Hallo,
letztes Jahr ist meine Tante verstorben und hat mir ihr Reihenhaus vererbt, ich bin also Alleinerbe. Das Haus ist mittlerweile von einem Makler verkauft worden.
Jetzt muss ich für das Finanzamt eine Erbschaftssteuererklärung machen, und dort muss man den Grundbesitz angeben. Es gibt drei Werte, die in dem Formular eingetragen werden müssen:
- Bodenrichtwert in EUR/m2
- Geschätzter gemeiner Wert / Verkehrswert des ganzen Grundstücks
- Einheitswert des ganzen Grundstücks
1. Was den Bodenrichtwert angeht, so hat mir der Makler eine Tabelle vom Landratsamt geschickt, aus dem der Bodenrichtwert für den Ortsteil hervorgeht, in dem das Reihenhaus stand. Ich werde also diesen Bodenrichtwert auf der Erbschaftssteuererklärung angeben, richtig?
2. Was den Verkehrswert betrifft, so schreibt u.a. Stiftung Warentest folgendes:
"Im Regelfall stellt das Finanzamt den Verkehrswert einer Immobilie fest, und zwar unabhängig davon, ob eine Eigentümerin oder ein Eigentümer einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter mit der Bewertung beauftragt. Stichtag für die Bewertung ist bei einer Erbschaft der Todestag. Den Verkehrswert ermittelt das Finanzamt in typisierenden Massenverfahren vom Schreibtisch aus, also nicht individuell – auch wenn es bei der Bewertung von Haus und Hof entscheidend darauf ankommt, wie sie beschaffen sind. Auch bei unbebautem Grund und Boden kommt es zu einer Grundstücksbewertung durch das Finanzamt. Eine Besichtigung des Objekts findet dabei in der Regel nicht statt."
Das bedeutet, dass ich den Verkehrswert auf der Erbschaftsteuererklärung gar nicht angeben muss, wenn den ohnehin das Finanzamt selbst ermittelt. Ich kann die Spalte Verkehrswert also leer lassen. Ist das richtig?
3. Woher bekomme ich denn den Einheitswert des ganzen Grundstücks? Muss ich den selbst ermitteln, oder macht das auch das Finanzamt?
Erbschaftssteuererklärung: Bodenrichtwert, Verkehrswert, Einheitswert
Haben Sie sich versteuert?
Haben Sie sich versteuert?
Zitat :in dem das Reihenhaus stand. Ich werde also diesen Bodenrichtwert auf der Erbschaftssteuererklärung angeben, richtig?
Richtig.
Zitat :Ich kann die Spalte Verkehrswert also leer lassen. Ist das richtig?
Grundsätzlich ja. Der zeitnahe Verkaufspreis entspricht grundsätzlich dem Verkehrswert.
Zitat :Woher bekomme ich denn den Einheitswert des ganzen Grundstücks? Muss ich den selbst ermitteln, oder macht das auch das Finanzamt?
Evtl. aus dem Grundsteuerbescheid, in jedem Fall aus dem Einheitswertbescheid.
Der Wert ist dem FA aber grundsätzlich bekannt.
Ja, hier ist eine Eintragung nur dann notwendig, wenn der (selbst) ermittelte Verkehrswert unter dem vom FA gemäß BewG gesondert festgestellten Grundbesitzwert liegen würde.Zitat :Ich kann die Spalte Verkehrswert also leer lassen. Ist das richtig?
Der EW ist zunächst ausschließlich dem entsprechenden Bewertungsbezirk des zuständigen Lage-FA bekannt, §30 AO greift auch innerhalb der Finanzverwaltung.Zitat :Der Wert ist dem FA aber grundsätzlich bekannt.
taxpert
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Vielen Dank für die Antworten.
Zitat :Ja, hier ist eine Eintragung nur dann notwendig, wenn der (selbst) ermittelte Verkehrswert unter dem vom FA gemäß BewG gesondert festgestellten Grundbesitzwert liegen würde.
Das weiß ich natürlich nicht, ob der Verkaufspreis geringer ausfällt als der vom FA gesondert festgestellte Grundbesitzwert. Von daher würde ich den Verkehrswert nicht angeben.
