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Falsche Betriebkostenabrechnung?!

12. Januar 2022 Thema abonnieren

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Frage vom 12. Januar 2022 | 20:48

Von

Status:

Frischling (26 Beiträge, 8x hilfreich)

Falsche Betriebkostenabrechnung?!

Hallo Leute,
Ich bin mit meiner Freundin am 01.06.2020 in eine Neubauwohnung (Erstbezug) im Erdgeschoss eingezogen. Es handelt sich dabei um eine Zweizimmerwohnng mit 51m². Das Wohnzimmer, Schlafzimmer und das Badezimmer sind jeweils mit einer Bodenheizung ausgestattet, welche durch einen Regler von 1 bis 6 (1 = kalt, 6 = warm) geregelt werden kann.

Die Warmmiete inkl. Nebenkosten zu der Zeit betrug 810€ (670€ Kaltmiete, 93€ Nebenkosten, 47€ Heizkosten).

Nun habe ich am 23.12.2021 die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.06.2020 - 31.12.2020 erhalten. Demnach wird eine Nachzahlung von 665,24€ für den besagten Zeitraum gefordert.

Ich kann mir beim besten Willen nicht erklären, wie eine so hohe Heizkostenrechnung zustande kommen kann. Wir haben, wenn es hoch kommt, nur in den Wintermonaten (Nov. - Februar) geheizt. In den Monaten davor war unser Fußbodenregler immer auf 1 (niedrigste Heizstufe). In den etwas wärmeren Monaten haben wir aber gemerkt, dass die Fußbodenheizung dennoch etwas heizt, obwohl der Regler auf 1 stand.

Heute war ich bezüglich dieser hohen Nachzahlungsforderung beim Mieterverein und dort hat man etwa eine Minute auf die Betriebskostenabrechnung geschaut und gesagt, dass die Abrechnung richtig sei. Allerdings hat sie sich nur vier Summen angeguckt und diese zusammengerechnet.

Meine Frage daher, kann wer von euch die Betriebskostenabrechnung sich mal anschauen und mir vielleicht weiterhelfen? Ich wäre wirklich SEHR dankbar!

Vielen Dank im Voraus!

Ich habe die Betriebskostenabrechnung mal abfotografiert, siehe folgende Links:

https://bilderupload.org/bild/853516498-11f9b616faddedc0234201649
https://bilderupload.org/bild/37d716537-2a9d34fb66d81367594201653
https://bilderupload.org/bild/6a5716583-32d1b2a5ff364606ff4201658
https://bilderupload.org/bild/9e8216593-42bd235c31c97855b74201659
https://bilderupload.org/bild/511716604-5dccab9bd9e0b69c494201660
https://bilderupload.org/bild/9c8616616-6eb46c61f91aab8c2b4201661
https://bilderupload.org/bild/dd4016626-783dc55aeb13cc9f624201662
https://bilderupload.org/bild/8f8516635-8c366c2c97d47b02b24201663
https://bilderupload.org/bild/f7f516643-975c58d36157505a604201664
https://bilderupload.org/bild/ac6416664-10f629ed9325990b105420166

-- Editiert von kingpin1985 am 12.01.2022 20:48

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27 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 12. Januar 2022 | 21:02

Von

Status:

Unbeschreiblich (120348 Beiträge, 39879x hilfreich)

Die erste Frage: stimmen die Daten auf den Zählern am Ablesetag denn mit mit denen auf der Abrechnung überein?

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 12. Januar 2022 | 21:44

Von

Status:

Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)

Die primären Bezugskosten für die Fernwärme sind sehr hoch.

Für 445,618 MWh wurden 90.995,96€ an den Fernwärmelieferanten gezahlt. Das entspricht einem Preis von 20,4ct/kWh und ist damit mehr als doppelt so hoch wie der durchschnittliche Preis für Fernwärme.

Der persönliche Verbrauch für Warmwasser in Höhe von 12,296m³ für 7 Monate liegt im üblichen Bereich.

