Hauskauf unterWert wegen Auflage im Kaufvertrag

25. Januar 2023 Thema abonnieren
 Von 
Vergessen2014
Status:
Frischling
(31 Beiträge, 1x hilfreich)
Hauskauf unterWert wegen Auflage im Kaufvertrag

Hallo,
Folgende Situation:
Ich könnte eine Immobilie (Grundstück mit altem Haus) für 200.000€ erwerben. Eine in den Kaufvertrag eingefügte Auflage wäre, das nicht mehr zeitgemäße Kleinhaus (ca. 80 m2, total verbaut, kleine Räume, Sanierung komplett vom Dach bis zum Keller erforderlich) wieder herzurichten. Geschätzte Kosten ca. 200.000€ und auch dann wird sich nichts an den sehr unvorteilhaften Räumlichkeiten ändern.
Der Bodenrichtwert liegt aktuell bei ca. 850€ und das Grundstück ist etwa 780m2 groß. Rein theoretisch könnte man also sagen, dass ein möglicher Verkaufspreis für so ein Baugrundstück bei 500.000-600.000€ liegen könnte. Allerdings darf man ja gemäß Kaufvertrag nicht bauen.
Ich würde das Haus auch trotz der Raumaufteilung gern kaufen und wieder herrichten. Der Preis ist super und mit den Räumlichkeiten könnte ich mich arrangieren. Jetzt habe ich aber Angst, dass sowas wie eine Schenkungssteuer auf mich zukommen könnte.

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13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat (von Vergessen2014):
Jetzt habe ich aber Angst, dass sowas wie eine Schenkungssteuer auf mich zukommen könnte.


Die Befürchtung ist berechtigt.

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#2
 Von 
Vergessen2014
Status:
Frischling
(31 Beiträge, 1x hilfreich)

Hallo,
Jetzt ist aber die Frage, inwiefern die Wiederherstellung des Hauses eine Wertminderung darstellen könnte, wodurch letztlich der attraktive Verkaufspreis zustande kommt. Es existiert aktuell ein Kaufangebot über 400.000€ von einem Nachbarn. Dieser möchte jedoch die Verwendung freigestellt haben.

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#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Die Auflage zur Wiederherstellung des Hauses stellt zweifellos eine Wertminderung dar, dessen genaue Höhe ich nicht beziffern mag.

Dass aber Kaufpreis zzgl. Wiederherstellungskosten deutlich unter dem reinen Bodenwert liegen sollen ist für mich nicht darstellbar.

Bei einem Bodenwert von 668.000€ hätte ich bereits ein Problem damit, das Angebot des Nachbarn bei Einhaltung der Auflage als angemessen einzustufen.

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#4
 Von 
amz621718-85
Status:
Schüler
(308 Beiträge, 28x hilfreich)

Von wem wird denn das Haus gekauft und wieso diese Auflage?

Was für einen Nutzen hat der VErkäufer wenn er auch einen viel höheren Kaufpreis verlangen kann?

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#5
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2350 Beiträge, 631x hilfreich)

Solange der Verkauf tatsächlich unter fremden Dritten stattfindet und nicht noch besondere Verbindungen zwischen Veräußerer und Erwerber auftauchen, sehe ich ehrlich gesagt keinen schenkungssteuerlieh relevanten Sachverhalt, insbesondere keine freigiebige Zuwendung.

Unter fremden Dritten kann unterstellt werden, dass sich Leistung und Gegenleistung gleichwertig gegenüberstehen. Deshalb ergibt sich hieraus ...

Zitat (von hh):
Die Auflage zur Wiederherstellung des Hauses stellt zweifellos eine Wertminderung dar, dessen genaue Höhe ich nicht beziffern mag.
... kein steuerliches Problem hinsichtlich des ErbStG.

Viel spannender würde ich die Ausformulierung der Auflage finden! Bindet sie nur den Erwerber oder auch folgende Erwerber? Was ist für den Fall des Nichterfüllens der Auflage vereinbart? Wie genau ist das
Zitat (von Vergessen2014):
wieder herzurichten
... definiert ist? Reicht ein "Aufhübschen" und dann kann die Hütte abgerissen werden bzw. das Grundstück ohne Auflage (da erfüllt) veräußert werden?

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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#6
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13708 Beiträge, 4356x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Unter fremden Dritten kann unterstellt werden, dass sich Leistung und Gegenleistung gleichwertig gegenüberstehen.
Sehe ich eigentlich auch so. Das Finanzamt kann noch so viel den Wert schätzen, manchmal ist dieser am Markt einfach nicht zu erzielen. Insbesondere, wenn man nur auf Basis von Bodenrichtwert u.ä. kalkuliert (da muss es nur ein berüchtigtes Nachbarhaus geben, und schon geht der real erzielbare Preis deutlich runter).

