021, welche ja entsprechend den 13.07.2020 bis 12.07.2021 enthalten muss, auch einen Verbrauch bis zum Jahreswechsel enthält. Somit sollte sich aus beiden Abrechnungen der genaue Verbrauch für 2020 ermitteln lassen. Die Rechnung des Versorgers für diesen Zeitraum wurde aber bei meiner Abrechnung für 2020 nicht beachtet und war bei der Einsicht in die Belege nicht verfügbar. Da es außerdem einen Leerstand gab wäre ein geschätzter Wert zum Jahreswechsel 2020/2021 vermutlich zum Nachteil des Mieters, da dieser nicht beachtet wäre.
Könnte ich nun die Abrechnung 2021 verlangen um daraus den genauen Verbrauch (oder zumindest den vom Versorger geschätzten) zu entnehmen? Also die Abrechnung 2020 und 2021?
Keine Ahnung ob das ein komplizierter Sachverhalt ist, aber ich bin etwas überfragt und der Vermieter war sich seiner Sache sicher.
Ungleiche Zeiträume umgelegter Kosten und der Betriebskostenabrechnung
10. Januar 2022
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Frage vom 10. Januar 2022 | 15:16
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 0x hilfreich)
Ungleiche Zeiträume umgelegter Kosten und der Betriebskostenabrechnung
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 10. Januar 2022 | 15:35
Von
Status: Unbeschreiblich (47657 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Meine Ansicht war, dass der Abrechnungszeitraum des Versorgers und der Betriebskostenabrechnung gleich sein müssen.
Diese Ansicht ist nicht zutreffend.
Zitat :Der Betrag wurde nun über die Abschläge und die Rechnung ermittelt. Es wurden die Abschlagszahlungen im Jahr 2020 genommen (also Januar bis Dezember) und die Rückzahlung aus der Abrechnung vom 13.07.2019 bis 12.07.2020 abgezogen. Der resultierende Betrag steht auf der Betriebskostenabrechnung.
Das ist völlig korrekt so. Der Vermieter hat die Wahl, nach Leistungsprinzip oder nach Abflussprinzip abzurechnen. Die meisten Vermieter rechnen wie in diesem Fall auch nach dem Abflussprinzip ab, weil das abrechnungstechnisch einfacher ist. Lediglich die Heizkosten dürfen nur nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden.
BGH-Urteil vom 20.02.2008 (Az.: VIII ZR 27/07)
Zitat :Könnte ich nun die Abrechnung 2021 verlangen um daraus den genauen Verbrauch (oder zumindest den vom Versorger geschätzten) zu entnehmen? Also die Abrechnung 2020 und 2021?
Nein, da die Wasserkostenrechnung 2021 ausschließlich für die Betriebskostenabrechnung 2021 relevant ist.
#2
Antwort vom 10. Januar 2022 | 15:45
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Diese Ansicht ist nicht zutreffend.
In Ordnung, demnach kann ich ein halbes Jahr vor meinem Auszug, also etwas ab Juli (wenn ich im Dezember ausziehe) das Wasser durchgehend laufen lassen, da der nächste Mieter dies zahlen muss? Wusste ich so auch nicht, ist aber sehr interessant, danke.
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 10. Januar 2022 | 15:46
Von
Status: Unbeschreiblich (32293 Beiträge, 5678x hilfreich)
Ja, verlangen geht. Dein Vermieter wird aber wohl wie in den Jahren vorher die Abrechnung erst zum Jahresende fertig haben und an dich weiterleiten. Er wird die Abrechnung über Verbrauchskosten nicht vorher herausgeben.Zitat :Könnte ich nun die Abrechnung 2021 verlangen
Er hat dir Einsicht gewährt, vermutlich auch erklärt, warum er das so macht.
Woraus resultiert denn die erhebliche NK-Differenz von ca 1000,-?
Gab es denn Mieterwechsel? Wann war Leerstand?
#4
Antwort vom 10. Januar 2022 | 15:54
Von
Status: Lehrling (1712 Beiträge, 272x hilfreich)
Zitat :In der Rechnung ist der Verbrauch auch nach Jahren getrennt aufgeschlüsselt, also 13.07.2019 bis 31.12.2019 und 01.01.2020 bis 12.07.2020 sind getrennt entnehmbar mit Kosten und Verbrauch. Dabei ist allerdings der Zählerstand (Wasserzähler nicht zugänglich) zum Jahreswechsel nur rechnerisch ermittelt, also nicht abgelesen worden.
Dein Wasserzähler muss für Dich zum Ablesen zugänglich sein. Ich setze voraus, dass es einen Hauptzähler und für die Mieter Zwischenzähler gibt. Egal wie nun der Wasserversorger abrechnet, Dein Verbrauch gilt ab Ablesen der Werte nach dem Abrechnungszeitraum lt.MV.