Ungewöhnlich hoch für eine 51m²-Wohnung ist jedoch der Heizkostenverbrauch mit 4,786MWh. Das entspricht einem Verbrauch von 92,8kWh/m². Der durchschnittliche Verbrauch in der Liegenschaft beträgt jedoch nur 29,1kWh/m².

Der 3-mal so hohe Verbrauch wie der Durchschnitt in Verbindung mit doppelt so hohen Kosten für den Fernwärmelieferanten führt insgesamt zu 6-fach höheren Heizkosten als eigentlich für so eine Wohnung zu erwarten wäre.

Sollte bei Wärmemengenzähler für die Heizung kein Ablesefehler passiert sein, so sollte man dringend sein eigenes Heizverhalten überdenken.

Einen Fehler kann ich in der Nebenkostenabrechnung jedoch nicht finden.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 12. Januar 2022 | 22:06

Von

Status:

Frischling (26 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Die erste Frage: stimmen die Daten auf den Zählern am Ablesetag denn mit mit denen auf der Abrechnung überein?

Kannst du mir sagen, auf welchem Bild der Zähler genannt wird?

1x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 12. Januar 2022 | 22:10

Von

Status:

Frischling (26 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von hh):
Sollte bei Wärmemengenzähler für die Heizung kein Ablesefehler passiert sein, so sollte man dringend sein eigenes Heizverhalten überdenken.

Einen Fehler kann ich in der Nebenkostenabrechnung jedoch nicht finden.

Danke auch dir für die Antwort schonmal!

Es handelt sich bei meinen Zählernummern um Funkzähler, also kann ich diese selbst nicht sehen / überprüfen.

Wir haben definitiv nicht so viel geheizt, dass eine so hohe Summe zustande kommt.

Kann ich da was machen wegen der zu hohen Fernwärmekosten ?

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 12. Januar 2022 | 22:22

Von

Status:

Unbeschreiblich (120348 Beiträge, 39879x hilfreich)

Zitat (von kingpin1985):
Es handelt sich bei meinen Zählernummern um Funkzähler, also kann ich diese selbst nicht sehen / überprüfen.

Funkzähler haben in der Regel auch ein Display auf dem die Werte abgelesen werden können.

Zitat (von kingpin1985):
Wir haben definitiv nicht so viel geheizt, dass eine so hohe Summe zustande kommt.

Diese Behauptung würde man dann beweisen müssen...

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 12. Januar 2022 | 23:22

Von

Status:

Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)

Zitat (von kingpin1985):
Kannst du mir sagen, auf welchem Bild der Zähler genannt wird?

Auf dem vorletzten verlinkten Bild.

Da stellt sich schon mal die Frage, ob der Zähler bei Einzug tatsächlich auf 0 stand.

Zitat (von kingpin1985):
Wir haben definitiv nicht so viel geheizt, dass eine so hohe Summe zustande kommt.

Nach eigenen Angaben hat man ja sogar in den Sommermonaten geheizt

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 12. Januar 2022 | 23:39

Von

Status:

Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)

Zitat (von kingpin1985):
Kann ich da was machen wegen der zu hohen Fernwärmekosten ?

Man könnte sich an die Verbraucherzentrale in Hamburg wenden, die auch folgenden Bericht verfasst hat:

[link=https://www.vzbv.de/sites/default/files/downloads/Praxisbericht_Fernwaerme-Verbraucherzentrale-Hamburg-2015.pdf]https://www.vzbv.de/sites/default/files/downloads/Praxisbericht_Fernwaerme-Verbraucherzentrale-Hamburg-2015.pdf
[/link]

1x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 13. Januar 2022 | 09:09

Von

Status:

Student (2335 Beiträge, 364x hilfreich)

Was mir hier in der ganzen Abrechnung fehlt:
Der TE hat nur 7 Monate dort gewohnt, aber in der Abrechnung scheint das nur im Titel, aber nicht in den Zahlen berücksichtigt zu sein.