Ich würde jedoch noch einen Schritt weitergehen. Und zwar, dass der Kauf aus einem öffentlichen Angebot hervorgegangen sein sollte (ein einziger Nachbar dürfte da nicht reichen). Denn ob es sich bei dem Käufer wirklich um einen fremden Dritten handelt kann man ja gar nicht sicher feststellen. Kann man hingegen nachweisen, dass kein höheres Angebot vorlag so sieht es schon besser aus.

Zitat:
Bindet sie nur den Erwerber oder auch folgende Erwerber?
Für Folgende müsste es aber schon im Grundbuch stehen würde ich sagen (bisher ist aber nur vom Vertrag die Rede, mag aber sein, dass der TS das nur noch nicht genau weiß).

Zitat:
Was für einen Nutzen hat der VErkäufer wenn er auch einen viel höheren Kaufpreis verlangen kann?
Gute Frage.
Und wenn es dafür keine nachvollziehbare Erklärung gibt so könnte die ganze Auflage als Steuerumgehungsversuch gewertet werden (Vorwurf: eigentlich ist der Käufer völlig zufrieden mit dem Haus, einigt sich mit dem Verkäufer aber darauf, in den Vertrag eine haarsträubende Klausel einzubauen um die teilweise Schenkung zu verschleiern).

Stefan


-- Editiert von User am 26. Januar 2023 10:10

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#7
 Von 
Vergessen2014
Status:
Frischling
(31 Beiträge, 1x hilfreich)

Hallo, tatsächlich ist es so, dass es sich hier um meine Cousine mütterlicherseits handelt. Diese hat selber ein Haus und möchte aber, dass ihr Elternhaus erhalten bleibt. Dies würde so auch im Notariell hinterlegt werden. Sie selber hatte das Grundstück vor 10 Jahren nur erworben, weil ihre Eltern sonst von dem Pachtland hätten runtermüssen. Der Kaufpreis lag weit unter 100.000€ und sie würde auch an einen komplett fremden nicht mehr Geld verlangen. Sie empfindet das als unverschämten Wucher. Für viele nicht nachvollziehbar, aber so ist es tatsächlich…

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#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat (von taxpert):
Solange der Verkauf tatsächlich unter fremden Dritten stattfindet


Ich hatte bei der Konstellation angenommen, dass das nicht der Fall ist, was ja nach Antwort#7 auch zutreffend ist.

Zitat (von reckoner):
Ich würde jedoch noch einen Schritt weitergehen. Und zwar, dass der Kauf aus einem öffentlichen Angebot hervorgegangen sein sollte (ein einziger Nachbar dürfte da nicht reichen).


Wenn es tatsächlich so sein sollte, dass aufgrund der Auflage nicht mehr als 200.000€ erzielbar sind, dann sollte man das irgendwie nachweisen können.

Bei einem Kaufpreis für nur 30% des Bodenrichtwertes würde ich jedenfalls immer einen Sonderpreis aufgrund einer persönlichen Beziehung vermuten, so wie ich das letztlich mit den Antworten#1 und #3 auch gemacht habe. Dass der Nachbar hier auch nur 400.000€ geboten hat ist dabei kein Maßstab. Dass nach Erfüllung der Auflage ein vollständig renoviertes Haus auf dem Grundstück steht, sollte man auch noch berücksichtigen.

Ich kenne gerade aus jüngster Vergangenheit einen Fall aus dem privaten Umfeld, wo ein Grundstück mit einem Wert von 150.000€ laut Bodenrichtwert für 90.000€ an einen Nachbarn verkauft werden sollte und sowohl Käufer als auch Verkäufer davon überzeugt waren, dass der Preis angemessen ist. Das Besondere daran war, dass dafür die gerichtliche Zustimmung erforderlich war, die jedoch versagt wurde. Nach Einschaltung eines Maklers wurden dann die 150.000€ nach nur kurzer Zeit durch Verkauf an einen fremden Dritten erzielt.

-- Editiert von User am 26. Januar 2023 11:34

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#9
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13708 Beiträge, 4356x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
dass es sich hier um meine Cousine mütterlicherseits handelt.
Fremd kann man dann schon mal ausschließen.

Zitat:
Sie selber hatte das Grundstück vor 10 Jahren nur erworben
Wenn das vor über 10 Jahren war oder die kurze Zeit noch abgewartet würde, dann wäre es zumindest aus der Spekulationsfrist raus.
Aber dafür müsste natürlich gekauft werden, nicht geschenkt (für Schenkungsteuer gibt es keine solche Frist).

Zitat:
und sie würde auch an einen komplett fremden nicht mehr Geld verlangen. Sie empfindet das als unverschämten Wucher.
Übersetzt muss man da sagen, dass sie es zum Teil verschenken will. Das darf sie gerne tun, unterliegt aber der entsprechenden Steuer (die übrigens auch der Schenker übernehmen kann).