#5
Antwort vom 10. Januar 2022 | 15:55
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Woraus resultiert denn die erhebliche NK-Differenz von ca 1000,-?
Es gab das gesamte Jahr 2020 einen Leerstand, wobei die Heizkosten im Vergleich zur Abrechnung 2019 unverändert blieben. Im Leerstand wurde der Verbrauch mit 0 angegeben (soweit ich weiß geschätzt) und lediglich Grundkosten darauf verteilt. Auch das Gas für die Heizung wurde wie oben beschrieben abgerechnet, daher kommt nur ein halbes Jahr Leerstand zu tragen. Weiterhin wurden erstmalig Gartenarbeiten für unfassbare ca.1600€ durchgeführt (Hecke und Bäume schneiden, drei Gärtner jeweils etwa 8 Stunden + Entsorgung), wobei nach Flächenabrechnung alleine 400€ von mir zu tragen sind (obwohl der Garten alleiniger Nutzung durch das EG unterliegt). Alle Umlagen auf Basis von Personen wurden nur noch zwischen zwei Parteien gemacht. Der Leerstand fiel dabei heraus, obwohl dort Handwerker vor Ort waren die vermutlich auch Wasser oder Müll verbraucht haben.
Zitat :Gab es denn Mieterwechsel? Wann war Leerstand?
Wie gesagt, der Leerstand war das gesamte Jahr. Ich bin Mitte Januar 2021 ausgezogen, ansonsten waren die "Mieter" konstant.
#6
Antwort vom 10. Januar 2022 | 15:56
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Dein Wasserzähler muss für Dich zum Ablesen zugänglich sein. Ich setze voraus, dass es einen Hauptzähler und für die Mieter Zwischenzähler gibt. Egal wie nun der Wasserversorger abrechnet, Dein Verbrauch gilt ab Ablesen der Werte nach dem Abrechnungszeitraum lt.MV.
Das ist nicht so. Es gibt nur einen Wasserzähler für das gesamte Gebäude, der soweit ich weiß im Heizungsraum ist, der für Mieter nur in Ausnahmefällen zugänglich ist.
#7
Antwort vom 10. Januar 2022 | 15:58
Von
Status: Praktikant (662 Beiträge, 72x hilfreich)
Zitat :In Ordnung, demnach kann ich ein halbes Jahr vor meinem Auszug, also etwas ab Juli (wenn ich im Dezember ausziehe) das Wasser durchgehend laufen lassen, da der nächste Mieter dies zahlen muss?
Nein, das musst dann du bezahlen mit der Abrechnung, die dann nach deinem Auszug erfolgen wird
#8
Antwort vom 10. Januar 2022 | 16:02
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Nein, das musst dann du bezahlen mit der Abrechnung, die dann nach deinem Auszug erfolgen wird
Aber genau das ist ja nicht passiert. Ich bin Anfang 2021 ausgezogen und mein tatsächlicher Verbrauch von 07/2020 bis 12/2020 wurde nicht abgerechnet. Heißt also, dass der nachfolgende Mieter dies zahlen wird. Anders gesagt: Hätte ich von Juli 2020 bis Dezember 2020 horrende Kosten für Wasser erzeugt, so wären die ja genau in der von mir besprochenen Abrechnung eben nicht enthalten gewesen. In diesem Fall ist 2020 eine Abrechnung nach meinem Auszug, das letzte Jahr der Miete.
#9
Antwort vom 10. Januar 2022 | 16:02
Von
Status: Unbeschreiblich (32293 Beiträge, 5678x hilfreich)
Dann sollte sich für *Wasser* die Berücksichtigung für den Verbrauchszeitraum Juli-Dezember 20 ergeben.Zitat :Ich bin Mitte Januar 2021 ausgezogen,
Für die leerstehende Wohnung können mE auf DICH keine Grundkosten umgelegt werden, falls du das gemeint hast.
Einmalig 400,- für Gartenarbeiten--- ist dann eben so.
#10
Antwort vom 10. Januar 2022 | 16:09
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Dann sollte sich für *Wasser* die Berücksichtigung für den Verbrauchszeitraum Juli-Dezember 20 ergeben.
Also müssten entsprechend bei Mieterwechsel die Positionen alle nach Verbrauch gerechnet werden? Es wurde genau das gleiche für Heizungsenergie (Gas), Allgemeinstrom und Wasser gemacht. Bei all diesen fallen die letzten 6 Monate meiner Miete auf den nächsten Mieter.
Mit diesem neuen Wissen aus der Belegeinsicht wird mir nun im Übrigen klar, dass ich nach meinem Einzug 6 Monate Kosten des Vormieters getragen habe. Ich nehme an dafür ist der Zug aber sicher abgefahren, sofern das überhaupt ein Widerspruchsgrund wäre.