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Antwort vom 13. Januar 2022 | 09:40

Von

Status:

Weiser (16555 Beiträge, 9319x hilfreich)

Zitat:
Der TE hat nur 7 Monate dort gewohnt, aber in der Abrechnung scheint das nur im Titel, aber nicht in den Zahlen berücksichtigt zu sein.

Doch: Es werden 214 Tage = 7 Monate abgerechnet.
Allerdings ist die Gesamtzahl der Tage auch 214. Das würde also bedeuten, dass das ganze Haus am 1.6 bezugsfertig wurde und vorher keine Kosten angefallen sind. Das erscheint zwar zweifelhaft, ist aber nicht das Problem. Denn die "kalten Betriebskosten", die nach Tagen abgerechnet werden, sind nicht überhöht. Selbst wenn man da einen Fehler finden würde, würde das vielleicht ein par Euro (einstellig) bringen. Der springende Punkt sind die Heizkosten. Und da die nach Verbrauch und nicht nach Tagen abgerechnet werden, spielt da die Anzahl der Tage keine Rolle (selbst wenn da ein Fehler wäre).

Zitat:
Heute war ich bezüglich dieser hohen Nachzahlungsforderung beim Mieterverein und dort hat man etwa eine Minute auf die Betriebskostenabrechnung geschaut und gesagt, dass die Abrechnung richtig sei. Allerdings hat sie sich nur vier Summen angeguckt und diese zusammengerechnet.

Was hätte man dort auch sonst tun sollen?
Formal ist die Abrechnung korrekt (alle Kosten korrekt ausgewiesen und korrekt aufgeteilt, keine unzulässigen Kosten abgerechnet). Aber ob die Rechnung auch inhaltlich korrekt ist (Zähler richtig abgelesen?) können die auch nicht wissen.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

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#10

Antwort vom 13. Januar 2022 | 10:47

Von

Status:

Frischling (26 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von hh):
Auf dem vorletzten verlinkten Bild.

Da stellt sich schon mal die Frage, ob der Zähler bei Einzug tatsächlich auf 0 stand.

Auf dem Übergabe / Übernahmeprotokoll steht 0, allerdings wurde mir die Anzeige des Zählers nicht gezeigt. Ich habe aber unterschrieben und damit wohl verloren oder?

Ich werde auf jeden Fall jetzt die Rechnung vom Heizunternehmen beantragen und sende das mal hier rein. Vielleicht ist das aufschlussreicher.

150€ / Monat an Heizkosten für 50m² sind doch nicht normal?! Und wie gesagt, wir heizen wirklich super wenig...
Seit dem Schreiben haben wir die Heizung nicht mehr eingeschaltet aus Angst vor den hohen Nachzahlungen...

Danke aber schonmal jeden für die Antworten!

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#11

Antwort vom 13. Januar 2022 | 11:06

Von

Status:

Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)

Zitat (von kingpin1985):
allerdings wurde mir die Anzeige des Zählers nicht gezeigt.

Wo befindet sich denn der Zähler? Erwarten würde ich, dass es einen Anschlusskasten innerhalb der Wohnung gibt, in dem sich auch der Zähler befindet.

Zitat (von kingpin1985):
Ich habe aber unterschrieben und damit wohl verloren oder?

Wenn Du Glück hast, dann speichert der Zähler monatliche Zählerstände und wenn Du viel Glück hast auch für 24 Monate.
Und wenn Du noch mehr Glück hast, kann ich Dir sogar etwas dazu sagen, wenn Du den genauen Zählertyp und Hersteller benennst.

Zitat (von kingpin1985):
Ich werde auf jeden Fall jetzt die Rechnung vom Heizunternehmen beantragen und sende das mal hier rein. Vielleicht ist das aufschlussreicher.