Warum aber sogar an Fremde verschenkt werden würde, an die Allgemeinheit aber nicht (man könnte die Steuer hier auch als Geschenk oder Spende an den Staat sehen), erschließt sich mir nicht.

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Um das Problem noch deutlicher zu machen:

Wenn die Cousine hier keinen Schenkungswillen hat, dann würde ein Gericht das hier:

Zitat (von Vergessen2014):
Sie empfindet das als unverschämten Wucher.

genau andersherum sehen. Der Vertrag wäre somit problemlos nach § 138 Abs. 2 BGB anfechtbar.

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#11
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2350 Beiträge, 631x hilfreich)

Zitat (von hh):
Ich hatte bei der Konstellation angenommen, dass das nicht der Fall ist, was ja nach Antwort#7 auch zutreffend ist.
Genau deshalb beginnt der Satz auch mit "Solange ..." :wink:

Zitat (von hh):
Wenn es tatsächlich so sein sollte, dass aufgrund der Auflage nicht mehr als 200.000€ erzielbar sind, dann sollte man das irgendwie nachweisen können.
Das ist eine reine Frage des verwirklichten Sachverhaltes und der vertraglichen Gestaltung und damit einem Forum nicht wirklich zugängig.

WENN das Gebäude tatsächlich praktisch abrissreif ist, also nicht nur mit einem Wert von 0 € anzusetzen wäre, sondern der Abriss als Freilegungskosten den Wert des Grund und Bodens mindern würde UND die Auflage derart genau und verbindlich ist, dass die entsprechenden Kosten von 200.000 € verbindlich zu erbringen sind, wäre man sicherlich mit 200.000 € am unteren Ende eines möglichen Kaufpreisrahmens, aber nicht unbedingt unrealistisch.

Zitat (von hh):
sowohl Käufer als auch Verkäufer davon überzeugt waren, dass der Preis angemessen ist
Dann hätte hier wohl keine Schenkung vorgelegen, denn ein Irrtum über den Wert einer Sache widerspricht der Schenkung, denn der Zuwendende muss die Zuwendung subjektiv gewollt haben (R E 7.1 Abs.1 Satz 2 ErbStR). Problem ist dabei natürlich, dass die Beweislast für die Widerlegung des Beweises des ersten Anscheins beim Stpfl. liegt!

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
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0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat (von taxpert):
WENN das Gebäude tatsächlich praktisch abrissreif ist, also nicht nur mit einem Wert von 0 € anzusetzen wäre, sondern der Abriss als Freilegungskosten den Wert des Grund und Bodens mindern würde UND die Auflage derart genau und verbindlich ist, dass die entsprechenden Kosten von 200.000 € verbindlich zu erbringen sind, wäre man sicherlich mit 200.000 € am unteren Ende eines möglichen Kaufpreisrahmens, aber nicht unbedingt unrealistisch.


Sehe ich völlig anders. Ich kann mir derzeitig keine Konstellation vorstellen, bei der ein Kaufpreis von nur 200.000€ auch nur annähernd realistisch sein könnte. Bei 500.000€ statt des Bodenrichtwertes von 668.000€ könnte ich da vielleicht mitgehen.

Ich gehe sogar so weit, dass hier zivilrechtlich Wucher (§ 138 Abs. 2 BGB) von Seiten des Fragestellers vorliegt, wenn er das Grundstück für 200.000€ kauft.

Allerdings ist es richtig, dass gerade dann, wenn der zivilrechtliche Tatbestand des Wuchers erfüllt ist keine steuerrechtliche Schenkung vorliegt.

-- Editiert von User am 26. Januar 2023 13:31

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Vergessen2014
Status:
Frischling
(31 Beiträge, 1x hilfreich)

Erstmal vielen Dank für die Antworten!

Meine liebe Cousine hat jetzt den Vorschlag gemacht, einen Teilkauf durchzuführen. Sprich: ich kaufe halt das Haus mit sondernutzungsrecht mit selbiger Auflage. Für Garage und zwei Nebengebäuden würde sie das Sondernutzungsrecht erhalten. Ich weiß nicht, ob das so geht und ob ich dann auch eine Finanzierung für den Aufbau des Hauses erhalten würde. Das müssen wir abklären. Ist da ein Steuerfachanwalt, ein Notar oder ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner? Für die Finanzierung ganz klar der Finanzierungsberater.

Tatsächlich muss das Haus vom Dach bis zum Fußboden saniert werden. Ein Wasserrohrbruch liegt auch noch vor. Freitag kommt ein Fachmann, welcher Komplettsanierungen plant. Der erstellt dann einen ersten Kostenplan.

-- Editiert von User am 30. Januar 2023 06:17

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