Guten Tag,
ich habe eine Frage zu meiner Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 (1.1.-31.12.21). Diese wurde mir am 2. Januar 2023 zugestellt. Nach § 556 BGB wäre sie somit zu spät zugestellt. Ich würde somit hiergegen in Widerspruch gehen wg. zu später Zustellung und Verjährung? Oder ist es noch nicht verjährt dadurch und ich muss nur keine Nachzahlung mehr leisten? Greift hier § 193 BGB, da der 31.12.22 ein Samstag war? Die Abrechnung wurde mit Datum vom 29.12. ausgestellt und am 30.12. der Pin AG übergeben als Übergabe-Einschreiben, welches nachweislich am 2.1.23 zuging. Bin etwas verunsichert, ob der § 193 BGB greift, da es auch ein urteil vom LG Hamburg gibt, wonach es definitiv verjährt bzw. zu spät gewesen ist. Dem Urteil nach waren die Richter der Meinung, dass diese Ausnahmeregelung des § 193 BGB nicht greift, da der Vermieter 365 Tage Zeit habe, die Abrechnung zu erstellen und Sonn- u. Feiertage sowie Silvestersamstage einberechnen müsse und somit die Abrechnung sogar vor Silvester zustellen müsse.
Nun ist meine Frage, § 556 BGB korrekt und zu spät oder doch noch rechtzeitig, da dieser § 193 BGB hier evtl. greift?
VG
Betriebskosten- bzw. Nebenkostenabrechnung 2021
Fragen zur Miete?
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Zitat :Nach § 556 BGB wäre sie somit zu spät zugestellt.
Nö.
Zitat :Greift hier § 193 BGB, da der 31.12.22 ein Samstag war?
Das könnte in der Tat so sein.
Zitat :Ich würde somit hiergegen in Widerspruch gehen wg. zu später Zustellung und Verjährung?
Ja, das wäre zu empfehlen und zwar in gerichtfester Art und Weise.
Warum nö, bei § 556? Verstehe ich nicht so ganz. § 556 Abs. 3 Satz 2 besagt doch, dass die Abrechnung dem Mieter bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugegangen sein muss. Und dieser war demnach der 31.12.2022.
Und was habe ich unter gerichtfester Art und Weise zu verstehen? Widerspruch? Klageweg wäre ja viel zu früh. Innerhalb der Frist ist klar. Bei Nachzahlung innerhalb von 4 Wochen, bei Guthaben 12 Monate?
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Zitat :Ich würde somit hiergegen in Widerspruch gehen wg. zu später Zustellung und Verjährung?
Gegeneine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung legt man natürlich keinen Widerspruch ein. Eine eventuelle Nachzahlung ist nicht verjährt, sondern verfristet. Auf die Verfristung weist man den Vermieter einfach nur hin.
Zitat :Bin etwas verunsichert, ob der § 193 BGB greift, da es auch ein urteil vom LG Hamburg gibt, wonach es definitiv verjährt bzw. zu spät gewesen ist.
Welches Urteil ist gemeint? Im Urteil vom 02.05.2017 (Az.: 316 S 77/16) hat das LG Hamburg das Gegenteil entschieden. Danach wäre also ein Zugang am 02.01.2023 noch rechtzeitig, da der 31.12.2022 ein Samstag war.
Zitat :Warum nö, bei § 556?
Weil es dort anders drin steht.
Zitat :§ 556 Abs. 3 Satz 2 besagt doch, dass die Abrechnung dem Mieter bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugegangen sein muss.
Man sollte immer alles lesen, mit dem lesen aufhören wenn man genehmes gefunden hat, ist nicht zweckmäßig ...
Zitat :Und was habe ich unter gerichtfester Art und Weise zu verstehen?
Gerichtsfest:
– keine Bitten oder Wünsche, sondern klare Ansagen / Forderungen die idealerweise auch rechtlich haltbar sind
– mit Zustellnachweis
– sofern Fristen ins Spiel kommen und diese nicht durch das Gesetz vorgegeben sind, sollten diese nach Datum sein und angemessen (in der Regel 14 Tage)
Zitat :Und was habe ich unter gerichtfester Art und Weise zu verstehen?