Das erwarte ich nicht wirklich. Man kann daraus wahrscheinlich nach die Aufteilung zwischen Grundpreis und Arbeitspreis entnehmen.

Es handelt sich wohl um ein Nahwärmenetz, d.h. es befindet sich in dem Wohnblock irgendwo ein Heizkraftwerk. Womit wird denn da geheizt?

Zitat (von kingpin1985):
150€ / Monat an Heizkosten für 50m² sind doch nicht normal?!

Ich habe ja bereits dargelegt, dass das etwa 6-mal so hoch ist, wie ich für eine Neubauwohnung (Erstbezug 2020) erwarten würde.

Zitat (von kingpin1985):
Und wie gesagt, wir heizen wirklich super wenig...

Du wärst nicht der erste, der das glaubt, obwohl er tatsächlich sehr hohe Heizkosten verursacht. Alleine der von Dir selbst genannte Umstand, dass Du auch im Sommer geheizt hast zeigt mir, dass Dir gar nicht bewusst ist, was Du ggf. falsch machst.

Der Umstand, dass Du einen 3-mal so hohen Verbrauch hast, wie der Durschnitt der Wohnungen im Wohnblock spricht auch nicht gerade dafür, dass Dein Heizverhalten optimal ist. Ganz auszuschließen sind andere Fehler aber dennoch nicht.

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#12

Antwort vom 13. Januar 2022 | 11:07

Von

Status:

Unbeschreiblich (32293 Beiträge, 5678x hilfreich)

Zitat (von kingpin1985):
Seit dem Schreiben haben wir die Heizung nicht mehr eingeschaltet

Das ist natürlich Unsinn. Im Dezember und Januar usw. die Fuboheizung ausschalten, was soll das bringen? bzw. wie lange wollt ihr das durchhalten?
Der Regler auf 1 ist eben nicht kalt, sondern *wenig*.
Die BK-Abrechnung für 21 kommt ja unweigerlich zu Ende 2022. Dann vermutlich ähnlich hoch, wenn ihr auf 1 übers Jahr durchlaufen lasst.

Zitat (von kingpin1985):
Ich werde auf jeden Fall jetzt die Rechnung vom Heizunternehmen beantragen

Du kannst bei der HV Einsicht nehmen. Aber die Abrechnung zu Heizkosten liegt doch vor und ist nicht zu beanstanden.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#13

Antwort vom 13. Januar 2022 | 13:16

Von

Status:

Frischling (26 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von hh):
Alleine der von Dir selbst genannte Umstand, dass Du auch im Sommer geheizt hast zeigt mir, dass Dir gar nicht bewusst ist, was Du ggf. falsch machst.

Ja aber ich hatte den Regler nicht höher als 1 gestellt im Sommer.

Ich muss später Mal schauen, ob ich diesen Zähler für Heizung / Gas finde.

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#14

Antwort vom 13. Januar 2022 | 14:22

Von

Status:

Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)

Zitat (von kingpin1985):
Ich muss später Mal schauen, ob ich diesen Zähler für Heizung / Gas finde.

Es wird bei Dir mit Fernwäre geheizt, d.h. es handelt sich um einen Wärmemengenzähler. Der müsste sich normalerweise dort befinden, wo sich die Anschlüsse der Wohnungsheizung an den Hauptstrang der Heizung befinden. Dort findet man auch die Absperrventile für die Heizung. Ggf. befindet sich das Ganze hinter einer Klappe.

Zitat (von kingpin1985):
Ja aber ich hatte den Regler nicht höher als 1 gestellt im Sommer.

Es kann ja auch sein, dass der Regler defekt ist, wenn Du im Sommer bei Stellung 1 gemerkt hast, dass der Fußboden sich leicht erwärmt hat. Es kann auch sein, dass die Stellantriebe nicht richtig funktionieren.