#11
Antwort vom 10. Januar 2022 | 16:22
Von
Status: Senior-Partner (6444 Beiträge, 2318x hilfreich)
Zitat:Der Vermieter hat die Wahl, nach Leistungsprinzip oder nach Abflussprinzip abzurechnen. Die meisten Vermieter rechnen wie in diesem Fall auch nach dem Abflussprinzip ab, weil das abrechnungstechnisch einfacher ist. [/Quotem]
Mich würde mal interessieren, ob der Vermieter seine Betriebskostenabrechnung schon bei der ersten Abrechnung nach dem
Abflußprinzip vorgenommen hat, oder dies erst in der letzten Abrechnung (wegen des in Leerstandes) erfolgt ist.
Ich meine ein Vermieter kann nicht nach eigene Wahl das einmal gewählte Prinzip während der Dauer des Mieterhältnisses ändern.
#12
Antwort vom 10. Januar 2022 | 16:46
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 0x hilfreich)
Wenn ich alle insgesamt richtig verstanden habe, so ist das alles grundsätzlich erlaubt. Also der Vermieter darf mir die hier relevanten Kosten (Wasser, Abwasser, Gas für Zentralheizung, Allgemeinstrom) auch nach dem sogenannten Abflussprinzip berechnen.
Da ich zum Jahreswechsel 20/21, also am Ende der Abrechnungsperiode für die Betriebskosten, ausgezogen bin, bleibt mein tatsächlicher Verbrauch in diesen Bereichen am Nachmieter hängen. Nach meinem Kenntnisstand wurde dies bereits zu meinem Einzug 2019 so gemacht und auch ich habe dementsprechend die Kosten meines Vormieters (6 Monate) in diesen Bereichen getragen.
#13
Antwort vom 10. Januar 2022 | 16:52
Von
Status: Unbeschreiblich (47657 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Im Leerstand wurde der Verbrauch mit 0 angegeben (soweit ich weiß geschätzt)
Die Heizkosten dürfen nicht einfach mit 0 geschätzt werden. Bei einer Schätzung muss der Verbrauch nach § 9a Abs. 1 HeizkostnV geschätzt werden.
Zitat :Auch das Gas für die Heizung wurde wie oben beschrieben abgerechnet, daher kommt nur ein halbes Jahr Leerstand zu tragen.
Das ist nicht zulässig. Für Heizkosten ist zwingend das Leistungsprinzip anzuwenden.
BGH-Urteil vom 01.02.2012 (Az.: VIII ZR 156/11)
Zitat :Alle Umlagen auf Basis von Personen wurden nur noch zwischen zwei Parteien gemacht. Der Leerstand fiel dabei heraus, obwohl dort Handwerker vor Ort waren die vermutlich auch Wasser oder Müll verbraucht haben.
Das ist nicht zulässig. Ein Leerstand ist bei Abrechnung nach Personenzahl mit 1 Person anzusetzen und zwar auch dann, wenn tatsächlich niemand Müll gemacht hat oder Wasser verbruacht hat.
Zitat :Also müssten entsprechend bei Mieterwechsel die Positionen alle nach Verbrauch gerechnet werden? Es wurde genau das gleiche für Heizungsenergie (Gas), Allgemeinstrom und Wasser gemacht. Bei all diesen fallen die letzten 6 Monate meiner Miete auf den nächsten Mieter.
Nein, bei einem Mieterwechsel gibt es keine Sonderbrechnungen.
Zitat :und mein tatsächlicher Verbrauch von 07/2020 bis 12/2020 wurde nicht abgerechnet.
Wei soll denn Dein tatsächlicher Verbrauch abgerechnet werden, wenn es gar keinen Wohnungswasserzähler gibt.
Beiß Dich nicht an der Wasserkostenrechnung fest, denn die ist OK. Stattdessen gibt es aber offenbar zahlreiche andere Abrechnungsfehler.
#14
Antwort vom 10. Januar 2022 | 17:03
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Beiß Dich nicht an der Wasserkostenrechnung fest, denn die ist OK. Stattdessen gibt es aber offenbar zahlreiche andere Abrechnungsfehler.
Ja, ich glaube das sollte ich nicht machen. Ich hatte nur gehofft, dass ich das ganze Jahr vom Leerstand profitieren könnte, da ja entsprechend weniger Wasser verbraucht wurde und auf alle umgelegt wird. Gleiches beim Allgemeinstrom. Aber nun gut, dann profitiert davon wohl der nächste Mieter. Da hoffe ich mal, dass der Mieter vor mir 2018 meine Abrechnung für 2019 damals nicht hoch getrieben hatte
Bei den Heizkosten kann ich ja jetzt zumindest mal nachprüfen. Die anderen Punkte natürlich auch!