Auf dem Grundsteuerbescheid steht tatsächlich ein Einheitswert, allerdings habe ich den Grundsteuerbescheid von dem Haus nicht mehr. Den Bescheid habe ich dem Käufer bei der Übergabe mitgegeben, da ich nicht damit gerechnet hatte, diesen nochmal zu benötigen. Ich habe den Käufer bereits kontaktiert, ob er mir die Seite aus dem Grundsteuerbescheid fotografieren könnte.
Gesetzt den Fall, das klappt nicht, also wenn ich vom Käufer nichts mehr hören sollte, wo kann ich den Einheitswert denn dann anfordern? Dann müsste ich beim Finanzamt einen Einheitswertbescheid anfordern, oder?
Ich habe mittlerweile einen Einheitswertbescheid des Hauses vom 01.01.2013 gefunden.
Im Jahr 2012 ist mein Onkel verstorben, und meine Tante hat daraufhin das Haus geerbt.
Danach wurde vom Finanzamt ein Einheitswertbescheid verschickt, und diesen habe ich gefunden.
Darf ich diesen Einheitswert vom 01.01.2013 auf meiner Erbschaftssteuererklärung angeben?
Es gibt nur diesen einen Einheitswert! Einen anderen kannst du gar nicht nehmen. Auch das EW-Aktenzeichen aus diesem Bescheid brauchst Du.
taxpert
Eine Frage hätte ich noch zum Verkehrswert:
Entweder leer lassen oder den Verkaufspreis eintragen.
Ist das denn sinnvoll, den Verkaufspreis einzutragen?
Was wäre, wenn dieser höher ausfällt als der Verkehrswert, den das Finanzamt berechnet?
Das weiß ich natürlich im voraus nicht, aber in diesem Fall würde ich mehr Steuern zahlen als nötig gewesen wären, denn wenn der Verkaufspreis höher ist als der vom Finanzamt ausgerechnete Verkehrswert, dann nimmt das Finanzamt vermutlich den höheren Verkaufspreis, den ich erzielt habe. So könnte ich mir das jedenfalls vorstellen.
Die Person, die mich bei der Steuererklärung unterstützt, hat mir jedenfalls geraten, einen Verkehrswert anzugeben. Ich soll aus verschiedenen, ähnlichen Immobilien-Angeboten aus dem Internet einen Durchschnittspreis bilden.
Das ist aber noch gewagter, denn ich bräuchte dazu vergleichbare Objekte aus dem gleichen Baujahr und dem gleichen Häusertyp.
Sowas findet man eher nicht so oft, wenn man bedenkt, wie wenig Immobilien angeboten werden.
Von daher würde sich der Verkaufspreis als Verkehrswert tatsächlich anbieten, aber ist das wirklich eine gute Idee?
Deine Vorstellung und das Gesetz gehen dabei aber nicht konform!Zitat :Was wäre, wenn dieser höher ausfällt als der Verkehrswert, den das Finanzamt berechnet?
Das weiß ich natürlich im voraus nicht, aber in diesem Fall würde ich mehr Steuern zahlen als nötig gewesen wären, denn wenn der Verkaufspreis höher ist als der vom Finanzamt ausgerechnete Verkehrswert, dann nimmt das Finanzamt vermutlich den höheren Verkaufspreis, den ich erzielt habe. So könnte ich mir das jedenfalls vorstellen.
Die Wertermittlung selber ist gesetzlich normiert, §§180ff BewG. Über §198 BewG kannst Du den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (hier z.B. der tatsächliche Verkaufspreis), der dann statt des ermittelten Wertes angesetzt wird. Ein höherer Wert kann nicht angesetzt werden.
taxpert
Danke für die Auskunft.
Das bedeutet, der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert ist der höchste Wert, der angesetzt werden darf.
Wenn mein Verkaufspreis niedriger ist, dann kann ich darauf bestehen, dass mein Verkaufpreis als Verkehrswert genommen wird.
Wenn mein Verkaufspreis dagegen höher ist, dann wird der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert genommen.
Ist das so richtig?
Genau!
taxpert
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