Um welche Art von Regler handelt es sich denn? So etwas:
https://www.amazon.de/Raumthermostat-Kontaktausf%C3%BChrung-Fu%C3%9Fbodenheizung-Stellantriebe-geschlossen/dp/B07B4LZ4F4/ref=asc_df_B07B4LZ4F4/

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#15

Antwort vom 13. Januar 2022 | 15:01

Von

Status:

Frischling (26 Beiträge, 8x hilfreich)

Eine Sache ist mir eben noch eingefallen! Im Jahr 2020 ist niemand bei mir gewesen, um den Zählerstand abzulesen. Erst Mitte/Ende 2021 kam jemand zu mir, um die Zählerstände abzulesen.

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#16

Antwort vom 13. Januar 2022 | 16:34

Von

Status:

Unbeschreiblich (120348 Beiträge, 39879x hilfreich)

Zitat (von kingpin1985):
Im Jahr 2020 ist niemand bei mir gewesen, um den Zählerstand abzulesen.

Muss man da ja auch nicht unbedingt.

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#17

Antwort vom 13. Januar 2022 | 16:48

Von

Status:

Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)

Zitat (von kingpin1985):
Im Jahr 2020 ist niemand bei mir gewesen, um den Zählerstand abzulesen. Erst Mitte/Ende 2021 kam jemand zu mir, um die Zählerstände abzulesen.

Solche Zähler speichern mindestens den Zählerstand zum 31.12. ab, meistens auch mehr. Daher ist es auch Mitte des Jahres noch möglich, den Zählerstand zumJahreswechsel abzulesen..

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#18

Antwort vom 13. Januar 2022 | 18:12

Von

Status:

Frischling (26 Beiträge, 8x hilfreich)

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#19

Antwort vom 13. Januar 2022 | 18:15

Von

Status:

Frischling (26 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von hh):
Ungewöhnlich hoch für eine 51m²-Wohnung ist jedoch der Heizkostenverbrauch mit 4,786MWh. Das entspricht einem Verbrauch von 92,8kWh/m². Der durchschnittliche Verbrauch in der Liegenschaft beträgt jedoch nur 29,1kWh/m².

Wie kommst Du auf diese Zahlen? Ich kann diese der BKA nicht entnehmen.

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#20

Antwort vom 13. Januar 2022 | 19:00

Von

Status:

Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)

Hier die Bedienungsanleitung von dem Zähler:
https://qundis.de/wp-content/uploads/2017/10/FOM5_ZZHE_DE0-USDSP_V310_141116.pdf

Man kann also deutlich in die Vergangenheit, ggf. für 24 Monate rückwirkend die jeweiligen Monatsendstände ablesen.

Weitere Infos später, da ich mir das erst genau anschauen muss.

-- Editiert von hh am 13.01.2022 19:02

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#21

Antwort vom 13. Januar 2022 | 19:07

Von

Status:

Frischling (26 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von hh):
Weitere Infos später, da ich mir das erst genau anschauen muss.

Vielen Dank schonmal !

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#22

Antwort vom 13. Januar 2022 | 21:22

Von

Status:

Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)

Da hast Du aber kräftig rumgespielt an dem Zähler

Der aktuelle Zählerstand beträgt 7,3055 MWh und zum 31.12.2021 betrug er 7,3044 MWh.

Im Jahre 2021 hast Du damit 2,518 MWh verbraucht und damit deutlich weniger als in den 7 Monaten in 2020.

In diesem Jahr hast Du erst 0,0011 MWh verbraucht und damit quasi gar nicht geheizt. Das zeigt für mich aber auch, dass kein Defekt vorliegt.

Der Zähler bietet die Möglichkeit, die Zählerwerte monatsweise aus der Vergangenheit auszulesen. Bekommst Du das mit Hilfe der Bedienungsanleitung selbst hin, diese Werte auszulesen?

Denkbar ist schließlich noch, dass der Zählerstand am 01.06.2020 nicht 0 war. Leider speichert der Zähler nur 15 Monatswerte ab. Dennoch wäre es interessant, diese Werte zu kennen.

