Unwirksame außerordentliche Kündigung aufgrund fehlender Verlängerungsfrist?

25. Mai 2023 Thema abonnieren
 Von 
cowboy.P
Status:
Frischling
(18 Beiträge, 0x hilfreich)
Unwirksame außerordentliche Kündigung aufgrund fehlender Verlängerungsfrist?

Hallo zusammen,

ich brauche dringend eure Hilfe und Expertise in einer Mietsituation. Ein Mieter hatte in der Vergangenheit wiederholt Mietschulden und zahlte die Miete regelmäßig verspätet. Nach zahlreichen Wiederholungen entschied sich der Vermieter ab November 2022 bis Februar 2023, jeden Monat schriftliche Mahnungen zu verschicken. Nachdem der Mieter insgesamt vier Mahnungen erhalten hatte, kündigte der Vermieter fristlos und gleichzeitig ordnungsgemäß.

Der Vermieter reichte daraufhin Klage vor Gericht ein und forderte die Räumung der Wohnung. Der Anwalt des Mieters antwortete und erklärte die außerordentliche Kündigung für unwirksam. Ich möchte gerne verstehen, was der Anwalt in seiner Antwort geschrieben hat.

Der Anwalt argumentiert, dass die außerordentliche Kündigung unwirksam ist, da im Mietvertrag die vereinbarte zweiwöchige Verlängerungsfrist nicht abbedungen wurde. Er geht davon aus, dass die Klage erst nach Ablauf dieser Zwei-Wochen-Frist gemäß §545 BGB eingereicht wurde. Zudem führt der Anwalt aus, dass der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen zur Fortsetzung des Mietvertrags nicht eindeutig zum Ausdruck gebracht hat. Diese Ausführungen erfolgen daher nur noch hilfsweise.

Im Mietvertrag steht jedoch unter dem Paragraph zur außerordentlichen Kündigung, dass "das Mietverhältnis nicht stillschweigend verlängert oder neu begründet wird, wenn der Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache fortsetzt."

Zusätzlich hat der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auch das stillschweigende Verlängern des Mietverhältnisses ausgeschlossen.

Der Vermieter hat die Klageschrift persönlich vor dem xx Datum im Briefkasten des Amtsgerichts eingeworfen.

Ich habe bisher noch nie von der Regelung "Ablauf der Zwei-Wochen-Frist gemäß §545 BGB" gehört. Kann mir jemand erklären, ob der Anwalt des Mieters recht hat?

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe und Ratschläge!

-- Editiert von User am 25. Mai 2023 10:32

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13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(111573 Beiträge, 38601x hilfreich)

Zitat (von cowboy.P):
Ich habe bisher noch nie von der Regelung "Ablauf der Zwei-Wochen-Frist gemäß §545 BGB" gehört.

Macht nichts, aber steht so im Gesetz, von daher ist es nicht relevant ob man das wusste.



Zitat (von cowboy.P):
Kann mir jemand erklären, ob der Anwalt des Mieters recht hat?

Was konkret hat man denn an
Zitat:
Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

nicht verstanden?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(45579 Beiträge, 16204x hilfreich)

Zitat (von cowboy.P):
Im Mietvertrag steht jedoch unter dem Paragraph zur außerordentlichen Kündigung, dass "das Mietverhältnis nicht stillschweigend verlängert oder neu begründet wird, wenn der Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache fortsetzt."


Dann hat der Anwalt den Mietvertrag nicht richtig gelesen. Für den Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung nach § 545 BGB muss dieser Paragraf nicht ausdrücklich genannt werden.

In der Erwiderung an das Gericht auf das Schreiben des Anwaltes weist man dann darauf hin, dass der § 545 BGB sehr wohl ausgeschlossen wurde und wo das im Mietvertrag und im Kündigungsschreiben erfolgt ist.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
cowboy.P
Status:
Frischling
(18 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
In der Erwiderung an das Gericht auf das Schreiben des Anwaltes weist man dann darauf hin, dass der § 545 BGB sehr wohl ausgeschlossen wurde und wo das im Mietvertrag und im Kündigungsschreiben erfolgt ist.

Vielen Dank für die hilfreiche Antwort. Ich werde das so machen.