Vielen Dank!
#15
Antwort vom 10. Januar 2022 | 17:16
Von
Status: Lehrling (1712 Beiträge, 272x hilfreich)
Zitat :Die Heizkosten dürfen nicht einfach mit 0 geschätzt werden. Bei einer Schätzung muss der Verbrauch nach § 9a Abs. 1 HeizkostnV geschätzt werden.
In diesem Fall dürfen die Heizkosten um 15% gekürzt werden.
#16
Antwort vom 10. Januar 2022 | 17:23
Von
Status: Unbeschreiblich (47657 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :In diesem Fall dürfen die Heizkosten um 15% gekürzt werden.
Woraus sollte sich das ergeben? Der § 12 HeizkostenV greift nicht, wenn Heizkostenverteiler installiert waren, jedoch nicht abgelesen werden konnten, weil aufgrund des Leerstandes der Ableser niemanden angetroffen hat. Es bleibt dabei, dass dann nach § 9a HeizkostenV geschätzt werden muss.
Dass der Vermieter dann für die leer stehende Wohnung Heizkosten wie bei einer bewohnten Wohnung zahlen muss ist sein Pech, denn schließlich hätte er ja eine Ablesung ermöglichen können. Denkbar ist natürlich, dass eine Ablesung erfolgt ist und dabei tatsächlich ein Wert von 0 abgelesen wurde.
#17
Antwort vom 10. Januar 2022 | 17:43
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Denkbar ist natürlich, dass eine Ablesung erfolgt ist und dabei tatsächlich ein Wert von 0 abgelesen wurde.
Genau, das wäre wohl möglich. Ist zwar etwas unwahrscheinlich, aber möglich durchaus. Gerade in den Wintermonaten ist es aber relativ gut möglich, dass der Frostschutz die Heizung erwärmt. Ich werde mir dazu die Belege der Ablesung geben lassen, die muss die Ablesefirma ja zumindest vorhalten.
Aber nichtsdestotrotz wurden die Kosten nach dem Abflussprinzip berechnet, das ist ohnehin nicht richtig. Also eine Korrektur muss es da in jedem Fall geben wenn ich es richtig sehe.
#18
Antwort vom 11. Januar 2022 | 07:03
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 0x hilfreich)
Ich würde eventuell noch ergänzend fragen wollen: es gibt ja nun definitiv keine Ablesung um die Stichtage des Abrechnungszeitraums für die Heizkosten. Es wurde nur einmal im Jahr für die Abrechnung (etwa im Juni-Juli) abgelesen. Wie kann der Vermieter jetzt überhaupt die Heizkosten auf das Leistungsprinzip korrigieren?
Ich habe dazu gefunden, dass wohl eine „sachgerechte Schätzung" gemacht werden kann, aber das klingt für mich quasi unmöglich. Die vorhandene Mieter-Konstellation gab es so in keinem Vorjahr und ohnehin wurde wohl noch die der Verbrauch eines Kalenderjahres im Haus erfasst. Kann der Vermieter sich hier jetzt einfach etwas aus den Fingern saugen mangels Ablesewerten zu den Stichtagen?
#19
Antwort vom 11. Januar 2022 | 10:38
Von
Status: Unbeschreiblich (47657 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Ich habe dazu gefunden, dass wohl eine „sachgerechte Schätzung" gemacht werden kann
Richtig
Zitat :Kann der Vermieter sich hier jetzt einfach etwas aus den Fingern saugen mangels Ablesewerten zu den Stichtagen?
Eine sachgerechte Schätzung liegt regelmäßig darin, die Heizkosten nach Gradtagszahlen über das Kalenderjahr zu verteilen.
Zitat :Kann der Vermieter sich hier jetzt einfach etwas aus den Fingern saugen mangels Ablesewerten zu den Stichtagen?
Die Schätzmethode muss sachgerecht sein, d.h. sie muss logisch und nachvollziehbar sein.
#20
Antwort vom 11. Januar 2022 | 10:57
Von
Status: Frischling (17 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Die Schätzmethode muss sachgerecht sein, d.h. sie muss logisch und nachvollziehbar sein.
Dann kann ich ja gespannt sein, ich denke das dürfte sehr schwierig werden. Besonders wenn man beachtet, dass es auch einen Leerstand gab und wie gesagt die Werte keines Kalenderjahres (was in diesem Fall Grundlage für das Leistungsprinzip sein muss) genau bekannt sind. Da wird es wohl in jedem Fall in reiner Raterei enden. Da ist Streit ja quasi vorprogrammiert... herrlich.
Danke für die Antwort!
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