Zitat (von kingpin1985):
Wie kommst Du auf diese Zahlen? Ich kann diese der BKA nicht entnehmen.

Die Daten findet man auf der drittletzten verlinkte Seite in der Ausgangsfrage ganz unten unter "Kosten für Heizung"

Die gesamte Liegenschaft hatte einen Verbrauch von 318,944 MWh bei einer Wohnfläche von 10.966,46m², also 29,1 kWh/m²
Du hattest einen Verbrauch von 4,786 MWh bei einer Wohnfläche von 51,56m², also 92,8 kWh/m²

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#23

Antwort vom 13. Januar 2022 | 22:43

Von

Status:

Frischling (26 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von hh):
Da hast Du aber kräftig rumgespielt an dem Zähler

Der aktuelle Zählerstand beträgt 7,3055 MWh und zum 31.12.2021 betrug er 7,3044 MWh.

Im Jahre 2021 hast Du damit 2,518 MWh verbraucht und damit deutlich weniger als in den 7 Monaten in 2020.

Das beruhigt mich jetzt ehrlich gesagt schonmal sehr!
ABER es muss irgendein Fehler im Jahr 2020 im System gewesen sein. Ich bin mir so sicher, dass 2020 nicht mehr geheizt wurde als 2021...

Naja dann wird die Nachzahlung für 2021 ja nicht so hoch sein können wie 2020 oder mach ich jetzt einen Denkfehler? ^^ müsste ja dann ca 330€ sein ??

-- Editiert von kingpin1985 am 13.01.2022 22:47

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#24

Antwort vom 13. Januar 2022 | 23:01

Von

Status:

Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)

Zitat (von kingpin1985):
Naja dann wird die Nachzahlung für 2021 ja nicht so hoch sein können wie 2020 oder mach ich jetzt einen Denkfehler? ^^ müsste ja dann ca 330€ sein ??

Wie kommst Du jetzt auf 330€? ich würde da +/-0 erwarten.

Zitat (von kingpin1985):
ABER es muss irgendein Fehler im Jahr 2020 im System gewesen sein.

Die Frage ist allerdings, ob sich das aufklären lässt.

Einzige Chance, die ich noch sehe ist das Auslesen der gespeicherten Werte.

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#25

Antwort vom 13. Januar 2022 | 23:26

Von

Status:

Frischling (26 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von hh):
Wie kommst Du jetzt auf 330€? ich würde da +/-0 erwarten.

Naja wenn ich bei 4786kwh 665€ nachzahlen muss, dann wären es doch bei 2500 ca 330€ oder nicht ?

Mit +/- 0 meinst du erneut 665€ nachzahlen oder dass es mit den bereits gezahlten Nebenkosten reichen sollte?

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#26

Antwort vom 13. Januar 2022 | 23:28

Von

Status:

Frischling (26 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von hh):
Einzige Chance, die ich noch sehe ist das Auslesen der gespeicherten Werte.

Du meinst um zu schauen, ob es vor dem Einzug bei mehr als 0 stand der Zähler?

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#27

Antwort vom 14. Januar 2022 | 08:32

Von

Status:

Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)

Zitat (von KingPin1985):
meinst um zu schauen, ob es vor dem Einzug bei mehr als 0 stand der Zähler?

Ja, genau.

Zitat (von Kingpin1985):
Naja wenn ich bei 4786kwh 665€ nachzahlen muss, dann wären es doch bei 2500 ca 330€ oder nicht ?

Nein, da Du ja 5 Monate mehr Vorauszahlungen hast.

Außerdem sind es ja nicht die Hälfte der Nachzahlungen, sondern grob gerechnet die Hälfte der Gesamtkosten.

Daher denke ich, dass die geleisteten Vorauszahlungen reichen. Vielleicht gibt es eine geringe Nachzahlung.

-- Editiert von hh am 14.01.2022 08:35

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