Ich frage mich jedoch, warum der gegnerische Anwalt diesen Ansatz verfolgt. In meiner Kündigung habe ich auch ausdrücklich angegeben: "Bitte beachten Sie, dass ich einer Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Dauer widerspreche und nicht wünsche." Zusätzlich habe ich Folgendes erwähnt: "Sollten Sie die Mietsache nicht fristgerecht herausgeben, werde ich eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen."

Der gegnerische Anwalt schreibt "Auch in anderer Weise hat der Kläger seinen entgegenstehenden Willen zur Fortsetzung des Mietvertrages nicht zum Ausdruck gebracht."

Ich sehe das anders. Auch wenn ich es im Mietvertrag nicht erwähnt hätte, habe ich eindeutig in meiner Kündigung den Paragraph § 545 BGB ausgeschlossen. Oder liege ich falsch ?

-- Editiert von User am 26. Mai 2023 12:52

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(45579 Beiträge, 16204x hilfreich)

Zitat (von cowboy.P):
Ich frage mich jedoch, warum der gegnerische Anwalt diesen Ansatz verfolgt.


Vielleicht fällst Du ja darauf rein.
Schließlich scheinst Du ja nicht anwaltlich vertreten zu sein.

Zitat (von cowboy.P):
Oder liege ich falsch ?


Nein, das sehe ich genauso.

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9345 Beiträge, 4328x hilfreich)

Der Darstellung hier im Thread folgend scheint mir die Argumentation des Anwalts auch etwas fragwürdig. Ich mag aber nicht ausschließen, dass eine andere Argumenation zielführend wäre.

Darf ich fragen, was nach der fristlosen Kündigung passiert ist? Gibt es aktuell einen Mietrückstand oder wurde zumindest ab dann pünktlich und vollständig gezahlt? Ich gebe aber zu, dass das für die eigentliche Frage nach dieser Argumentation des Anwalts nicht relevant ist. Die Frage bezieht sich eher darauf, welche alternativen Argumenationslinien der Mieter aufbauen könnte.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
cowboy.P
Status:
Frischling
(18 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Der Darstellung hier im Thread folgend scheint mir die Argumentation des Anwalts auch etwas fragwürdig. Ich mag aber nicht ausschließen, dass eine andere Argumenation zielführend wäre.

Darf ich fragen, was nach der fristlosen Kündigung passiert ist? Gibt es aktuell einen Mietrückstand oder wurde zumindest ab dann pünktlich und vollständig gezahlt? Ich gebe aber zu, dass das für die eigentliche Frage nach dieser Argumentation des Anwalts nicht relevant ist. Die Frage bezieht sich eher darauf, welche alternativen Argumenationslinien der Mieter aufbauen könnte.


Nach der fristlosen Kündigung durch den Vermieter hat der Mieter weiterhin die Miete nicht pünktlich bezahlt, abgesehen von der aktuellen Mietzahlung, die rechtzeitig und vollständig geleistet wurde. Es ist anzumerken, dass der Mieter zuvor mehrfach schriftlich wegen Zahlungsverzugs oder verspäteter Mietzahlungen abgemahnt wurde. Darüber hinaus hat der Mieter auch die Kaution nicht vollständig beglichen. Es gab bereits frühere Versuche, Lösungen zu finden, aber der Mieter hielt sich nur für kurze Zeit daran. Angesichts dieser Umstände hat der Vermieter seine Rechte wahrgenommen und den Mieter abgemahnt mehrmals, anschließend gekündigt und eine Klage eingereicht.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Toxic_GER
Status:
Schüler
(351 Beiträge, 21x hilfreich)

Selbst wenn die fristlose Kündigung nicht feuchten sollte, so dürfte die hilfsweise ordentliche Kündigung durchkommen. Wenn das alles so stimmt und belegt werden kann.

Darauf achten, dass diese regelmäßigen Zahlungsverzüge und das Thema mit der Kaution sowie der ganzen Abmahnungen, etc., auch an das Gericht gehen.

Häufig wird auf einen Vergleich gedrängt, lasse Dich daher gut beraten

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Toxic_GER
Status:
Schüler
(351 Beiträge, 21x hilfreich)

Selbst wenn die fristlose Kündigung nicht feuchten sollte, so dürfte die hilfsweise ordentliche Kündigung durchkommen. Wenn das alles so stimmt und belegt werden kann.