Wozu die Antwort in gerichtsfester Form erforderlich sein soll, ist nicht nachvollziehbar.
Es gibt zwei Möglichkeiten:
1. Der § 193 BGB greift, dann zahlt man die Nachforderung sofern die Abrechnung formell und inhaltlich OK ist.
2. Der § 193 BGB greift nicht, dann muss man rein rechtlich gesehen gar nichts machen, da die Verfristung per Gesetz eintritt. Wenn man doch antworten möchte, dann gibt es keinen rechtlichen Grund, das gerichtsfest zu machen.
Zitat :Es gibt zwei Möglichkeiten:
Das ist schlicht falsch.
Man hat mindestens 3 Möglicheiten
Zitat :dann muss man rein rechtlich gesehen gar nichts machen, da die Verfristung per Gesetz eintritt.
Nö.
Wiederholungen machen falsches nicht richtiger ...
Was den § 556 BGB angeht, habe ich den komplett gelesen und auch verstanden. Falls es um die Passage geht " außer, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten", habe ich dies auch gelesen. Dies wäre ja dann der Fall, wenn er Rechnungen erst kurz vorher bekommen hätte und nicht früher eine Abrechnung hätte machen können. Es schließt aber aus, wenn die Post auf dem Postwege zu lange dauert.
Zitat :wenn er Rechnungen erst kurz vorher bekommen hätte
Oder andere Fälle.
Zitat :Wozu die Antwort in gerichtsfester Form erforderlich sein soll, ist nicht nachvollziehbar.
Damit man nachweisen kann, wann den Vermieter die Aufforderung den Nachweis fristgerechter Abrechnung zu führen zugegangen ist.
Zitat :Dies wäre ja dann der Fall, wenn er Rechnungen erst kurz vorher bekommen hätte
Das wäre auch dann nicht der Fall.
[quote+Zorro88]Es schließt aber aus, wenn die Post auf dem Postwege zu lange dauert.
Richtig
Zitat :Wiederholungen machen falsches nicht richtiger ...
Gut, dass Du das einsiehst.
Zitat :Damit man nachweisen kann, wann den Vermieter die Aufforderung den Nachweis fristgerechter Abrechnung zu führen zugegangen ist.
Wozu soll das wichtig sein? Eine solche Nachweisführung ist reine Geldverschwendung.
Zitat :Was den § 556 BGB angeht, habe ich den komplett gelesen und auch verstanden.
Der § 556 ist ja auch eindeutig. Das Problem ist hier nicht die Unklarheit einer einzelnen Norm sondern die Interaktion von verschiedenen Normen. Im Regelfall gilt da, dass eine Spezialregelung Vorrang vor einer Allgemeinregelung hat.
Die Allgemeinregelung ist in diesem Fall der § 556. Dieser regelt, dass es für die Leistung "Zustellung der Betriebskostenabrechnung" eine Frist gibt. Diese Frist hat aber im Jahr 2022 an einem Sonnabend geendet.
Und jetzt kommt § 193. Dieser regelt nun genau diesen Spezialfall, was es für Fristen bedeutet, wenn diese an einem Sonnabend enden. Nämlich dass sie auf den nächsten Werktag verlängert werden.
Da die Frist damit am 2.1.2023 noch gar nicht abgelaufen war, stehen einem auch die Rechte die sich aus einem Fristablauf ergeben würden noch nicht zu.
Dankeschön, genau das wollte ich wissen. Somit gilt die Abrechnung, da noch rechtzeitig.