Darauf achten, dass diese regelmäßigen Zahlungsverzüge und das Thema mit der Kaution sowie der ganzen Abmahnungen, etc., auch an das Gericht gehen.

Häufig wird auf einen Vergleich gedrängt, lasse Dich daher gut beraten

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9345 Beiträge, 4328x hilfreich)

Danke für die Präzisierung.

Eine Anmerkung von mir zum bisherigen Vorgehen des Vermieters: Ich finde es durchaus sympatisch, dass der Vermieter erstmal ohne Kündigung versucht hat, den Mieter auf Kurs zu bringen. Rein rechtlich sind diverse Schreiben und Mahnungen jedoch aus meiner Sicht kontraproduktiv. Für eine fristlose Kündigung muss das Festhalten an einer Kündigungsfrist unzumutbar sein. Warum soll genau jetzt der Vermieter noch nicht einmal 3 Monate Kündigungsfrist abwarten können, wenn er vorher monatelang die Zahlungsprobleme des Mieters ausgehalten hat? Mit einer solchen Argumentation hätte der Mieter vielleicht bessere Chancen als mit dem Verweis auf die stillschweigende Verlängerung, die eh nicht stattgefunden hat.

So ein bisschen in diese Richtung scheint aber auch der Anwalt zu denken, wenn er schreibt, der Vermieter hätte nicht erkennen lassen, dass es richtig ernst ist. So nach dem Motto "die Kündigung war ja nur wieder ein Schreiben von vielen, die alle ohne ernsthafte Folgen blieben". Ich sage nicht, dass die Argumentation klappen würde. Aber ich möchte nur darauf hinweisen, dass manchmal eine gewisse Stringenz auf Vermieterseite hilfreicher ist als viele halbherzige Versuche.

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(111573 Beiträge, 38601x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Der Darstellung hier im Thread folgend scheint mir die Argumentation des Anwalts auch etwas fragwürdig.

Ich gehe mal davon aus, das der Anwalt darauf hinaus möchte, das Gericht zu überzeugen, dass mit den "Wischi-Waschi-Formulierungen" des Vermieters bezüglich der Fortsetzung für den Mieter nicht eindeutig zum Ausdruck gebracht wurde, dass die Fortsetzung nicht erfolgt.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(111573 Beiträge, 38601x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Aber ich möchte nur darauf hinweisen, dass manchmal eine gewisse Stringenz auf Vermieterseite hilfreicher ist als viele halbherzige Versuche.

Leider sind es immer die Netten und Vernünftigen Vermieter die dann unter der eigenen Nettigkeit und Vernunft zu leiden haben...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
cowboy.P
Status:
Frischling
(18 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
So ein bisschen in diese Richtung scheint aber auch der Anwalt zu denken, wenn er schreibt, der Vermieter hätte nicht erkennen lassen, dass es richtig ernst ist. So nach dem Motto "die Kündigung war ja nur wieder ein Schreiben von vielen, die alle ohne ernsthafte Folgen blieben". Ich sage nicht, dass die Argumentation klappen würde. Aber ich möchte nur darauf hinweisen, dass manchmal eine gewisse Stringenz auf Vermieterseite hilfreicher ist als viele halbherzige Versuche.


ja vielleicht ist das die bessere Vorgehensweise.
Außerden beruft sich die gegnerische Seite auf § 574 BGB und meint das der Mieter an einen schweren Psychosomatose leidet. Deswegen seien die Kündigungen unwirksam.

Ich werde mich auf die suche nach einen Fachanwalt für Mietrecht machen.

-- Editiert von User am 28. Mai 2023 12:34

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9345 Beiträge, 4328x hilfreich)

Zitat (von cowboy.P):
Ich werde mich auf die suche nach einen Fachanwalt für Mietrecht machen.
Das ist ganz sicher besser. § 574 BGB ist im übrigen bei einer fristlosen Kündigung nicht anwendbar. Wenn die fristlose Kündigung wirksam ist, hilft dem Mieter also auch keine Krankheit. Aber das sollte zügig mit einem Anwalt besprochen werden. Betonung liegt auf zügig. Wie schon geschrieben: Eine fristlose Kündigung verträgt sich meistens nicht mit wochenlangem Nichtstun des Vermieters.

1x Hilfreiche Antwort

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