Nun habe ich aber ein weiteres Problem. Momentan habe ich Guthaben lt. dieser Abrechnung, aber diese ist nicht korrekt. Bei Kaltwasser/Abwasser wurde nur Abwasser berechnet in Form einer Gesamtsumme, welche auf 4 Haushalte anhand der überall gleich lautenden Wohnfläche aufgeteilt ist. Der Vorvermieter hat dies anhand der Wasseruhren, welche in jeder Wohneinheit vorhanden sind, genau aufgerechnet. Das Gesamtwasser angegeben und dann je nach Verbrauch der jeweiligen Wohneinheit in Form von Gesamtverbrauch und Gartenwasser, ebenso hat er das Abwasser extra aufgeführt. Dies ist hier nicht der Fall, da hier nur eine Gesamtsumme ohne Wassermenge aufgeführt ist. Ebenso wurde die Heizungswartung auf die Wohnfläche umgerechnet, also eigentlich durch 4 genommen, nur stimmt der Gesamtwohnflächenverteiler nicht. Inzwischen hat sich herausgestellt, dass meine Heizungswartung dort nicht enthalten ist, obwohl sie mir hier anteilig angerechnet wird. Es existiert wohl keine Rechnung hierfür. Hintergrund ist der, dass ich eine andere Heizungsfirma habe, als die übrigen 3 Wohneinheiten. Ebenso ist meine Vorauszahlung falsch.
Problem ist nun folgendes: Eine Mieterin hat sich nun mit der Verwaltung telefonisch besprochen und nun soll eine korrigierte Abrechnung erstellt werden. Dabei ist aber mein Problem, dass ich ja, sofern ich jetzt nicht in Widerspruch gehe, so wie die anderen Mietparteien es vorhaben, letztlich auf dem Betrag, sofern der im Minus ist, von der korrigierten Rechnung sitzenbleibe, wenn ich keinen Widerspruch eingereicht habe. Ich muss diese Rechnung zwecks Übernahme weiterreichen und wenn dann ein Datum nach dem 2.1.23 auftaucht, die Behörde sagen kann, die Rechnung ist verfristet. Somit würde sie nicht übernommen werden und ich bliebe darauf hocken. Die nun in Aussicht gestellte korrigierte Abrechnung soll dann korrekt sein, da die Mieterin der Verwaltung genau vorgerechnet hat, wie die Abrechnung gemacht werden soll. Bisher haben wir als Mieter ggü. der Verwaltung zusammengehalten, aber diesmal kann ich hier nicht mitgehen. So zumindest würde ich es angehen und Widerspruch einlegen, damit ich auf der sicheren Seite bin, bevor die neue Rechnung kommt. Wäre vorab per Fax ein geeigneter Nachweis oder nur persönliche Übergabe mit Bestätigung bzw. in die Variante per Brief als Einschreiben?
Warum überhaupt sollte die Behörde sagen, da sei etwas verfristet? Das war doch oben geklärt.Zitat :Ich muss diese Rechnung zwecks Übernahme weiterreichen und wenn dann ein Datum nach dem 2.1.23 auftaucht, die Behörde sagen kann, die Rechnung ist verfristet.
Ja, das ist zu hoffen.Zitat :Die nun in Aussicht gestellte korrigierte Abrechnung soll dann korrekt sein,
ICH würde den Widerspruch an den Vermieter bzw. die bevollmächtigte HV schriftlich und nachweisbar versenden und zeitnah eine korrekte BK-Abrechnung fordern.
Der Behörde, die die Kosten übernehmen soll, würde ich dann erst die korrekte und korrigierte BK-Jahresabrechnung vorlegen.
Da eine neue korrigierte Abrechnung verfristet wäre, darf sie nur zu Gunsten des Mieters geändert werden. Das Guthaben aus der ersten Abrechnung steht Dir also auf jeden Fall zu, auch dann wenn die neue Abrechnung ein geringeres Guthaben oder gar eine Nachzahlung ergeben würde. Sollte die korrigierte Abrechnung dagegen ein höheres Guthaben ergeben, so steht Dir dieses höhere Guthaben trotz Verfristung zu.
Zitat :Da eine neue korrigierte Abrechnung verfristet wäre, darf sie nur zu Gunsten des Mieters geändert werden. Das Guthaben aus der ersten Abrechnung steht Dir also auf jeden Fall zu, auch dann wenn die neue Abrechnung ein geringeres Guthaben oder gar eine Nachzahlung ergeben würde. Sollte die korrigierte Abrechnung dagegen ein höheres Guthaben ergeben, so steht Dir dieses höhere Guthaben trotz Verfristung zu.
Dankeschön, hatte sowas gelesen in Bezug auf Nachzahlungen, dann würde die geringere Nachzahlung Gültigkeit finden. Aber in unserem Fall ist es ja nun anders und derzeit besteht Guthaben. Hätte nun nicht gedacht, dass dies bestehen bleibt, auch wenn bei der Korrekturrechnung dann eine Nachzahlung herauskäme.
Dennoch werde ich erst einmal Widerspruch einlegen und auf die fehlerhaften Stellen hinweisen, sicher ist sicher und dann wird man sehen, ob überhaupt eine Korrektur stattfindet oder ob es mal wieder heiße Luft war. Somit wäre ich aber auf jeden Fall auf der sicheren Seite und habe meine Pflicht getan. Oder muss ich das gar nicht erst? Und wenn diese Korrekturberechnung gefertigt wird, darf nicht das damalige Datum, sondern das aktuelle auftauchen, also aus diesem Jahr, richtig? Wir haben leider seit dem Eigentümerwechsel Probleme mit diesen Abrechnungen. Entweder kamen gar keine oder verfristet. Wenn sie pünktlich kam, war sie auch fehlerhaft, da diese Verteiler überhaupt nicht nachvollziehbar waren. Wir sind immer in Widerspruch gegangen und danach passierte dann nichts mehr.
Was das Guthaben angeht, dies soll ich mir jetzt auszahlen lassen, egal was am Ende bei raus kommt. Nur was passiert dann bei den anderen Mietern, wenn ich doch dann vlt. Guthaben von ihren Vorauszahlungen habe? Dies hat dann der Eigentümer/Verwalter aus der eigenen Tasche zu zahlen?
Zitat :Dies hat dann der Eigentümer/Verwalter aus der eigenen Tasche zu zahlen?
Genau das.
Wer auf den letzten Drücker abrechnet und dabei Fehler macht, ist selbst Schuld und muss dann Lehrgeld bezahlen. Der Vermieter hätte ja nicht bis zum letzten Moment warten müssen.
Ich würde sogar noch einen Schritt weitergehen (ist jetzt vielleicht ein wenig vom Fall entfernt, aber passt denke ich durchaus hier rein):
Wenn beim Vermieter einer Eigentumswohnung innerhalb einer WEG ein solcher Abrechnungsfehler durch die Verwaltung dem Vermieter auffällt und er dadurch, dass er die Abrechnung der Verwaltung moniert die Frist nicht einhalten kann, wäre das ein zulässiger Grund die Frist zu versäumen.
Wenn dieser Vermieter aber die falsche Abrechnung einfach ungesehen weitergibt, entfällt das Recht die Frist zu versäumen.
Nein. Der Abrechner wird vom Vermieter als Teil der WEG beauftragt. Fehler der Verwaltung muss er sich zurechnen lassen. Aber wenn es sich wirklich um Fehler der Verwaltung handelt, dann kann er diese bei einem Schaden in Regress nehmen.Zitat :Wenn beim Vermieter einer Eigentumswohnung innerhalb einer WEG ein solcher Abrechnungsfehler durch die Verwaltung dem Vermieter auffällt und er dadurch, dass er die Abrechnung der Verwaltung moniert die Frist nicht einhalten kann, wäre das ein zulässiger Grund die Frist zu versäumen.
Zitat :Wenn beim Vermieter einer Eigentumswohnung innerhalb einer WEG ein solcher Abrechnungsfehler durch die Verwaltung dem Vermieter auffällt und er dadurch, dass er die Abrechnung der Verwaltung moniert die Frist nicht einhalten kann, wäre das ein zulässiger Grund die Frist zu versäumen.
Es wäre nicht einmal ein Grund für eine Fristversäumnis, wenn die Hausverwaltung gegenüber dem Wohnungseigentümer gar nicht abgerechnet hätte.
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